Sentença de Julgado de Paz
Proc. N.º 52/2024-JPCBR
SENTENÇA
RELATÓRIO:
[PES-1], identificada a fls. 1 propôs contra [PES-2]. melhor identificada na presente ação declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada ao pagamento da quantia de 6.600,00€ correspondente ao valor do sinal restado no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em dobro.
Mais requer o pagamento de juros moratórios desde a primeira interpelação para o efeito, até integral pagamento.
Para tanto, alegou os factos constantes do seu Requerimento Inicial de fls. 1 a 4, que se dá por integralmente reproduzido.
Juntou 7 documentos (fls. 5 a 13) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citada, veio a demandada apresentar contestação de fls. a 25 a 29 pugnando pela improcedência do pedido, na medida que considera que o negócio não se o realizou por exclusiva responsabilidade da demandante e nessa medida defende que deve fazer sua a quantia recebida a título de sinal.
Em reconvenção peticionou indemnização a título de prejuízos patrimoniais, por ter ficado impedida de arrendar o imóvel nos meses de agosto a dezembro de 2023.
Afastado o recurso à mediação, realizou-se a Audiência de Discussão e Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respetiva ata melhor se alcança.
Por despacho lavrado em ata não foi admitida a reconvenção (fls. 50)
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Ao tribunal cabe determinar qual o contrato celebrado entre as partes e as obrigações decorrentes do mesmo.**
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Fixa-se o valor da causa em 6.600,00€ (seis mil e seiscentos euros) correspondente ao pedido formulado pelo demandante - art. 296º 299º e 306 do CPC
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Da prova produzida resultaram provados os seguintes factos:
1 - A Demandada foi proprietária de uma casa de habitação, tipologia T3, sita na [...], n.º 52-1.º em Coimbra
2 - A Demandante e [PES-3] viram uma publicação na rede social “Facebook” que anunciava para venda uma moradia com três quartos, situada na [...], n.º 52-1.º, em Coimbra, pelo valor de 140.000€ (cento e quarenta mil euros).
3 – A demandante contactou a demandada para agendar uma visita ao imóvel, tendo a demandada informado que, de imediato, não seria possível, por o mesmo se encontrar arrendado, mas que o inquilino em breve abandonaria o locado e assim que isso acontecesse entraria em contacto com a Demandante.
4 - Alguns dias depois a Demandada solicitou á demandante que procedesse à sinalização da futura compra para reservar o imóvel no valor de 2.500€ (dois mil e quinhentos euros).
5 – Em 3 de maio de 2023, a demandante transferiu a quantia de 2500,00€ para a conta indicada pela demandada, tendo sido assinado documento intitulado “Declaração de compra e venda” pela demandante e demandada (cfr. Doc. Fls. 54).
6 – Alguns dias depois, a demandada contactou [PES-3], no sentido de proceder a novo pagamento da quantia de 800,00€ para fazer face à indemnização do inquilino que habitava o imóvel, para que este desocupasse o locado.
7 – O referido [PES-3] procedeu à transferência bancária da quantia de 800,00€, em 16 de maio de 2023.
8 – Para aquisição do imóvel a demandante diligenciou pela obtenção de crédito bancário.
9 – O inquilino deixou o imóvel em julho de 2023.
10 - A demandante foi fazer uma visita ao imóvel tendo constatado que era mais pequeno do que aparentava nas fotografias.
11- A demandante estava a ter dificuldades na obtenção do crédito e para que a demandada não sofresse prejuízos por tal facto, arranjou uma arrendatária, seu familiar, para habitar a casa;
12 – O imóvel foi arrendado, sem formalização do contrato, nos meses de julho a setembro de 2023, tendo a demandada recebido as rendas.
13 – A demandante comunicou à demandada que já não pretendia comprar o imóvel, em data não concretamente apurada.
15 – Em 23 de janeiro de 2024, a demandante e [PES-3] solicitaram a devolução do dobro do valor que haviam entregue à demandada, por carta que esta não rececionou.
17 – A referida carta foi reenviada em 6 de fevereiro de 2023, mas a demandada igualmente não rececionou.
18 – A demandada vendeu o imóvel em março de 2024, com a intervenção da imobiliária.
Factos não provados:
- A demandante e [PES-3] são casados entre si.
- A demandante, para iniciar o processo de obtenção de crédito não possuía os 10% do valor do imóvel, como foi transmitido à demandada pela funcionária [PES-4].
- A demandante deixou de atender os contactos da demandada, por não ter obtido crédito bancário para comprar o imóvel.
