Sentença de Julgado de Paz
COM PROLACÇÃO DE SENTENÇA
Parte Demandante: 1 - A e 2 - B
Parte Demandada: C
Juíza de Paz: Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnica do Serviço de Atendimento: Lic. Cristina Almeida
Feita a chamada verificou-se estarem presentes:
A parte Demandante supra referida
O Ilustre Mandatário do Demandante D
A parte Demandada supra referida
Representada pelos Srs. Administradores E e F
Reaberta a audiência , pela Senhora Juíza de Paz, foi proferido a seguinte:
SENTENÇA
I- RELATÓRIO ( PARTES E OBJECTO DA ACÇÃO) A e mulher, B , doravante Demandantes, vieram propor contra C, a presente acção relativa a direitos e deveres de condóminos e a responsabilidade civil extracontratual (alíneas c) e h) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho) pedindo que este seja condenado a realizar obras de isolamento e reparação que ponham termo às infiltrações que ocorrem na sua fracção e a suportar os custos de reparação das paredes e tectos desta no valor de €3.534. Atribuem à acção o valor destes danos.
Alegam, em resumo, que são proprietários da fracção autónoma que corresponde ao 2º andar esquerdo do prédio que constitui o Condomínio Demandado e que tal fracção vem sofrendo infiltrações provenientes da degradação das telhas, da falta de isolamento da placa, de fissuras e outras anomalias exteriores. As obras de reparação dos danos no interior da fracção dos Demandantes ascendem a €3.534. Juntam 23 documentos (de fls. 7 a 80).
Regularmente citado (cfr. fls.82/83 e 85/88), o Demandado apresentou a contestação de fls. 90 e seguintes, sustentando, que o prédio teve obras pontuais em 2008/2009 que incidiram sobre o telhado e alguns terraços, assim como, no Outono de 2010 foram reparados os focos de infiltração de chuva. A humidade na fracção dos Demandantes decorre das condições atmosféricas, da falta de luz solar e da ausência de arejamento. A placa de cobertura de toda a fracção encontra-se enxuta. Não existem reclamações de outros condóminos. O prédio necessita de ser todo reparado e foram apresentados na Assembleia de 05.Fevereiro.2011 orçamentos para realização de obras (embora, por lapso, o Demandante escreva que irão ser apresentados). É exagerado o orçamento para obras na sua fracção apresentado pelos Demandantes. Conclui pela improcedência da acção. Junta 13 documentos (de fls. 95 a 129).
Realizou-se sessão de pré-mediação e de mediação mas as partes não alcançaram acordo.
Designada data para audiência de julgamento, realizou-se a primeira sessão em 17 de Fevereiro de 2011, com audição das partes e tentativa de conciliação. Os Demandantes juntaram os documentos de fls. 143 a fls. 171, que foram notificados ao Demandado, e procuração forense. Após, a instância foi suspensa por vinte dias para que as partes pudessem mandar verificar a causa das infiltrações objecto dos autos e efectuar participação à seguradora e foi designado o dia 11 de Março de 2011 para a sua continuação.
O Demandado veio juntar aos autos o requerimento e as fotografias de fls. 172 a 174 declarando que evidenciam destelhamento parcial do telhado ocorrido entre o dia 16 e 17 de Fevereiro de 2011 e que foi chamada ao local a Polícia de Segurança Pública.
Na segunda sessão de julgamento, a propósito do resultado das diligências que motivaram a suspensão a instância, o Demandado exibiu dois documentos – a comunicação da seguradora de não aceitação de responsabilidade pelo sinistro e um “relatório” de um empreiteiro – que foram juntos aos autos.
Os Demandantes foram notificados das fotografias juntas e também para, querendo, complementarem a causa de pedir, o que fizeram, tendo em conta que do teor dos documentos emitidos pela seguradora e empreiteiro decorre que existem deficiências de impermeabilização do prédio que determinam infiltrações na fracção dos Demandantes e que o Demandado aceitou, ou confessou, aquelas deficiências acrescentando que as obras aprovadas se destinam à sua reparação.
Apesar disso não foi possível obter consenso quanto aos danos na fracção dos Demandantes pelo que, inviabilizada a resolução consensual foi inquirida uma testemunha oferecida por estes.
Cabe apreciar e decidir posto que se verifica a competência do Julgado de Paz para apreciar a presente acção (artigos 7º, 8º, 9º,nº1 alínea c) e artigo 12º, nº1, todos da Lei 78/2001, de 13 de Julho) e não ocorrem, a nosso ver, nulidades ou excepções que invalidem os autos ou impeçam a sua apreciação de mérito.
Está em causa saber se os Demandantes têm, ou não, danos na sua fracção causados por deficiências de impermeabilização do telhado do prédio, fissuras e outras deficiências.
II – FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS E O DIREITO
Com interesse para a decisão da causa o tribunal considera provados os seguintes factos:
1. Os Demandantes são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “L”, correspondente ao segundo andar esquerdo do prédio em regime de propriedade horizontal sito na freguesia de São João do Estoril, concelho de Cascais, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº x (cfr. cópia de certidão predial a fls. 7/11);
2. Em Assembleia de Condóminos de 16.01.2003, os Demandantes e outros condóminos, informaram ter infiltrações na sua fracção (cfr. cópia de convocatória e de acta a fls. 17/23 e 24/26);
3. A Administração da época, enviou um empreiteiro para detectar as anomalias e reparações necessárias tendo, depois, elaborado um caderno de encargos com as reparações necessárias e solicitado e obtido diversos orçamentos (cfr. documentos de fls. 27 a 32);
4. Na Assembleia de Condóminos de 12 de Fevereiro de 2005 ficou determinado que a administração convocaria uma Assembleia, no Verão, para efeitos de fixação de uma quota extraordinária para realização de obras na fachada, na cobertura do edifício, infiltrações várias e terraço do Sr. L (cfr. acta nº 01/2005 junta a fls. 40/41);
5. Em Setembro de 2008, não estando ainda executadas quaisquer obras, a administração elaborou, pela segunda vez, caderno de encargos prevendo, num, a realização das obras “que necessáriamente terão de ser levadas a cabo com alguma urgência ” e, noutro, “todas as obras de que o prédio carece, contemplando adicionalmente pinturas interiores e isolamento térmico” (cfr. carta e cadernos de encargos de fls. 44 a 46);
6. Na Assembleia de Condóminos de 17 de Outubro de 2008, foram apresentados orçamentos das empresas G e H em conformidade com os cadernos de encargos (cfr. acta nº 3/2008, a fls. 51/52 dos autos);
7. Nesta Assembleia (17.Outubro.2008), os condóminos deliberaram redefinir, uma vez mais, as obras prioritárias a realizar no prédio e adjudicar, apenas, a execução de obras de reparação da cobertura do edifício, de reparação do terraço adjacente à fracção do 105-A, r/c Esq. e do terraço colectivo do edifício nas zonas em que está a provocar infiltrações e entrada de águas pluviais nas garagens (cfr. idem);
8. Por carta de 20 de Novembro de 2008 a administração enviou aos condóminos cópia do orçamento referente às obras aprovadas e informação sobre valor das respectivas quotas-partes (cfr. carta e orçamento juntos a fls. 53 e 54 dos autos);
9. Até 05 de Junho de 2009, a administração do condomínio foi efectuada pela empresa I data em que a Assembleia de condóminos elegeu a actual administração (cfr. cartas de 30 de Junho de 2009 e acta nº 2/2009, respectivamente a fls.12 e 13 e a fls. 95 e 96);
10. Em 20 de Fevereiro de 2010 e em 23 de Março de 2010, foram realizadas Assembleias de Condóminos nas quais foi discutida a realização de obras no prédio, tendo os Demandantes sido representados, nesta última, pelo seu Advogado (cfr. actas juntas a fls. 55/56 e 58/60);
11. Por carta de 07 de Novembro de 2010 a administração enviou aos Demandantes cópia de 4 orçamentos para obras no exterior do prédio que não contemplam a reparação do telhado e que incluem reparação de fissuras nas fachadas desprovidas de tela e pintura (cfr. fls. 62 a 67);
12. A fracção dos Demandantes apresenta humidades nas paredes e tectos dos quartos e da sala (cfr. fotografias de fls. 68, 69,70,71, 75,76 e 77);
13. As telhas do telhado do prédio são de cimento e deixam passar a luz ( cfr. fotografias de fls. 68, 72,73, 74, 78, 105,106 e 107);
14. Desde que o prédio foi construído, em 1974/1975, as telhas não foram substituídas;
15. A Demandante mulher padece de doença naso-sinusal crónica, pelo que corre o risco de agravamento da sua condição clínica quando em ambientes poluídos e húmidos (cfr. atestado médico junto a fls. 79);
16. O prédio tem fissuras e outras anomalias exteriores;
17. As paredes e tectos dos quartos e sala da fracção dos Demandantes carecem de reparação ao nível do estuque e de pintura;
18. Em 2008/2009, após aprovação do orçamento em Assembleia de 17 de Outubro de 2008, no valor de €11.737, o prédio sofreu algumas intervenções pontuais;
Ficou ainda provado que:
19. Na Assembleia de Condóminos de 05 de Fevereiro de 2011 foi deliberado aprovar a realização de obras no prédio em conformidade com a proposta apresentada por I (...). (cfr. acta nº 01/2011, de fls. 118 a 121);
20. Os danos na fracção dos Demandantes devem-se a degradação das fachadas e dos revestimentos impermeabilizantes ou isolantes (cfr. cartas e relatório de fls. 182 e 183);
21. Por tal razão a seguradora X, por carta de 28 de Fevereiro de 2011, declinou regularizar o sinistro invocando não estar este coberto pela apólice.
Com interesse para a decisão da causa não ficou provado que :
A. As telhas encontram-se muito gastas e deterioradas, deixam passar a humidade e encontram-se colocadas a poucos centímetros da placa que cobre os quartos de dormir;
B. A reparação da fracção dos Demandantes tem um custo de €3.534;
C. Em 2008/2009 foram realizados trabalhos no telhado do prédio, no terraço do r/c Esq., Bloco 105-A e no terraço comum;
D. A actual administração verificou as condições do telhado e deslocou-se inúmeras vezes à placa de cobertura do edifício no Outono de 2009 e no Inverno e Outono de 2010 e 2011;
E. Os focos de infiltração de chuva identificados no Outono de 2010 foram reparados nos meses de Novembro e Dezembro de 2010;
F. A humidade presente na fracção dos Demandantes deve-se à respectiva localização ser direccionada a Norte padecendo de ausência prolongada de iluminação solar, à proximidade do mar e à falta de conservação e de arejamento;
G. Dos oito apartamentos do último piso, todos cobertos pela mesma placa, só o dos Demandantes apresenta concentração de humidades;
H. A placa de cobertura de toda a superfície encontra-se enxuta;
I. Os Demandantes não alertaram, nem por escrito nem verbalmente, a actual administração para os problemas da sua fracção;
J. Em 2002 houve uma intervenção abrangendo apenas os apartamentos laterais.
Motivação dos factos provados e não provados
O tribunal fundou a sua convicção de veracidade da matéria dada como provada depois de ponderação do teor dos documentos juntos aos autos que se deixaram enunciados, das declarações das partes, incluindo as respectivas confissões, e do depoimento da única testemunha inquirida. Dos documentos, sobretudo actas, decorre que há vários anos – pelo menos desde 2003 – que os condóminos que constituem o Condomínio Demandado, vêm reconhecendo e discutindo em Assembleias de Condóminos diversos orçamentos para realização de obras no prédio que incluem a reparação e impermeabilização de fachadas e a reparação do telhado. Decorre também dessas actas que os Demandantes se vêm queixando de infiltrações na sua fracção desde 2003 e, por falta de prova não se sabe se foram, ou não, efectuadas obras no prédio em 2008/2009 e em que terão consistido, designadamente, se abrangeram o telhado. A testemunha inquirida, J , pessoa que se afigurou depor com verdade e que disse ser amiga dos Demandantes há muitos anos e conhecer a casa destes, confirmou que esta sofre de humidades, nas paredes e tectos, há muitos anos e que, não obstante a limpeza da casa, o caruncho volta a instalar-se, pondo tudo negro e que as paredes ficam molhadas quando chove. No mesmo sentido, a seguradora do edifício e o empreiteiro contactado pelo Demandado, emitiram opinião no sentido de que o prédio está mal isolado, com impermeabilização deficiente e que daí advêm infiltrações para a fracção dos Demandantes. Instado a pronunciar-se sobre tais documentos, o Demandado, através da sua administração, confirmou o respectivo teor o que corresponde a confissão relevante nos termos legais (artigo 356º, nº2, do Código Civil). De resto, não poderia ter sido diferente o sentido das declarações do Demandado já que os orçamentos para obras a realizar em 2011, obtidos pelo mesmo em 2010 para efeitos de discussão em Assembleia de Condóminos, juntos aos autos de fls. 64 a 67, referem a necessidade de reparar fissuras e isolamento das paredes exteriores. No que se refere aos factos não provados, resultam eles da ausência de prova da sua veracidade seja porque os Demandantes não aceitam o respectivo conteúdo – como sucede com os recibos de alegadas obras no telhado (a fls. 104) que não puderam também ser corroborados com as fotografias juntas já que estas não evidenciam qualquer recente intervenção nesse local - seja porque estão em contradição com outros factos provados como é o caso do comunicação dos problemas de infiltrações à Assembleia de Condóminos, logo à Administração. Também não pôde o tribunal ficar convicto do valor das obras necessárias para reparar a fracção dos Demandantes pois impugnado que foi o respectivo valor não produziram estes qualquer prova que o confirmasse. Não foi tomado em consideração o requerimento de fls. 141 que consubstancia resposta à contestação e não é admissível nos processos tramitados nos Julgados de Paz (artigos 43º a 48º da lei 78/2001, de 13.07).
Do enquadramento de facto e de direito
Alegam os Demandantes que as infiltrações que ocorrem na sua fracção decorrem de deficiente conservação do telhado, de fissuras e outras anomalias exteriores do edifício. Sendo embora verdade que, quanto ao telhado, não ficou apurada a degradação das respectivas telhas, também é verdade que da instrução do processo resultou provado que o edifício vem carecendo de obras de reparação, seja de fissuras nas paredes exteriores seja de impermeabilização, desde há longos anos e, pelo menos, desde 2003. Estas obras só não têm sido feitas por falta de recolha dos fundos necessários e isso, não obstante, a obtenção e discussão sucessiva de orçamentos e de aprovação de alguns. O Demandado reconhece que o prédio tem necessidade de obras de impermeabilização das paredes exteriores, havendo locais onde falta tela incluindo na zona da fracção dos Demandantes. Por outro lado, não ficou demonstrado nenhum facto que crie a mínima convicção de que os Demandantes utilizam indevidamente a sua fracção de forma a causar as humidades que as fotografias evidenciam e a testemunha inquirida confirmou. Pelo contrário, o tribunal ficou convicto de que tais humidades, que causam o enegrecimento de tectos e paredes da sala e dos quartos, apesar das limpezas frequentes, têm a sua origem na má impermeabilização das paredes exteriores do prédio. Note-se que os locais onde ocorre maior produção de humidade – as cozinhas e as casas-de-banho – não estão, no caso, afectadas como deveriam estar se fosse verdadeira a hipótese de mau uso e mau arejamento.
Recai sobre os condóminos, comproprietários das partes comuns, a obrigação de providenciar pela manutenção e reparação do edifício e compete ao administrador realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (artigo 1424º, nº1, e alínea f) do artigo 1436º, ambos do Código Civil). Também, nos termos do artigo 89º do Dec. Lei 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações subsequentes, recai sobre os proprietários de imóveis a obrigação de proceder a obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos.
Tem, portanto, de proceder o pedido de condenação do Demandado na realização de obras de isolamento e reparação das partes comuns do prédio que obstem às infiltrações na fracção dos Demandantes.
Vejamos, agora, quanto ao pedido de pagamento de obras.
Dispõe o artigo 483º do Código Civil que quem, com culpa, praticar um acto ofensivo dos direitos de outrém, responde pelos danos que o seu acto causar devendo indemnizar o lesado.
É o caso. O Condomínio Demandado ao recusar, ou protelar, sistemáticamente, de ano para ano, a realização das obras de reparação necessárias a impedir que a fracção dos Demandantes fosse alvo de infiltrações permitiu que esta se deteriorasse e, portanto, constituiu-se na obrigação de reparar os danos causados. Esta reparação dos danos é efectuada através da reconstituição da situação que existia antes da lesão ou mediante o pagamento, em dinheiro, de quantia correspondente ao prejuízo causado (artigos 562º e 566º do Código Civil).
Na situação em apreço, o prejuízo causado pelo Demandado aos Demandantes – deterioração dos tectos e paredes da sala e dois quartos - corresponde ao valor das obras necessárias ao conserto das zonas afectadas pela humidade.
Verifica-se, porém, que não foi possível apurar que as obras tenham um custo de € 3.534 tal como vem peticionado, o que significa que só em sede de execução de sentença poderá esse quantitativo – da responsabilidade do Demandado – vir a ser liquidado, vir a ser apurado.
III – DECISÃO
Por tudo o exposto julgo a acção procedente e, em consequência, condeno o Demandado a efectuar as obras de reparação e impermeabilização das partes comuns do prédio adequadas a evitar infiltrações na fracção dos Demandantes bem como, a pagar a estes uma indemnização de valor igual ao custo das obras de reparação e pintura das paredes e tectos da sala e quartos. O valor da indemnização, até um máximo de €3.534, será liquidado em sede de execução de sentença.
Declaro responsável pelas custas do processo a parte Demandada ( artigo 8º da Portaria 1456/2001, de 28.12.).
Custas do processo: €70.
O Demandado deverá efectuar o pagamento das custas de sua responsabilidade, no valor de €35, num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de €10 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme disposto nos números 8º e 10º da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro. Decorridos dez dias sobre o termo do prazo supra referido sem que se mostre efectuado o pagamento, será remetida a competente certidão aos Serviços do Ministério Púbico junto do tribunal da Comarca de Cascais, pelo valor então em dívida, que será de €135 (cento e trinta e cinco euros), para efeitos de eventual execução por custas.
Reembolse-se aos Demandantes a quantia de €35.
Registe e dê cópia.
Após trânsito arquive-se.
Da sentença que antecede foram todos os presentes notificados.
Para constar se lavrou a presente acta, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada, sendo entregue uma cópia da mesma a cada uma das partes.
Cascais, Julgado de Paz, 21 de Março de 2011.
A Técnica do Serviço de Atendimento
A Juíza de Paz