Sentença de Julgado de Paz
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Processo n.º x
Matéria: Arrendamento
(alínea g) do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: renda em atraso estragos no locado.
Valor da acção: € 4.935,00 (quatro mil novecentos e trinta e cinco euros).
Demandantes:
1. A
2. B
Mandatário: C
Demandados:
1 – D
2 - E
3 - F
4 - G
5 - H
Mandatária: I
Do requerimento inicial: fls. 1 a 3.
PEDIDO:
Os Demandantes requerem a condenação dos Demandados a pagar:
a) a renda em atraso com a penalização de 50% no valor de €1704;
b) os estragos causados pelos Demandados no local arrendado no valor de €3231.
Junta: 19 documentos.
Contestação com reconvenção : a fls. 74.
Resposta à reconvenção: a fls. 114.
Tramitação:
Os demandantes aderiram à mediação, tendo a sessão de pré-mediação sido marcada para o dia 21 de Novembro de 2012, atentas as citações devolvidas (fls.42 a 46) foram contactados telefonicamente os demandantes a fim de ser desmarcada a sessão de pré-mediação, embora os demandados não tenham afastado a pré-mediação, a mesma não foi reagendada pelo que foi marcada audiência de julgamento para o dia 14 de Março de 2013, pelas 10:00 horas, que continuou em 15 abril de 2013, tendo as partes sido devidamente notificadas para o efeito.
Audiência de Julgamento.
A audiência decorreu conforme acta de fls. 131 e 142; e 159 a 165.
Fundamentação fáctica.
Com relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 - Os Demandantes são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela Letra F correspondente ao 3.º andar esquerdo, para habitação do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito em;
2 - Em .../.../..., demandantes e demandados celebraram um contrato de arrendamento para habitação destes, com renda de €1100 ( mil e cem euros), mensais pagas até dia oito do mês anterior aquele a que disser respeito, nos termos e conforme contrato, junto como doc.1, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
3 – O contrato vigorou entre .../.../... e .../.../...;
4 – Os demandados juntaram os recibos correspondentes ao mês de caução, mês de Outubro e mês de Novembro de 2007 (crfr. Doc. Docs 1 e 2, a fls. 87 a 91);
5 - Os Demandantes autorizaram pelo contrato, cláusula sétima ponto 2 “ a obra da divisão da sala através de uma estrutura amovível em x ou material similar”, obra que foi paga pelos Demandados;
6 – Os demandados trocaram a porta de vidrinhos por uma opaca para permitir a privacidade do quarto, resultante da divisão da sala;
7 – A porta opaca era a que estava ao fundo do corredor e ficou a abrir em sentido inverso;
8 - Em Agosto os Demandados avisaram telefonicamente os Demandantes de que iriam abandonar o locado;
9 – O fundo da banheira estava danificado;
10 – O folheado da porta do armário do W/c estava a descolar;
11 – O ar condicionado estava avariado;
12 – Os demandados reconhecem que danificaram a porta da cozinha e aceitam pagar a quantia de €150,00 peticionada;
13 – Os demandantes reassumiram a posse do locado em 22 de Setembro de 2012 e procederam à limpeza do mesmo, antes de terminar o contrato.
14 – Em 12 de Setembro de 2012 a demandante reclama do demandado D uma indemnização no montante de €2.200,00, acrescidos de IVA, para realização de obras, descontando nesse montante €1.100,00 da caução, computando em €1.606,00 o valor da indemnização pedida (crf. Doc III, fls. 12).
Não provado:
Não ficou provado que os demandados não tivessem entregue a totalidade das chaves;
Que a necessidade de mudança da fechadura fosse causada por falta da entrega da totalidade das chaves;
Que fossem três as portas danificadas (doc. III, fls. 12);
Que os demandantes tivessem permitido aos demandados fazerem a limpeza normal do locado ainda no âmbito da vigência do contrato;
Que a avaria do ar condicionado ocorresse por culpa dos demandados;
Que fosse previsto que o locado seria reposto nas condições originais, relativamente à divisão da sala, com os custos de obra decorrentes a cargo dos Demandados;
Que os danos alegados, para além dos admitidos e dos resultantes da troca das portas (não considerados no doc. XVI, a fls. 16) sejam resultantes de mau uso por parte dos demandados;
Que estivesse em falta o pagamento de qualquer renda aquando da entrega do locado;
Que os demandados tivessem sub alugado o locado;
Que o montante das despesas a imputar aos demandados por danos não considerados deterioração normal ascendam aos montantes pedidos.
