Sentença de Julgado de Paz
Processo n.º 630/2023-JPLSB----------------------------------------
Demandantes: [PES-1] (NIF 1) e [PES-2] (NIF 2) ----
Mandatária: Sr.ª Dr.ª [PES-3]. ----------------
Demandados: 1 – [ORG-1] CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA [Localização -1], N.º 44, EM LISBOA (NIPC 1) --------------------
2 – [PES-4] e [PES-5] ----------------------------
3 – [PES-6]. -----------------------
4 – [PES-7]. ------------------
5 – [PES-8]. ----------------------------
Mandatário: Sr. Dr. [PES-9]. -----------
RELATÓRIO: --------------------------------------------------------------------
As demandantes, devidamente identificadas nos autos, intentaram contra os demandados, também devidamente identificados nos autos, a presente ação declarativa de impugnação da deliberação tomada no ponto 4 da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos realizada em 1 de junho de 2023, peticionando a sua anulação. Para tanto, alegaram os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 9 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, alegando, em síntese, que são proprietárias das frações autónomas correspondentes ao 3.º andar esquerdo e 3.º andar direito do prédio sito na Rua [Localização -1], n.º 44, em Lisboa, sendo os 2.º a 5.º demandados também proprietários de frações do prédio e votaram favoravelmente a deliberação posta em crise. Alegam que na assembleia de condóminos realizada em 24 de abril de 2021 foram deliberadas a realização de obras em várias partes comuns do edifício, designadamente no telhado, as quais foram pagos por todos os condóminos, na proporção da sua permilagem, exceto pelos 2.ºs demandados que não pagaram essa contribuição extraordinária. Alega que posteriormente foi convocada a assembleia de condóminos realizada em 1 de junho de 2023, constando na 4.ª ordem de trabalhos a discussão e deliberação de que deveriam ser as ora demandadas, proprietárias das frações correspondentes ao 3.º andar esquerdo e 3.º andar direito do edifício, a suportar o custo das obras realizadas no telhado, por ocuparem parte do sótão, construírem uma casa de banho e terem efetuado construção , sem a autorização da assembleia de condóminos. Alegam que essa deliberação foi aprovada e que o sótão faz parte integrante das suas frações, como resulta da escritura de propriedade horizontal e da descrição predial. Alegam que a construção de uma casa de banho dentro de uma fração não tem de ser autorizada pela assembleia de condóminos e que a cobertura construída no terraço foi autorizada pelos 2.º demandados, então proprietários da totalidade do edifício, que pediram à Câmara Municipal de Lisboa a sua legalização. Juntaram duas procurações forenses e 8 documentos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos. -----
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Regularmente citados, os demandados não apresentaram contestação. ------------------***
Foi marcada data para realização da audiência de julgamento, tendo as partes, e mandatários, sido devidamente notificados. ------***
Foi realizada a audiência de discussão e julgamento, na presença das demandantes, de representante dos 2.º demandados e dos mandatários das partes, tendo a Juíza de Paz procurado conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1, do art.º 26.º, da LJP, diligência que não foi bem-sucedida. –----------------Foram ouvidas as partes presentes, nos termos do disposto no art.º 57.º da LJP, e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, como resulta da respetiva ata. Não foram apresentadas testemunhas. ------------------------------
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Nos termos do n.º 1 do art.º 306.º do Código de Processo Civil, fixa-se à causa o valor de € 12.310,23 (doze mil trezentos e dez euros e vinte e três cêntimos). --------------------------O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território. ------------
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas. ----------
Não existem nulidades ou exceções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
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FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE FACTO --------------------------------Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que: -------
1 – A 1.ª demandante é proprietária da fração autónoma designada pela letra “L”, correspondente ao 3.º andar direito, do prédio sito na Rua [Localização -1], n.º 44, em Lisboa - (Doc. a fls. 11 dos autos). --
2 – A 2.ª demandante é proprietária da fração autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao 3.º andar esquerdo, do prédio sito na Rua [Localização -1], n.º 44, em Lisboa - (Doc. a fls. 12 dos autos). -------------------------------------------------------------------
3 – Os 2.º a 5.º demandados são proprietários de demais frações desse prédio - (admitido). -----------------------------------------
4 – Na assembleia de condóminos realizada em 24 de abril de 2021 foram deliberadas a realização de obras em várias partes comuns do edifício, designadamente no telhado, a serem pagas pelos condóminos na proporção da sua permilagem - (Doc. de fls. 13 a 17 dos autos). --------------------------------------------------------------
5 – Todos os condóminos pagaram a respetiva contribuição extraordinária, exceto os 2.ºs demandados - (admitido). ------------
6 – Por convocatória de 17 de maio de 2023 foi convocada uma assembleia de condóminos para o dia 1 de junho de 2023, constando na 4.ª ordem de trabalhos a discussão e deliberação de serem as aqui demandadas, proprietárias das frações correspondentes ao 3.º andar esquerdo e 3.º andar direito do edifício, a suportar o custo das obras realizadas no telhado, “tendo em conta a construção, sem a devida autorização aprovada por dois terços do valor total do prédio da assembleia de condóminos, de, respetivamente, uma cobertura em parte descoberta de uma fração e ocupação de parte do sótão e construção de casa de banho noutra” - (Doc. a fls. 18 dos autos). --
7 – Nessa assembleia, discutida e deliberada a referida ordem de trabalhos, a mesma foi aprovada com os votos a favor dos 2.º a 5.º demandados - (admitido). -------------------
8 – Tanto na escritura pública de constituição da propriedade horizontal, como da descrição predial, faz parte integrante das frações “L” e “M”: “sótão com uma divisão” - (Docs. a fls. 11, 12, 19 e 20). -----------------------------------------------------------------------------
9 – Dão-se aqui por reproduzidos os documentos da Câmara Municipal de Lisboa a fls. 21 e 22 dos autos. ----------------------------
Não ficou provado: --------------------------------------------
Com interesse para a decisão da causa, não se provaram mais factos alegados. --------
Motivação da matéria de facto: --------------------------------------
Em cumprimento do disposto na alínea c) do n.º 1 do art.º 60.º da Lei nº 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi atribuída pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho, que prescreve que deve constar da sentença uma “sucinta fundamentação”, importa referir que para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitidos e os documentos juntos aos autos. -------------------------------------------------------
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FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE DIREITO ---------------------O caso em apreço é revelador do espírito de litigância que ainda impera nas relações sociais, avessas à conciliação como modo de resolução amigável dos conflitos. Cientes desta factualidade e da missão pacificadora do Julgado de Paz, tudo fizemos para apaziguar o conflito e encontrar um acordo justo que permitisse um saudável relacionamento de todos os condóminos, com vista à proteção dos interesses realmente relevantes em situações semelhantes à presente: os interesses do condomínio e como alcançar o equilibro entre os interesses do condomínio e os de cada um dos condóminos. Tal não foi possível, o que se lamenta. Um típico caso de situação em que se houvesse maior espírito de compreensão e tolerância, o litígio teria sido resolvido. Assim as partes não quiseram, quiçá não estavam preparadas para tal, quiçá não quiseram. Porém, e uma vez que as partes não perfilharam esse caminho há que apreciar a questão que nos é colocada sob o prisma da legalidade. E, neste prisma, não basta alegar: é preciso provar. --------------
Antes de mais, importa esclarecer que quando é proposta uma ação judicial de anulação de deliberação de assembleia, o tribunal limita-se a verificar se há violação da lei ou dos regulamentos em vigor. Não lhe compete aferir sobre a conveniência, mérito ou oportunidade da deliberação relativamente aos interesses dos condóminos e, muito menos, impor à assembleia determinada prática administrativa. Os condóminos não podem querer ver anulada em tribunal uma deliberação de que discordam, mas aprovada pela maioria dos condóminos. Apenas podem legitimamente aspirar a uma tal anulação quando tal deliberação seja contrária à lei. ----------------------
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Comecemos por analisar a situação em apreço referindo que nos termos do artigo 1420.º, do Código Civil, cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. Ou seja, neste direito real coexistem a propriedade singular do proprietário da sua fração e a propriedade em comunhão dos titulares do conjunto dessas frações sobre as partes comuns do edifício. Por outro lado, são imperativamente partes comuns do prédio, não podendo os interessados acordar em sentido diferente, todas as enunciadas no n.º 1 do art.º 1421.º do mesmo Código, citando-se, considerando o caso em apreço, a sua alínea b), “O telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”. -----------------------------------Por sua vez, prescreve o n.º 1 do artº 1430.º, do Código Civil, que a administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal compete à assembleia de condóminos e a um administrador, incumbindo a este, entre outras, e no que aos autos interessa, executar as deliberações da assembleia e realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (alíneas h) e e) do artigo 1436º, do Código Civil). Ou seja, é obrigação do condomínio diligenciar pela conservação, manutenção e reparação das partes comuns do imóvel, procedendo a uma vigilância adequada das partes comuns, de modo a poder providenciar eventuais obras de conservação e/ou reparação, de forma atempada, isto é, antes que qualquer deterioração provoque danos.
Por outro lado, prescreve o n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações”, acrescentando o seu n.º 2 que “Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação”. Quer isto dizer que mediante deliberação da assembleia de condóminos, é possível os condóminos estipularem um critério diferente do legal, e supletivamente fixado – de acordo com a permilagem de cada fração – para pagamento das despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, desde que o mesmo seja aprovado, sem oposição de qualquer condómino e obedecendo ao prescrito no supracitado n.º 2. ---------------------------------------------------
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Ora, da factualidade provada resulta que, no âmbito do ponto 4 da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos realizada em 1 de junho de 2023, foi deliberado e aprovado que as despesas de uma obra realizada no telhado do edifício foram imputadas a duas condóminas do edifício, ou seja às aqui demandantes, por serem proprietárias dos 3.º andares, esquerdo e direito, do edifício e por existir: “(…) uma construção, sem a devida autorização aprovada por dois terços do valor total do prédio da assembleia de condóminos, de, respetivamente, uma cobertura em parte descoberta de uma fração e ocupação de parte do sótão e construção de casa de banho noutra” - (Doc. a fls. 18 dos autos). -------------------------------------------------Porém, resultou também provado que faz parte integrante das duas frações uma divisão no sótão, pelo que, dúvidas não há que as proprietárias dessas frações não necessitam de qualquer autorização da assembleia de condóminos para usar essas partes integrantes das suas frações, ou para nelas fazer qualquer obra; e também não resultou apurado que exista qualquer construção/cobertura no telhado ou em qualquer outra parte comum do edifício, erigida por qualquer uma das demandantes, dos demandados ou por terceiro e, a existir, dos documentos a fls. 21 e 22 dos autos parece resultar a sua legalidade, que obrigaria a uma autorização da assembleia de condóminos ou da totalidade dos proprietários do prédio. ---------------------------------------
Por outro lado, resulta claro que não foi imputada a qualquer umas demandantes qualquer conduta que causasse qualquer dano no telhado, pelo qual seriam responsáveis e, aí sim, obrigadas a reparar esse dano, realizando a respetiva obra de reparação ou suportando os respetivos custos. -----------------------------
E, assim sendo, como é, não tendo sido aprovado um critério de pagamento das despesas de reparação do telhado em cumprimento do disposto no n.º 2 do artigo 1424.º do Código Civil, dúvidas não temos que estas despesas terão de ser pagas de acordo com o critério definido no n.º 1 desse artigo, ou seja, pagas por todos os condóminos na proporção do valor das suas frações. Consequentemente, assiste integral razão às demandantes na sua pretensão. -------------------------------------------------
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DECISÃO ------------------------------------------------------------------Em face do exposto, julgo a presente ação procedente, por provada e, consequentemente, anulo a deliberação tomada no ponto 4 da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos realizada em 1 de junho de 2023. ---------------------------------
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CUSTAS ---------------------------------------------------------------------Nos termos da Portaria n.º 342/2019, de 1 de outubro, e do artigo 535.º, do Código de processo Civil, condeno os demandados no pagamento das custas processuais, pelo que deverão proceder ao pagamento de € 70 (setenta euros), através de terminal de pagamento automático, multibanco e homebanking, após emissão do documento único de cobrança (DUC) pelo Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente decisão, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de € 10 (dez euros) por cada dia de atraso e até um máximo de € 140 (cento e quarenta euros). --
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Transitada em julgado a presente decisão, sem que se mostre efetuado o pagamento das custas, emita-se a respetiva certidão para efeitos de execução por falta de pagamento de custas, e remeta-se aos Serviços da Autoridade Tributária e Aduaneira competente, pelo valor das custas em dívida, acrescidas da respetiva multa, com o limite previsto no n.º 4 do art.º 3.º da Portaria n.º 342/2019, de 1 de outubro. -------------***
A presente sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - art.º 18.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho) foi proferida e notificada às mandatárias das partes – ficando estas devidamente notificados na pessoa das suas mandatárias - nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de julho, que ficaram cientes de tudo quanto antecede. ------***
Registe. -------------------------------------------------------------------***
Após trânsito, encontrando-se integralmente pagas as custas processuais, arquivem-se os autos. ---------------------------------------Julgado de Paz de Lisboa, em 28 de fevereiro de 2024
A Juíza de Paz,
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(Sofia Campos Coelho)
A Juíza de Paz,
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(Sofia Campos Coelho)