Sentença de Julgado de Paz
I – Identificação Das Partes
Demandante: A
Demandada: B
II – Objecto Do Litígio
A Demandante veio propor contra a Demandada, a presente acção declarativa enquadrada na alínea d) do n.º 1 do Art.º 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo que fosse reconhecido o seu direito de entrar no terreno da Demandada para efectuar as obras de impermeabilização e de escoamento de águas que forem necessárias à eliminação das infiltrações que ocorrem; e ainda a condenar a Demandada por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação de autorizar a Demandante a entrar no seu terreno; bem como tudo o mais que legal for.
Para tanto, alega, em síntese, que é administradora do A constituído em regime de Propriedade Horizontal, sito no concelho de Vila Nova de Gaia, sendo, como é, o condomínio proprietário das partes comuns do prédio; que a Demandada é dona e legítima proprietária do prédio rústico com o artigo matricial n.º x sito no concelho de Vila Nova de Gaia, cuja descrição se encontra omissa na Conservatória do Registo Predial; que o prédio por si administrado confronta, pelo seu lado nascente, com o prédio da Demandada, ao qual é contíguo; que devido ao facto de o prédio da Demandada ser um prédio rústico, acumula as águas das chuvas, provocando infiltrações de água nas partes comuns do prédio administrado pela Demandante, principalmente nas garagens, nas quais chega mesmo a gotejar; que interpelou verbalmente a Demandada no sentido de deixar a Demandante entrar no seu terreno para por aí poder realizar, às suas custas, trabalhos de impermeabilização do muro de meação, sendo certo que a Demandada sempre se negou a deixar entrar no seu terreno qualquer trabalhador da Demandante para poder, através do terreno da Demandada, realizar as obras necessárias; que os aludidos trabalhos consistem em derrubar o muro existente nas zonas de infiltração, para os trabalhadores da Demandante terem acesso ao muro de meação, o qual será lavado, cerzitado e aplicado um material impermeabilizante, abertura uma vala no terreno com retro escavadora, para permitir o tratamento, isolamento e drenagem das águas provenientes do terreno em causa; que após a realização dos trabalhos, que terão a duração de sensivelmente 30 dias, reconstruirá na íntegra o muro derrubado, assim como fechará a vala previamente aberta, com a consequente regularização e limpeza do terreno da Demandada; que as aludidas obras são, pois, urgentes, na medida que as infiltrações provocam, e provocarão, já que o Inverno se aproxima, pequenas inundações e prejuízos à Demandante com a deterioração dos materiais e pinturas das partes comuns, podendo, num Inverno rigoroso, chegar à caixa dos elevadores, o que provocará prejuízos avultados; que somente poderá realizar as referidas obras entrando no prédio da Demandada, sendo certo que não existe outra forma de as mesmas serem devidamente efectuadas.
Juntou documentos.
A Demandada apresentou Contestação, onde alega ser infundada a pretensão da Demandante; que o que esta pretende não é, ou pelo menos, não é só, que lhe seja concedida passagem forçada momentânea, pretendendo no essencial derrubar um muro que é propriedade exclusiva da Demandada e abrir uma vala de drenagem de água, no prédio desta; que estas obras são claramente violação e intromissão no direito de propriedade da Demandada; que se a Demandante pretende isolar as paredes, tal é perfeitamente possível de fazer pelo interior; que nada justifica a violação do direito de propriedade da Demandada, encapotado de pretensa “passagem forçada momentânea”.
Ambas as partes compareceram na sessão de Pré-Mediação, tendo a Demandante recusado o seguimento do processo para Mediação.
Questões a decidir:
As questões essenciais decidendas consistem em saber:
1. Se se têm por verificados os pressupostos condicionadores do direito de passagem forçada momentânea.
E, em caso afirmativo,
2. Se é no caso em apreço justificada a aplicação de uma sanção pecuniária compulsória no valor de € 50,00 por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação da Demandada.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor.
O processo não enferma nulidades que o invalidem totalmente.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há outras excepções ou nulidades que obstam ao conhecimento do mérito da causa.
