Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Proc. nº x
I. RELATÓRIO:
A, com os demais sinais identificativos nos autos, propôs a presente acção declarativa resultante de direitos e deveres dos condóminos contra a B, pedindo a condenação desta a efectuar a reparação na parede exterior do edifício, correspondente à fracção autónoma do demandante no valor orçamentado de 490,00 €, acrescido de IVA, à taxa legal, bem como a efectuar a reparação do interior da marquise do demandante, cujo valor estimado é de 200,00 €.
Para tanto, o demandante alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 2 a 5, que aqui se dá por reproduzido, tendo juntado ao mesmo dez documentos.
Regularmente citada, a demandada apresentou a contestação de fls. 22 a 26, que aqui se dá por reproduzida, pugnando pela improcedência da acção.
Não se realizou a sessão de pré-mediação, dado que o demandante afastou expressamente essa possibilidade.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e h) e 11º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
Assim, cabe apreciar e decidir:
II. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA:
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. Em assembleia de condóminos realizada em 25/02/2011, a demandada apresentou requerimento do demandante a solicitar a reparação da sua varanda frontal, com marquise, dado estar a sofrer infiltrações de água da chuva ao nível do tecto respectivo.
2. Para esse efeito, foi apresentado um orçamento de 490,00 €, acrescido de IVA, à taxa legal em vigor.
3. A referida reparação não chegou a ser efectuada, levando ao agravamento das infiltrações.
4. Em nova assembleia de condóminos, realizada em 24/03/2012, foi novamente abordada a questão das infiltrações de água provenientes da fachada do edifício, tendo sido apresentado pela administradora do condomínio em exercício um orçamento de 8.900,00 € para a sua reparação integral.
5. Contudo, os condóminos entenderam que essa reparação não era urgente.
6. Inconformado, em Dezembro de 2012, o demandante enviou um correio electrónico ao administrador do condomínio em exercício, manifestando a sua preocupação com o aumento da infiltração das águas, juntando um conjunto de fotografias.
7. Em resposta, o administrador do condomínio remeteu o assunto da reparação das paredes exteriores do edifício para a seguinte assembleia de condóminos, a realizar em 01/03/2013.
8. Na referida assembleia de condóminos, foi referido que tinham sido apresentadas reclamações por infiltração de água nas marquises das habitações 11, 13 e 14 e foi deliberado pedir orçamentos parciais para resolver estas anomalias, por ordem de prioridade e de acordo com as possibilidades financeiras do condomínio.
9. Até à data, o demandante não teve conhecimento de qualquer orçamento pedido pela administração do condomínio.
10. A situação agravou-se com o período de chuvas do final do inverno e princípio da primavera do corrente ano, tendo as infiltrações alastrado a toda a marquise e obrigado o demandante a retirar daquela divisão os seus bens e pertences.
11. Na assembleia de condóminos de 25/02/2011 foi apenas deliberado que dois elementos da nova administração, acompanhados por outro técnico, se desloquem às habitações referidas numa ocasião que chova a fim de se perceber com rigor por onde entra água.
12. Na assembleia de condóminos de 24/03/2012, dois condóminos alertaram para o facto das reparações nas marquises serem da responsabilidade dos proprietários e não do condomínio, dado o facto das marquises terem sido fechadas após a conclusão da obra.
13. Nessa assembleia de condóminos não foi aprovada a execução da obra de reparação reclamada pelo demandante nem o orçamento de 8.900,00 €, acrescido de IVA, apresentado pelo administrador do condomínio, relativo a obras de conservação e reparação da frontaria do prédio.
14. O demandante não compareceu às referidas assembleias de condóminos, tendo-se limitado a solicitar reparações ao administrador do condomínio em funções.
15. Os sucessivos administradores do condomínio transmitiram sempre à assembleia de condóminos as reclamações apresentadas pelo demandante, tal como aconteceu na assembleia de 01/03/2013.
16. As marquises foram instaladas nas varandas do edifício já após a construção do prédio e estas não estavam cerzitadas na sua parede exterior.
17. Na primeira assembleia de condóminos, realizada a 20/04/1985, foi deliberado autorizar a construção de marquises nas varandas, salvaguardando-se que seriam da responsabilidade individual de cada um os possíveis problemas que possam surgir a nível camarário ou administrativo.
