RELATÓRIO:
A demandante, A, identificada a fls.1, intentou uma acção declarativa de condenação contra a demandada B, identificada a fls.1 e 55, nos termos da alínea h) do n.º1 do art.9 da Lei n.º78/2001 de 13/07.
Para tanto alegou, em síntese, ser proprietária da fracção autónoma para habitação, designada pelas letras AK, que adquirira à demandada, e concluiu pedindo a sua condenação na reparação dos defeitos do imóvel, referidos nos art.18,22, 26, 27 e 29 do requerimento inicial, e nos danos patrimoniais causados aos móveis, na quantia de 900€ ou no pagamento da quantia de 4.200,56€, correspondente aos defeitos, de modo a que seja outrem a repara-los.
A demandada, regularmente citada, contestou impugnando os factos e invocando a caducidade do direito.
TRAMITAÇÃO:
Realizou-se sessão de mediação sem contudo lograr a obtenção de um acordo.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem questões prévias, nem questões de natureza processual que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no n.º1 do art. 26 da Lei n.º78/2001 de 13/07, na sequência do mesmo as partes solicitaram o prazo de 10 dias a fim de tentarem a obtenção do acordo. Como não foi obtido acordo, o julgamento prosseguiu com a 2ª sessão de julgamento, o que sucedeu com observação das devidas formalidades, como das actas de fls.98 a 103 e 112 a 115 se infere.
FACTOS ASSENTES:
1-Que a demandante é proprietária de uma fracção autónoma sita no Concelho do Funchal, identificada pelas Letras AK, que se destina a habitação, e com direito a estacionamento e arrecadação.
2-Que a referida fracção está descrita na conservatória do registo Predial de sob o n.º x e aí inscrita a favor da demandante pela Ap. x.
3-Que a referida fracção possui o artigo matricial n.º x.
4-Que a fracção autónoma veio á posse da demandante, por meio escritura de compra e venda, celebrada com a demandada no cartório Notarial do Funchal.
5-Que a aquisição da demandante foi feita mediante o recurso ao crédito bancário, na quantia de 41.000€.
6- Que a demandante iniciou o pagamento das prestações em Agosto de 2005.
7- Que o referido empréstimo tem a duração de 18 anos, pagando a demandante, mensalmente, a quantia de 253,48€.
FACTOS PROVADOS:
a)Que a demandante efectuou ao longo dos anos várias reclamações sobre o imóvel.
b) Que a demandada, até á presente data, assumiu a reparação dos defeitos, ocorrendo a última em Novembro de 2009.
c) Que em Fevereiro de 2010, na fracção da demandante, ocorreu uma inundação.
d)Que a fracção autónoma apresenta infiltrações nas paredes da sala e quartos.
e)Que os rodapés na sala estão a separarem-se da parede.
f)Que as portas dos guardas fatos estão manchadas.
g)Que há paredes com bolhas e a tinta está a sair.
h)Que o soalho da sala está riscado.
i)Que o soalho está a inchar e apresenta algumas manchas escuras.
j)Que a torneira do bidé está avariada.
l)Que os azulejos na varanda estão ocos e a descolarem-se.
n)Que os defeitos ressurgiram após terem sido arranjados.
o)Que filha da demandante denunciou os defeitos verbalmente e posteriormente por meio de carta registada.
FACTOS NÃO PROVADOS.
Não se provou que a demandante tivesse danos nos móveis da sala e do quarto causados pela inundação que ocorreu na fracção, nem qual o valor desses danos.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a sua convicção além das peças processuais, nos documentos juntos pela demandante, cujo teor considera reproduzido, bem como no depoimento das testemunhas, C e D, que não obstante serem filhos da demandante e apesar de advertidos depuseram com a devida isenção. Explicaram quais os defeitos que existem na fracção autónoma, explicaram quando e quem denunciou os defeitos, tendo a demandante ficado a aguardar resposta da demandada, uma vez que foi lá a casa um funcionário verificar as reclamações; o que sucedeu em Março, como não obtiveram enviaram carta registada em 2010 mas nem sim tiveram resposta.