Procedeu-se ao Julgamento com observância das legalidades formais como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III – Fundamentação
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) A Demandante é administradora do Condomínio do Prédio constituído em regime de Propriedade Horizontal, sito no concelho de Vila Nova de Gaia;
B) A Demandada é dona e legítima proprietária do prédio rústico com o artigo matricial n.º x sito no concelho de Vila Nova de Gaia, cuja descrição se encontra omissa na Conservatória do Registo Predial;
C) O prédio administrado pela Demandante confronta, pelo seu lado nascente, com o prédio da Demandada, com o qual é contíguo;
D) Devido ao facto de o prédio da Demandada ser um prédio rústico, acumula as águas das chuvas, provocando infiltrações de água nas partes comuns do prédio administrado pela Demandante, principalmente nas garagens, nas quais chega mesmo a gotejar;
E) Os aludidos trabalhos consistem em derrubar o muro existente nas zonas de infiltração, para os trabalhadores da Demandante terem acesso ao muro de meação, o qual será lavado, cerzitado e aplicado um material impermeabilizante; abertura de uma vala no terreno com retro escavadora, para permitir o tratamento, isolamento e drenagem das águas provenientes do terreno “in casu”;
F) As aludidas obras são urgentes, na medida que as infiltrações provocam, e provocarão, já que o Inverno se aproxima, pequenas inundações e prejuízos à Demandante com a deterioração dos materiais e pinturas das partes comuns, podendo, num Inverno rigoroso, chegar à caixa dos elevadores, o que provocará prejuízos avultados;
G) A Demandante somente poderá realizar as referidas obras entrando no prédio da Demandada, sendo certo que não existe outra forma de as mesmas serem devidamente efectuadas;
H) Para realização das supra referidas obras é necessário um período de cerca de trinta dias.
Motivação dos factos provados:
Os factos A), B) e C) não foram objecto de impugnação especificada, considerando-se assim admitidos por acordo.
Ainda para o facto A) e para os demais factos, atendeu-se aos documentos de fls. 5 e 6 e 30 a 35, bem como às declarações das testemunhas, por terem conhecimento directo da situação em apreço e, em virtude da sua profissão, especiais conhecimentos sobre a matéria em causa, as quais lograram prestar um depoimento credível, coerente e seguro.
C, empresário do ramo da construção civil, condómino do prédio em causa, o qual declarou não ser possível fazer a obra por dentro, pelo lado do Condomínio; que o terreno tem inclinação para o prédio do condomínio e quando junta muita água, esta acumula-se, uma vez que é uma zona de grande densidade freática; que têm que tirar a parede do lado da Demandada para isolar o muro do Condomínio; que é necessário ter acesso ao muro da Demandada, abrir uma vala, isolar o muro com produtos apropriados e cerzitá-lo; que é a única maneira de estancar as humidades; que o condomínio está a ter prejuízos com as infiltrações de água no tecto e nas paredes, os rebocos estão sempre a cair, que já repararam quatro vezes por dentro; que os prejuízos se vão agravar e há na cave do prédio um health club que imputará responsabilidades ao Condomínio.
D, também empresário da construção civil, sócio da testemunha anterior e também condómino do prédio em causa, o qual declarou que para resolver o problema só com acesso exterior, com acesso interior é impossível; que já fizeram obras, rectificações na parte interior, já fizeram tudo o que foi possível e não resultou; que pretendiam ter acesso ao terreno para abrir uma vala para fazer uma intervenção no muro do condomínio, tendo para isso que derrubar o muro exterior, na certeza de que o deixariam em bom estado; que era necessário em primeiro lugar ter acesso à parte lateral, cerzitar o muro, colocar produtos impermeabilizantes, fechar a vala; que é um terreno com um nível freático bastante elevado; que a situação provoca infiltrações pela placa e o risco é poder atingir a parte interior do health club, para além de o corredor estar cheio de água com muito mau aspecto, tendo entrado água para a sala do condomínio e havendo o risco de ir para a casa das máquinas.
E, empreiteiro contratado para fazer as obras em apreço, o qual declarou que há muita água nas garagens do prédio, sendo também aí que existe um health club, sendo preciso fazer uma intervenção no terreno das traseiras; que para ter acesso ao muro do condomínio tem que derrubar o muro da Demandada para o cerzitar; que depois de o muro do condomínio ser cerzitado e impermeabilizado desde baixo será feito um novo muro para a Demandada; que o terreno da Demandada é baldio; que já tentaram fazer a obra por dentro mas não deu resultado, uma vez que se tem que ir mesmo ao alicerce pois tudo o que for feito à face da terra não surte efeito; que ainda que aquando da construção do edifício tivesse sido feita uma impermeabilização, há sempre oscilação de terras e sendo o terreno muito húmido, como é, não quer dizer que o problema estivesse resolvido.
Estes os factos.
IV - Do Direito
Nos termos dos artigos 1305º e 1306º do Código Civil, o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas, não sendo permitidas quaisquer outras restrições ao direito de propriedade, para além das especificamente previstas na lei.
Uma dessas restrições está consagrada no art.º 1349º, n.º 1, do C. C., no qual se prescreve que “se, para reparar algum edifício ou construção, for indispensável levantar andaime, colocar objectos sobre prédio alheio, fazer passar por ele os materiais para a obra ou praticar outros actos análogos, é o dono do prédio obrigado a consentir nesses actos.” Henrique Mesquita, in “Direitos Reais”, 1967, pág. 146-147, diz que, apesar do n.º 1 do art.º 1349º se referir apenas ao acesso para reparar algum edifício ou construção, tal estatuição deverá valer igualmente para obras de diversa natureza – demolição ou alçamento de um muro, abertura de frestas ou janelas, etc. - mas para tal há-de revelar-se indispensável a utilização do prédio alheio; se houver outro meio de realização das obras, embora menos cómodo, deixa de ter aplicação a restrição legal.
Trata-se de uma obrigação ex lege que depende, essencialmente, de um duplo requisito: finalidade do facto (reparação de edifício ou construção) e necessidade de acesso.
No caso em apreço, provou-se que a única forma de o condomínio do edifício contíguo ao prédio rústico da Demandada poder resolver o problema das infiltrações de água que se têm vindo a verificar na cave do imóvel, a que não é alheio o facto de o terreno da Demandada se encontrar numa zona de grande densidade freática, acumulando as águas da chuva, é através da realização de obras de impermeabilização no muro de vedação do Demandante, sendo para tal necessário o derrube do muro de vedação da propriedade da Demandada que se encontra encostado ao do Demandante e a abertura de uma vala para que seja possível uma intervenção desde o alicerce, uma vez que tudo o que for feito à face da terra, o que aliás já por mais do que uma vez terá sido tentado, não é eficaz.
Para tal, é imprescindível o acesso ao prédio da Demandada uma vez que não existe outra forma de tais obras serem devidamente efectuadas, sendo certo que se tratam de obras urgentes, desde logo porque a época das chuvas é propícia a agravar a situação bem como os inerentes prejuízos que passam pela deterioração de materiais e pinturas das zonas comuns na cave do edifício, para mais sendo nela que se encontram os mecanismos dos elevadores, bem como um ginásio em funcionamento.
Afigura-se-nos assim que se verificam os pressupostos condicionadores da procedência da acção, designadamente o requisito da indispensabilidade, sendo tal conceito equivalente ao de necessidade. Cunha Gonçalves, in Tratado de Direito Civil, Vol. XII, pág. 38, advertiu que “não se exige uma necessidade absoluta; basta a necessidade relativa, isto é, a servidão não deixa de ser indispensável pelo facto de poder ser suprida por meios extraordinários.”, citação extraída do Ac. RP de 24.01.2000 (não publicado) – Proc. 1429/99, no qual, reportando-se ao caso em apreço naqueles autos, se diz ainda que é por demais sabido que, hoje em dia, o uso das mais modernas tecnologias tornaria possível a realização da obra de reconstrução do muro sem necessidade de utilização do prédio alheio, o que faria com que nunca tivesse aplicação a restrição legal imposta pelo art.º 1349º do C.C., sendo, no entanto, manifesto que este comando legal se destina a regular situações normais da vida, não sendo razoável impor naquele caso a quem invoca tal direito a realização da obra sem utilização do prédio alheio, o que, a acontecer, representaria para si um encargo excepcional.