Os factos provados assentam, por um lado, nas actas das assembleias de condóminos constantes dos autos, que documentam o ocorrido nas mesmas, bem como as reclamações do demandante. Além disso, foram ainda valorados os depoimentos das testemunhas inquiridas, nomeadamente C, companheira do demandante, que descreveu a situação na marquise quando chove; D, que foi a casa do demandante a pedido deste e pôde constatar a situação no interior da marquise, tendo sido de parecer que não valia a pena arranjar dentro sem resolver o problema da origem das infiltrações, as quais provinham, na sua opinião, de rachadelas na parede exterior da varanda superior; E, que foi contactado pela administração do condomínio para dar um orçamento para a vedação das marquises e não deu garantias de poder resolver o problema por causa das varandas não terem sido preparadas para ser fechadas, mas que admitiu que o problema do demandante não derivava da aplicação do aparelho de ar condicionado e que podia decorrer de rachadelas na parede exterior das varandas, independentemente de ser ou não cerzitada; F, vizinha do demandante que fechou igualmente a sua varanda e que ouviu do construtor dizer que a mesma não estava preparada para esse efeito; e G, que vendeu o apartamento ao demandante e fez a marquise do mesmo, tendo corroborado o teor da deliberação acima aludida no nº 17, se bem que estando convencida que a mesma salvaguardava todo o tipo de problemas das marquises.
Finalmente, a inspecção ao local permitiu igualmente visualizar os sinais do problema alegado pelo demandante.
De resto, não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes com interesse para a boa decisão da causa.
III. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
O demandante é proprietário exclusivo da sua fracção autónoma e comproprietário das partes comuns do prédio urbano onde a mesma se insere, sendo ambos os direitos indissociáveis (cfr. artigo 1420º, n.os 1 e 2 do Código Civil).
Por seu turno, a demandada é um dos órgãos administrativos do condomínio, com funções executivas elencadas no artigo 1436º do Código Civil e com legitimidade para ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício (cfr. artigo 1437º, nº 2 do Código Civil). Neste caso, a administração do condomínio está a ser exercida pelo condómino H, pelo que é este quem está em juízo, assegurando a representação do referido órgão.
De entre as competências atribuídas ao administrador do condomínio, destacam-se para o que aqui nos interessa, a realização dos actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns e a execução das disposições legais relativas ao condomínio (cfr. artigo 1436º, f) e l) do Código Civil).
Nesse sentido, o artigo 1427º do Código Civil, a contrario sensu, permite atribuir ao administrador do condomínio a obrigação de realizar as reparações indispensáveis e urgentes de que careçam as partes comuns.
Portanto, os poderes do administrador neste domínio não se cingem à execução das deliberações da assembleia de condóminos, tal como resulta do artigo 1436º h) do Código Civil e do próprio intróito deste preceito legal. Como é evidente, as iniciativas do administrador do condomínio neste campo carecem de ser reportadas à assembleia de condóminos, senão com anterioridade, dado que isso se pode mostrar inviável, pelo menos com a prestação de contas anuais (cfr. artigo 1436º j) do Código Civil).
Neste caso, o demandante logrou provar que, desde há cerca de três anos, que se tem vindo a queixar de infiltrações de água na sua marquise fronteira por efeito da chuva, as quais se têm vindo a agravar por falta de intervenção reparadora. A demandada alegou que não tinha suporte deliberativo para efectuar obras e que a reparação do interior da marquise era da responsabilidade exclusiva do demandante. Porém, pelo menos neste caso, não tem a demandada razão.
Em primeiro lugar, porque como já se viu, a falta de suporte deliberativo não é decisiva neste caso, desde que se possa reputar a reparação em causa como indispensável e urgente. Ora, a este respeito, ficou provado que, quando chove, o demandante fica privado ou, pelo menos, limitado no gozo da sua marquise, por força das infiltrações de água. Além disso, o demandante logrou fazer a prova prima facie de que essas infiltrações de água se devem à deficiente impermeabilização da parede exterior do edifício, provavelmente da varanda do andar superior ao seu. De facto, essa foi a conclusão a que o tribunal chegou na sua inspecção ao local, alicerçada pelo depoimento das testemunhas D e E (cfr. artigos 349º e 351º do Código Civil). É certo que o demandante não requereu a prova pericial para estabelecer uma certeza quanto à proveniência das infiltrações de água na sua marquise, mas também não precisava, cabendo à demandada a contra-prova desse facto.