A testemunha C, referiu ainda que foi ela que solicitou a uma empresa de construção um orçamento para as obras de reparação do imóvel, a qual foi primeiramente a casa identificar os defeitos e posteriormente apresentou uma solução para os mesmos, bem como orçamento para o efectivar.
A testemunha, E, explicou que em Fevereiro de 2010 foi reclamar á demandante o facto de ter entrado água proveniente da casa daquela e foi convidada por esta a entrar na casa e viu os problemas que existem naquela casa, sobretudo de humidades nas paredes da sala e quartos, inclusive descreveu o cheiro a mofo num dos quartos quando abriram a porta.
A testemunha, F, reafirmou que efectivamente a demandante tem problemas de 2 ordens na fracção uns no exterior e outros no interior, e embora os defeito do exteriores possam agravar os existentes no interior são defeitos distintos e cuja reparação não deve ser efectuada em simultâneo mas em momentos distintos.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO:
O caso dos autos prende-se com a celebração de um contrato de compra e venda que tem por objecto um imóvel urbano, fracção autónoma (art. 204 alínea a) do C.C.), o qual apresenta, actualmente alguns defeitos, em que a demandada exerceu o papel de vendedora mas não foi a construtora do imóvel, pelo que o regime legal aplicável será o do art. 913º e seguintes do C.C.
A lei apresenta um conceito amplo de defeito, no qual abrange 4 realidades distintas, considerando tudo o que desvalorize ou impeça a realização do fim a que a coisa se destine e ainda os casos em que o vendedor tenha assegurado determinadas qualidades que não se verifiquem ou quando não tenha as qualidades necessárias para realizar o fim a que se destine.
A expressão vícios embora tenha um conteúdo pejorativo, abrange as características da coisa, o que leva a que seja valorada negativamente. A desvalorização da coisa enquadra-se numa concepção objectivista de defeito, o que implica que a coisa valha menos do que sucederia se os não tivesse.
No caso em apreço não existem dúvidas quanto a existência dos vícios que a coisa padece, o que implica uma diminuição da respectiva qualidade e a desvalorização do imóvel, facto que em sede de julgamento, a demandada acabou por reconhecer a sua existência.
Porém, a demandada pretendeu esquivar-se da sua responsabilidade, alegando que o principal problema reside no exterior do imóvel; pese embora seja credível tal afirmação é certo que a demandante não vem aos autos solicitar a reparação do exterior mas sim dos defeitos existentes no interior, ora uma vez que se trata de um prédio constituído em propriedade horizontal, as paredes exteriores são partes comuns por fazerem parte da estrutura do imóvel (alínea a) do n.º1 do art.1421 do C.C.), logo não poderia a demandante fazê-lo nesta acção por falta de legitimidade activa, a não ser que se tratasse de reparações indispensáveis e urgentes (art. 1427º do C.C.), facto que não foi em momento algum alegado por alguma das partes.
Na sua douta contestação a demandada defendeu-se invocando a excepção peremptória de caducidade do direito de exercer a denúncia dos defeitos e também a de propor a respectiva acção.
Cumpre verificar da procedência ou não das excepções.
A caducidade é uma forma extintiva do direito pelo decurso determinado de um prazo fixado por lei ou até mesmo resultante da vontade das partes, sem que tal direito seja exercido dentro desse prazo, desde que a lei não determine para o facto as regras da prescrição.
A caducidade é apreciada oficiosamente pelo Tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo, conforme dispõe o n.º1 do art. 333º do C.C.
Quer isto dizer que a caducidade é reportada por lei ao próprio direito invocado e não aos factos que a parte invoca como fonte dos mesmos. Aos factos apenas se recorre para efeito de determinação do momento do inicio da contagem do prazo de caducidade.
No caso em apreço a lei impõe ao comprador um ónus, estabelecendo o prazo para denunciar os defeitos que sejam detectados, art. 916º do C.C., e sendo a coisa objecto do contrato um imóvel o prazo para exercer a denúncia é de 1 ano a contar do conhecimento do defeito e devendo o mesmo ser exercido até 5 anos após a entrega da coisa (n.º 3 do art. 916º do C.C.).
No caso concreto verifica-se que, em Fevereiro de 2010, ocorreu uma inundação no apartamento da demandante, à qual se seguiu uma deslocação de um funcionário da demandada a fim de averiguar o que se terá passado, ora esta deslocação só faz sentido tendo ocorrido uma reclamação da parte da demandante. Como a empresa não respondeu à reclamação a demandante enviou carta registada em 21 de Março de 2010, sendo certo que a lei não impõe qual a forma que deve observar a denúncia podendo assim fazê-lo por qualquer meio adequado (art. 217ºC.C.). Por outro lado, foi provado que a demandante, tem vindo a reclamar dos defeitos e a demandada assumindo a sua responsabilidade, procedendo á sua reparação, sendo a última vez em Novembro de 2009, defeitos esses que reapareceram, pelo que entendo, da conjugação de todos os factos já referidos, que ocorreu a interrupção do prazo de caducidade do exercício da denúncia.
Contudo, a demandante pede que a demandada repare os defeitos assinalados ou lhe pague a correspondente quantia para que possam contratar terceiros que efectuem as reparações, tendo a demandada invocado a caducidade do direito de instaurar a acção, sendo que a lei privilegia a restauração natural (n.º1 do art. 565º do C.C.) o que no fundo equivale ao pedido da reparação dos defeitos.
A acção de exigir a reparação dos defeitos da coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Dec. Lei n.º 267/94 de 25/10, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no art. 917º do C.C. de 1966, porém esse já não é hoje o entendimento da doutrina, nem é posição unânime da jurisprudência.
Vejamos o art. 917º do C.C. refere-se expressamente a anulação do contrato, facto que nesta acção não foi em momento algum referido. De facto, o que se pede nesta acção é a eliminação dos defeitos da coisa, ou seja, pede-se a reparação da coisa, o que consubstancia um caso de cumprimento defeituoso do contrato e não a sua destruição, não pondo por isso em causa a segurança do comercio jurídico, daí que se entenda não existir identidade ou maioria de razão que justifique a interpretação extensiva do art. 917º do C.C. face ao art. 914º também do C.C. Se o legislador não o disse é porque entendeu não querer limitar o prazo de caducidade, certamente não se “esqueceu” de o fazer, sendo assim, considero que o prazo em causa não é de caducidade como sustenta a demandada na sua douta contestação mas sim o prazo geral constante do art. 309º do C.C. que é de prescrição, decaindo assim os seus argumentos.
No mesmo sentido vem os AC. do STJ: “A acção de reparação ou de substituição da coisa consignada no art. 914º do C.C. não é aplicável o prazo do art. 917º do C.C. mas sim o prazo geral do art. 309º do C.C. (STJ 12/11/1998: CJ/STJ, 1998, 3º - 106)”, bem como o AC. do STJ Proc. nº 98B831, de 12/11/98, in www. dgsi.pt.
Para além disto, se a demandante denunciou os defeitos em Março de 2010 e intentou a acção em Junho de 2010, mesmo que se aplicasse o prazo de caducidade também não tinha ocorrido pois este é de seis meses e apenas teria decorrido 3 meses, pelo que também por aqui improcede os argumentos da demandada.
DECISÃO:
Face ao exposto, considera-se a acção parcialmente procedente, por provada, e em consequência condena-se a demandada a reparar os defeitos existentes na fracção da demandante, absolvendo-se a demandada no restante pedido.
CUSTAS:
Ficam a cargo da demandada por ser considerada parte vencida, pelo que deve proceder ao pagamento da quantia de 35€ (trinta e cinco euros), num dos três dias úteis seguintes a notificação da presente sentença, sob pena de lhe ser aplicada uma sobretaxa diária na quantia de 10€ (dez euros), conforme dispõe os art. 8º e 10º da Portaria n.º1456/2001 de 28/12, com a redacção dada pela Portaria n.º 009/2005 de 24/02.
Em relação á demandante cumpra-se o disposto no art.9º da referida Portaria.
Funchal, 10 de Dezembro de 2010
A Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador, n.º5 do art. 138 do C.P.C.
(Margarida Simplício)