TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DE INQUILINA
SENTENÇA
Processo n.º 13/2015-J.P.
RELATÓRIO:
Os demandantes, A e B, representados por mandatário, intentaram a acção declarativa de simples apreciação contra o demandado, C, na qualidade de cabeça de casal da herança de D e E, residente no Funchal, devidamente identificado a fls.1, nos termos da alínea G) do n.º1 do art.9 da L.J.P.
Para tanto, alegam em síntese, que foi celebrado entre o demandado e os avós da demandante um contrato de arrendamento urbano, cujo imóvel era a casa de morada de família daquela e seus descendentes. Por óbito daquela o arrendamento transmitiu-se para o filho, que é o pai da demandante, e na qual residia com a família, que notificou verbalmente o facto aos proprietários que não se opuseram. Tendo continuado a pagar pontualmente as rendas, a usar efetivamente o locado, como casa de morada de família. Á cerca de 2 anos os pais da demandante deixaram de residir no locado mas os demandantes, que com eles coabitavam, continuaram a residir com a restante família. Desse facto notificaram verbalmente os proprietários, que não se opuseram, tendo continuado a pagar as respetivas rendas, pelo que devem ser reconhecidos como legais arrendatários. Concluem pedindo que sejam reconhecidos como legais arrendatários do locado. Protestam juntar os recibos de pagamento.
O demandado foi regularmente citado, e contestou. Excecionou, referindo que se encontra pendente ação de despejo intentada contra os pais da demandante, que corre termos sob n.º 2190/14.6 TBFUN, a qual tem como fundamento a falta de residência daqueles no locado, sendo uma questão prejudicial. Aceita os art.º 1 a 6 e 12 do r.i. Quanto á restante matéria alega que efetivamente os arrendatários deixaram de residir no locado, como aliás os demandantes o admitem, mas estes não viviam em economia comum com os pais, introduzindo-se no locado em meados de 2013. Efetivamente recebeu a renda por desconhecer a falta de residência daqueles, e assim que descobriu intentaram a ação de despejo já referida. O recebimento das rendas não significa que os reconheçam como locatários, e nunca foi emitida qualquer renda em nome deles. Sucede que em 2014 os demandantes tentaram que o demandado aceitasse celebrar um contrato por seis meses, o qual foi recusado. Conclui pela improcedência da ação. Juntando 4 documentos.
Os demandantes responderam que só com a presente ação tiveram conhecimento que existia uma ação pendente contra os seus pais, pois até ao momento aqueles não foram citados. Não obstante, na presente ação aqueles não intervêm mas sim os demandantes, sendo um pedido diferente em cada uma das acções, entre as acções apenas têm um ponto em comum o locado. Concluem pela procedência da ação.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré mediação por ausência do demandado.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no art.º 26,n.º1 da L.J.P., sem obtenção de consenso entre as partes.
Na 2ª sessão de julgamento seguiu-se a produção de prova com a junção de documentos, pelos demandantes que protestaram juntar, declaração de parte, e alegações finais dos mandatários das partes, tudo conforme atas de fls. 60 a 61, e 70 a 73.
-FUNDAMENTAÇÃO-
I- FACTOS ASSENTES (Por Acordo):
A)Que entre a avó da demandante, F, falecida á 21 anos, e os proprietários do locado foi celebrado um contrato de arrendamento verbal.
B)Que o imóvel, situa-se no G, n.º --, freguesia de -----, concelho do Funchal.
C)Que o imóvel era casa de morada de família da avó e avô, e descendentes.
D)Que os arrendatários sempre pagaram as rendas.
E)Que a arrendatária usou efetivamente o locado para o fim contratado.
F)Que por falecimento daquela, o contrato de arrendamento transmitiu-se para o filho, H, pai da demandante.
G)Que era a casa de morada de família do pai da demandante, H.
H)Que á cerca de 2 anos, por vontade própria, o pai da demandante e esposa deixaram de residir no locado.
II-FACTOS PROVADOS:
1)Que as rendas do locado continuam a ser pagas.
2)Que o locado continuou a ser usado para o fim habitacional.
3)Que alguns dos herdeiros têm conhecimento.
4)Que depois dos pais saírem do locado a demandante continuou aí a residir.
5)Que vive com o marido, também demandante, e filha.
6)Que a demandante vivia com os pais no locado, até aqueles saírem.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a sua convicção na análise crítica dos documentos juntos pelas partes.
A demandante entendeu prestar declarações de parte (art.º 466 do C.P.C.). Respondeu á matéria dos factos que não estava assente por acordo das partes. Efetuando os esclarecimentos pedidos pelo Tribunal e mandatários, o seu depoimento foi claro, mas com algumas incongruências que o tribunal registou face ao que consta do r.i., nomeadamente, no r.i art.º 16 alega-se que os pais da demandante deixaram de residir no locado á cerca de 2 anos, e ela diz que desde meados de 2010 não residem no locado.
Os factos não provados resultaram da ausência de prova, uma vez que as partes não apresentaram testemunhas, e o depoimento de parte da demandante, nalguns dos factos importantes para os autos, é considerado como indirecto: “foi-lhe dito por”, não tendo por isso a devida relevância.
III-FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO:
O caso vertido prende-se com o contrato de arrendamento urbano celebrado no âmbito do anterior regime legal, mais propriamente em 1963, conforme documento junto de fls. 27 a 28.
Questões: exceção de litispendência ou questão prejudicial, reconhecimento do direito á habitação, transmissão da posição de inquilina.
Iniciaremos a análise dos autos pela questão processual, suscitada pelo demandante, que procede face á matéria em causa.
O demandado, na qualidade de cabeça de casal, intentou ação de despejo contra os pais da demandante, a qual corre termos no Tribunal Judicial do Funchal, conforme documento que juntou aos autos, de fls.19 a 37.
Assim, e porque se tratam ambos de Tribunais com competência material para apreciar as questões referentes ao arrendamento urbano (art.º 9, n.º1 alínea G) da L.J.P.), entendo não estar face a uma causa prejudicial mas sim face a litispendência, vejamos: embora as partes não sejam exactamente as mesmas, estando o atual demandado-lado passivo- na posição de demandante, e no lado passivo da ação os pais da demandante, ocorre assim a inversão de posições. Mas a lei não exige a identidade física das pessoas, podendo estar num desses lados os sucessores ou antecessores da parte, o que será o caso dos demandantes, que serão os sucessores daqueles, que agora surgem no lado ativo da ação.
E, a causa de pedir é na realidade a mesma, o contrato de arrendamento, suas transmissões, com as consequências legais que daí advêm, por terem ou não sido respeitadas as formalidades legais exigidas.
Por fim, embora aquela ação tenha sido instaurada em primeiro lugar (2014), foi nos presentes autos que as partes foram regularmente citadas, ora estão, assim, reunidos os pressupostos da litispendência (art.º 577, 580, 581 e 582, todos do C.P.C.).
Pelo que, procede em 1º lugar a causa instaurada no Julgado de Paz, já que na 1ª sessão de julgamento os réus daquela causa, ainda não estavam citados.
Não obstante, o Tribunal constata que a ação foi instaurada apenas e tão só contra um único demandado, C, o que á partida parece resultar que o imóvel em causa será propriedade daquele.
No entanto, no decurso dos autos apercebeu-se que tal não corresponde á realidade, pois o imóvel faz parte de uma herança indivisa, sendo o demandado o cabeça de casal da mesma.
Assim, dando cumprimento ao disposto no art.º 43, n.º5 da L.J.P., convidou o mandatário dos demandantes a aperfeiçoar os autos.
Conforme resulta da ata, a fls. 71, o mandatário respondeu ao convite, identificando o erro material e procedeu de imediato á correcção, passando a constar o demandado, na qualidade de cabeça de casal da herança por óbito de seus pais, D e E.
A mandatária do demandado opôs-se á mesma, alegando não ser uma irregularidade mas um vício, que gera a absolvição do demandado da instância.
Perante o exposto cumpre decidir:
De facto a legitimidade das partes é um pressuposto processual, o qual constitui processualmente uma exceção dilatória (art.º 577, alínea e) do C.P.C.), caso se constate que não existe, nos termos como a lei o requer.
No entanto, é um pressuposto cuja sua falta ou verificação é suscetível de sanação, com intervenção das partes legítimas na ação.
Ora em toda e qualquer ação o que se pretende é obter uma decisão final/material sobre o direito que as partes se arrogam. Mas, se a ação prossegue sem estarem reunidos todos os pressupostos processuais, apenas se obtém uma decisão meramente formal, e tal não obsta a que, posteriormente, seja intentada nova ação (art.º 279, n.º1 do C.P.C.) com o mesmo objeto, o que será sempre de evitar, se pode desde logo solucionar-se o facto.
No caso concreto esta questão, legitimidade, nem foi detectada pelo demandado mas sim pelo tribunal, o qual tem a faculdade de, no âmbito da gestão processual, convidar a parte a regularizar a instância (art.º 6, n.º2 do C.P.C.),e foi o que sucedeu mas em sede de audiência (art.º 43, n.º5 L.J.P.), pois nos Julgados de Paz a tramitação processual é célere, não devendo existir despachos pré saneadores (art.º 590, n.º2 do C.P.C.), o qual seria o momento indicado para proceder ao suprimento desta exceção, não obstante o processo deve ser equitativo, concedendo-se ás partes iguais oportunidades de defesa.
E, uma vez que a parte respondeu positivamente ao convite, a instância ficou regularizada. Uma vez que o próprio regime processual da L.J.P. permite esta regularização (art.º 39 da L.J.P.), não existe motivos legais para que os demandantes não façam intervir nos autos a entidade legítima, que no caso concreto é o demandante, mas na qualidade de cabeça de casal da herança, por óbito de seus pais, D e E.
Quanto á matéria dos autos, mais propriamente quanto ao direito á habitação, deriva da conjugação do disposto nos artigos 26º, 27º e 28 que, aos contratos de arrendamento para habitação, celebrados antes da entrada em vigor do RAU, ocorrida em 15/11/1990, como é o caso, se aplica o NRAU, com a especificidades constantes, designadamente do nº2 do art.º 26 que, relativamente à transmissão por morte, segmento que aqui releva, mandando aplicar o disposto no art.º 57.
Este preceito é aplicável, quer aos contrato celebrados na vigência do RAU, quer aos celebrados antes dessa vigência, uma vez que o mencionado art.º 28 estende, também, a estes contratos, a aplicação do disposto no art.º 26.
No caso concreto, o contrato em causa foi celebrado por escrito e destina-se a habitação do inquilino e respetivo agregado familiar, pelo que é indiscutivelmente um arrendamento com fins habitacionais.
Consta do teor deste, o prazo de duração: 1 ano, com início no dia 1/11/1963, podendo ser renovado por iguais períodos. Trata-se assim de um contrato com prazo certo de duração (art.º 1095, n.º1 do C.C.), de renovação automática (art.º 1096 do C.C.).
Foi, igualmente, acordado a renda mensal de 500$, a pagar no domicílio do senhorio ou seu representante legal, no 1 de cada mês. No entanto, houve alterações de valores e hoje a renda corresponde a 28,63€, conforme recibos juntos pelos demandantes e, também, indicado pelo demandante no documento junto por ele, a fls. 22.
Foi expressamente proibida a sublocação, i.e., o subarrendamento.
No decurso deste contrato ocorreu o óbito dos contraentes iniciais, e conforme o demandado admite, o contrato de arrendamento transmitiu-se para os pais da demandante, sendo estes os titulares do direito á habitação, na qualidade de locatários daquele espaço.
Quanto a uma possível transmissão deste direito para a filha, a ora demandante, a lei só prevê esse facto em caso de falecimento daqueles e em determinadas circunstancias.
Contudo, como foi apurado, aqueles estão vivos, pelo que a haver transmissão daquele direito era necessário existir a concordância do senhorio, já que a lei não prevê a possibilidade de outra forma de transmissão da posição contratual.
E, como o contrato refere não seria admissível a sublocação, salvo se ocorresse algumas das situações previstas no art.º 1088 do C.C., o que não sucede, além de que para ser considerada como sublocação, era necessário haver pagamentos de renda ao inquilino, ou seja aos pais da demandante, facto que nem sequer foi alegado pelos demandantes e por isso se exclui.
Ora as partes acordam que os pais da demandante deixaram de residir no locado, o que sucedeu há mais de 2 anos. E, naquele locado ficou a habitar a demandante e sua família, a qual em relação ao locador é considerada juridicamente como terceira, i.e., não é parte do contrato.
Para que a referida situação possa ser considerado como uma cessão da posição contratual o art.º 1059 do C.C., remete para o regime geral, ou seja, para o art.º 424 e sgs do C.C., que em regra será intransmissível, pois este tipo de contrato, do lado do locatário, é considerado pela doutrina como sendo intuitu personae, ou seja, tem em consideração as qualidades da pessoa do locatário, sendo um direito pessoal de gozo (art.º 1038, alínea f) do C.C.).
Contudo, a lei admite algumas exceções, exigindo-se, para isso o acordo do locador, locatário e transmissário, sendo que a prova deste, deve ser feita por quem quiser beneficiar da cessão (art.º 342, n.º1 do C.C.).
A cessão traduz-se no negócio por via do qual um dos outorgantes num contrato bilateral transmite a terceiro o complexo dos direitos e obrigações que lhe advieram desse contrato. Por conseguinte, como anota A. Varela (ob. citada), na cessão da posição contratual há sempre que distinguir entre dois contratos: o contrato-base e o contrato-instrumento da cessão, que é, exactamente, o realizado posteriormente, para transmissão de uma das posições derivadas do contrato-base.
No âmbito do arrendamento, a cedência do gozo a terceiro pode efectivar-se através de diversos negócios, designadamente por via de comodato, sublocação, e cessão da posição contratual de arrendatário.
Como já foi referido a sublocação já está excluída. Quanto ao comodato (art.º 1129 do C.C.), embora seja um negócio gratuito, entre o comodante e o comodatário, seria sempre um negócio temporário, além de que deveria ser comunicado ao locador.
Sucede que no caso concreto não há prova de qualquer comunicação, e as declarações da demandante não têm essa virtualidade, já que se tratou de um depoimento indirecto, algo a que não assistiu, que lhe terá sido transmitido pelo pai.
O único depoimento direto, ou seja, apenas o que assistiu, é que em dezembro de 2014, o pai pagou as rendas do ano todo, como era o hábito dele, e a pessoa que costumava receber as rendas (Maria Lídia de Abreu) entregou-lhe os recibos, conforme juntou na audiência. Nessa ocasião o pai falou em adquirir o imóvel e nas condições para tal, mas a pessoa que recebeu as rendas respondeu que teria que falar com os irmãos.
Quanto aos recibos que juntou encontram-se emitidos em nome da avó da demandante, e não dela. Ora, isto evidencia que o direito não lhe terá sido transmitido pelo pai, pois se assim fosse os recibos deveriam ser emitidos em nome da pessoa que passou a figurar como sendo o atual locatário do imóvel, o que seria mais um sinal de que houve um acordo, ainda que verbal, entre os mesmos. Mas, não é isso que no caso concreto sucedeu, os recibos foram emitidos em nome da pessoa que figura no contrato primitivo como locatária, ou seja a avó da demandante. Por outro lado, o pai da demandante foi pessoalmente pagar as rendas, embora tenha sido acompanhado pela demandante, tal facto não pode ser entendido como a existência de um acordo, por parte do locador, até porque como a demandante admite a pessoa que habitualmente recebia as rendas, I, conhecia a demandante como sendo filha do locatário, coisa completamente destinta de haver um acordo, ainda que tácito (art.º 217, n.º1, 2ª parte do C.C.).
Por outro lado, o pagamento de rendas é uma obrigação do locatário (art.º 1038, alínea a) do C.C.), que se mantém enquanto o contrato durar e se o fez, apenas comprova que cumpriu a respetiva obrigação.
DECISÃO:
Nos termos do exposto, julgo a acção totalmente improcedente, absolvendo-se o demandado do pedido.
CUSTAS:
São a suportar pelos demandantes, na quantia de 35€ (trinta e cinco euros), o que deve efectuar no prazo de 3 dias úteis a partir da notificação da presente sentença, nos termos dos art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12 com a redacção dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02, sob pena de lhe ser aplicada a sobretaxa diária de 10€ (dez euros), e eventual execução.
Em relação ao demandado cumpra-se o disposto no art. 9º da referida Portaria.
Funchal, 4 de agosto de 2015
A Juíza de Paz
(Margarida Simplício)
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131, n.º5 do C.P.C.)