Por outro lado,
A pessoa que utilize a faculdade concedida por este artigo é responsável pelos danos que causar, o que é dizer que, se o acesso causar prejuízos, tem o proprietário direito a ser indemnizado – cfr. n.º 3 do já referido art.º 1349º do C.C.. Trata-se, aqui, de um caso de indemnização por factos lícitos.
È mais um dos múltiplos casos dispersos pela nossa legislação em que a prática de um facto lícito, mas danoso (o acesso ao prédio alheio), obriga o agente a indemnizar os danos que causa a outrem.
De facto,
É regra geral do nosso direito em matéria de responsabilidade extracontratual a de que só existe obrigação de indemnizar independentemente de culpa nos casos especificados na lei (cfr. art.º 483º, n.º 2, do C.C..), assim como, salvo havendo presunção legal de culpa, cabe ao lesado provar a culpa do autor da lesão (art.º 487º, n.º 1), sendo que a culpa é apreciada, na falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso (art.º 487º, n.º 2).
Mas também há responsabilidade civil e consequente obrigação de indemnizar independentemente de culpa, como acontece nos casos de responsabilidade civil pelo risco (art.º 500º e segs.), e até por factos lícitos, designadamente nas hipóteses previstas nos art.ºs 1347º a 1349º do C.C.. Cfr., por todos, Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 9ª ed., págs. 739 a 741.
Tomadas estas notas doutrinais e jurisprudenciais, deveremos concluir que o proprietário do prédio vizinho àquele em que se impõe a realização de obras é obrigado a consentir que o seu prédio seja momentaneamente ocupado com vista à realização de tais obras, se tal ocupação for indispensável a tal desiderato, na certeza de que sem isso não lograria realizar as obras no seu prédio.
E, salvo melhor entendimento, não é pelo facto de no caso vertente, para além da ocupação do terreno da Demandada, que o Demandante carece para impermeabilização do seu muro de vedação, ser absolutamente necessário derrubar o muro da Demandada, o qual como já foi dito se encontra encostado ao do Demandante, que a ocupação momentânea deixa de ser lícita, constituindo tão somente este último na obrigação de restituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação (art.º 562º), sendo que esta obrigação de indemnizar só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão ( art.º 563º).
Na verdade,
Esta obrigação indemnizatória pode verificar-se, mesmo sendo lícita a ocupação momentânea, bastando que da mesma tenha sido de alguma forma alterado o espaço ocupado, sendo necessário proceder à sua reposição no estado anterior, o que implica despesas, ou porque tal ocupação foi, por natureza das obras, morosa ao ponto de o proprietário se ver impedido de retirar determinadas vantagens da utilização do seu prédio, que para o mesmo teriam repercussão económica, que por isso deixou de se verificar. Neste sentido, Ac. RP de 10.03.2005, in www.dgsi.pt
Pelo que, afigurando-se imprescindível o derrube do muro da Demandada para acesso da Demandante ao seu próprio muro para nele efectuar obras de reparação que revestem um carácter urgente, fica esta constituída na obrigação de, logo após as ditas obras, construir novo muro para a Demandada com as mesmas características do ora existente.
Mais,
atenta uma ponderação de interesses que sempre deverá nortear uma decisão cujo resultado se deseja Justo, eis que temos um conflito de interesses que importa conciliar: por um lado, um condomínio que carece da realização urgente de obras de impermeabilização no seu muro de vedação de forma a obstar às infiltrações que têm vindo a verificar na cave do prédio com tendência para agravamento dos respectivos danos, e por outro, o direito de propriedade da Demandada relativamente a um prédio baldio vedado por um muro já com alguns anos de construção, na certeza de que o Demandante fica nos termos supra expostos constituído na obrigação de edificar um muro novo, pelo que a Demandada, nada tem a perder, bem pelo contrário, verá antes valorizado o seu imóvel.
Compreende-se que a Demandada se mostre incomodada como deixou transparecer em Audiência de Julgamento com procedimentos anteriores do construtor do prédio, em que supostamente ao abrigo do direito de passagem momentânea ou não, lhe terá causado danos, os quais não terão sido ressarcidos. No entanto, não pode com base nesse facto obstar a um direito que é conferido por lei, encontrando justificação na necessidade em reparar o imóvel, sendo certo que poderia em acção própria defender o direito ao ressarcimento pelos prejuízos sofridos.
Vai por conseguinte deferido nesta parte o pedido.
Quanto à cláusula penal peticionada,
parece-nos que, em rigor, o que o Demandante teve em vista foi a condenação da Demandada numa sanção pecuniária compulsória, prevista no art.º 829º -A do C. C., já que a cláusula penal se consubstancia na convenção por via da qual as partes fixam o quantitativo da indemnização para a hipótese de incumprimento do negócio jurídico ou para o seu mero atraso, o que não é manifestamente o caso.
Ora,
estabelece o citado preceito que “nas obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado, o Tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma sanção pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso.”
A inclusão de tal sanção, como medida coerciva de cumprimento, visou, fundamentalmente, dois aspectos: por um lado, a importância que o cumprimento das obrigações assume, em particular para o credor; por outro lado, o respeito devido às decisões dos Tribunais, enquanto órgãos de soberania. Neste sentido, Pinto Monteiro, “Cláusula Penal e Indemnização”, pág. 112.
O fim específico de tal previsão é o de forçar o devedor a cumprir, vencendo a resistência da sua oposição ou do seu desleixo, indiferença ou negligência, constrangendo-o, pois, a obedecer à decisão condenatória, assim se gerando uma nova obrigação, todavia subsidiária.
Não está só em jogo o natural interesse do credor na realização prática da prestação a que tem direito, mas ainda o interesse geral da credibilidade da decisão judiciária e da própria Justiça. Vide Calvão da Silva, BMJ 359, pág. 52.
Assim, no caso em apreço mostra-se claramente justificada a fixação de uma sanção pecuniária compulsória que, nos termos do supra referido normativo legal, venha forçar a Demandada ao cumprimento da obrigação em que vai condenada: permitir o acesso da Demandante ao seu prédio para que este possa realizar as obras necessárias no seu muro, abstendo-se nessa sequência de praticar quaisquer actos que privem, diminuam ou impeçam o exercício daquele direito.
Atendendo a critérios de razoabilidade, fixa-se a sanção pecuniária em € 50,00 por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação de permissão de acesso ao seu prédio.
No entanto,
Não nos esquecendo que estamos perante uma obrigação acessória, que visa o cumprimento coercivo da sentença, na parte que determina a obrigação de permissão do acesso ao prédio da Demandada para realização das obras necessárias no muro da Demandante, e atendendo a que as mesmas, dada a sua natureza, só poderão ser feitas, de acordo com as declarações das testemunhas, quando as condições climatéricas o permitam, aquela só será exigível, a partir do momento em que o Demandante comunique, por qualquer meio e com uma antecedência mínima de dez dias, à Demandada, a sua intenção de iniciar as ditas obras, a realizar num período não superior a trinta dias. Determina o art.º 777º do C. C. que, “na falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela.”
E determina o n.º 2 que “se, porém, se tornar necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos, e as partes não acordarem na sua determinação, a fixação dele é deferida ao Tribunal.”
V – Decisão
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção e, por consequência, condeno a Demandada B a permitir o acesso da Demandante ao seu prédio para efectuar as obras de impermeabilização supra descritas e ainda a pagar à Demandante a quantia de € 50,00 por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação de permissão de acesso, nos termos supra expostos e desde já a Demandante a reedificar o muro da Demandada com as mesmas características do pré-existente.
Custas pela Demandada. Cumpra-se o disposto nos Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe. Notifique.
Vila Nova de Gaia, 24 de Novembro de 2006
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia