Sentença de Julgado de Paz
COM PROLAÇÃO DE SENTENÇA
Data: 15 de Dezembro de 2010.
Hora de Início: 15:00 horas Hora de Encerramento: 15:15 horas
Demandante: A
Demandados: B
Juíza de Paz: Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnico do Serviço de Atendimento: Lic. João Eloi
Feita a chamada verificou-se estar presente a ilustre mandatária da Demandada, C.
Aberta a audiência, a Senhora Juíza de Paz proferiu a seguinte
SENTENÇA
1-RELATÓRIO (As partes e o objecto do litígio) Nos presentes autos em que é Demandante A e é Demandada a B, pretende aquela que esta seja condenada a pagar-lhe €4.500 a título de danos decorrentes do incumprimento de contrato de prestação de serviços de administradora de condomínio (matéria enquadrável na alínea i) do nº1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13.07).
Alega, em resumo, que a Demandada enquanto administradora do Condomínio a que pertence a fracção da Demandante pagou obras mal executadas no prédio; não exerceu validamente, contra o empreiteiro, o direito de eliminação dos respectivos vícios; com a sua conduta deu azo à realização de novas obras e novos custos. Atribui aos danos patrimoniais o valor de €3.000 e, pelo transtorno emocional que a situação lhe causou, alega danos morais que quantifica em €1.500.
Junta 4 documentos (de fls. 8 a 32) incluindo pedido de apoio judiciário, despacho de deferimento na modalidade de dispensa de pagamento de taxas de justiça e de honorários de patrono e ofício de nomeação de patrono oficioso.
A Demandada, regularmente citada, apresentou contestação, impugnando a qualidade de administradora e o dever de fiscalizar a realização de obras no prédio. Quem exercia as funções de administradora era a própria Demandante e, dado que as primeiras obras foram efectuadas através do fundo de reserva, a comparticipação correspondente à fracção da Demandante foi de apenas €270 (valor que em sede de julgamento corrigiu para €1.050 posto que a Demandante é proprietária de duas fracções). Impugna a demais factualidade e conclui pela improcedência da acção.
Junta 1 documento (fls. 42 a 51) e procuração forense.
Não ocorreu mediação.
Designada data para audiência de julgamento veio esta a ser adiada por falta da Demandante, que, depois, justificou a falta (cfr. fls. 96 a 100). A Demandada juntou documentos atinentes à sua representação e substabelecimento (fls. 88 a 95). A fls. 102, foi recebido ofício de nomeação de novo patrono oficioso à Demandante.
Iniciada, em segunda marcação, a audiência de julgamento, foram ouvidas as partes e tentada sem sucesso a sua conciliação. A Demandada juntou 9 documentos (fls. 119 a 165). Foram inquiridas duas testemunhas e, após, foi a audiência interrompida para continuar com produção de prova testemunhal e sentença. A Demandante pronunciou-se a fls. 172/177 sobre os documentos juntos. Na segunda sessão de julgamento foram inquiridas mais cinco testemunhas, foram juntos os documentos de fls. 191 a 214 e a audiência foi interrompida para continuar em 06 de Julho com leitura de sentença. Atento o volume da documentação junta e a complexidade das questões a apreciar não foi possível o cumprimento de tal data e veio a ser designada a presente.
A Demandante sustenta que a Demandada agiu de forma negligente ao não verificar a conformidade das obras efectuadas em 2001; ao não ter concedido prazo ao empreiteiro para eliminar os defeitos e por ter aconselhado o condomínio a contratar outro empreiteiro para reparar os defeitos das primeiras obras.
A questão a decidir é, pois, a de saber se a Demandada incorre, ou não, na obrigação de indemnizar a Demandante o que passa por analisar o tipo e o conteúdo do vínculo celebrado entre a Demandada e o condomínio do prédio onde se situam as fracções da Demandante e se aquela incorreu, por acção ou omissão, na violação de algum dos deveres contratuais que assumiu.
O tribunal é competente (artigo 7º da Lei 78/2001, de 13.07).
Cabe apreciar e decidir.
II- FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Com interesse para a decisão da causa consideram-se provados os seguintes factos:
A. A Demandante é proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “C” correspondentes, respectivamente, ao rés-do-chão, com entrada pelo nº 24-A, e ao primeiro andar, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em Lisbo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº x, concelho de Lisboa (cfr. doc. de fls. 194 a 198);
B. Entre 1999 e 2009, a Demandada prestou serviços de gestão corrente do condomínio constituído pelo prédio referido supra cabendo-lhe:
- efectuar as convocatórias das assembleias de condóminos depois de ouvido o administrador e secretariar as mesmas;
- elaborar as actas das assembleias;
- remeter aos condóminos ausentes cópias das actas;
- elaborar projectos dos orçamentos de receitas e despesas;
- cobrar as receitas e pagar as despesas comuns;
- elaborar o relatório anual de receitas e despesas;
C. A partir de Dezembro de 2000 e até inícios de 2007, a Demandante exerceu as funções de administradora do prédio sito em Lisboa, tendo convocado as respectivas assembleias (cfr. doc. de fls. 126/128 e fls. 139/144);
D. Na Assembleia de Dezembro de 2000, a Demandante, por si e em representação de outro condómino, deliberou adjudicar à D a realização das obras de reparação da prumada de esgotos do prédio, no valor de €1.380,00, mais IVA, e estabelecer o pagamento de uma quota extraordinária para custeio das mesmas (idem e doc. de fls. 130);
E. A Demandante pagou, para realização dessas obras, a quantia de €2.818,75 (cfr. doc. de fls. 129);
F. Em 25.07.2002 e em 01.08.2002, a Demandada elaborou e remeteu ao empreiteiro referido em D. supra, as cartas de fls.133 e 134, solicitando-lhe que verificasse e reparasse as infiltrações existentes no rés-do-chão e que indiciavam deficiência das obras por aquele efectuadas dando-lhe, na última, um prazo de cinco dias para o efeito;
G. Na Assembleia de Condóminos de 11 de Maio de 2004 foi deliberado propor acção judicial contra o empreiteiro E por este não ter eliminado os defeitos das obras (cfr. doc. de fls. 139 a 144);
H. O condomínio do prédio em causa, representado pela Demandante na qualidade de administradora, propôs acção judicial contra o empreiteiro referido em G, que correu termos sob o nº x pelo 10º Juízo do Tribunal de Pequena Instância Cível de Lisboa, na qual, foi proferida sentença que absolveu o demandado do pedido por, entre mais, não lhe ter sido fixado um prazo razoável para a eliminação dos defeitos e, antes, a administração do condomínio ter contratado outro empreiteiro, F, para os reparar (cfr. doc. de fls. 7 a 24 e fls.138);
I. Estas segundas obras tiveram um custo total de €3.000.
Com interesse, não ficaram provados os seguintes factos
1. A Demandada estava obrigada a aferir da boa execução das obras antes de as pagar ao empreiteiro E;
2. A Demandada aconselhou o condomínio a realizar as novas obras;
3. A Demandante passou por agonais e entrou em estado de depressão por não conseguir fazer face a tantas despesas, não tendo forças para trabalhar;
4. As segundas obras foram pagas pelo condomínio através do fundo de reserva.
O tribunal fundou a sua convicção de que a Demandante era a administradora do condomínio e a Demandada a entidade sua gestora, no teor das actas juntas aos autos e, também, da sentença proferida pelo 10º Juízo de Pequena Instância Cível. Nas actas, a Demandante é referida como administradora e na acção judicial representou o condomínio nessa qualidade.
Quanto ao conteúdo das obrigações assumidas pela Demandada perante o condomínio, foi relevante o depoimento das testemunhas G, condómino do prédio e que sucedeu à Demandante no cargo de administrador, o qual declarou que a Demandada Associação, efectuava a gestão corrente do prédio tratando dos pagamentos e recebimentos, dos papéis, de secretariado, de arquivo, de acções rotineiras. No mesmo sentido foram os depoimentos das testemunhas H e I. A primeira, tendo sido responsável pela gestão do prédio, no início e durante alguns anos, declarou que a Associação não tinha poder decisivo, que dava apoio ao administrador mas não fiscalizavam obras, nem sequer iam ao prédio para as controlar. A segunda, disse que no âmbito de responsável pela gestão do prédio a partir de 2007, quando era administrador a testemunha G, não dispunha de poderes autónomos nem para marcar a Assembleia pois era o administrador quem decidia; também os pagamentos das obras só eram efectuados depois de este dar autorização, tal como sucedeu no tempo da Demandante. Mais referiu que a Associação tem serviços técnicos de fiscalização de obras que propõem aos condóminos e que estes aceitam ou não. No caso não foram contratados esses serviços.
Os factos que se enunciaram como não provados careceram de prova convincente ou não puderam ser dados como provados por ter sido feita prova em sentido divergente como é o caso do não provado sofrimento e depressão da autora por causa da situação das obras e das infiltrações na sua fracção do rés-do-chão. Os pais da Demandante, suas testemunhas, antes referiram situações pessoais da sua filha que lhe causaram dor, sofrimento e depressão. Não obstante, a Demandante ia às reuniões de condomínio e continuava a aceitar a função de administradora. Nenhuma prova foi produzida que permita concluir a quem imputar a autoria ( se à Demandante, se à Demandada) da iniciativa de fixar um prazo de cinco dias ao primeiro empreiteiro, para eliminação dos vícios da obra, nem quanto à realização das segundas obras ( deliberada em Assembleia de Condóminos).
