Sentença de Julgado de Paz
NOS TERMOS DO ART. 9º N.º 1 AL. C) LJP
SENTENÇA
(art. 57º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, alterada e republicada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho – LJP)
Processo n.º 20/2015
Demandante: M e R.
Demandados: C e A, Unipessoal, Lda.
Objeto da ação: Ação declarativa de condenação, nos termos do art. 9º n.º 1 al. c) LJP
Valor: € 11.526,83 (onze mil quinhentos e vinte e seis euros e oitenta e três cêntimos).
OBJETO DO LITÍGIO
Os Demandantes, M e R, vieram intentar, em 25-02-2015, a presente ação, com fundamento na alínea c) do n.º 1 do art. 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho (LJP), alterada e republicada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho, pedindo que os Demandados fossem condenados a reconhecer os Demandantes como donos e legítimos possuidores e proprietários das frações autónomas «U» e «V», identificadas no art. 6º e 8º do requerimento inicial, a indemnizá-los na quantia de € 4.026,83 (quatro mil e vinte e seis euros e oitenta e três cêntimos), elencada no art. 44º do requerimento inicial, a indemnizá-los na quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), elencada no art. 48º do requerimento inicial, a indemnizá-los na quantia de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), elencada no art. 57º do requerimento inicial, a indemnizá-los em quantia a fixar em execução de sentença, nos termos do art. 49º do requerimento inicial, e a, no prazo de 30 dias, procederem à reparação da cobertura do prédio em questão de modo a evitar infiltrações e escorrência de água sobre as frações dos Demandantes, a procederem à reparação e colocar em correto funcionamento, o ar condicionado existente no 1º piso do prédio em questão, a procederem à reparação e colocar em correto funcionamento o sistema de iluminação existente no 1º piso do prédio em questão.
Para tanto os Demandantes alegaram os factos constantes do seu requerimento inicial de fls. 1 a 5 verso, que se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
Juntaram: 36 (vinte) documentos, que se dão por integralmente reproduzidos.
TRAMITAÇÃO
Regularmente citados, cfr. fls. 88 e 96, os Demandados apresentaram as contestações de fls. 111 e segs. e 134 e segs., na qual se defendem por exceção, invocando a prescrição e/ou caducidade do direito dos Demandantes e a ilegitimidade passiva da 2ª Demandada, e por impugnação.
Juntaram: 9 (seis) e 5 (cinco) documentos, respetivamente, que se dão por integralmente reproduzidos.
Foi designado o dia 15-12-2015, pelas 11h00m para realização da audiência de julgamento, a qual teve lugar com todas as formalidades legais, cfr. da respetiva ata se alcança. Foi esta audiência suspensa para continuar no dia 17-02-2016, pelas 10h30m, com inspeção judicial ao local, cfr. do respetivo auto se infere, a qual continuou no mesmo dia, pelas 14h00m, com continuação de inquirição das testemunhas. Foi esta audiência suspensa para continuar no dia 18-05-2016, pelas 14h00m, a qual se realizou com todas as formalidades legais, tendo nessa data sido determinada a notificação de sentença por via postal.
A questão a decidir por este tribunal consiste em apurar se assiste razão aos Demandantes para exigirem dos Demandados as indemnizações peticionadas e a realização das obras igualmente peticionadas.
FUNDAMENTAÇÃO
Assim, consideram-se provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes os factos:
1 – Os Demandantes são legítimos possuidores e proprietários da fração autónoma identificada pela letra «U», destinada a comércio de bebidas e afins (snack-bar), correspondente à loja número dezanove, no primeiro piso, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em A, freguesia e concelho da Sertã, inscrito na matriz sob o artigo 0000-U e descrito na Conservatória do Registo Predial da Sertã sob o n.º 0000 da freguesia da Sertã;
2 – Tendo os Demandantes adquirido tal prédio por escritura pública de compra e venda outorgada a 15-11-2000, no Cartório Notarial da Covilhã, exarada de fls. 144 a fls. 145 do livro de Escrituras Diversas n.º 41-H daquele Cartório;
3 - Os Demandantes são legítimos possuidores e proprietários da fração autónoma identificada pela letra «V», destinada a comércio, correspondente à loja número vinte, no primeiro piso, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em A, freguesia e concelho da Sertã, inscrito na matriz sob o artigo 0000-V e descrito na Conservatória do Registo Predial da Sertã sob o n.º 0000 da freguesia da Sertã;
4 – Tendo os Demandantes adquirido tal prédio por escritura pública de compra e venda outorgada a 15-05-2001, no Cartório Notarial da Covilhã, exarada de fls. 76 a fls. 77 do livro de Escrituras Diversas n.º 64-H daquele Cartório;
5 – A 1ª Demandada tem regulamento de condomínio aprovado pelo qual se rege;
6 – A 2ª Demandada é atualmente, e desde 17-12-2013, a Administradora do Condomínio do C, sito em A, Lote 9, 6100-601 Sertã;
7 – Desde há vários anos quer as partes comuns do prédio em causa padecem de defeitos e deficiências que afetam a correta fruição, gozo e exploração comercial das frações dos Demandantes;
8 – Tendo os Demandantes reclamado insistentemente junto do C, representado pelo seu Administrador, desde há longo tempo a reparação de tais defeitos e deficiências;
9 – Sem qualquer resultado;
10 – Nas partes comuns o ar condicionado encontra-se avariado, o sistema de iluminação das partes comuns do 1º piso está avariado e as luzes fundidas, existem infiltrações de água provenientes da cobertura para as frações dos Demandantes e para as partes comuns do 1º piso, falta de iluminação do exterior, ruturas de canalização existentes das partes comuns;
