RELATÓRIO:
A demandante, A com sede no Funchal instaurou a ação declarativa de condenação contra os demandados, B e C, residentes no Funchal, ao abrigo do art.º 9, n.º1 alínea h) da L.78/2001 de 13/07.
Para tanto, alega em síntese que celebrou um contrato de arrendamento para habitação daqueles, com termo certo. Do acordo consta o pagamento de renda mensal na quantia de 450€ e o suporte de outras despesas a cargo dos inquilinos. Sucede que abandonaram o locado sem observarem o pré-aviso, quando estavam em mora o pagamento de algumas rendas vencidas. Conclui pedindo que sejam condenados no pagamento da quantia das rendas vencidas entre janeiro a março de 2012; b) nos restantes meses integrantes do período mínimo do contrato, ou seja abril a agosto de 2012; c) no pagamento do pré-aviso em falta, correspondente aos meses de setembro a dezembro de 2012; d) efetuar a compensação com a caução que retém na quantia de 900€, perfazendo a quantia total em divida de 4.721,92€, acrescida dos juros vencidos, á taxa legal, que perfazem a quantia de 221,92€, bem como dos que se vierem a vencer, até integral pagamento. Juntou 1 documentos.
Os demandados foram regularmente citados. Contestando excecionaram a incompetência em razão do território. Impugnaram os fatos alegando que comunicaram ao pai do representante legal da demandante a intenção de deixar o imóvel, que lamentou mas compreendeu a situação pois soube que estavam desempregados, motivo pelo qual a demandante reteve a caução e acordou que aí permanecessem atá março de 2012, altura em que entregaram a chave do locado. Acresce, ainda, que denunciaram o referido contrato após 6 meses de duração efetiva, conforme a lei determina, sendo o contrato omisso quanto ao prazo de denúncia e modo de o fazer. Conclui pela procedência da exceção e improcedência da ação.
A demandante respondeu ás exceções alegando que a multiplicidade de meios que dispõe os demandados para pagar as rendas não tem relevância em sede de competência territorial do Tribunal, podendo inclusive faze-lo pela internet, motivo pelo qual deverá improceder a exceção.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou pré mediação por recusa expressa da demandante.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada verificando-se a ausência dos demandados, não obstante estarem notificados para comparecer no dia agendado, fls. 38. No prazo legal, os demandados não apresentaram qualquer justificação para a ausência.
FUNDAMENTAÇÃO
I-FACTOS PROVADOS:
Todos conforme foram alegados pela demandante.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal firmou a convicção nas peças processuais, conjugadas com a análise do documento junto pela demandante. Relevou, ainda, a ausência injustificada dos demandados a audiência de julgamento, nos termos do art.º 58, n.º 2 da LJP.
II-DO DIREITO:
O caso em apreço refere-se ao incumprimento de um contrato de arrendamento urbano.
Questões a resolver: a incompetência do Julgado; o incumprimento do contrato, mais propriamente o não pagamento atempado de rendas, a entrega das chaves do locado e suas consequências legais.
Na contestação foi alegada a incompetência territorial deste Julgado, pelo que cumpre iniciar a análise dos autos por esta, uma vez que estamos face a uma exceção de natureza processual, que pode conduzir a absolvição dos demandados da instância (art.º 494 alínea a), 495º e 660,n.º1 todos do C.P.C.).
A competência dos Tribunais afere-se nos termos do pedido formulado pela demandante.
No caso em apreço foi deduzido um pedido de condenação dos demandados, no pagamento de uma divida que quantificou.
A competência territorial dos Julgados encontra-se regulada pela L.78/2001 de 13/07, que é uma norma especial face ao C.P.C., mas que permite subsidiariamente a sua aplicação, sempre que tal não se mostre incompatível com os princípios subjacentes á sua criação (art.º 63 e 2, n.2 da LJP).
O Julgado de Paz do agrupamento de Câmara de Lobos e Funchal possui competência territorial limitada, á circunscrição territorial dos dois concelhos, conforme dispõe a Portaria n.º 1427/2009 de 21/12 referente á respectiva instalação.
A LJP regula a situação nos art.º 10 e ss, referindo-se concretamente o art.º 12, n.º1 que se ação for destinada a exigir o cumprimento de obrigações, cumprimento defeituoso e indemnização por não cumprimento deve ser proposta, á escolha do credor, no lugar do cumprimento da obrigação ou no domicílio do demandado.
