Sentença de Julgado de Paz
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Responsabilidade Civil.
(alínea h) do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objeto: Danos provocados por infiltração.
Valor da ação: €13,347,50 (treze mil trezentos e quarenta e sete euros e cinquenta Cêntimos)
Demandante: A, Urbanização x, Rua x, Lote x, x, xxxx -xxx Odivelas.
Mandatário: Dr. B, advogado com domicílio profissional na Rua x, x, x, xxxx – xxx Lisboa.
Demandada: C, Rua x, x, x, xxxx-xxx Lisboa.
Mandatário: Dr. D, advogado, Patrono oficioso requerido pela demandada (ofício de fls. 34 e 40), com domicílio profissional na Rua x, Lt x – x x Chelas, xxxx – xxx Lisboa.
Do requerimento inicial: folhas 1 a 4
Pedido: folhas 4 e 5.
O demandante pede "a condenação da demandada a consentir na inspeção da sua fração para determinar as causas das infiltrações que causam os danos na fração do demandante e a consentir na reparação das mesmas; pede a condenação de uma indemnização a liquidar em incidente próprio ou em execução de sentença, pelos prejuízos causados pela sua recusa em permitir que fossem determinadas as causas das infiltrações provenientes da sua fração autónoma e sua posterior reparação, indemnização essa que deverá englobar o montante já liquidado de €8.437,50, relativo ao não recebimento das rendas da loja relativos aos meses de abril a novembro de 2014, num total de €7.500,00 (1.250€X6) e ao não recebimento de 25% das rendas relativas aos meses de dezembro de 2014, janeiro e fevereiro de 2015, num total de €97,50 (1.250X25%X), e o montante, a liquidar mas que estimou não ser inferior a €5.000,00,correspondente ao pagamento de uma quantia mensal equivalente à renda mensal que vinha a ser paga pela última arrendatária da loja do demandante, na altura em que o seu teto não apresentava quaisquer danos, no valor de €1.250,00 mensais, pelo número de meses que decorreram entre a entrega da loja ao demandante pela última arrendatária (fevereiro de 2015) e a data em que estiverem concluídas as obras de reparação do teto da loja, a iniciar depois de reparadas as causas das infiltrações que provocam os danos a reparar."
Junta: documentos
Contestação: Não foi apresentada contestação.
Tramitação:
Face às delongas na nomeação de patrono oficioso a demandante prescindiu da fase da mediação.
Foi designado o dia 10 de março de 2016, pelas 11h, sendo as partes devidamente notificadas para o efeito.
Audiência de Julgamento.
A audiência decorreu conforme ata de fls. 78 a 83.
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Fundamentação fácticaCom relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 – O demandante tem registado a seu favor a aquisição por compra, com data de 07 de janeiro de 1999, da fração autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao x andar letra “C”, do prédio sito na Rua x, x a x, xxxx – xxx, Lisboa, sendo o seu fim a atividade comercial (cfr. doc a fls. 52);
2 – A demandada tem registado a seu favor a aquisição por compra, com data de 11 de março de 2011, da fração autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao x andar letra “C”, ”, do prédio sito na Rua x, x a x, xxxx – xxx, Lisboa;
3 – A demandada reside na supra referida fração (não impugnado e confirmado pelas testemunhas que a demandada apresentou);
4 – A fração da demandada situa-se imediatamente acima da fração do demandante (admitido e confirmado por testemunhas apresentadas pelo demandante);
5 – A demandante tinha a fração arrendada à empresa E L.d.ª, que se dedicava ao comércio de tintas e vernizes, aberta ao público (cfr. doc junto a fls. 65 a 71);
6 – O contrato foi celebrado em 12 de julho de 2005, com renda mensal de €1.600,00, no primeiro ano e €1.750,00 a partir do segundo ano de renda (cfr. fls. 65 a 67V);
7 – Em 28 de agosto de 2012, o demandante e a então inquilina fizeram um aditamento ao contrato e estabeleceram a renda mensal em €1.250,00, acrescida dos aumentos legais anuais (cfr, fls. 68 e 68V);
8 – A partir de agosto de 2013 o então inquilino do demandante começou a dar conta de sinais de infiltração no teto, provindos do chão da fração da demandada (confirmado pela testemunha F, funcionário da loja, ao tempo inquilina do demandante);
9 – A infiltração aumentava chegando a provocar um buraco no cento da loja (confirmado pela testemunha F, funcionário da loja, ao tempo inquilina do demandante);
10 – A inquilina reclamou junto do senhorio, à data representado pelo tio por se encontrar fora de Portugal, tendo este se deslocado à loja com um empreiteiro para averiguar o que se passava (confirmado pela testemunha G);
11 – O tio do demandante e o empreiteiro tentaram ver as instalações da demandada para melhor situar a origem da infiltração, bateram à porta, disseram que vinha lá de baixo, da loja para ver a questão da infiltração, mas esta não abriu a porta (confirmado pela testemunha G);
12 – O senhorio tentou reparar a causa da infiltração a partir da loja, de baixo para cima, mas não resultava, porque a origem era a casa de banho da demandada (confirmado pelas testemunha G e F);
13 – A administradora do condomínio quando em 2013 tomou conhecimento da infiltração chamou um empreiteiro para averiguar a origem da infiltração, altura em que a demandada permitiu a entrada, tendo o empreiteiro observado também a fração contígua à da demandante (pertença da condómina H), tendo concluído que a origem era a canalização (Confirmado pela testemunha I, administradora entre 2013 e 2015); 14 – Quando este empreiteiro contatou a demandada para aceder à sua fração e fazer a reparação esta não autorizou (confirmado pela testemunha I);
15 – Em 09 de janeiro de 2014, face à impossibilidade de abordagem pessoal com a demandada, a administradora do condomínio enviou à demandada uma carta a pedir que permitisse a entrada de um perito da companhia de seguros na sua fração, a fim de pesquisar a origem da infiltração (cfr. doc de fls. 53);
16 – A Assembleia de Condóminos realizada em 12 de abril de 2014, registou a persistência da recusa da demandada e deliberou que se enviasse uma carta registada com aviso de receção a solicitar mais uma vez que a demandada permitisse o acesso do empreiteiro à fração sob pena de recurso a meios legais de intervenção que permitissem resolver o problema (cfr. ata 43, junta a fls. 54 a 55);
17 – Em 06 de março de 2014 a inquilina envia um e-mail ao demandante a reclamar da situação insustentável da loja e do perigo para a segurança dos funcionários e clientes; o demandante entrou em contacto com a administração do condomínio, que deu conta da sua impotência (cfr. doc de fls. 59 a 64, cujo teor se dá por integralmente reproduzido);
18 – Em 2014, o representante do demandante nova tentativa de reparar e de aceder à casa da demandada sem lograr autorização desta (confirmado pela testemunha G); 19 – Em 28 de outubro de 2014, o demandante e a então inquilina fizeram novo aditamento no qual declaram que dado que a loja se mantem a necessitar de obras e com o buraco no teto, o senhorio prescindiu das rendas relativas aos meses de abril a novembro de 2014 e reduziu a renda mensal para a quantia de €937,50, montante que vigoraria desde dezembro de 2014, até que o demandante, na qualidade de senhorio, procedesse às devidas reparações, e estas se mostrassem concluídas com sucesso (cfr. doc fls. 69 a 71);
20 – Em 12 de novembro de 2014 a inquilina resolveu o contrato de arrendamento, com efeitos a 15 de fevereiro de 2015 (cfr. doc de fls. 75);
- Após a desocupação da loja o demandante e a administração continuaram a tentar que a demandada permitisse a reparação sem que esta autorizasse (confirmado pelas testemunhas I e G);
21 - À data da propositura da presente ação a loja continuava com o buraco no teto (confirmado pela testemunha J, apresentada pela demandada);
22 - Devido ao estado degradado da loja, com o buraco no teto e a infiltração o demandante não consegue arrendar a loja (confirmada pela testemunha K, que trabalha para a L e foi ver a loja);
23 - A loja devidamente reparada valeria no mercado de arrendamento entre €1.000,00 e €1.200,00 (afirmado pela testemunha K).
Factos não provados
Dão-se por não provados os factos não consignados.
Motivação
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, nos documentos apresentados e referidos nos respetivos factos e nos depoimentos das testemunhas apresentadas, referidos nos respetivos factos. As testemunhas apresentadas pela demandada foram unânimes em afirmar que a demandada não abre a porta a ninguém, muitas vezes nem à própria mãe, insistiram na tese de que a demandada tem problemas de integração social; que havia má vontade dos vizinhos relativamente a ela; nenhuma negou a existência dos danos, umas porque não sabiam e outras até os confirmaram, tendo a testemunha J que foi à loja umas três ou quatro vezes e confirmou que “eles punham ali uma lata e a mesma em 24h não chegava a ter meio litro de água”. A ideia com que o tribunal ficou foi a de que, as testemunhas, diretamente ou através da mãe da demandada, sabiam dos problemas que, quer o arrendatário da loja, quer o demandante proprietário da mesma, quer o condomínio, estavam a ter, e ninguém se dispôs a colaborar, vindo agora desculpar o comportamento da demandada, ou porque “não é muito normal”, ou porque os vizinhos não a tratam civilizadamente etc. Talvez coubesse à mãe, que também depôs, ter tomado medidas na medida em que estava ciente dos prejuízos que a filha estava a causar, em vez de dizer que “uma vez o lhe ligaram do condomínio porque a filha não abria a porta e precisavam de fazer obras”. Questionado sobre qual a atitude que tomou, respondeu “que deviam insistir com ela”.
Do Direito
O demandante vem requerer a condenação da demandada a consentir na inspeção da sua fração para localizar e reparar a origem do vazamento de água proveniente da sua fração, bem como a condenação da demandada a ressarci-lo dos danos emergentes e lucros cessantes causados por esse vazamento, gerador de uma infiltração, conforme alegou no requerimento inicial e se dá por transcrito. Ora, resulta dos factos supra dados por provados, que estamos perante um conflito subordinado à disciplina do instituto da responsabilidade civil, cujos normativos constam dos artigos 483.º e seguintes, diploma em que se inserem asa normas que citamos. A demandada é dona da fração de cuja casa de banho donde provêm as infiltrações, havendo necessidade urgente de determinar qual o cano para proceder à reparação da canalização para por termo às fugas de água e consequentes infiltrações que se verificam na fração do demandante. Está sobejamente provado que não é possível estancar o vazamento sem aceder à fração da demandada, e até à data todas as tentativas quer da administração do condomínio quer do próprio demandante foram infrutíferas, conduzindo ao agravamento de prejuízos do demandante perfeitamente evitáveis, cujas consequências, para a demandada são, consequentemente, mais penosas.
É consabido que proprietário do edifício, ou fração deste, responde pelos danos que esta causar, salvo se provar que não houve culpa sua, nos termos do artigo 492.º. Ora a fração da demandada provocou, e continua a provocar, danos na fração do demandante e a demandada não logrou ilidir a sua presunção de culpa. Ao invés, resulta claro que não facilitou sequer a reparação da canalização que o demandante repararia, mau grado essa reparação coubesse à demandada. A demandada tem conhecimento da situação desde agosto de 2013, foi contactada pela então arrendatária do demandante, pelo tio deste que agiu seu procurador, foi contactada pela administração no sentido de conseguir a entrada de um perito, ou a entrada de um empreiteiro, a administração apelou para a intervenção da mãe da demandada, sem lograr permissão da demandada para a necessária e urgente reparação da canalização da fração da demandada, questão abordada até em assembleia de condóminos. É de relevar que, as testemunhas apresentadas pela demandada fizeram declarações no sentido de convencer o tribunal de que a demandada é uma pessoa doente. Contudo, face ao depoimento da mãe da demandada, ao ser questionado sobre qual a atitude que tomou, face aos apelos da administração, respondeu “que deviam insistir com ela”. Face a este entendimento, só podemos concluir que a demandada é perfeitamente capaz de tomar as suas decisões e por isso deve ser responsabilizada pelos prejuízos que provoca. Mas o que se verificou, foi que a demandada nem fez, nem deixou fazer. Não diligenciou em nada para pôr termo aos danos patrimoniais que provocou e continua a provocar ao demandante, pelo que a sua conduta também integra todos os pressupostos previstos no artigo 483.º, que a constituem na obrigação de indemnizar o demandante por todos os danos provocados, pois que, com culpa, e grave, está a violar o direito de propriedade do demandante, impedido de desfrutar a fração, por via da sua rentabilização, impossível de obter face aos danos que apresenta. Ficou demonstrado que as infiltrações são provenientes de canalizações da fração da demandada, facto que nenhuma testemunha contraditou, e que se verificam desde agosto de 2013 e se mantêm, pelo que é da máxima urgência proceder à eliminação da causa das infiltrações.
Está a demandada obrigada a indemnizar o demandante pelos prejuízos sofridos, provocados pelas infiltrações provenientes da sua canalização. Nos termos dos artigos 562.º e seguintes do Código Civil, quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o facto gerador do dano e em relação aos danos que provavelmente o lesado não teria sofrido se a lesão não se tivesse verificado, abrangendo-se danos emergentes e lucros cessantes, podendo atender-se a danos futuros previsíveis que se não forem determináveis serão fixados em decisão ulterior, sendo possível a indemnização ser fixada em dinheiro, nos termos do art.º 566.º, tendo como medida a diferença entre a situação patrimonial atual do lesado e a que teria se não se tivessem verificado os danos. Nos termos do disposto no n.º 3 deste preceito legal, que "se não poder ser averiguado o valor exato dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados. Assim, toda a matéria dada por provada e em particular agora, para este efeito, o depoimento da testemunha K, relativamente ao período posterior à resolução do contrato de arrendamento, ou seja a partir de fevereiro de 2014, a demandada pagará ao demandante a quantia mensal de €1200,00, até à conclusão das obras de reparação do teto da loja do demandante, reparação a iniciar após reparada a canalização da fração da demandada que origina a infiltração, cujo montante total será apurado a final em excussão de sentença.
Decisão
Em face do exposto, condeno a demandada a:
a) - consentir na inspeção da sua fração para determinar as causas das infiltrações que causam os danos na fração do demandante;
b) - a consentir na reparação das mesmas;
c) - a pagar ao demandante a quantia de €8.347,50, correspondentes ao não recebimento das rendas da loja relativos aos meses de abril a novembro de 2014, num total de €7.500,00 (1.250€X6) e ao não recebimento de 25% das rendas relativas aos meses de dezembro de 2014, janeiro e fevereiro de 2015, num total de €937,50 (1.25€ X 25%X 3);
d) a pagar ao demandante a quantia mensal de €1200,00, desde a resolução do contrato de arrendamento, ou seja a partir de março de 2014, inclusive, até à conclusão das obras de reparação do teto da loja do demandante, reparação a iniciar após reparada a canalização da fração da demandada que origina a infiltração, cujo montante total será apurado a final em excussão de sentença.
Custas
Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, alterada nos seus n.ºs 6.º e 10.º pela Portaria n. 209/2005, de 24 de Fevereiro, considero a demandada parte vencida, pelo que lhe cabe pagar a totalidade das custas que ascendem a €70,00, das quais declaro isenta de acordo com o apoio judiciário deferido conforme ofício de fls. 40.
Cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida portaria em relação ao demandante.
Julgado de Paz de Lisboa, em 16 de maio de 2016
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias