Sentença de Julgado de Paz
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de julho).
Matéria: Arrendamento urbano.
(alínea g) do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de julho).
Objeto: Pagamento de rendas.
Valor da ação: €720,00 (setecentos e vinte euros).
Demandante: A, residente na Rua x, x, x,xxxx-xxx Lisboa
Mandatário: Dr.ª B, advogada, com domicílio profissional na Rua x, n.º x, x, em Lisboa.
Demandada C, residente na Rua x, x, x, xxxx-xxx Lisboa.
Mandatário: Dr. D, advogado, com domicílio profissional na Rua x, n.º x, x, xxxx – xxx Lisboa.
Do requerimento inicial: Fls. 1 a 4.
Pedido: Fls. 3 e 4.
Junta: 1 documento e procuração forense.
Contestação: A fls. 15 a 23.
Tramitação:
Foi realizada mediação não tendo as partes logrado acordo susceptível de pôr fim ao litígio.
Foi marcada audiência de julgamento para o dia 05 de janeiro de 2016, pelas 14h, sendo as partes devidamente notificadas para o efeito.
Fundamentação fáctica
Com relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 – A demandante tem registado a seu favor a aquisição por permuta, com data de 23 de Setembro de 2004, do lugar de estacionamento com o n.º x, sito na x, do prédio urbano sito na Rua x, n.º x a x – x e Largo x, n.º x a x, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º x, e matriz urbana com o artigo x (cfr. doc de fls. 36);
2 – Em 03 de Setembro de 2014, a demandante e a demandada celebraram um contrato de arrendamento do dito lugar de estacionamento, pelo prazo de 1 ano, com início em 01 de Setembro de 2014 e termo a 31 de agosto de 2015, com renda mensal de €180,00, conforme doc 1, a fls. 5 a 7, cujo teor se considera aqui integralmente reproduzido;
3 – A minuta do contrato foi enviada pela demandante à demandada em 13 de agosto de 2014 (cfr. docs de fls. 84 a 86, cujo teor se considera aqui integralmente reproduzido);
4 – As partes fixaram o início do contrato a 01 de Setembro de 2014 e termo a 31 de agosto de 2015 (doc 1);
5 – A demandada prestou caução equivalente a um mês de renda (não contestado);
6 – Em 24 de março de 2015, a demandada manifestou vontade de cessar o contrato a 30 de abril de 2015, o que a demandante não aceitou (cfr., doc 2, fls. 26, e doc 8, fls. 35, parte final, junto pela demandada);
7 – Na resposta dada pela demandante à demandada relativamente à cessação do contrato a 30 de abril de 2015, a demandante deixa a hipótese de cessação a 30 de maio de 2015, caso conseguisse uma troca (cfr. doc 2);
8 – Em 30 de abril de 2015 a demandada enviou à demandante uma carta registada com aviso de receção, a comunicar que a partir dessa data deixaria de utilizar o lugar de estacionamento coberto n.º x, carta devolvida por não reclamada aberta em audiência (cfr. doc de fls. 78, 26 e 27 dos autos);
9 – Desde março de 2015 que a demandada não pagou nenhuma renda (admitido);
10 – Para a cessação do contrato a demandada alegou o facto de ter adquirido um carro de maiores dimensões e ter dificuldades não só em manobrar como em parquear no lugar de estacionamento objeto do contrato.
Factos não provados
Com relevância para a decisão da causa consideram-se não provados os factos não consignados, nomeadamente não se considera provado:
1 – Que as partes tenham acordado verbalmente que em caso de necessidade o contrato poderia ser denunciado com um mês de antecedência;
2 – Que houvesse impossibilidade objetiva de estacionar o novo veículo.
Motivação
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, nos documentos apresentados e referidos nos respetivos factos, complementados pelos esclarecimentos das partes que se tiveram em consideração ao abrigo do princípio da aquisição processual e nos depoimentos das testemunhas apresentadas, que não acrescentaram quaisquer contributos suscetíveis de contradizer o que resulta dos documentos juntos.
Do Direito
Nos presentes autos pretende a demandante fazer valer as cláusulas de um contrato de arrendamento de lugar de garagem, celebrado com a demandada. Em concreto, sustenta que o contrato foi celebrado pelo prazo de um ano e que a demandada está sujeita ao prazo geral de denúncia, de 120 dias, previsto no n.º 1 do artigo 1098.º. Por seu turno, diz a demandada que foi convencionado verbalmente o prazo de trinta dias para a denúncia (que não provou); alega que o prazo é inferior a um ano na medida em que foi assinado a 03 de setembro de 2014, e por isso não se aplica o prazo de 120 dias; diz que o contrato é inválido por “omissão de conteúdos necessários e de conteúdos eventuais, que violam os motivos determinantes da forma do contrato de arrendamento celebrado”, uma vez que “a demandada só depois de assinar o contrato é que tomou conhecimento da existência de um Regulamento de Condomínio que veda o acesso às partes comuns do prédio, nomeadamente escadas e elevadores”, não tendo alegado e muito menos provado, que para a demandante era essencial, ou seja condição sine qua non para a celebração do contrato de arrendamento poder aceder às partes comuns do prédio, nomeadamente escadas e elevador. Na verdade, tal assunto não aflora sequer na correspondência que demandante e demandada trocaram via e-mail. Por fim alega a demandante que houve alteração superveniente de circunstâncias, devido ao facto da demandada ter adquirido posteriormente à celebração do contrato um veículo de maiores dimensões. Ora, é consabido que, o disposto no artigo 437.º visa proteger os contraentes de alterações anormais e imprevistas e inesperáveis. Ora, no caso, a alteração das condições vigentes na data da celebração do contrato, ocorreram por vontade da demandada, que pretende fazer repercutir sobre a demandante o prejuízo da troca de viatura que entendeu fazer. Ocorre ainda que, das fotos juntas aos autos não decorre que haja impossibilidade objetiva de estacionar, nem mesmo o depoimento da testemunha E nos convenceu deste facto. Assim, resta aferir da questão relativa ao pré aviso.
Vejamos
À situação em apreço aplica-se o regime do NRAU, introduzido pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro. As partes fixaram a duração do contrato de arrendamento, por um prazo certo de um ano, mas nada estipularam quanto ao aviso prévio para a denúncia, pelo é de aplicar a esta matéria o estatuído no art. 1098º, nº 2 do CC, ex vi do art. 1110º, nº 1 do mesmo diploma legal, pelo que a denúncia tinha de ser comunicada à demandante senhoria com uma antecedência não inferior a 120 dias, ma vez que não logrou provar que estipularam de modo autónomo e específico o regime de oposição à renovação e o regime da denúncia. Dispõe o art. 1110º, nº 1 do CC que “as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação”. Ou seja, com o NRAU o legislador optou por seguir o princípio geral da liberdade contratual consagrado na lei para os contratos em geral (art. 405º do CC), permitindo às partes conformar o contrato, nestas matérias, apenas se aplicando as normas previstas no código (quer o nº 2 do art. 1110º, quer as previstas para o arrendamento para habitação) na falta de estipulação concreta das partes sobre tais matérias. A consagração (legal ou contratual) de um pré-aviso para a não renovação do contrato ou de denúncia do mesmo tem, inquestionavelmente, como objetivo dar tempo ao arrendatário para procurar novo espaço, e dar tempo ao senhorio para arranjar novo inquilino, continuando a rentabilização que está, em primeira linha, subjacente ao contrato de arrendamento. Assim, há que concluir, que, de acordo com o princípio do cumprimento integral dos contratos, estabelecido no artigo 406.º do Código Civil, a demandante tem direito a exigir da demandada o pagamento dos doze meses de renda, conforme contratado, faltando assim pagar quatro meses, no montante pedido.
Decisão
Em face do exposto, considero a presente ação procedente por provada e em consequência condeno a demandada a pagar à demandante a quantia de €720,00 (setecentos e vinte euros), acrescidos de juros de mora à taxa legal contados desde a citação até integral pagamento.
Custas
Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, alterada nos seus n.ºs 6.º e 10.º pela Portaria n. 209/2005, de 24 de Fevereiro, considero a demandada parte vencida, pelo que deve proceder ao pagamento da quantia de €35,00, correspondentes à segunda parcela, no prazo de três dias úteis, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de €10,00 por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida portaria em relação ao demandante.
Julgado de Paz de Lisboa, em 24 de fevereiro de 2016
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias