Sentença de Julgado de Paz
I- AS PARTES E O OBJECTO DO LITÍGIO
A, como Demandante, veio propor contra B e mulher C, como Demandados, todos melhor identificados nos autos, a presente acção, destinada a obter o cumprimento de uma obrigação contratual (alínea i) do nº1 do artº 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho), pedindo a condenação desta a pagar-lhe €4.998,76.
Alega, em resumo, que permitiu que os Demandados usassem uma fracção autónoma, objecto de contrato promessa de compra e venda entre as partes celebrado, antes da outorga da respectiva escritura de compra e venda, mediante pagamento de uma taxa de ocupação de €533,81 que foi corrigida para €480,60. Os Demandados não pagaram os meses de Janeiro a Agosto de .../, com o que se constituíram devedores de €3.890,20, acrescidos de juros de mora que vêm calculados em €1.108,56. Junta 12 documentos (fls. 3 a 18) e procuração forense.
Regularmente citados (cfr. fls.24), os Demandados contestaram e apresentaram reconvenção-compensação, cuja procedência pedem subsidiariamente. Defendendo-se por excepção, argúem a incompetência material do Julgado de Paz e, por impugnação, alegam que se comprometeram a pagar uma taxa de ocupação apenas até ao dia 31 de Dezembro de .../, data até à qual deveria ter sido outorgada a escritura de compra e venda. A escritura não foi celebrada por facto não imputável aos Demandados pelo que, com o atraso, a Demandante constituiu-se na obrigação de os indemnizar em montante igual aos juros de mora, calculados nos termos contratuais, os quais ascendem a €3.971,10. Concluem pela sua absolvição do pedido ou, assim se não entendendo pela procedência da reconvenção com compensação dos créditos. Juntam 16 documentos (fls. 40 a 69) e procuração forense.
A Demandante respondeu à matéria da reconvenção defendendo que nada deve aos Demandados pois o atraso no cumprimento do contrato não lhe é imputável uma vez que o lote de terreno onde se encontra o prédio dos Demandados só veio à propriedade da Demandante por via da escritura de reversão de .../.../... celebrada tardiamente por causa da D Junta 5 documentos ( fls. 81 a 91).
As partes não realizaram sessão de pré-mediação por ter sido afastada pelos Demandados.
Realizou-se a primeira sessão de julgamento na qual foi julgada improcedente a excepção de incompetência material do Julgado de Paz e este considerado competente para apreciar a acção.
Por não estar presente o legal representante da Demandante e se afigurar indispensável a sua presença, foi a sessão interrompida para continuar, o que veio a suceder com tentativa de conciliação e inquirição de testemunhas. A audiência foi interrompida para continuar, em data a designar, com eventual produção de prova que pudesse vir a ser determinada oficiosamente ou com leitura de sentença.
Após ponderação considerou o tribunal serem suficientes, para uma decisão fundamentada, os elementos constantes dos autos sem prejuízo de apresentar aqui pedido de desculpa pelo lapso de tempo entretanto decorrido. Não existem, a nosso ver, nulidades ou questões que obstem ao prosseguimento da acção, cabe apreciar e decidir.
A primeira questão a decidir é a de saber se os Demandados se obrigaram, ou não, perante a Demandada a suportar uma quantia mensal de €480,60 desde a data em que ocuparam a fracção prometida vender e a data em que a escritura de compra e venda viesse a ser celebrada.
Se os factos apurados conduzirem a uma resposta positiva há, depois, que verificar se aquele crédito da Demandante se deve considerar extinto através de compensação com alegado contra-crédito dos Demandados.
Vejamos.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Com interesse para apreciação da primeira questão supra enunciada, resultaram provados os seguintes factos:
A. Em .../.../... a Demandante e os Demandados celebraram o contrato-promessa de compra e venda que consta de fls. 40 a 47 dos autos, relativo à fracção correspondente ao 4º andar F, e a uma garagem, do prédio então em construção e nele descrito;
B. Aquela fracção veio a corresponder à fracção “U” do mesmo prédio e foi vendida pela Demandante aos Demandados através da escritura de compra e venda de fls. 4 a 6, celebrada em .../.../...;
C. Nos termos da cláusula oitava (8ª) do contrato promessa de compra e venda, a escritura seria celebrada até .../.../...;
D. Na cláusula 11ª do contrato promessa de compra e venda, estabelece-se que, se a escritura não se realizar até .../.../..., então :
a. se se tratar da falta de documentos necessários à completa legalização do imóvel a Demandante avisará os promitentes compradores por carta registada com aviso de recepção;
b. se se tratar de atraso na conclusão da obra superior a seis meses os promitentes compradores poderão resolver o contrato;
c. se a fracção estiver concluída e não existir licença de utilização ou documento equivalente os promitentes compradores poderão optar pela entrega das chaves mediante pagamento integral do preço ou receber juros de mora desde a data da conclusão da fracção até à data da outorga da escritura ou, decorridos seis meses sobre a conclusão da fracção, resolver o contrato;
E. Aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda a Demandante, através dos seus vendedores, assegurou aos Demandados que a escritura seria outorgada até final de Agosto.../ o que foi reiterando em Julho e em Agosto;
F. Em 14 de Julho de.../ os Demandados entregaram à Demandante um reforço de sinal no valor de €81.000, com o que ficaram em dívida €136.900 de um preço total de €217.900 (cfr. doc. de fls. 40/44 e fls. 68);
G. Em Setembro de .../, por causa do casamento dos Demandados, o pai do Demandado insistiu junto da Demandante pela entrega da fracção;
H. A Demandante acedeu na entrega das chaves mediante assinatura pelos Demandados, representados por seu pai, do documento de fls. 7 dos autos, datado de .../.../..., e no qual se lê que os Demandados, representados por (…) declaram para todos os efeitos que tendo necessidade absoluta de habitarem o 4º andar F do prédio a constituir em regime de propriedade horizontal, pagará mensalmente a quantia de €75,29 a título de taxa de ocupação, a qual corresponderá às despesas de consumo de electricidade e às despesas de condomínio e quantia de €458,52 a título de juros num total de €533,81;
I. O valor de €533,81 veio a ser reduzido para €480,60 que os Demandados pagaram mensalmente e até 31.Dezembro.../;
J. Por carta datada de 11.08.2005 (cfr. fls. 48 dos autos), a Demandante interpelou os Demandados para pagarem uma dívida relativa às despesas de condomínio e juros, informando-os que a realização da escritura de compra e venda ficará condicionada ao pagamento prévio desta dívida;
K. No dia da realização da escritura, .../.../..., os Demandados assinaram o doc. de fls. 91, no qual declaram não proceder ao pagamento, nessa data, da indicada verba de Despesas de Condomínio e Taxa de Ocupação que a Demandante liquidava em €3.890,20;
L. Através da carta de fls. 16 dos autos, datada de .../.../..., a Demandante interpelou os Demandados para procederem ao pagamento de €3.890,20, o que estes recusaram através da carta de fls. 49 sob fundamento de nenhuma taxa lhes ser exigível a partir de .../.../... por ser esta a data contratualmente prevista, e incumprida, para a realização da escritura de compra e venda;
Não ficaram provados, ou não se consideram relevantes para a questão a decidir, os factos que não se enunciam.
Motivação dos factos provados e não provados
Para considerar provados os factos supra enunciados o tribunal ponderou, o teor dos documentos juntos aos autos, a prova testemunhal e, também, as declarações das partes. As declarações e atitude da Demandante evidenciaram uma intransigência inamovível e absoluta falta de consideração pelos interesses dos Demandados quer pela expectativa que lhes foi transmitida à data do contrato promessa quer, depois, pelos transtornos que o atraso lhes causou em face do seu casamento.
Quanto às declarações das testemunhas, a primeira, E, trabalhador da Demandante, apenas efectuava o acompanhamento administrativo dos contratos. Não assistiu às conversas entre os vendedores e os compradores das fracções, incluindo os Demandados e o pai destes; não sabe o que lhes foi dito quanto à concreta data da realização da escritura embora saiba que havia a convicção de todos de a poder realizar até .../.../... e também não sabe, até porque nenhuma conversa presenciou, se os vendedores informaram que a contrapartida mensal devida pela ocupação da fracção seria devida até ao final de .../ ou indefinidamente até que a escritura se realizasse. Também a testemunha não soube esclarecer se os avisos de lançamento mensais eram, ou não, entregues aos promitentes compradores uma vez que os enviava para os vendedores e eram estes que os deveriam entregar aos compradores. Referiu também que, como o atraso não era imputável à Demandante, mas sim à D, não queriam hostilizar os compradores e, por isso, era o departamento comercial que fazia os contactos. A testemunha F, vendedor da Demandante, declarou desconhecer o que é que foi dito ao pai dos Demandados sobre o pagamento da mensalidade, isto é, se era devida até ser realizada a escritura ou apenas até .../.../... embora afirme que lhes propôs o pagamento integral do preço e que estes recusaram. Confirmou que o pai dos Demandados, e estes, disseram que precisavam da casa em Agosto por causa do seu casamento que seria em Setembro. O tribunal não ficou convicto da verdade de algumas declarações desta testemunha na medida em que não são coerentes entre si nem com outros factos apurados.
Por último foi inquirida a testemunha G, pai dos Demandados e pessoa que interveio na maioria das negociações e conversas sobre o negócio. Pela testemunha foi dito que ofereceu a casa ao filho e queria pagá-la a pronto e só assim não foi porque, apesar de ela estar pronta, lhe disseram que não podia ser feita a escritura de imediato. Os vendedores, sobretudo o H, sabendo que os Demandados precisavam da casa porque iam casar em Setembro, garantiram-lhe que até Agosto seria feita a escritura. Quando foi feito o acordo para habitar a casa, o que ficou combinado foi que o pagamento da mensalidade seria até .../.../... e que, a partir daí, a empresa (Demandante) tinha que pagar juros pelo atraso. Quer o F (anterior testemunha) quer o vendedor H, lhe garantiram e até apertaram a mão, na altura em que foi feito o reforço do sinal de €81.0000 (14.Julho.../–cfr. fls. 68), que a escritura seria feita até os Demandados se casarem. De todas as testemunhas inquiridas, afigurou-se ao tribunal ser esta última a mais verdadeira e coerente mesmo atendendo ao facto de ser pai do Demandado marido.
DA APRECIAÇÃO DE FACTO E DE DIREITO
A factualidade apurada situa-se no âmbito das relações contratuais e, como se disse supra, o que importa saber é se os Demandados se obrigaram a pagar à Demandante uma mensalidade por todo o tempo em que ocupassem a fracção dos autos – objecto de contrato promessa de compra e venda entre ambas celebrado – e até à data de outorga da escritura de compra e venda.
É firme convicção do tribunal que a resposta é negativa.
Desde logo, cabia à Demandante, que se arroga o direito de crédito, o ónus de demonstrar a sua existência, para além de qualquer dúvida razoável (artigo 342º, nº1, do Código Civil). Através da prova testemunhal esse desiderato não foi alcançado. E, tão-pouco, o foi através da prova documental designadamente através da letra do documento de fls. 7 pois este é omisso quanto a datas e não permite uma interpretação unívoca.
Antes, ponderando toda a envolvente das negociações, há que considerar, à luz dos artigos 349º e 351º do Código Civil e tendo presente o conceito de homem médio, que não faria qualquer sentido que os Demandados, a quem foi prometida a escritura antes do casamento – tanto que, ao abrigo do contrato promessa reforçaram significativamente o sinal – acedessem a pagar uma mensalidade por tempo indeterminado arcando não só com todos os inconvenientes pessoais como ainda compensando a Demandante por um atraso só a ela imputável (ainda que pudesse não ser culposo). E também não faria sentido, nem ficou provado, que em Outubro de .../, data em que foi assinado o doc. de fls. 7, a Demandante tenha assumido a impossibilidade de realizar a escritura de compra e venda dentro do prazo contratual, isto é, até .../.../... . Pelo contrário, a expectativa de todos, incluindo os Demandados, era a da sua realização breve e, só por isso, aceitaram pagar durante cerca de três meses uma contrapartida pela ocupação antecipada e, diga-se, até convencidos de que após o final do ano, se não houvesse escritura (por falta de licença de utilização ou de outro documento equivalente, leia-se, indispensável para o efeito), a Demandante incorria na obrigação de lhes pagar juros ao abrigo do nº2 da alínea d) da cláusula 11ª do contrato promessa de compra e venda.
Concluindo, o documento de fls. 7, apenas assinado pelo pai do Demandado, mas em representação dos Demandados, não tem – em conformidade com as regras de interpretação das declarações negociais constantes do artigo 236º e segs. do citado código, maxime com o disposto no artigo 238º, que se refere aos negócios formais - o sentido de assunção de qualquer pagamento mensal para além de .../.../..., uma vez que a tanto se opunha o teor do contrato promessa celebrado entre as partes no qual se estabelecia aquela mesma data para a realização da escritura de compra e venda e se previam penalidades para quem não cumprisse.
Em consequência não tem a Demandante qualquer direito de crédito sobre os Demandados e, portanto, fica prejudicado, por desnecessário, o conhecimento da segunda questão, a invocada compensação de créditos.
III – DECISÃO
Nos termos expostos, julgo a acção improcedente e, em consequência, absolvo os Demandados do pedido.
Declaro parte vencida e responsável pelas custas do processo a Demandante.
Custas do processo: € 70,00.
A Demandante deverá efectuar o pagamento das custas de sua responsabilidade (€35) num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de €10 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme disposto nos números 8º e 10º da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro. Decorridos dez dias sobre o termo do prazo supra referido sem que se mostre efectuado o pagamento, será extraída certidão e remetida aos Serviços do Ministério Púbico junto dos Juízos Cíveis de Lisboa, para eventual execução por custas pelo valor então em dívida, que será de € 135,00 (cento e trinta e cinco euros).
Devolva €35 aos Demandados.
Registe e notifique as partes.
Após trânsito arquive-se.
Lisboa, Julgado de Paz, 29 de Maio de 2009
A Juíza de Paz
Maria de Ascensão Arriaga