No caso concreto a demandada optou pelo concelho do Funchal, verificando-se que ambas as partes têm neste residência/sede pelo que neste aspeto o Julgado será territorialmente competente. Por outro lado, se verificarmos o lugar do cumprimento da obrigação o contrato junto ao requerimento inicial apresenta que as rendas devem ser efetivadas mediante transferência bancária, para o NIB da demandante, o que significa que embora se tentasse obviar os custos de deslocações, o lugar do cumprimento era efetivamente a sede da demandante, e sendo esta no concelho do Funchal, não existem razões legais para que este Julgado não possa apreciar o litigio, declarando deste modo a respetiva competência em razão do território, valor e matéria.
No caso controvertido temos um contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, com prazo certo, regulado pelos art.º 1022 e seguintes do C.C. e somente pela L.6/2006 de 27/02, uma vez que os fatos se reportam ao período anterior á aprovação da L.31/2012 de 14/08.
Este contrato foi em 22/02/2011 subscrito pelas partes em documento escrito (art.º 1069 C.C.), tendo como objeto uma fração autónoma, para fins habitacionais (art.º 1067,n.º1 C.C.), tendo nele aposto um termo certo (22/02/2016) mas renovável automaticamente, caso nenhuma das partes se oponha á sua renovação (art.º 1095, n.º1 e 2 e 1096, ambos do C.C.).
No que respeita a cessação do contrato de arrendamento urbano, sempre que o contrato seja omisso, como é o caso deste, são aplicáveis as normas legais que possuem natureza injuntiva devido ao tipo de interesses em causa (art.º 1080 C.C.), especificando-se no art.º 1079 do C.C. às várias causas que levam a sua extinção; nomeadamente por acordo das partes, resolução, caducidade denúncia e outras causas legais, entre as quais se destaca a oposição á renovação, contemplada nos art.º 1054, 1055, 1096 a 1098 do C.C.
A denúncia e a oposição á renovação são ambas formas de extinção deste contrato, a principal distinção entre ambas reside no âmbito de aplicação de cada uma. Assim, a primeira aplica-se aos contratos de duração indeterminada enquanto a segunda aos contratos com prazo renovável; na prática qualquer uma delas decorre da emissão de uma declaração unilateral de uma das partes, observando esta as formalidades legais prescritas para o caso, conforme prescrevem o art.º 9, n.º1, 3, 6 e art.º 12, n.º3 da L.6/2006 de 27/02.
No ensinamento de Antunes Varela a denúncia é virada para o futuro e é uma figura privativa das prestações duradouras (como o arrendamento, o contrato de fornecimento, de sociedade, de mandato, etc.), que se renovam por vontade real (ou presuntiva) das partes ou por determinação da lei ou que foram celebrados por tempo indefinido; a resolução é a destruição da relação contratual operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato, gozando em princípio de eficácia retroativa (art.º 434 do Código Civil; a revogação consiste numa destruição voluntária da relação contratual pelos próprios contraentes, assentando em acordo posterior à celebração do contrato e quando procede da vontade de um só dos contraentes (revogação unilateral) distingue-se da resolução por se projetar apenas para o futuro; a revogação exprime, em regra, um poder discricionário, não necessitando as partes ou o revogante de alegar algum fundamento para a destruição da relação contratual (in Das Obrigações em Geral, Vol. II, 4ª ed., pág. 265 a 270).
Segundo Pedro Romano Martinez, pode aludir-se a três tipos de denúncia do contrato: num primeiro sentido que se designará por técnico, é uma forma de cessação de relações contratuais estabelecidas por tempo indeterminado; noutro sentido, corresponde a uma declaração negocial por via da qual se obsta à renovação automática do contrato; num terceiro sentido é um meio de desvinculação porque uma das partes desiste da execução do contrato, tratando-se de situações excecionais em que se confere a uma das partes a possibilidade de desistir de cumprir o acordo atendendo a previsão legal específica.
Quanto à revogação, refere este autor que se funda na liberdade de as partes, em regra por acordo, se desvincularem, de contratos, sendo que a revogação unilateral de contratos bilaterais só se admite nos casos especialmente previstos na lei ou acordados pelas partes, (in Da Cessação do Contrato, de pág. 48 a 69).
No caso em apreço, sucedeu a entrega e aceitação das chaves do locado em março de 2012, com a imediata saída dos demandados.
Para que a situação concreta possa ser qualificada como de oposição á renovação, e sendo esta efetuada pelo inquilino, só pode ser realizada após 6 meses efetivos de duração contratual, devendo ser efetuada com a antecedência mínima de 120 dias face ao termo pretendido, e caso não seja respeitado o prazo de pré-aviso, tem como consequência o pagamento das rendas correspondentes ao período em falta (art.º 1098, n.º2 e 3 C.C.).