O demais alegado e que não se deixa referido, corresponde, no essencial, a conclusões ou considerações de direito.
ENQUADRAMENTO DE DIREITO
É causa de pedir na presente acção um contrato de prestação de serviços celebrado entre a Demandada e o Condomínio do prédio que integra as fracções propriedade da Demandante. Assistindo à Demandante a qualidade de condómina é ela também parte naquele contrato e titular do direito de exigir o respectivo cumprimento e responsabilidades em caso de incumprimento.
Não estamos, contudo, perante um contrato de prestação de serviços de administração do condomínio em que a entidade externa exerce todas as funções que a lei comete ao administrador incluindo a de representar o conjunto dos condóminos praticando actos em nome deste (artigo 1436º do Código Civil). Temos sim um contrato atípico de gestão de condomínio em que o prestador de serviços executa as actividades mais burocráticas, mais repetitivas, como auxiliar do administrador eleito em Assembleia e que detém o poder de vinculação e representação externa do condomínio.
A esta relação contratual são aplicáveis as regras que dispõem sobre o contrato de prestação de serviço sendo-lhe extensivas as que regulam o mandato (artigos 1154º, 1156º e seguintes do Código Civil, diploma a que pertencerão as normas legais doravante referidas sem menção do respectivo diploma legal).
Dispõe o artigo 1161º, alínea a), que o mandatário (a Demandada) é obrigado a praticar os actos compreendidos no mandato. Havendo incumprimento o mandatário incorre em responsabilidade civil contratual e na obrigação de indemnizar o mandante pelos prejuízos causados (artigo 798º e 799º).
É, portanto, em função das concretas obrigações contratuais da Demandada que tem de se aferir o alegado incumprimento sustentado em factualidade alegada e apurada.
Sucede que, do que foi possível apurar, não decorre que a Demandada estivesse expressamente obrigada a fiscalizar as obras levadas a cabo no prédio em 2002. Tão pouco se pode dizer, por absoluta falta de suporte probatório, que essa era uma obrigação acessória ou complementar do contrato de gestão. Acresce que, só decorridos nove meses sobre a conclusão destas obras foi detectado um provável vício das mesmas. Estamos portanto na presença de um vício oculto que, muito improvavelmente, seria detectado em acção de fiscalização do andamento das obras, facto este que sempre afastaria qualquer culpa da Demandada.
Também e quanto à fixação do prazo de cinco dias ao empreiteiro E para reparar os defeitos ou vícios da obra não foi possível concluir que foi a Demandada quem o fixou . É que se é certo que foi a Demandada quem enviou as cartas destinadas àquele, também é certo que, logo no início delas, escreve “ Vimos, pela presente, por solicitação da administradora do condomínio do prédio supra referido A, informar …”. Notificada de tais documentos a Demandante não impugnou o respectivo conteúdo.
Por fim, também não pode afirmar-se que a Demandada aconselhou os condóminos a procederem à contratação de novo empreiteiro para sanar os vícios das primeiras obras. Aparentemente, estas segundas obras foram mandadas efectuar em 2004 sem que tenha havido deliberação da Assembleia e sem que se saiba quem contratou esse novo empreiteiro.
Conclui-se do exposto que a Demandante, pessoa sobre quem recaía o ónus de prova dos factos constitutivos do direito indemnizatório que pede (artigo 342º), não produziu prova bastante e apta a convencer de que a Demandada incumpriu qualquer obrigação de vigilância das obras a que estava vinculada ou, tão-pouco, que prestou mau aconselhamento aos condóminos levando-os a efectuar as segundas obras e por essa via a prejudicar o direito de accionar o empreiteiro Vidas. Não estão, pois, verificados os pressupostos da responsabilidade contratual da Demandada em que assentaria a obrigação de indemnização (artigos 798º, 799º e 562º do Código Civil) o que, naturalmente, torna inútil a apreciação dos danos. Mas, a talhe de foice e sem prejuízo dessa inutilidade sempre cabe referir que nenhuma prova foi feita sobre a sua verificação o que também determinaria a improcedência do respectivo pedido.
III – DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos expostos julgo a acção improcedente e, em consequência, absolvo a Demandada do pedido.
Declaro vencida e responsável pelas custas do processo a Demandante que está isenta do respectivo pagamento.
Custas do processo: €70,00.
Devolva €35 à Demandada.
Registe e notifique a parte Demandante.
Após trânsito, arquive-se.
Para constar se lavrou a presente acta, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada,
Lisboa, Julgado de Paz, 15 de Dezembro de 2010
A Juíza de Paz,
O Técnico de Atendimento