Assim sendo, estão reunidos os requisitos de indispensabilidade e urgência de reparações nas partes comuns do edifício. Por outro lado, o demandante tem vindo a reclamar com insistência a realização dessas obras, tendo esbarrado com a inércia da demandada, apoiada pela assembleia de condóminos. Há, portanto, igualmente, falta ou impedimento do administrador, o que legitimaria o demandante a fazer as obras em causa por sua iniciativa e a repercutir o seu custo sobre o condomínio. Ora, se a lei permite o mais, também permite o menos, isto é, neste caso, a condenação do administrador do condomínio, em acção declarativa, a efectuar as obras de que carecem as partes comuns, com a possibilidade de execução específica (cfr. artigo 828º do Código Civil).
A questão da conveniência de realizar essa obras em conjunto com a reparação integral da fachada não tem qualquer influência na sorte da causa, sendo apenas um assunto a ponderar pelo condomínio. Nesta acção, está apenas em causa a cessação das infiltrações de água na marquise do demandante, sendo a escolha da melhor solução técnica para o efeito um problema do condomínio, tal como o seu custo. Aliás, o demandante terá que comparticipar, proporcionalmente ao valor da sua fracção, no preço que vier a ser suportado. Assim sendo, o orçamento obtido pela administração do condomínio para o efeito, no valor de 490,00 €, acrescidos de IVA, é meramente indicativo.
Por seu turno, as obras de reparação no interior da marquise do demandante não são, evidentemente, obras em partes comuns, uma vez que esta se insere na propriedade exclusiva deste. Esta matéria cai, porém, no âmbito da responsabilidade civil extracontratual por omissão ilícita (cfr. artigos 483º, 486º e 493º, nº 1 do Código Civil). De facto, tendo o administrador do condomínio o dever de proceder à conservação e reparação das partes comuns do edifício e resultando os danos sofridos pelo demandante da sua omissão, atendendo às funções que lhe estão cometidas, então incorre o mesmo na obrigação de indemnizar este, por meio da reconstituição natural (cfr. artigos 562º, 563º e 566º, nº 1 a contrario sensu, do Código Civil). É certo que a demandada alegou que nenhuma culpa houve da sua parte, nomeadamente atendendo ao facto das varandas não estarem preparadas para receber marquises, mas a sua argumentação não pode proceder. Com efeito, o facto da parede exterior das varandas não estar cerzitada não autoriza a conclusão de que os condóminos teriam que suportar que a água se infiltrasse na mesma e gotejasse a partir do tecto da sua varanda, deteriorando-a, ainda que a mesma estivesse aberta. Na verdade, a situação é anómala e carece de reparação, até porque põe em causa a própria conservação do edifício em geral, sabendo-se como a infiltração de água deteriora os materiais.
Além disso, o argumento de que caberia ao demandante, assim como aos demais condóminos, tratar dos problemas existentes no interior das marquises, não tem qualquer suporte legal ou sequer deliberativo. Com efeito, a deliberação tomada pelos condóminos é ineficaz no que respeita a assuntos que exorbitem das partes comuns do edifício. Ora, o interior da marquise é da propriedade exclusiva de cada condómino, pelo que se lhe aplica a norma do artigo 1305º do Código Civil. Como é evidente, a resolução de qualquer problema que fosse endógeno à referida marquise seria da competência exclusiva do seu proprietário, mas esse não é o caso em apreço. Nesta situação, a deterioração da marquise do demandante resulta de modo directo e necessário da falta de conservação do edifício, pelo que a responsabilidade pela sua reparação cabe à demandada. Em todo o caso, quanto aos danos, o demandante não logrou provar o alegado montante de 200,00 €, mas sim apenas de cerca de 50,00 €. Contudo, na medida em que é pedida a reconstituição natural, essa matéria carece de relevância.
IV. DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno a demandada a efectuar a reparação na parede exterior do edifício, de modo a fazer cessar as infiltrações de água na marquise do demandante, bem como a efectuar a reparação dos danos resultantes daquelas no interior da mesma.
Custas pela demandada, que declaro parte vencida (cfr. artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 27 de Junho de 2013
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)