Motivação
A matéria que resultou provada nos autos, resulta da análise critica das provas apresentadas, nomeadamente os documentos apresentados pelas partes e os depoimentos das testemunhas ouvidas neste tribunal.
Na verdade, resultou das declarações de [PES-3], que se desenvolveu uma relação de amizade com a demandada e que existiram, de facto, negociações tendentes à aquisição do imóvel e nessa medida, a pedido da demandante procedeu à transferência bancária que constam dos autos a fls. 6. No entanto, no que diz respeito à transferência de fls. 7 no valor de 800,00€ refere que foi um empréstimo que fez à demandada para fazer face á indemnização a entregar ao inquilino para sair do imóvel. Relatou que a conversação se deu entre demandada e o ele próprio, que anuiu ao dito empréstimo.
Daqui o tribunal retira que este montante, nada tem que ver com a “reserva” ou “sinal” a que os presente autos se referem, nem pertencia à demandante.
A testemunha [PES-5], relatou ao tribunal que é familiar da demandante e foi habitar o imóvel, que sua prima estava a negociar, desde julho de setembro de 2023, e que pagou a renda. Acabou por sair porque o contrato de arrendamento não foi formalizado.
Quanto à testemunha [PES-6], consultora imobiliária, trouxe aos autos a informação de que o imóvel já havia sido vendido em março de 2024 e apenas teve intervenção na matéria dos autos, porquanto explicou à demandante os procedimentos bancários.
A testemunha [PES-7], ex marido da demandada referiu que “o negócio não se realizou porque eles não quiseram” e “desistiram do negócio”, desconhecendo o resultado das diligências junto do banco.
Confirma que o imóvel estava arrendado e que o inquilino demorou a sair e posteriormente foi arrendado à Susana, e que quando esta saiu o imóvel foi vendido.
A matéria dada por não provada resultou da ausência de concreta prova que a infirmasse.
DO DIREITO
Antes de entrar no mérito da causa, cabe a este tribunal analisar o documento apresentado pelas partes, como sendo um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sendo que a ação foi proposta no pressuposto da respetiva validade.
Dispõe o art.º. 410 do Código Civil: “ 1 - À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, excetuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.”
Do documento de fls 54 resulta que a demandada declara ter recebido, a título de “sinal de compromisso de compra “, da demandante a quantia de 2500,00€” que esta transfere para a conta indicada.
E nada mais que isso.
Na verdade, o documento apresentado não é um verdadeiro contrato promessa de compra e venda, do qual resultem as obrigações de cada contraente. Trata-se apenas de um documento de quitação ou quando muito a promessa unilateral da demandante vir a comprar. (sem que se tenham estabelecido os direitos e deveres de ambas as partes, o preço, forma de pagamento, prazo de cumprimento etc, ou seja os elementos essenciais do contrato)
Ainda que as partes tenham negociado a possibilidade da compra e venda do apartamento, certo é que não formalizaram, por escrito, o referido contrato e respetivas condições.
Assim, estamos perante um contrato nulo por vicio de forma, na medida em que o art.º. 410 do CC é uma norma imperativa.
Ainda que a nulidade não seja arguida, o tribunal pode declará-la, devendo, em qualquer circunstância, ser restituído tudo o que tiver sido prestado, nos termos do disposto no art. 289.º, n.º 1, do Código Civil.
Assim, tem a demandante o direito a receber aquilo que prestou.
Resulta provado pelo documento assinado pelas partes, independentemente de quem tenha feito a transferência, que a demandada recebeu da demandante a quantia de 2500,00€, pelo que será este o montante que haverá de ser restituído à demandante.
Decisão:
Nos termos e com os fundamentos invocados, decido declarar a presente ação parcialmente procedente, porque parcialmente provada e em consequência condena-se a demandada a devolver à demandante a quantia de 2500,00€, (dois mil e quinhentos euros) acrescida de juros de mora à taxa legal de 4% desde a citação até integral e efetivo pagamento.
No mais vai a demandada absolvida.
Custas: Na proporção do respetivo decaimento, sendo 62% (43,40€) a cargo do demandante e 38 % (26,60€) a cargo da demandada, nos termos do disposto no art.º. 527º do CPC aplicável ex vi art. 63º da LJP e ainda nos termos e para os efeitos do art.º. 3º da Portaria n.º 342/2019 de 1 de outubro devendo ser pagas no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da presente data – ainda que o prazo de validade do DUC seja mais alargado -, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação. A falta de pagamento das custas processuais acarreta para o devedor a instauração de processo de execução fiscal.
Registe.
Coimbra, 6 de dezembro de 2024
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
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(Cristina Eusébio)