Ora analisando o presente caso, não consta dos autos qualquer comunicação efetuada pelos inquilinos ao senhorio. Para além disso qualquer comunicação deve sempre ser dirigida às partes que subscreveram o negócio, pois só assim a mesma será eficaz (art.º 406, n.º1 C.C.), por isso mesmo que os demandados tivessem transmitido esta intenção ao pai do representante legal da demandante, a mesma não lhe pode se oposta, daí que a entrega do locado não possa ser qualificada como oposição á renovação, por falta de observação dos requisitos legais.
Assim, entende-se que a entrega e aceitação das chaves do locado implica a extinção do contrato por via de revogação tácita ou real (art.º 217, n.º2 do C.C.) do negócio (art.º 1079 e 1082, n.º2 C.C.), cessando assim os efeitos do contrato, incluindo as rendas. Uma vez que para os casos onde ocorre a extinção imediata do negócio nem sequer é exigido qualquer forma, atendendo a que o contrato cessou em março de 2012, materializando-se e consumando a revogação com a entrega das chaves, no mesmo sentido AC. da R.P. Proc. n.º 4217/09.4 TBSTS.P2 de 22/04/2013.
Os demandados permaneceram no locado até 9 março de 2012, confessando nessa data ter entregado as chaves, sem que tenham pago as respetivas rendas; sobre isto dispõe o art.º 406, n.1 do C.C. que as prestações das partes devem ser pontualmente cumpridas, cumprindo ao devedor a prova de que a falta de cumprimento não procede de culpa sua (art.º 799 C.C.), o que não fizeram, pelo que se tornaram responsáveis pelos prejuízos causados ao credor (art.º 798 C.C.).
Em relação às rendas vencidas, uma vez o contrato estipulava prazo de vencimento, o locador tem direito a exigir uma indemnização correspondente a 50% do que for devido (art.º 1041, n.º1 C.C.), salvo se o contrato tiver sido resolvido por falta de pagamento, o que aqui não sucedeu, pelo que a este titulo a demandante tem a haver a quantia de 2.035€.
A demandante requer, ainda, o pagamento das quantias referentes ao período de pré-aviso em falta. Este pedido só faz sentido no caso de ter ocorrido a oposição á renovação, como isso não sucedeu e tendo o locado de imediato sido entregue (art.º 1038, alínea i) do C.C.), o que se verificou mediante entrega e aceitação das chaves do imóvel, entende-se não dar provimento ao mesmo.
No que respeita ao pedido de rendas até dezembro de 2012, como o contrato de arrendamento é um contrato sinalagmático, o que implica haver uma correspetividade entre o pagamento de rendas e o uso efetivo do locado, tendo ocorrido a extinção imediata do negócio, improcede o pedido de rendas até dezembro de 2012, pois o locado até já estava desocupado e na posse da demandante.
Verifica-se, ainda, que do teor deste contrato consta na cláusula nona a existência de uma caução na quantia de 900€, liquidada na data da outorga do contrato. A caução é uma garantia especial das obrigações, que tem no presente caso fonte negocial, podendo ser prestada por qualquer forma, conforme dispõe o art.º 624, n.º1 C.C. Esta constitui numa clausula acessória deste negócio, podendo ser instituída para casos de simples mora, como também de incumprimento definitivo ou cumprimento parcial do negócio (art.º 810 C.C.).
Pela análise desta pode verificar-se que tem conteúdo genérico, ou seja, é aplicada em qualquer situação sempre que não se verifique o cumprimento de alguma cláusula contratual. No caso concreto, tendo em consideração que o contrato não foi cumprido na íntegra pelos demandados, nomeadamente no que se refere ao prazo de duração, reconhece-se que a demandante pode licitamente retê-la, uma vez que o contrato cessou definitivamente antes do período inicial previsto no contrato e sem recurso às formalidades legais exigíveis, consubstanciando esta uma forma de compensar a demandante pelo não cumprimento dos termos do contrato.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação parcialmente procedente, condenando-se os demandados a pagarem ao demandante a quantia de 2.035€ de rendas vencidas e respetiva indemnização por mora, á qual acrescerá os juros legais, até efetivo cumprimento da obrigação, reconhecendo-se que a demandante pode ficar com a quantia da caução a título indemnizatório.
CUSTAS:
São da responsabilidade dos demandados na proporção do seu decaimento na proporção de 80%, devendo por isso efetuar o pagamento da quantia de 21€ (vinte e um euros) a título de custas da respetiva responsabilidade, num dos 3 dias úteis subsequentes a notificação da presente decisão, sob pena de incorrerem na sobretaxa de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento (art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12, na redação dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02).
Proceda-se ao reembolso da demandante na quantia de 21€ (vinte e um euros).
Funchal, 19 de julho de 2013
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º 138, n.º5 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)