11 – Os Demandantes suportaram o custo de algumas dessas reparações, bem como adquiriram equipamento com vista a minorar os defeitos e deficiências elencados em 10.;
12 – Em consequência das reclamações dos Demandantes, na Assembleia de Condomínio presidida pela 2ª Demandada, realizada em 16-04-2014, foi deliberado que «Assim nos próximos 90 dias após o envio das deliberações desta Assembleia, os Condóminos devedores devem efectuar os pagamentos ou rectificar os valores aqui apresentados bem como reclamar o reembolso de créditos e/ou compensações que tenham a haver do Condomínio, demonstrado por documento, factura ou equivalente a despesa e pertinência de tais créditos para assim poderem ser considerados encargos do condomínio. Despesas e saldos aqueles a aprovar em próxima assembleia, sem prejuízo dos condóminos que tenham definida a sua situação quanto aos pagamentos a poderem fazer desde já.»;
13 – Em consequência os Demandantes entregaram à 2ª Demandada, em 07-08-2014, «(…) os documentos comprovativos das despesas por mim suportadas e que deverão ser consideradas encargos de condomínio e, assim, serem descontadas no valor das quotas de condomínio por mim devidas e cujas despesas totalizam a importância global de € 3.828,68 (três mil oitocentos e vinte e oito euros e sessenta e oito cêntimos)»;
14 – Em consequência a tal reclamação, no dia 23-10-2014, em assembleia extraordinária de condomínios do prédio sito em A, Lote 9, número de polícia 19, presidida pela 2ª Demandada, foi tomada a seguinte deliberação: «Aberta a sessão e verificada a regularidade assim como a presença de um número de condóminos representativos dos votos necessários à tomada de deliberações, em relação ao ponto 1º da ordem de trabalhos o Presidente da Assembleia apresentou um conjunto de despesas no montante de € 3.828,68, que as frações U e V reclamam como reembolso de créditos e respetiva compensação com o saldo em dívida por parte das frações até 31 de dezembro de 2011, nos termos da deliberação do ponto n.º 5 da ordem de trabalhos da última assembleia.
O representante das frações U e V apresentou à assembleia proposta de compensação de todas as despesas e prejuízos acima aludidos suportados pela proprietária daquelas frações, pelo montante global e único de € 1.892,44, referindo que com o reembolso daquela importância se considerará totalmente ressarcida daqueles montantes reclamados.
Colocada à votação a proposta foi aprovada com 119‰ votos favoráveis das frações A, D, P, S, U, V e X e pela abstenção de 723‰ das restantes frações B, C, J, L, M e R, tendo sido aprovada a compensação aludida de € 1.892,44, com a condição de todos os demais condóminos até à presente data renunciarem a quaisquer compensações de despesas comuns e prejuízos eventuais que lhes hajam sido provocados decorrentes da administração do condomínio e renuncia também a reclamar quaisquer gastos futuros em relação a energia elétrica.
Em virtude de mais nenhuma fração ter solicitado pedido de retificação dos saldos então apresentados, nem reclamado o reembolso de quaisquer créditos e/ou compensações a haver do condomínio, consideram-se os débitos como provados, sendo incrementados nas respetivas contas correntes dos condóminos e exigidos os correspondentes pagamentos.»;
15 – Apesar de tal deliberação, e porque os Demandantes não votaram favoravelmente a alteração à propriedade horizontal constante da ordem de trabalhos, foi votada nova deliberação da assembleia de condóminos com o seguinte teor: «Perante a posição assumida pelas frações U e V, pelo representante das frações B, C, e J foi proposta a revogação parcial da deliberação constante do ponto um da ordem de trabalhos, quando reconhece aos proprietários das frações U e V, crédito a pagar pelo condomínio para reparação àqueles danos que reclamaram e em dar como compensado aquele crédito, dívida do condomínio, com a dívida dos mencionados condóminos a título de prestações do condomínio até dezembro de 2011. Tal proposta foi aprovada por todas as frações presentes e com o voto contra das frações U e V, porque entende que tal deliberação não pode ser revogada e porque a tal ser permitido não prescinde do direito de reclamar a totalidade das despesas e prejuízos reclamados.»;
16 – Na sequência de tais deliberações os Demandantes foram notificados expressamente por carta registada com aviso de recepção, recebida a 30-01-2014;
17 - Na sequência de tal carta os Demandantes remeteram às Demandadas a carta datada de 20-01-2015, e recepcionada pelas Demandadas dentro dos 90 dias após a recepção da carta aludida em 16. supra;
18 – Na qual arguiram a nulidade e a ilegalidade da deliberação que revogou parcialmente a deliberação tomada no que toca ao ponto 1 da ordem de trabalhos;
19 – Solicitando que fosse cumprida e respeitada a deliberação tomada em primeiro lugar no que toca ao ponto 1 da ordem de trabalhos;
20 – Na qual informam também que, caso a deliberação tomada afinal fosse mantida, iriam reclamar aos Demandados todos os prejuízos patrimoniais e não patrimoniais decorrentes das condutas daqueles;
21 – Solicitando à 2ª Demandada que, no âmbito das competências e atribuições daquela, fosse cumprida a deliberação tomada no que toca ao ponto 1 da ordem de trabalhos;
22 – Não tendo os Demandantes recebido qualquer resposta;
23 – No dia 15-01-2015 teve lugar nova assembleia de condóminos, na qual se deliberou: «Em relação ao ponto n.º 2 da ordem de trabalhos, o Administrador do Condomínio informou, que os montantes devidos ao condomínio, já enumerados no ponto n.º 1 da Ordem de trabalhos, se encontram por regularizar com os prazos de pagamento excedidos, até ao dia 31 de Dezembro de 2014.
(…)
Quanto às frações «U e V» correspondente às lojas 19 e 20, propriedade de M e esposa, a importância de € 1.892,44, referente ao saldo até 31/12/2011.
(…)
Submetidos a votação da Assembleia de Condóminos os montantes acima referidos, como contribuições devidas ao Condomínio, com identificação nominal dos respectivos condóminos devedores, foram aprovados por unanimidade de votos dos condóminos presentes, com as seguintes deliberações:
Se 90 dias após o envio das deliberações desta Assembleia (nos termos dos art..s 1424º, 1432º e 1433º do Código Civil, conjugado com o art. 6º do Decreto Lei n.º 268/1994, de 25 de outubro), os Condóminos devedores persistirem no incumprimento, será dada entrada no tribunal as competentes ações executivas.»;
24 – Os Demandantes tiveram de adquirir projetor e proceder à sua instalação a fim de iluminar a esplanada por falta de colocação de iluminação exterior da responsabilidade do condomínio, no valor de € 110,40;
25 – Os Demandantes tiveram de adquirir duas ventoinhas para ventilar a esplanada por o ar condicionado existente na área comum estar avariado, no valor de € 39,80;
26 – Os Demandantes tiveram de proceder à reparação do motor elétrico que sobe e baixa os estores, por este se ter avariado, por escorrência de água sobre tais estores, no valor de € 60,50;
27 – Os Demandantes tiveram de adquirir uma mola e um puxador para a porta da rua que dá acesso ao Centro Comercial, por inexistência dos mesmos, no valor de € 55,00;
28 – Os Demandantes têm necessidade de, em consequência das infiltrações provenientes da cobertura, que origina escorrência de águas sobre os mesmos e no balcão, de proceder à reparação e substituição de painéis de mogno, orçamentadas em € 2.826,54;
29 – Quando chove cai água nas frações dos Demandantes;
30 – Os Demandantes tiveram de adquirir e instalar mais um projetor para iluminar as áreas comuns do condomínio, por inexistência de luz elétrica, no valor de € 84,48;
31 – Os Demandantes tiveram de proceder à reparação de tubos de água existentes nas partes comuns por estarem danificados e verterem água, no valor de € 284,35;
32 – Os Demandantes despenderam com a energia elétrica consumida com tal projetor e ventoinhas elétricas o montante estimado de € 565,80;
33 – Tudo no valor global de € 4.026,87;
34 – Os Demandantes ficaram apreensivos, tristes e revoltados.
Fundamentação da matéria de facto provada e não provada
Para a fixação da matéria fáctica dada como provada, foi tida em consideração a audição das partes, os factos admitidos por acordo, a prova documental junta aos autos, a prova por inspeção judicial ao local e a prova testemunhal, o que devidamente conjugado alicerçou a convicção do tribunal. Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, dada a sua insuficiência ou inexistência.
Verificando-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, cumpre apreciar e decidir.
DA EXCEPÇÃO DE PRESCRIÇÃO E/OU CADUCIDADE
Dizem a Demandada A, Unipessoal, Lda. que os direitos reclamados pelos Demandantes já prescreveram e/ou caducaram.
Diz o art. 298º do CC, com a epígrafe «Prescrição, caducidade e não uso do direito», que «1. Estão sujeitos a prescrição, pelo seu não exercício durante o lapso de tempo estabelecido na lei, os direitos que não sejam indisponíveis ou que a lei não declare isentos de prescrição.; 2. Quando, por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição.; 3. Os direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, enfiteuse, superfície e servidão não prescrevem, mas podem extinguir-se pelo não uso nos casos especialmente previstos na lei, sendo aplicáveis nesses casos, na falta de disposição em contrário, as regras da caducidade.». Por sua vez, o art. 303º do CC refere que «O tribunal não pode suprir, de ofício, a prescrição; esta necessita, para ser eficaz, de ser invocada, judicial ou extrajudicialmente, por aquele a quem aproveita, pelo seu representante ou, tratando-se de incapaz, pelo Ministério Público.».
Verificando-se que a situação objeto dos presentes autos não está expressa em nenhum dos art.s 310º, 316º e 317º do CC, o prazo prescricional a considerar é o estabelecido no art. 309º do CC, ou seja 20 anos. Verificando-se, no caso em apreço, que os documentos datam de, pelo menos, 16-12-2005, verificamos que ainda não decorreu o prazo de 20 anos estabelecido no art. 309º do CC, pelo que tais créditos dos Demandantes ainda não prescreveram.
Acresce que, nos termos do art. 325º n.º 1 do CC, «1. A prescrição é ainda interrompida pelo reconhecimento do direito, efectuado perante o respectivo titular por aquele contra quem o direito pode ser exercido.; 2. O reconhecimento tácito só é relevante quando resulte de factos que inequivocamente o exprimam.», sendo que, nos termos do art. 326º do CC «1. A interrupção inutiliza para a prescrição todo o tempo decorrido anteriormente, começando a correr novo prazo a partir do acto interruptivo, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 1 e 3 do artigo seguinte. 2. A nova prescrição está sujeita ao prazo da prescrição primitiva, salvo o disposto no artigo 311.º.».
Ora, tendo em consideração que na Assembleia de 16-04-2014 deliberou-se que «Assim nos próximos 90 dias após o envio das deliberações desta Assembleia, os Condóminos devedores devem efectuar os pagamentos ou rectificar os valores aqui apresentados bem como reclamar o reembolso de créditos e/ou compensações que tenham a haver do Condomínio, demonstrado por documento, factura ou equivalente a despesa e pertinência de tais créditos para assim poderem ser considerados encargos do condomínio. Despesas e saldos aqueles a aprovar em próxima assembleia, sem prejuízo dos condóminos que tenham definida a sua situação quanto aos pagamentos a poderem fazer desde já.», que, em 07-08-2014, os Demandantes entregaram à 2ª Demandada «(…) os documentos comprovativos das despesas por mim suportadas e que deverão ser consideradas encargos de condomínio e, assim, serem descontadas no valor das quotas de condomínio por mim devidas e cujas despesas totalizam a importância global de € 3.828,68 (três mil oitocentos e vinte e oito euros e sessenta e oito cêntimos)», e que, em consequência de tal reclamação, no dia 23-10-2014, em assembleia extraordinária de condomínios do prédio sito em A, Lote 9, número de polícia 19, presidida pela 2ª Demandada, foi tomada a seguinte deliberação: «Aberta a sessão e verificada a regularidade assim como a presença de um número de condóminos representativos dos votos necessários à tomada de deliberações, em relação ao ponto 1º da ordem de trabalhos o Presidente da Assembleia apresentou um conjunto de despesas no montante de € 3.828,68, que as frações U e V reclamam como reembolso de créditos e respetiva compensação com o saldo em dívida por parte das frações até 31 de dezembro de 2011, nos termos da deliberação do ponto n.º 5 da ordem de trabalhos da última assembleia.
O representante das frações U e V apresentou à assembleia proposta de compensação de todas as despesas e prejuízos acima aludidos suportados pela proprietária daquelas frações, pelo montante global e único de € 1.892,44, referindo que com o reembolso daquela importância se considerará totalmente ressarcida daqueles montantes reclamados.
Colocada à votação a proposta foi aprovada com 119‰ votos favoráveis das frações A, D, P, S, U, V e X e pela abstenção de 723‰ das restantes frações B, C, J, L, M e R, tendo sido aprovada a compensação aludida de € 1.892,44, com a condição de todos os demais condóminos até à presente data renunciarem a quaisquer compensações de despesas comuns e prejuízos eventuais que lhes hajam sido provocados decorrentes da administração do condomínio e renuncia também a reclamar quaisquer gastos futuros em relação a energia elétrica.
Em virtude de mais nenhuma fração ter solicitado pedido de retificação dos saldos então apresentados, nem reclamado o reembolso de quaisquer créditos e/ou compensações a haver do condomínio, consideram-se os débitos como provados, sendo incrementados nas respetivas contas correntes dos condóminos e exigidos os correspondentes pagamentos.», dúvidas não restam que houve, da parte dos Demandados, o reconhecimento do direito, efetuado perante o respetivo titular por aquele contra quem o direito pode ser exercido, pelo que o prazo prescricional se interrompeu, com os efeitos previstos no art. 326º do CC, começando a correr novo prazo a partir do ato interruptivo, ou seja desde o dia 23-10-2014. Assim sendo, improcede a exceção deduzida pela 2ª Demandada.
No que toca à alegada ilegitimidade passiva, no n.º 1 do art. 30º do CPC, aplicável ex vi art. 63º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (LJP), é definido o conceito de legitimidade processual: «O autor é parte legítima quando tem interesse em demandar, o réu é parte legítima quando tem interesse direto em contradizer.» Com o n.º 3 da citada norma, adotou-se uma formulação de legitimidade assente na titularidade da relação material controvertida tal como a configura o autor. Assim, a ilegitimidade de qualquer das partes apenas ocorrerá quando, em juízo, se não encontrar o titular da alegada relação material controvertida ou quando legalmente não for permitida a titularidade daquela relação. Como vimos, os Demandantes pretendem que os Demandados sejam condenados, solidariamente, a pagar-lhes a quantia de € 11.526,83 (onze mil quinhentos e vinte e seis euros e oitenta e três cêntimos) a título de indemnização pelas despesas que aqueles tiveram em reparações que fizeram nas partes comuns do prédio objeto dos presentes autos. Face ao pedido formulado, é inequívoco que os Demandados têm todo o interesse em contradizer os factos que contra si são alegados donde resulta que são ambos parte legítima. Em consequência, igualmente improcede a exceção de ilegitimidade passiva por si arguida em sede de contestação.
DO DIREITO
A factualidade emergente dos presentes autos remete-nos para a questão de saber se os Demandados têm a obrigação legal de efetuar as obras requeridas pelos Demandantes nos espaços comuns do prédio, e, de igual modo, saber se têm os Demandantes o direito a serem indemnizados pelos Demandados pelos danos decorrentes da não realização dessas mesmas obras.
É ponto assente que em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (art.s 1420º nº1 e 1421º do CC), e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as frações autónomas)., as quais serão individualizadas no respetivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas - art. 1418º do CC. O que aí não esteja especificado como pertencente a cada fração, será, em princípio, havido como parte comum, a não ser que esteja afeto ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Dispõe o art. 1424º do CC que «Salvo disposição em contrário as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento, de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.». Por outro lado, a obrigação do condomínio de proceder às reparações indispensáveis e urgentes é uma obrigação propter rem cujo incumprimento está sujeito ao regime geral das obrigações. Diferente será a responsabilidade que, por inércia da assembleia de condóminos, na decisão de reparar as partes comuns do prédio, venham as mesmas, provocar danos na fração de qualquer um dos condóminos, podendo estes demandar todos os condóminos, com o objetivo de obterem a sua condenação no pagamento de uma indemnização pelos prejuízos sofridos na sua fração, o que no caso em apreço não está em discussão. Contudo é importante que todos os condóminos saibam que a omissão na prática de determinados atos poderá ter como consequência o pagamento de uma indemnização, resultado da falta de obras de conservação e restauro nas partes comuns do prédio, que prejudique qualquer condómino.
Ora, a cobertura do telhado, os corredores de uso de passagem comum a dois ou mais condóminos, as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes são, claramente, partes comuns do prédio, nos termos do disposto no art. 1421º do CC. A responsabilidade dos condóminos pelas despesas de conservação e fruição é uma responsabilidade «ex lege» não se tornando necessário o recurso aos mecanismos da responsabilidade civil, sendo certo que a administração das coisas comuns na propriedade horizontal compete ao administrador e à assembleia dos condóminos, cfr. previsto nos art.s 1430º a 1438º A do CC. O Administrador é, assim, na essência um executor das decisões da assembleia, sendo que os condóminos formam uma vontade e o administrador executa essa vontade. Na propriedade horizontal, a assembleia é o órgão deliberativo, o administrador é o órgão executivo e representativo. Ou seja, são estes órgãos os representantes institucionais da pessoa coletiva e através dos quais esta tem capacidade de exercício. São eles que formam a vontade da pessoa jurídica perante terceiros, permitindo suprir as deficiências do conceito de mandato e de representação. Se o ato é praticado por um órgão, ele é imputado juridicamente à pessoa jurídica. Se foi antes realizado por um representante, só são imputados à pessoa jurídica as consequências do ato (cfr. Soveral Martins, Os poderes de representação dos administradores de sociedades anónimas, BFDUC, Studia Jurídica, 34, Coimbra Editora, 1998, págs. 48 e 49, e Manuel de Andrade, Teoria geral da relação jurídica, 2 vols., Almedina, Coimbra, 1983, I, pág. 118). O administrador é, simultaneamente, gestor e representante do condomínio. Estas funções estão interligadas, e não lhe podem ser retiradas pela assembleia, e, portanto, o administrador representa a comunidade como grupo organizado (é a figura da representação orgânica) - ver Ac. Rel. De Lisboa, de 27.11.97, Col. Jur., V, 102 E Revista Forense, vol. 193, ano 58º, Jan.-Mar. 1961, pág. 465.
É certo que se pode dizer que o administrador se move no mesmo terreno que se move a assembleia de condóminos: na administração das partes comuns do edifício. As funções do administrador têm um carácter marcadamente executivo e prático que se não coaduna com o funcionamento colegial da assembleia de condóminos. «Se não há qualquer actividade decisória da assembleia, e a regulação da coisa comum se torna necessária, o administrador pode, legitimamente, providenciá-la», in «A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal», Sandra Passinhas, Almedina, 2ª ed., a pág. 306). Acrescenta-se nesta mesma obra (loc. cit.): «Se é verdade, por um lado, que a actividade da assembleia e do administrador tendem à prossecução do interesse colectivo, por outro lado, é óbvio que, se devesse sempre recorrer ao procedimento necessário para a formação e tomada de uma deliberação, tornar-se-ia impossível concretizar tal interesse.[……] A complexidade da actividade de administração do edifício e o crescente desinteresse dos condóminos pela vida do condomínio levaram à atribuição de mais poderes ao administrador. A substituição do princípio democrático e a centralização de poderes na pessoa de administrador justificam-se pela necessidade de assegurar a gestão funcional e eficaz do condomínio, ligado a um premente interesse de ordem e paz pública».
Assim deve ser, de facto, tendo sempre presente que os interesses dos condóminos continuam sempre assegurados, na medida em que, dos atos do administrador, cabe recurso para a assembleia, a qual pode mesmo ser convocada apenas pelo condomínio recorrente (da mesma forma que o administrador se pode dirigir à assembleia condominial para provocar uma deliberação que confirme a disciplina por ele adoptada para o uso das coisas comuns, a fim de vencer a resistência de um dos condóminos - ainda ob. cit., pág.310), in Acórdão da Relação do Porto, de 23/06/2005. É sempre, pois, necessário que o administrador exerça a função para o qual foi eleito, e pela qual eventualmente recebe uma retribuição, não devendo tomar uma posição de inércia, perante igual inércia dos condóminos. No código civil, existem disposições legais para gerir o impasse da ausência e falta de quórum para a tomada de deliberações, que exigem a unanimidade ou a maioria dos condóminos, e se for o caso, deve recorrer-se ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade, relativamente à administração da coisa.
Por outro lado, os Demandantes podiam eles próprios realizar as obras, depois de preenchidos determinados requisitos, ver art. 1427º do CC, que escusamos de aqui reproduzir, mas como refere Francisco Pardal e Dias da Fonseca, Coimbra Editora, 3ª edição, pág. 196 «… a prudência aconselha a efectivar a obra - reparação necessária - através da assembleia de condóminos ou do administrador, para evitar possíveis discussões sobre a qualificação de urgente e sobre a eventualidade de não poder exigir dos outros condóminos a parte respectiva, sem ser através da acção de enriquecimento sem causa…» mas, para tanto, «… não carece esse condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com essa autorização», cfr. Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina, 1998, pág. 230.
No caso dos autos resulta provado, porque expressamente admitido por acordo em sede de contestação, que os Demandantes são proprietários das frações «U» e «V», que a 1ª Demandada tem regulamento de condomínio aprovado e que a 2ª Demandada é administradora do Condomínio Demandado. Mais resultou provado que o ar condicionado se encontrava avariado, o que foi constatado aquando da inspeção judicial ao local, que o sistema de iluminação das partes comuns do 1º piso também se encontrava avariado, que algumas luzes se encontravam fundidas, que chove nas frações dos Demandantes, em cima das madeiras, que estas se encontram estragadas, que no verão o espaço é muito quente e no inverno muito frio, que as escadas rolantes muito raramente funcionam, que a iluminação é deficiente (principalmente de inverno), que o projetor tem cerca de 1 ano (à data da referida inspeção ao local), que a grade do estore também esteve avariada, que a chuva era frequente e que existem ventoinhas ligadas ao balcão, de acordo com a prova testemunhal que foi inquirida no local. Resultou ainda provado que, em 23-10-2014, foi deliberado aprovar a compensação de € 1.892,44 aos Demandantes, por referência às despesas no montante de € 3.828,68 que os Demandantes tiveram com a aquisição de um projetor de iodetos metálicos e correspondente instalação, de 2 ventoinhas, de uma bobinagem de motor, de uma mola para a porta, substituição de painéis em mogno, de um projetor MACH 3 iodetos metálicos 150W, prestação de serviços de construção com reparação de tubos de água e a estimativa de consumo do projetor e das ventoinhas, deduzida do saldo em dívida por parte das frações até 31 de dezembro de 2011. Mais tarde foi a referida deliberação revogada pelo facto de os condóminos das frações «U» e «V» não terem votado favoravelmente a alteração da propriedade horizontal.
Lucros cessantes
Quanto à indemnização por lucros cessantes decorrente da menor faturação expectável peticionada, no valor de € 5.000,00, por não ter resultado provado se a diminuição de faturação é resultado das condições em que se encontra o espaço, com deficiente iluminação, falta de ar condicionado, e que as mesmas têm como consequência uma redução da clientela, ou se a mesma é resultado do facto de o cinema ter fechado ou até da própria crise económica que se viveu no País desde 2011, vão os Demandados absolvidos desse pedido.
Danos não patrimoniais
Quanto à indemnização por danos não patrimoniais, no valor de € 2.500,00, sempre diremos o seguinte: a obrigação de indemnizar pressupõe a existência de um dano real, concreto, efetivo – art.s 563º e 564º n.º 2 do CC, dano esse que pode ser patrimonial ou não patrimonial (v.g. os danos morais). Estes últimos são «prejuízos (como as dores físicas, os desgostos morais, os vexames, a perda de prestígio, de reputação, de descanso, os complexos de ordem estética) que, sendo insuscetíveis de avaliação pecuniária, mas porque atingem bens (como a saúde, o bem estar, a liberdade, a beleza, a perfeição física, a honra ou o bom nome) que não integram o património do lesado, apenas podem ser compensados com a obrigação pecuniária imposta ao agente, sendo esta mais uma satisfação do que uma indemnização», cfr. A. Varela, Das Obrigações, pág. 623) e que, de harmonia com o disposto no n.º 1 do art. 496º do CC, «na fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito.».
Analisado o requerimento inicial verificamos que a título de danos não patrimoniais os Demandantes alegaram, e provaram, que devido à conduta dos Demandados, andam apreensivos, tristes e revoltados. Esta situação ultrapassa os simples incómodos, próprios da vida em sociedade. O tribunal não pode considerar aceitável que um Condomínio e a respetiva Administração, por uma questão de «vingança» pelo facto de os Demandantes não aprovarem a deliberação que permitia alterar a Propriedade Horizontal do prédio, deem o dito por não dito e revoguem uma deliberação tomada anteriormente que visava compensar os Demandantes por despesas que os mesmos tiveram com reparações nas partes comuns do prédio, descontando o valor em dívida a título de quotas de condomínio. O stress, desgaste emocional e perda de tempo dos Demandantes, merece, na nossa opinião, a tutela do direito (cfr. art.s 483º e 496º do CC). Tratam-se de prejuízos que, pela sua gravidade, merecem a tutela do direito, acrescentando o n.º 3 do art. 496º do CC que «O montante da indemnização será fixado equitativamente pelo tribunal, tendo em atenção, em qualquer caso, as circunstâncias referidas no art. 494º (…)» ou seja, atendendo ao grau de culpabilidade do responsável, à sua situação económica e à do lesado, aos padrões da indemnização geralmente adaptados na jurisprudência, às flutuações do valor da moeda, etc. Daqui resulta que, no caso dos danos não patrimoniais, a indemnização reveste uma natureza acentuadamente mista: «por um lado, visa reparar, de algum modo, mais do que indemnizar, os danos sofridos pela pessoa lesada, por outro lado, não lhe é estranha a ideia de reprovar ou castigar, no plano civilístico e com os meios próprios do direito privado, a conduta do agente» (A. Varela, ob. cit., pg. 630). Assim, o montante da indemnização deve ser proporcionado à gravidade do dano, calculado segundo critérios de equidade e tendo em conta as circunstâncias concretas do caso.
Assim sendo, considerando os danos não patrimoniais provados, a conduta dos Demandados, o grau da sua culpabilidade e os padrões da indemnização geralmente adaptados na jurisprudência, consideramos que o valor indemnizatório peticionado pelos Demandantes – € 2.500,00 – manifestamente exagerado (além dos Demandantes não o conseguirem explicar), pelo que nos termos do n.º 3 do art. 496º do CC, fixa-se em € 1.000,00 (mil euros) o montante indemnizatório a pagar pelos Demandados, aos Demandantes, a título de danos não patrimoniais.
Quanto aos danos futuros
Diz o art. 564º n.º 2 do CC que «Na fixação da indemnização pode o tribunal atender nos danos futuros, desde que sejam previsíveis; se não forem determináveis, a fixação da indemnização correspondente será remetida para decisão ulterior.».
Por dano futuro deve entender-se, então, aquele prejuízo que o sujeito do direito ofendido ainda não sofreu no momento temporal que é considerado. Nesse tempo já existe um ofendido, mas não existe um lesado. Os danos futuros podem dividir-se em previsíveis e imprevisíveis. O dano é futuro e previsível quando se pode prognosticar, conjeturar com antecipação ao tempo em que acontecerá, a sua ocorrência. No caso contrário, isto é, quando o homem medianamente prudente e avisado o não prognostica, o dano é imprevisível (desconsidera-se o juízo do timorato). De harmonia com o disposto naquele preceito, o dano imprevisível não é indemnizável antecipadamente; o sujeito do direito ofendido só poderá pedir a correspondente indemnização depois de o dano acontecer, depois de lesado. Quanto aos danos previsíveis, podemos subdividi-los entre os certos e os eventuais. Dano futuro certo é aquele cuja produção se apresenta, no momento de acerca dele formar juízo, como infalível. Dano futuro eventual é aquele cuja produção se apresenta, no momento de acerca dele formar juízo, como meramente possível, incerto, hipotético. Este carácter eventual pode conhecer vários graus, como se fossem diferentes tonalidades da mesma cor. Desde um grau de menor eventualidade, de menor incerteza, em que não se sabe se o dano se verificará imediatamente, mas se pode prognosticar que ele acontecerá num futuro mediato mais ou menos longínquo, até um grau em que nem sequer se pode prognosticar que o prejuízo venha a acontecer nem futuro mediato, em que mais não há que um receio. Naquele grau de menor incerteza, o dano futuro deve considerar-se como previsível e equiparado ao dano certo, sendo indemnizável. Naquele grau de maior incerteza, o dano eventual, esse que mais não seja que um receio, deve equiparar-se ao dano imprevisível, não indemnizável antecipadamente (isto é, só indemnizável na hipótese da sua efetiva ocorrência). Não é possível, nem conveniente, avançar mais neste caminho: só perante cada caso concreto é que será possível fazer a avaliação do grau de previsibilidade em ordem a determinar se o dano é ou não indemnizável antecipadamente. Há sempre um determinado espaço, uma terra de ninguém, onde só mediante o julgamento é possível estabelecer a certeza que o direito tem que realizar. Por sua vez, o dano certo pode subdividir-se em determinável e indeterminável. Determinável é aquele que pode ser fixado com precisão no seu montante. Indeterminável é aquele cujo valor não é possível de ser fixado antecipadamente à sua verificação. Nesta classificação o respetivo critério já é diverso, em sua natureza, do que presidiu às classificações anteriores; agora, o que está em causa é tão somente a extensão do prejuízo e a sua expressão monetária, e não mais a realidade do evento. Determinável ou indeterminável, o dano futuro certo é sempre indemnizável. A diferença está em que, no momento de julgar, se deve fixar a indemnização do dano determinável; de parou que em relação ao dano certo mas indeterminável na sua extensão, a fixação da indemnização correspondente é remetida para decisão ulterior, a execução de sentença, nos termos do disposto no art. 564º n.º 2 do CC e 661º n.º 2 do CPC. Condenar quem haja ofendido o direito de outrem a indemnizar o ofendido, ainda não lesado, por um mero receio cuja mediata concretização é meramente hipotética, carece de sentido, de justificação prática, de utilidade, uma vez que sempre seria necessário que, em futura ação, se viesse a determinar se o receio, se a eventualidade se transformou em realidade; e esta ação não poderia ser a executiva visto que no incidente de liquidação só é possível fixar a quantidade da obrigação, mediante incidente de liquidação e, no incidente a que se refere o art. 804º do CPC, só cabe provar se a sua condição suspensiva ou uma prestação do credor ou de terceiro se verificou; e nunca conhecer da existência da própria obrigação do executado (devedor). Por isto, tal ação teria que ser declarativa. Isto quer dizer que a condenação de alguém a pagar indemnização por simples receios não teria qualquer valor, seria perfeitamente inútil.
Ora, o invocado dano futuro não passa de uma hipotética eventualidade que nem sequer é mediatamente certa, não passa de um receio, naquele grau de maior incerteza acima referida que equivale à imprevisibilidade. Não sendo o dano imprevisível indemnizável como dano futuro, o pedido dos Demandantes em apreço tem, necessariamente, que improceder.
Acresce que, não tendo resultado provado que a diminuição de faturação é resultado das condições em que se encontra o espaço, com deficiente iluminação, falta de ar condicionado, e que as mesmas têm como consequência uma redução da clientela, ou se a mesma é resultado do facto de o cinema ter fechado ou até da própria crise económica que se viveu no País desde 2011, seria um contrassenso reconhecer aos Demandantes o direito a uma indemnização por danos futuros para a exploração do estabelecimento comercial dos Demandantes decorrente do não cumprimento das obrigações dos Demandados, no que toca à reparação das e nas áreas comuns.
DECISÃO
Assim sendo, porque as despesas reclamadas pelos Demandantes dizem respeito a áreas correspondentes a partes comuns do prédio, que são bens comuns e de interesse comum, porque a lei obriga todos os condóminos a custear as despesas com a sua realização na proporção do valor das suas frações, porque cabe ao administrador zelar pelo cumprimento das mesmas, cfr. art. 1436º alínea f) do CC, determino que, em face do que antecede e às disposições legais aplicáveis, seja a presente ação julgada parcialmente procedente por provada e, em consequência, os Demandados condenados a:
1 - Pagar aos Demandantes a quantia de € 4.026,87 (quatro mil e vinte e seis euros e oitenta e sete cêntimos) a título de danos patrimoniais;
2 - Realizar as obras nas partes comuns do prédio, nomeadamente a procederem à reparação da cobertura do prédio em questão, de modo a evitar infiltrações e escorrência de água sobre as frações dos Demandantes, a procederem à reparação e colocarem em correto funcionamento o sistema de ar condicionado existente no 1º piso do prédio em questão, a procederem à reparação e colocarem em correto funcionamento o sistema de iluminação existente no 1º piso do prédio em questão, tudo no prazo de 30 (trinta) dias;
3 - Pagar aos Demandantes a quantia de € 1.000,00 (mil euros) a título de danos não patrimoniais;
4 - Do demais peticionados vão os Demandados absolvidos.
Custas: declaro ambas as partes vencidas, na proporção do seu decaimento, que se fixa em 50% para cada parte, as quais se encontram pagas.
Notifique.
Após o trânsito, arquivem-se os autos.
Sertã, Julgado de Paz, 04 de julho de 2018
A Juíza de Paz
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Marta Nogueira
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Marta Nogueira