Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Proc.º 175/2013
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. i) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo que seja condenada à restituição dos montantes entregues pelo Demandante à Demandada que totalizam € 572,20, acrescidos de juros de mora a contar desde 22 de Fevereiro de 2011.
A Demandada, devidamente citada, apresentou contestação, nos termos plasmados a fls. 90 a 94.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, consoante resulta da Acta.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor que se fixa em € 572,20 – artºs 297º nº1 e 306º nº2, ambos do C.P.Civil.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias (a Demandada por representação – artº 25º do C.P.Civil) e são legítimas.
FACTOS PROVADOS
A. Em 14 de Maio de 1998 foi celebrado entre Demandante e Demandada, então com a denominação de C, um contrato de mútuo para reconstrução e beneficiação de interior de imóvel.
B. Mais recentemente, o Demandante com o objectivo de proceder a obras de reabilitação do imóvel pretendeu um crédito complementar posterior no valor de € 15.000,00.
C. Iniciaram-se desse modo, em 2 de Novembro de 2010 as negociações tendentes à concessão do crédito complementar posterior.
D. Para o efeito, o Demandante disponibilizou todos os documentos requeridos pela Demandada e prestou todas as informações que lhe foram solicitadas.
E. Entre os documentos entregues para a concessão do reforço de crédito encontrava-se a declaração de IRS do Demandante onde constavam rendimentos referentes aos arrendamentos em causa.
F. Na sequência do pedido de financiamento, o Banco solicitou, no cumprimento das disposições legais vigentes neste domínio, nomeadamente do DL nº 349/98 de 11 de Novembro, a avaliação do imóvel a dar de garantia no âmbito operação de crédito.
G. Tendo o perito avaliador externo visitado o imóvel, logo no início de Janeiro de 2011, mais precisamente no dia 06/01/2011.
H. Realizada a vistoria foi comunicado ao Demandante pela Demandada, em 12 de Janeiro de 2011 que estavam reunidas as condições para a emissão da carta de aprovação da concessão do crédito complementar posterior, havendo lugar ao pagamento de € 290,00.
I. No dia 17 de Janeiro de 2011 foi comunicado ao Demandante que se deveria deslocar às instalações do D na cidade do Porto, para formalização da concessão do crédito o que veio a acontecer no dia 19 de Janeiro de 2011, data em que foi assinada a proposta formalizada pela Demandada.
J. O Demandante pagou em 10/01/2011 e 19/01/2011, respectivamente, as quantias de € 270,60 e € 301,60, relativas à Comissão de Avaliação e Comissão de Dossier.
K. Entretanto, o Banco informou o Demandante que as condições propostas teriam que ser alteradas, alegando para o efeito que em virtude do imóvel estar parcialmente arrendado, essa situação constituiria uma diminuição da garantia e portanto os termos para a concessão do reforço de crédito teriam que ser mais onerosos para o Demandante.
L. Em 11 de Fevereiro de 2011 foi comunicado ao Demandante pelo Gestor de Processo do D que se encontrava a aguardar decisão superior quanto à viabilidade da operação bem como a manutenção do preço inicialmente acordado (1,75%).
M. Ambas as Comissões - encontravam-se previstas e divulgadas no Preçário do Banco, tendo sido comunicadas e informadas ao Autor.
N. Na Ficha de Informação Normalizada entregue ao Demandante - são identificadas as seguintes comissões iniciais subjacentes à operação de financiamento: “Comissão de Avaliação: € 270,60 (...); a cobrar logo que o serviço seja prestado e independentemente da concessão efectiva do empréstimo”; “Comissão de dossier (...); a cobrar apenas no caso de aprovação do empréstimo, no momento da sua comunicação e independentemente da efectiva concessão do crédito”.
O. No documento emitido pelo Banco, junto com a PI. como doc. 12 e sob a epígrafe, "Condicionantes de Aprovação" é expressamente mencionado: "As condições aprovadas, são válidas até à data indicada nesta carta (...) estando ainda condicionadas ao cumprimento dos seguintes requisitos: - À data da escritura, o(s) imóvel (eis) a dar de garantia não pode ter quaisquer ónus ou encargos pendentes".
P. O imóvel a dar de garantia no âmbito de tal financiamento, encontrava-se arrendado.
Q. Em 22 de Fevereiro de 2011 foi o Demandante contactado pela Demandada a informar as novas condições em que esta se dispunha a conceder o crédito complementar superior, que consistia num aumento de 1,75% para 1,95% (crédito complementar) e de 0,6% para 1,35% (crédito existente).
R. Condições estas que não foram aceites pelo Demandante.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
Os factos assentes resultam da conjugação dos documentos constantes dos autos, com a prova testemunhal produzida em audiência de julgamento e identificada em acta, sendo que os factos constantes de A., B., C., D., I., J., K., L., Q e R., consideram-se admitidos por acordo – artº 574º nº2 do C.P.C..
O DIREITO
Pretende o Demandante com a presente acção que seja a Demandada condenada à restituição dos montantes por si entregues que totalizam € 572,20, acrescidos de juros de mora a contar desde 22 de Fevereiro de 2011.
Alega para tal, que se iniciaram em 2 de Novembro de 2010 as negociações com a Demandada, tendentes à concessão de um crédito complementar a um já existente, tendo para o efeito, disponibilizado todos os documentos requeridos por esta e prestado todas as informações que lhe foram solicitadas. Entre os documentos entregues para a concessão do reforço de crédito, encontrava-se a declaração de IRS do Demandante onde constavam rendimentos referentes aos arrendamentos em causa. Mais alegou que, na sequência do pedido de financiamento, foi efectuada a avaliação do imóvel a dar de garantia no âmbito da operação de crédito, tendo o perito avaliador externo visitado o imóvel logo no início de Janeiro de 2011, mais precisamente no dia 06/01/2011. Realizada a vistoria foi comunicado ao Demandante pela Demandada, em 12 de Janeiro de 2011 que estavam reunidas as condições para a emissão da carta de aprovação da concessão do crédito complementar posterior, tendo o Demandante pago a quantia de € 290,00.
Em 19 de Janeiro de 2011, foi assinada a proposta formalizada pela Demandada, tendo o Demandante pago a quantia de € 301,60, para a abertura de dossier.
Em 22 de Fevereiro de 2011 foi o Demandante contactado pela Demandada a informar as novas condições em que esta se dispunha a conceder o crédito complementar superior, que consistia num aumento de 1,75% para 1,95% (crédito complementar) e de 0,6% para 1,35% (crédito existente), condições estas que não foram aceites pelo Demandante, pretendendo assim a restituição das quantias pagas.
Por sua vez, a Demandada, refere não assistir qualquer razão ao Demandante, uma vez que as despesas em causa não dependem da efectiva concessão do crédito, mas sim da respectiva avaliação do imóvel a dar como garantia, serviço esse, que foi, efectivamente prestado, bem como a comissão de dossier deve ser paga no momento da aprovação do empréstimo.
Face ao que antecede, dúvidas não há que estamos perante a fase preliminar de um contrato de mútuo ou seja, no âmbito das negociações que conduziriam à celebração daquele contrato.
O princípio da boa fé tem na sua base a consideração razoável e equilibrada dos interesses dos outros, a honestidade e a lealdade nos comportamentos e, designadamente, na celebração e execução dos negócios jurídicos.
O artº 227º do CC diz o seguinte: “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”. Aqui se prevê a designada “culpa in contrahendo”, uma das formas de responsabilidade contratual.
Segundo o Ac. do STJ, de 04.04.2004 in dgsi.pt (proc. 06A222): “Incluem-se na previsão do art.º 227° CC quer a ruptura de negociações, quer a conclusão dum contrato ineficaz, quer a protecção face a contratos "indesejados", designadamente, a celebração de um contrato não correspondente às expectativas devido ao fornecimento pela outra parte de informações erradas ou à omissão do devido esclarecimento.”
Assim, conclui o mesmo aresto que “O instituto da responsabilidade pré-contratual é aplicável a situações verificadas nos preliminares e na formação do contrato, independentemente, quer da sua efectiva conclusão, quer da sua validade e eficácia”.
Tudo se reporta, portanto, à fase pré-contratual, ou pré-negocial no sentido de responsabilizar quem ilícita e culposamente cause danos à outra parte.
Assenta essa responsabilidade na designada tutela da confiança, exigindo-se da parte de cada um dos contratantes um comportamento leal e honesto, comportamento esse que abrangerá um conjunto de deveres que só casuisticamente podem ser determinados, entre eles o de informar, comunicar ou esclarecer o outro contratante dos elementos negociais relevantes para a formação da vontade de contratar. Há aqui uma responsabilidade por culpa na conclusão de um contrato, sendo que a expressão boa-fé usada no nº 1 daquele artº 227º não se refere, propriamente, a uma condição subjectiva da consciência das partes, mas, antes, a uma modalidade objectiva do seu comportamento. O que quer dizer que a lei impõe às partes o dever de se comportarem, durante os preliminares do contrato, com recíproca lealdade.
No que concerne às despesas de comissão da avaliação (€ 270,60), com efeito, elas serão devidas, uma vez que, esse serviço externo, foi efectivamente prestado, consoante resulta dos factos provados: “Tendo o perito avaliador externo visitado o imóvel logo no início de Janeiro de 2011, mais precisamente no dia 06/01/2011”, enquadrando-se este serviço, no âmbito dos procedimentos atinentes à concessão de crédito previsto no DL nº 349/98 de 11 de Novembro.
Ora, já no que respeita às comissões de abertura de dossier (€ 301,60), sendo as mesmas devidas no momento da aprovação do crédito e face ao que resulta dos factos provados, no dia 19 de Janeiro de 2011, foi assinada a proposta formalizada pela Demandada, proposta esta que o Demandante aceitou e mediante as condições aí acordadas, o Demandante pagou a quantia de € 301,60. Sucede que, tal proposta surgiu de negociações estabelecidas entre as partes, tal como se retira do documento junto a fls. 39: “Informo que o resultado da avaliação foi de € 164.000,00. Neste momento estão reunidas condições para a emissão da carta de aprovação, havendo lugar às despesas da comissão de dossier (€ 290,00 + imp.selo). Fico a aguardar confirmação para solicitar emissão da carta de aprovação e débito da respectiva comissão”.
No entanto, a Demandada, não obstante ter emitido a carta de aprovação do crédito solicitado, veio, posteriormente alterar as respectivas condições, com a justificação de que à data da respectiva aprovação, desconhecia que o imóvel dado de garantia se encontrava arrendado, o que constituiria um ónus e consequentemente provocaria a agravação das condições de financiamento. Ora, da prova testemunhal apresentada em audiência de julgamento, não foi isso que resultou provado, uma vez que, foi referido ter sido o perito avaliador, na sequência da visita ao imóvel, que informou a Demandada do arrendamento, facto esse que aconteceu em momento anterior ao da aprovação do crédito. Daí que, a emissão da carta de aprovação foi em data posterior ao do conhecimento pela Demandada de que o imóvel se encontraria arrendado.
Assim sendo e porque houve alteração unilateral das condições pré-estabelecidas e foi nesse pressuposto que o Demandante pagou as comissões de dossier ou seja, a Demandada criou uma expectativa ao Demandante das condições de financiamento previamente acordadas, violando assim o dever de boa-fé e consequentemente, incorreu em responsabilidade pré-contratual, existindo a obrigação de indemnizar, neste caso, a quantia relativa às comissões de abertura de dossier, procedendo parcialmente a pretensão do Demandante.
S/a quantia de € 301,60 serão devidos juros de mora, à taxa legal de 4% (artº 805º nº 2 do C.Civil e Portaria nº 291/2003, de 08.04), desde 22/02/2011, data da comunicação ao Demandante das novas condições contratuais.
DECISÃO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção e, em consequência, condeno a Demandada a restituir ao Demandante a quantia de € 301,60 (trezentos e um euros e sessenta cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal de 4% contados desde o dia 22/02/2011, absolvendo-a do demais peticionado.
Custas na proporção do decaimento, que se fixam em 47% para a Demandante e 53% para a Demandada (artigo 8º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 31 de Outubro de 2013
A Juíza de Paz
(Cristina Barbosa)
Processado por computador Art.º 131º/5 do C.P.C. Revisto pelo Signatário.
Julgado de Paz do Porto