Sentença de Julgado de Paz
Sentença
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: - Incumprimento contratual
(Alínea i), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Objecto do litígio: pedido de indemnização por prejuízos, na formação, mas alegado incumprimento, de contrato de compra e venda de imóvel que não se concretizou.
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Demandados: 1 - C e 2 - D
Mandatário: F
Valor da acção: €: 5.000,00.
Do requerimento Inicial
Os demandantes alegaram que são proprietários do prédio (vivenda) sita na morada onde residem, no concelho do Seixal, e que acordaram, com os demandados a sua venda a estes, pelo preço de 310 000,00€, conforme documento junto a fls 9, designado de proposta de compra, assinado por demandantes e demandados e pela mediadora G (sociedade H, sita em Amora), representada pelo seu vendedor I.
Em .../.../..., os demandantes deram por resolvido o acordo de mediação que haviam celebrado com a G. Como demandantes e demandados continuaram interessados no negócio e ultrapassada a dificuldade do sinal, e “porque interessados na venda da sua moradia por aquele preço”, passaram a relacionar-se directamente, via telefone por os demandados residirem na Suíça, “acordando que o pagamento da totalidade do preço seria efectuado na data da escritura de compra e venda” e que os demandados “tratariam de obter o necessário empréstimo bancário para o efeito”. Foi adiantado o mês de Fevereiro para a realização da escritura. Referem que havia sido acordado que enquanto os demandados obtinham o empréstimo bancário, os demandantes procederiam a arranjos na moradia, designadamente pintando-a interiormente, finalizando a piscina, o que foi orçado em 5 000,00 €, a pagar pelos demandados. Alegam ter terminado a pintura interior em meados de Fevereiro e deram continuidade ao processo de licenciamento camarário para obtenção de licença para a piscina. Despenderam 3 168,75 €, conforme documentos 3 e 4 e previa-se que os trabalhos ultrapassassem os 5 000,00€ para a sua conclusão, conforme documentos 5 e 6.
Em contacto telefónico com o demandado C, em .../.../..., este manifestou-lhes que “não se encontravam vinculados a nenhum contrato” e “não estavam obrigados por nenhuma forma” aos demandantes.
Mais alegaram conforme requerimento de fls 3 a 8, que aqui se dá como reproduzido.
Pedido
“Por todo o exposto e pelas demais razões de direito aplicáveis, vêm os demandantes requererem a V.Ex.a que sejam os demandados condenados no pagamento aos demandantes da quantia de 5 000,00€ (cinco mil euros) que solicitam pelas despesas incorridas a expensas dos demandados com vista ao acordado previamente à venda da sua moradia e que consistia na pintura interior desta e na finalização da piscina e que corresponde ao valor de 3.168,75 € e ao valor remanescente de 1.831,25€ a título de compensação pelas demais despesas em que os demandantes terão de incorrer para dar continuidade ao processo de licenciamento junto das entidades competentes no que à piscina respeita.”
Contestação
Os demandados contestaram, admitindo o interesse no negócio mas tal como definido na “proposta de compra e venda com reserva”, designadamente que as obras referidas estavam incluídas no preço de compra e venda, e da sua realização através da G, que estava a tratar da venda de um andar seu, do que os demandantes tinham conhecimento. Confirma que a G o informou da “carta para anulação da mesma” por os demandantes estarem em desacordo com a imobiliária. Confirma que os demandantes o contactaram para saber do ponto da situação do empréstimo e que lhe disse que ainda não sabia de nada e que se quisessem mais informações deviam perguntar à imobiliária “pois só eles saberiam responder”, pois foram feitos todos os esforços para obter o empréstimo e sempre foi negado. Sempre mostraram interesse no negócio mas feito através da imobiliária, tendo os demandantes mostrados interesse no negócio e sugerido outro tipo de alternativas que não passasse pela imobiliária. “Se estava concluído algo na moradia, nós desconhecemos, pois nunca acordamos em mais nada a não ser com a imobiliária G em que os demandantes teriam conhecimento desde o primeiro contacto”. Confirma que se deslocou a Portugal quando a imobiliária o informou da não obtenção do empréstimo. Enfatizam que nunca tiveram qualquer interesse em fazer nada que não passasse pela imobiliária G, por terem confiança em I e aí terem o andar à venda, apesar dos demandantes várias vezes o terem proposto.
Mais alegaram na contestação de fls 36 a 38, que aqui se dá como reproduzida.
Terminam referindo que tudo seja resolvido “não comigo mas com a imobiliária G”.
Tramitação
Foi agendada pré-mediação para o dia 29-05-2009, que não se realizou por falta dos demandados que, no entanto juntaram justificação pelo facto de residirem na Suíça.
Foi marcada audiência de julgamento para o dia 22-06-2009, que foi suspensa, a requerimento das partes, para viabilizar uma possível conciliação. Remarcou-se para 20-07-2009, que se realizou, conforme acta de fls, tendo-se marcado leitura de sentença para esta data.
Factos provados
Com base nos depoimentos de parte, testemunhas e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – Os demandantes são proprietários de um prédio urbano (moradia), sito no concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial respectiva, sob o n.º x e inscrito na matriz predial urbana, sob o art.º x, daquela freguesia.
2 – Os demandantes, em .../.../..., celebraram com a G (sociedade I) um contrato de mediação imobiliária, fls 63, para que esta sociedade procedesse à venda do prédio de que são proprietários.
3 – Em .../.../:.., foi assinada, cada parte separadamente com a mediadora, a “proposta de compra e venda com reserva” por demandantes e demandados, conforme documento junto a fls 9, que aqui se dá como reproduzido.
4 – Neste documento a G declara ser fiel depositária de um cheque de 2 500,00€ dos aqui demandados, como “caução e reserva” do prédio dos demandantes;
5 – Dispõe-se a seguir que o valor da compra é de 310 000,00€ e que o contrato promessa será celebrado no prazo de trinta dias, com a entrega de um sinal de 31 000,00€.
6 – Seguem-se cinco alíneas no documento, estabelecendo-se na a) que se a entidade bancária fizer empréstimo insuficiente este cheque é devolvido aos promitentes-compradores e anulado este processo; na b) que se os compradores desistirem o cheque reverterá para os vendedores; na c) que se a desistência for dos vendedores estes indemnizarão os compradores no montante de 2 500,00€; na d) que os compradores se comprometem a entregar a documentação indispensável para o empréstimo bancário em dez dias e na e) : “rectificar Paredes e Pintura Total do Interior do Imóvel. Finalização da Piscina.”
7 – Em .../.../..., os demandantes remeteram carta à G, da qual esta deu conhecimento aos demandados, e onde se dispõe que “ o contrato de mediação imobiliária por nós rubricado com a sociedade I deve ser considerado nulo e de nenhum efeito, por justa causa assente nomeadamente 1. em incumprimento grave de deveres da Mediadora Imobiliária para connosco… 2. e em abuso de representação da nossa posição…”
8 – Nesta mesma carta e no documento junto com mesma (fls 57 a 60) explica-se que na “proposta de compra e venda com reserva” há um “desequilíbrio grave entre os direitos”em desfavor dos demandantes, que a G deveria ter acautelado e explicam-se as razões, imputáveis às alineas a) e b) por comparação com a penalização da alínea c); refere-se também a exigência de sinal sem mandato e que havia sido estipulado com a mediadora que as obras da alínea e) seriam a pagar pelos compradores e não, como resulta da proposta, pelos vendedores.
9 - Os demandados não obtiveram empréstimo bancário para a compra do imóvel, o que transmitiram aos demandantes.
10 – Demandantes e demandados tiveram contactos telefónicos após a invocação de nulidade do contrato de mediação pelos demandantes.
11 – Em .../.../..., a Câmara Municipal do Seixal proferiu despacho sobre requerimento de .../.../..., autorizando o licenciamento de obras particulares ao demandante (alegadamente licenciamento para “finalização” da piscina).
Factos não provados
1 - Não provado que, posteriormente à invocada nulidade do contrato de mediação, tenha sido estabelecido entre demandantes e demandados qualquer acordo diferente do que constava naquela “proposta de compra e venda e reserva”, não obstante os contactos, apenas telefónicos, nos quais, referiram os demandados, sempre manifestaram interesse no negócio mas feito através da G (na qual confiavam e onde tinham andar à venda) e sob condição de obterem empréstimo bancário para o efeito.
2 – Não provado nem a execução de obras nem o pagamento das quantias alegadas de 3 168,75 €.
3 – Não provado que os demandantes tenham necessariamente de realizar as obras que projectam para a finalização da piscina.
Fundamentação
Os demandantes vêm requerer a condenação dos demandados no pagamento de uma indemnização de 5 000,00€, 3 168,75€ relativos a despesas efectuadas e 1 831,25€ a título de compensação pelas demais despesas que ainda terão de incorrer para finalização da obras acordadas, por incumprimento contratual dos demandados.
Alegaram o que, em síntese, já se resumiu acima em “Do requerimento inicial”.
Os demandados contestaram como, também em síntese se resumiu acima.
Da prova produzida deram-se como provados e não provados os factos descritos acima nas rubricas do mesmo nome, com base nos depoimentos das partes, testemunhas e documentos. È de salientar que foram ouvidas duas testemunhas dos demandantes que em rigor nada trouxeram ao processo, relativo a factos relevantes sobre qualquer contratação entre demandantes e demandados, após os demandantes terem invocado a nulidade do contrato de mediação, além do admitido pelas próprias partes, sublinhando-se que o depoimento da segunda testemunha não foi credível por inconsistente e mesmo inverosímil na parte relativa à audição de parte de conversa telefónica em alta-voz, não passando de fantasia uma testemunhada reunião dos demandantes com representantes da G na casa daqueles, que os próprios demandantes corrigiram que não existiu. Não deviam os demandantes ter pedido àquela pessoa que viesse depor sobre o que não sabia, ou sabia apenas por os demandantes lhe terem dito. Estas condutas podem ter consequências graves.
A questão a decidir é a de saber se há algum incumprimento contratual por parte dos demandados e em caso de tal se verificar, saber se há ou não lugar a indemnização por prejuízos resultantes desse incumprimento.
Os demandantes alegaram que após se terem desligado do contrato que os ligava à mediadora imobiliária, estabeleceram acordos com os demandados, que continuavam interessados na compra da moradia dos demandantes, chegando mesmo a adiantar o mês de Fevereiro de 2009, face às boas perspectivas que tinham da obtenção de empréstimo bancário, para a realização da escritura de compra e venda, no sentido de proceder às obras de pintura da casa e da finalização da piscina, bem como, e numa fase final, dividir o que seria a comissão da G e com a parte dos demandados apetrechar a moradia com a caldeira do aquecimento central e com as máquinas da piscina se a quantia para tanto chegasse.
Animados, referem, pela “factualidade perspectivada e suportados pela legítima expectativa que lhes havia sido criada” procederam à pintura do interior e iniciaram o processo de licenciamento da piscina. Vêm pedir a quantia supostamente acordada para o pagamento da pintura e piscina, no valor de 5 000,00€.
Contudo não lograram provar, o que lhes incumbia nos termos do n.º 1, do art.º 342.º, do Código Covil, que entre eles e os demandados tenha havido qualquer acordo, salvo o que constava da “proposta de compra e venda com reserva” da G, que os demandantes assinaram, em separado dos demandados, podendo tê-lo discutido e apreciado com a mediadora se com ele não concordavam. Com ou sem razão, o que não cumpre apreciar nesta acção, invocaram a nulidade do contrato de mediação imobiliária, que foi comunicada aos demandados pela G e, com esta invocação de nulidade, abrangeram a proposta de compra e venda e reserva, sem qualquer margem para dúvidas, pelo que resulta dos motivos aduzidos para a invocação da nulidade, que assentam na discordância do vertido nesta proposta, que na sua perspectiva não defendia os seus interesses, ultrapassou o mandato, criava desequilíbrio entre as partes e incluía o preço das obras (rectificação de paredes, pintura e finalização da piscina) no montante global acordado para a venda da moradia.
Não podem assim alicerçar-se – nem o fizeram - nos compromissos constantes deste documento, que eles próprios decidiram não respeitar (salvaguarda-se com ou sem razão, que tal não está a ser apreciado), podendo aliás, eventualmente, os demandados ter exigido que o cumprimento do disposto na alínea c) fosse posto em prática, já que eles nada tinham a ver com os motivos invocados.
Para que haja incumprimento contratual terá então de se descortinar a que contrato se referem os demandantes. A questão é que não foi demonstrado que das conversas telefónicas entre demandantes e demandados tenha resultado qualquer acordo contratual, independentemente dos demandados manifestarem que gostavam da casa e que a pretendiam adquirir se houvesse empréstimo, mas através da G na qual confiavam e onde tinham um andar também para vender. Não se tendo concretizado qualquer contrato entre demandantes e demandados, manifestamente não se pode, por esta via, pretender que os demandados sejam responsáveis por terem incumprido um contrato que apenas os demandantes desejariam que tivesse existido.
Poderiam os demandantes ter, porém, fundamentado a sua pretensão em responsabilidade dos demandados por má-fé na formação do negócio, uma vez que tinham em vista a compra e venda da moradia e os demandados sempre nisso se mostraram interessados, como reconhecem na contestação. Contudo sempre estes o subordinaram, como referem e os demandantes não fizeram prova do contrário, à obtenção de empréstimo bancário que não foi concedido e à intervenção da G, admitindo que os demandantes lhes fizeram propostas no sentido de concretizaram o negócio sem a intervenção da G mas que não aceitaram. Neste contexto, também mesmo interpretando o pedido com base nesta causa de pedir, não se verificam os pressupostos de má-fé dos demandados na formação do contrato. Dispõe-se no art.º 227.º, do código Civil que quem negoceia para concluir um contrato deve “tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”. A boa-fé neste artigo significa um comportamento honesto, consciencioso e a lealdade de se conduzir. Não é relevante o que uma das partes, temerariamente, conjecture, mas o comportamento das partes quer nos preliminares quer na formação do contrato. Não podem as partes omitir comunicações que sejam relevantes para a decisão de contratar do outro, que a elas não tenha acesso, ou sonegar informações cujo conhecimento levaria a outra parte a não contratar. Não foi provado qualquer comportamento dos demandados que sequer aflorasse qualquer comportamento menos honesto e leal para com os demandantes, que (por convicção alicerçada no seu próprio depoimento) se auto convenceram da certeza da realização do negócio e idealizaram que o mesmo teria os contornos que desejariam que tivesse, não resultando tal perspectiva de qualquer comportamento dos demandados que visasse inculcar-lhes tais expectativas.
A acção improcede assim totalmente por não provada, ficando prejudicada a análise dos prejuízos eventuais, contudo em relação a estes, e em termos de pedagogia, sempre se dirá que nada foi provado. A prova para estes factos consistia nas declarações dos demandantes e documentos, já que a única testemunha que se lhes referiu (J) apenas mencionou que tinha conhecimento de alterações na estrutura da piscina existente, que se encontrava tapada e foi alterada na sua cobertura. Mas mesmo os documentos apresentados, que não provam qualquer execução de obras e muito menos o seu pagamento, têm aspectos contraditórios com o depoimento dos demandantes, designadamente por o requerimento que é despachado para o licenciamento de obras (admitindo que seria para a piscina que nem isso foi provado) ser de data muito anterior ao projectado negócio e mesmo à da data da celebração do contrato de mediação, não tendo os demandantes procedido ao pagamento do licenciamento. A declaração do arquitecto, referindo que os honorários para o licenciamento da piscina são de 450,00€, é de 25 de Abril de 2009, data muito posterior ao conhecimento da inviabilidade do negócio e o orçamento para as obras da piscina é também de 19 de Abril de 2009 e, tal como o da pintura, trata-se apenas de um orçamento. Por outro lado se não pagaram o licenciamento das obras, porque razão terão obrigatoriamente que executar as obras da piscina que planeiam e qual a relação de tal com o contrato não concretizado? Diga-se ainda que, mesmo que a acção tivesse procedido, os prejuízos não seriam imputáveis, pelo menos na sua totalidade, directamente aos lesantes, na medida em que também constituiriam benfeitorias que valorizavam o imóvel e aí permaneceriam.
Decisão
O julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, absolvo os demandados do pedido.
Custas
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, os demandantes são declarados parte vencida para efeito de custas, pelo que devem efectuar o pagamento de 35,00 € (trinta e cinco euros), relativos à segunda parcela de custas, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de 10,00 € (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9.º da mesma Portaria em relação aos demandados.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Envie-se cópia aos que faltaram e notificação para pagamento de custas.
Julgado de Paz do Seixal, em 24-07-2009
O Juiz de Paz
António Carreiro
O Juiz de Paz
António Carreiro