Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
RELATÓRIO:
A, representada pelo seu sócio gerente – B - identificada a fls. 1, intentou, em 7 de março de 2012, a presente ação declarativa de condenação, contra C e D, melhor identificados a fls. 1 e 2, pedindo que estes sejam condenados a pagar-lhe a quantia de 2.685,00 € (Dois mil seiscentos e oitenta e cinco euros), relativa às rendas em atraso dos meses de outubro (parte), novembro e dezembro de 2011 e de janeiro e 9 dias do mês de fevereiro de 2012, no total de 1790,00 € e bem assim à indemnização legal de 50%, no total de 895,00 €.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 5, que aqui se dá por reproduzido, dizendo que: .../.../... a Demandante, representada pelo seu gerente (Doc. n.º 1) celebrou com os Demandados contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo de um ano, relativamente à fração correspondente ao 3.º andar direito do prédio sito na Cruz de Pau, freguesia da Amora, concelho do Seixal (cfr. Doc. n.º 2); a 1.ª Demandada assumiu, no supra referido contrato, a posição de inquilina, sendo que o 2.º Demandado assumiu a posição de fiador (cfr. Doc. n.º 2); nos termos da 3.ª cláusula do supra referido contrato, a renda mensal seria fixada em 450,00 € (Quatrocentos e cinquenta euros), devendo ser paga até ao dia 8 do mês anterior àquele a que dissesse respeito, mediante depósito em conta (cfr. Doc. n.º 2); a 1.ª Demandada, no ato da celebração do contrato, pagou um mês de caução; sucede que a renda referente ao mês de maio de 2011 foi parcialmente liquidada em 17 de maio de 2011, tendo sido apenas pago o montante de 400,00 € (cfr. Doc. n.º 3); em face do pagamento da referida renda não ter sido efetuado de forma integral, não foi emitido recibo, tendo sido a Demandada informada que a emissão do mesmo seria efetuado após o remanescente em dívida; a renda referente ao mês de junho de 2011 foi paga em 22 de junho, mediante duas transferências bancárias, no valor total de 350,00 € (cfr. Doc. n.º 4); mais uma vez, foi a Demandada informada telefonicamente de que em face da falta de pagamento integral da renda não seria emitido o recibo; sucede que a renda do mês de julho de 2011 não foi liquidada; em face das faltas de pagamentos integrais supra mencionados e da ausência de liquidação de renda referente ao mês de julho de 2011, a Demandante enviou cartas registadas, com aviso de receção, aos Demandados, interpelando-os para o cumprimento dos valores em dívida, acrescidos de 50% a titulo de penalização, conferindo-lhes o prazo de 31 de julho de 2011 para proceder à regularização da dívida existente (cfr. Docs. n.ºs 5 e 6); missivas que os seus destinatários não rececionaram porquanto não procederam à sua reclamação (cfr. Docs. 7 e 8); em 19 de agosto de 2011, foi efetuada pela Demandada transferência bancária, no valor de 250,00 € (cfr. Doc. n.º 9); em 8 de setembro de 2011, foi efetuada pela Demandada transferência bancária, no valor de 450,00 € (cfr. doc. n.º 10): em 11 de outubro de 2011, foi realizada transferência bancária, no valor de 450,00 € (cfr. Doc. n.º 11); em 15 de novembro de 2011, foi efetuada transferência bancária, no montante de 45,00 € (cfr. Doc. n.º 12), tendo a Demandada, depois, informado que se tratou de um erro na digitação dos números, comprometendo-se que iria regularizar a situação; contudo, não procedeu ao pagamento do remanescente em falta; não foi efetuado mais nenhum pagamento, tendo procedido à entrega da chave do locado em 9 de fevereiro de 2012 (cfr. Docs. 13 e 14); tendo a Demandada procedido à entrega da chave do locado, desconhecendo então a Demandante o paradeiro da mesma, em face dos pagamentos efetuados supra referidos e porquanto não tinham sido entregues os recibos devidos, referentes às rendas de junho de 2011 (cfr. Doc. 15), julho de 2011 (cfr. Doc. n.º 16), agosto de 2011 (cfr. Doc. n.º 17 e setembro de 2011 (cfr. Doc. n.º 18, a Demandante tentou obter informação sobre a morada da mesma, para efeitos de envio dos referidos recibos; o que somente conseguiu em 5 de março de 2012, tendo-lhe então enviado os recibos referidos em 18.º, através de carta registada com aviso de receção (cfr. Doc. n.º 19); ficou assim a Demandada a dever à Demandante, parte da renda referente ao mês de outubro de 2011, de que ficou em dívida 305,00 €, uma vez que pagou 145,00 € (pelo que não foi emitido recibo); a renda referente ao mês de novembro de 2011; a renda referente ao mês de dezembro de 2011; a renda referente ao mês de janeiro de 2011; bem como nove dias relativos ao mês de fevereiro de 2012, tendo em conta a data da entrega da chave do locado e assim, tendo em conta a caução paga, devem os Demandados à ora Demandante, a título de rendas, o valor global de 1790,00 € (Mil setecentos e noventa euros), bem como a título de penalização de 50% nos termos da Lei, o montante de 895,00 € (Oitocentos e noventa e cinco euros), o que perfaz o valor de 2.685,00 € (Dois mil seiscentos e oitenta e cinco euros). Juntou 20 documentos (fls. 6 a 30 e 48) que igualmente se dão por reproduzidos.
Após vicissitudes várias, foram os Demandados regularmente citados para contestarem, no prazo, querendo, nada tendo dito.
Cabe a este tribunal decidir se os Demandados são devedores das rendas peticionadas e bem assim da indemnização de 50%, por atraso no pagamento das mesmas.
Tendo a Demandante optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendado o dia 20 de março de 2012 para a realização da sessão de Pré-Mediação, a qual foi dada sem efeito, em virtude de os Demandados não se mostrarem citados. Efetivada a citação dos Demandados, foi a referida sessão agendada para o dia 19 de abril de 2012, não se tendo realizado por falta, injustificada, dos Demandados. Assim e não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designado o dia 9 de maio de 2012 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, por indisponibilidade de agenda.
Aberta a Audiência e estando apenas presente o representante legal da Demandante, foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte dos Demandados, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, designando-se, desde logo, a presente data para a sua continuação e não antes, também, por indisponibilidade de agenda. Não tendo os Demandados justificado a sua falta, profere-se sentença.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a confissão por parte dos Demandados, operada pela ausência de Contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento, considerando-se provados todos os factos alegados pela Demandante.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o Art.º 58.º, n.º 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante.
Neste caso, os Demandados encontram-se regularmente citados, não apresentaram contestação escrita, não compareceram à Audiência de Julgamento e não justificaram a sua falta.
Opera, assim, a cominação prevista no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pela Demandante.
A relação material controvertida circunscreve-se às relações decorrentes da celebração de um contrato de arrendamento entre as partes e ao incumprimento por parte dos Demandados, inquilina e fiador, da obrigação de pagar a renda convencionada.
O arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no Código Civil, “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.” (art.ºs 1022.º e 1023.º).
Ora, uma das principais obrigações do inquilino é efetuar o pagamento da renda acordada, pontual e mensalmente. A primeira Demandada incumpriu esta sua obrigação, no que arrasta consigo o segundo Demandado - o fiador - na responsabilidade pelos valores em dívida.
Quanto ao primeiro pedido, está fora de dúvida que a Demandante é credora da quantia de 1.790,00 € (Mil setecentos e noventa euros) relativa às rendas, ou parte delas, em dívida até ao dia 9 do mês de fevereiro de 2012, descontado que foi o mês pago a título de caução.
È preocupante a frequência com que os senhorios - proprietários de um imóvel, que pagam os impostos a eles relativos - têm de recorrer aos tribunais para verem satisfeito um direito que é seu, desde que celebram o contrato de arrendamento.
A situação, de tão gravosa que é, justifica a intenção do governo de legislar, como já legislou, no sentido de disciplinar esta matéria, agilizando os meios que os proprietários têm ao seu dispor para verem o seu direito satisfeito.
Ora, os contratos devem ser cumpridos pontualmente e com observância dos ditâmes da boa-fé contratual (art.º 406.º do Código Civil), o que, vimos a verificar, não acontece com evidentes prejuízos para uma das partes contratantes.
Urge, por isso, alterar este quadro, sob pena de a cada arrendamento corresponder uma ação para que o contrato seja, pontual e integralmente, cumprido.
Quanto ao pedido de condenação dos Demandados no pagamento da indemnização de 50%, efetivamente, no caso do arrendamento, dispõe o art.º 1041.º, n.º 1, do Código Civil que “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.”.
Neste caso, o contrato foi resolvido, precisamente, por falta de pagamento das rendas, uma vez que a primeira Demandada não as pagava e, por isso, abandonou o locado, numa atitude que é extremamente reprovável e que causou prejuízos à Demandante e esta aceitou a resolução.
Todavia, neste caso, já em 25 de julho de 2011, a Demandante pedia aos Demandados a entrega do locado, por falta de pagamento das rendas e, no ato da entrega das chaves, nenhum obstáculo foi colocado à mesma, quer pela Demandante quer pela Mediadora Imobiliária que efetuou a mediação do contrato (cfr. fls. 14, 24 e 25).
Ora, a jurisprudência (decisões dos tribunais) tem vindo a decidir no sentido de não ser devida tal indemnização quando o contrato é resolvido por falta de pagamento das rendas. Sendo, de facto, a indemnização o preço que o locatário paga para manter o contrato e não já para os casos em que o contrato cessa os seus efeitos.
Acompanhamos este entendimento, pelo que não sendo aplicável, neste caso, o art.º 1041.º do Código Civil, improcede o pedido nesta parte.
O que a Demandante poderia ter pedido, mas não pediu, era a condenação dos Demandados no pagamento do período de pré-aviso de 120 dias, que, inequivocamente, não foi cumprido (cfr. art.º 1100.º, do Código Civil).
Como assim, não tendo o pedido sido formulado pela Demandante, não pode este tribunal condenar os Demandados no pagamento da quantia relativa à antecedência com que o inquilino pode denunciar o contrato, sob pena de violar o princípio do limite da condenação.
Dispensamo-nos de comentar o clausulado do contrato que, sem prejuízo da liberdade contratual concedida às partes pela lei (art.º 405.º do Código Civil) deixa muito a desejar quanto à verificação da intervenção efetiva de ambas as partes na sua elaboração, roçando algumas cláusulas a nulidade porque proibidas por lei, por se tratar de pacto leonino, com evidente benefício injustificado da senhoria (v.g. al. b) da cláusula 12.ª).
Está para se saber a intervenção e em que moldes foi formada a vontade dos Demandados para aderirem (a expressão tem de ser essa) a este contrato.
Uma última palavra para a responsabilidade do segundo Demandado fiador: diz-se na cláusula décima primeira do contrato de arrendamento celebrado entre as partes que “fica por fiador, da segunda outorgante, obrigando-se a garantir, como principal pagador, o bom cumprimento de todas as condições assumidas pelos segundos outorgantes que tenham expressão pecuniária, nomeadamente o pontual pagamento das rendas, indemnizações por incumprimento e quaisquer outras.”. Assumiu, assim, o fiador – o segundo Demandado - a posição de principal pagador.
Ora, assumindo o fiador a obrigação de principal pagador, aplica-se por analogia a norma do n.º 1 do art.º 519.º do Código Civil, que preceitua que o credor tem o direito de exigir de qualquer dos devedores toda a prestação, respondendo, pois, solidariamente (solidariedade imperfeita) perante o credor pela prestação (vide, neste sentido, o acórdão desta Relação, de 21-5-1998, BMJ 477, pág. 549).
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação parcialmente procedente, porque parcialmente provada, decido condenar os Demandados a pagar, solidariamente, à Demandante a quantia de 1.790,00 € (Mil setecentos e noventa euros), relativa às rendas em dívida até ao dia 9 de fevereiro de 2012. Mais decido absolver os Demandados do pedido de condenação no pagamento da indemnização de 50%, no valor de 895,00 € (Oitocentos e noventa e cinco euros).
As custas serão suportadas pela Demandante e pelos Demandados, em razão do decaímento e na proporção respectiva de 33 % e 67%,declarando-se ambas parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro e art.º446.º, n.º 1, do C.P.C.).
Registe.
Seixal, 22 de maio de 2012
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
2012-05-22