Para tanto concorreram as declarações das partes proferidas em audiência e o admitido pelas mesmas, nomeadamente quanto à mudança das portas, o depoimento das testemunhas apresentadas e os documentos junto aos autos.
Da reconvencional/compensação.
Na sua contestação, vieram os Demandados deduzir pedido reconvencional, alegando que em Setembro de ... prestaram uma caução no montante de €1.100,00, a qual os demandantes não devolveram, e admitindo danos de sua responsabilidade no montante de €150,00, requerem a compensação com devolução do restante.
Vejamos da admissibilidade de tal pretensão.
Dispõe o n.º 1, do art.º 48.º , da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho (LJP) que: “Não se admite a reconvenção, excepto quando o Demandado se propõe obter a compensação ou tornar efectivo o seu direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega é pedida.”. Assim sendo, como é, a reconvenção, no âmbito do Julgado de Paz, só é admissível naqueles dois casos. No caso em apreço, os Demandantes sustentam o direito à compensação, subtraindo ao montante da caução o valor da reparação do dano e devolução do restante. Resulta assim claro, que estamos perante uma situação de compensação, conforme previsto nos art.ºs. 207.º e 847.º do Código Civil), sendo a mesma de admitir e será apreciada em sede de fundamentação.
Do Direito.
Nos autos em apreço está em causa um litígio emergente de um contrato de arrendamento para habitação.
Pretendem os demandantes, ex - senhorios, obter dos demandados, ex – arrendatários, uma indemnização por danos no locado cuja responsabilidade imputam aos demandados, sendo que estes, refutando serem devedores de quaisquer montantes relativos a falta de pagamento de rendas, alegam terem pago uma caução no montante de €1.100,00, valor não devolvido pelos demandantes e por isso pedem a compensação, do valor indemnizatório que admitem, e pedem a condenação dos demandantes na devolução do restante.
Ora, necessário se torna trazer à colação, os dois normativos essenciais em matéria de direitos e obrigações dos contraentes de um contrato de arrendamento. Estabelece o artigo 1031.º, que é obrigação do locador: a) entregar ao locatário a coisa locada; b), assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina. Decorre desta disposição que os senhorios ficam obrigados a manter o locado em condições de permitir o seu uso normal, o que implica o dever de proceder a obras de conservação ordinária (nomeadamente reparações ordinárias de equipamentos, fazendo reparações comuns de danos resultantes de desgaste normal dos bens, etc. Por seu turno, os arrendatários também têm as suas obrigações, nos termos descritos no artigo 1038.º, do Código Civil. Acresce ao enunciado neste preceito legal, outras obrigações decorrentes dos artigos 1043.º e seguintes, tais como manter o local arrendado cuidado e em boas condições, garantindo, aquando da sua restituição por cessação do contrato, a reparação de pequenas deteriorações resultantes de trabalhos que, para seu conforto, ou comodidade, tenha feito.
Contudo, o dever de restituição do prédio arrendado no estado em que o inquilino o recebeu (artigo 1043.º, n.º 1 do Código Civil) está associado às deteriorações pela sua utilização e não a quaisquer outras obras, designadamente as efectuadas para adaptação do prédio aos fins a que se destina por virtude do contrato. Quanto a estas, o inquilino só terá de as reverter se tal resultar das cláusulas do contrato, em conformidade com a vontade das partes, ancorados no princípio da liberdade contratual consagrado no artigo 405.º do Código Civil. Ocorre que, no caso, por virtude do ponto 2, da cláusula sétima do contrato, “a divisão da sala através duma estrutura amovível em pladur ou material similar”, foi expressamente autorizada sem prever a obrigação de reversão.
Deste modo, cabe atender apenas os danos provocados em duas portas internas e respetivas fechaduras. Ou seja, mau grado se insistir “em danos em três portas”, a verdade é que na resposta à reconvenção, no doc III, a fls. 12, junto com o requerimento inicial, falam apenas de duas, referindo várias fechaduras sem especificar quantas e o mesmo quanto aos puxadores; referem ainda a porta do armário de WC, certamente aludindo à porta ilustrada pelo doc. XI, de fls. 21, a banheira a substituir (doc X, fls. 20), e o ar condicionado avariado. Dizem também os demandantes, no doc III de fls. 12 “que a obra de divisão da sala teria se ser feita pelos senhores”, referindo-se aos demandados. Contudo, da prova testemunhal produzida, ficou este tribunal convencido, apenas quanto à existência de deterioração anormal da banheira e das referidas “duas portas”, sendo que os demandados reconheceram que trocaram uma porta por outra, ou seja substituíram a porta de vidrinhos da sala pela porta opaca colocada no corredor e que danificaram a porta da cozinha. Por outro lado, resulta do teor dos e-mailes trocados entre a demandante e o demandado D o seguinte: em 10 de Setembro a demandante mostra-se surpreendida pelo facto da renda não ter sido ainda paga; o demandado D responde em 11 de Setembro dizendo que “os elementos da casa consideraram que a mesma (supõem-se que falavam da renda do mês de setembro) se encontrava saldada, através do pagamento antecipado no inicio do contrato, ainda em posse do senhorio”. No dia seguinte, 12 de Setembro de 2012, alude a demandante (crf. Doc II, fls. 12) à necessidade de obras da responsabilidade dos demandados no montante de €2.200,00, a que acresceria IVA, valor ao qual abateria €1100,00 “relativo à caução”, estimando em €1.606,00 o montante a que, em 12 de Setembro de 2012, se achavam com direito. Ou seja, resulta desta sequência, temporal, de comunicações, que a demandante concluiu que o mês de Setembro tinha efetivamente sido pago, e que o mês de caução estava a ser por si contabilizado no abatimento das obras, cujas despesas imputava aos demandados. Assim, resta aferir se o montante relativo a despesas relativas a danos imputáveis aos demandados extravasa ou não o montante de €1.100,00. Os demandantes não lograram fazer prova do montante dos prejuízos que alegam, quer dos que, em virtude do que antecede, hão-de imputar-se aos demandados, quer de quaisquer outros; a fls. 25 junta, como doc XVI, uma espécie de orçamento, do qual consta o montante de €2.200,00 a título de “valor total de pinturas”, a que acresce €350,00 para remoção da divisaria, €200,00 para fornecimento e montagem de porta para a cozinha, €180,00 relativos a reparação e afinação de armários nos quartos e €40,00 para fornecimento de puxador de caixilho no quarto. No doc. XVII, a fls. 26, os demandantes descriminam verbas relativas a eventuais despesas que sem prova alguma do seu efetivo dispêndio, e cuja imputação já foi abordada. A despesa com a mudança da fechadura (que não se sabe se foi ou não para o locado em causa) não é imputável aos demandados. Manda o bom senso, que os senhorios mudem as fechaduras sempre que sai um inquilino.
Resta-nos os danos admitidos pelos demandados e os danos verificados na banheira e atestados pela testemunha J promotor do contrato do arrendamento como responsável da empresa K Quanto ao restante, a prova produzida, ou melhor, a falta dela, não permitem concluir que excedam o normal desgaste do uso durante cinco anos de arrendamento, atendendo ainda que, face ao que antecede, não pode considerar-se que os demandados entregaram o locado sem estar limpo, dado que os demandantes reassumiram a posse do locado antes de terminar o contrato. O documento de fls. 158, também uma espécie de orçamento (é sui generis um orçamento ter por epígrafe “A nossa proposta para a resolução dos problemas no apartamento”, refere o mesmo a reparação do ar condicionado, cuja responsabilidade dos demandados não foi provada, e a substituição da banheira, igualmente sem prova da efetiva despesa.
À falta de prova relativamente ao montante dos prejuízos a considerar, impõe-se recorrer ao critério previsto no n.º 3, do artigo 566.º. Assim, considera-se justo e equitativo condenar os demandados a pagar aos demandantes a quantia de €500,00.
Decisão.
Em face do exposto, julgando a presente ação parcialmente procedente, por parcialmente provada, e, operando a compensação de créditos, condeno os demandantes a devolver aos demandados a quantia de €600,00.
Custas.
Custas em partes iguais já satisfeitas.
Julgado de Paz de Lisboa, em 24 de Maio de 2013
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias