Sentença de Julgado de Paz
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Arrendamento urbano.
(Alínea g), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, alterada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de Julho).
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Demandados: 1 - C e 2 - D
Valor da acção: 805,34€.
Objecto do litígio
Os demandantes alegam que arrendaram, à primeira demandada, sendo o segundo demandado fiador, a fracção “N”, correspondente ao primeiro andar frente, do prédio urbano, destinado a habitação, constituído em propriedade horizontal, sito em Setúbal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º x e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo x, de que são proprietários, pela renda mensal de 350,00 €, a pagar até ao dia oito do mês respectivo, a partir de Junho de 2102. O arrendamento incluiu algum recheio da fracção. Ficaram a cargo da arrendatária todas as despesas de água, electricidade e gás.
O contrato foi denunciado, em meados de Setembro de 2012, para o fim deste mesmo mês de Setembro de 2012, tendo os demandantes acordado receber a renda referente a Setembro de 2012 no mês em Outubro de 2012, já que não podia a demandada beneficiar do mês de caução por haver incumprimento do prazo contratual e do pré-aviso de sessenta dias também contratualmente fixado.
A renda de Setembro de 2012 está em dívida, bem como as despesas de luz, água, gás, que descrimina.
Por outro lado os demandados danificaram ou “levaram” alguns artigos do recheio da habitação, uma porta tem de ser substituída e deixaram paredes que ficaram com buracos, obrigando a reparação.
Requerem o pagamento de uma renda, os quantitativos de água, luz e gás em dívida e o montante para reparar os danos na fracção e repor os utensílios em falta ou danificados, tudo no montante de 805,34€.
Mais alegaram, conforme requerimento inicial de fls 4 a 7, que aqui se dá como reproduzido.
Os demandados foram citados na sua própria pessoa e não contestaram, tendo faltado à audiência de julgamento e não justificado a falta.
Fundamentação
De facto
Com base nas declarações da parte, testemunhas e documentos e na cominação do n.º 2, do artigo 58.º, da Lei /8/2001, de 13 de Julho, alterada pela Lei 54/2013, de 31 de Julho, dão-se como provados os seguintes factos:
1 - Os demandantes arrendaram, à primeira demandada, sendo o segundo demandado fiador, a fracção “N”, correspondente ao primeiro andar frente, do prédio urbano, destinado a habitação, constituído em propriedade horizontal, sito em Setúbal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º x e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo x, de que são proprietários, pelo prazo de um ano e pela renda mensal de 350,00 €, a pagar até ao dia oito do mês respectivo, tendo sido prestada caução no montante de um mês de renda.
2 - O arrendamento incluiu algum recheio da fracção.
3 - Ficaram a cargo dos arrendatários as despesas de água, electricidade e gás.
4 – A arrendatária entrou no gozo da fracção em .../.../... .
5 - O contrato foi denunciado, em meados de Setembro de 2012, para o fim deste mesmo mês de Setembro de 2012, tendo os demandantes acordado com os demandados o pagamento da renda referente ao mês de Setembro de 2012, em Outubro de 2012, já que não podia a demandada beneficiar do mês de caução, por haver incumprimento do prazo contratual estabelecido (um ano) e não ter sido respeitado o pré-aviso de sessenta dias contratualmente fixado.
6 – Os demandados não pagaram a renda referente ao mês de Setembro de 2012.
7 – A habitação não foi utilizada no mês de Outubro de 2012.
8 – Relativamente ao período de utilização do locado, a demandada não pagou o fornecimento dos serviços seguintes, que foram pagos pelos demandantes:
a) A quantia de 87,34 €, referente a fornecimento de energia eléctrica , incluindo o montante para religação do serviço por falta de pagamento da demandada;
b) A quantia de 15,18€, referente a fornecimento de água;
c) A quantia de 22,83€, referente a fornecimento de gás.
7 – A reparação de danos nas paredes do locado, por mau uso da demandada, designadamente com trabalhos de estuque e pintura, está orçamentada em 100,00 €.
9 – A substituição da porta da casa de banho, danificada por mau uso da demandada, custa o montante de 100,00 €.
10 – A substituição do espelho partido da casa de banho tem o custo de 80,00 €.
11 – A substituição do móvel de parede da casa de banho (40,00 €) e suporte de piaçá e piaçá (10,00€), que a demandada retirou, tem o custo total de 50,00 €.
12 – No contrato, junto a fls 8 a 11, dispõe-se que não havendo “cumprimento integral do prazo do contrato (que é de um ano), a arrendatária “perde o direito à caução” e há lugar a aviso prévio de sessenta dias, caso o contrato seja denunciado pela arrendatária (Cláusulas terceira).
De direito
As partes celebraram um contrato de arrendamento, vinculando-se às obrigações respectivas, nos termos do contrato e das normas que regem o arrendamento urbano (artigos 1022.º e seguintes do Código Civil), neste caso para habitação, sendo obrigações principais do locador ceder o gozo da coisa, o que foi cumprido, e da locatária pagar as rendas acordadas e no caso as despesas de água, luz e gás, no período de utilização pelo locatário, conforme contratado, bem como, nos termos da lei e do contrato, entregar o locado em bom estado de conservação salvo o desgaste do uso normal.
A locatária não efectuou o pagamento da renda do mês de Setembro de 2012, mesmo após acordo com os demandantes para pagar em Outubro de 2012, que deveria ter pago no prazo acordado, ou seja até 08 de Setembro de 2012 (e depois em Outubro), nos termos da lei e do contrato.
Não obstante ter havido a entrega de um mês de caução e o mês de Setembro de 2012 ter sido o último em que a demandada permaneceu no imóvel, esta renda é devida na medida em que no contrato se dispõe que a caução não será deduzida se houver incumprimento contratual do prazo de um ano, tendo o mesmo sido reconhecido e além disso não houve aviso prévio com sessenta dias de antecedência e até foi acordado o pagamento desta renda em Outubro de 2012.
A cláusula que estabelece a obrigatoriedade de permanência de um ano no locado é nula por violar o n.º 3, do artigo 98.º do Código Civil, lei imperativa, que dispunha (entretanto houve alteração desta norma pela lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto) que, após seis meses de permanência no locado, o arrendatário podia denunciar o contrato com um pré-aviso de 120 dias. Porém, há igualmente incumprimento contratual por a locatária ter denunciado com apenas três meses de permanência (teria de ter seis), estando em curso o quarto mês e sendo a denúncia para o fim deste quarto mês e sem respeitar o pré-aviso que, neste caso, seria de 120 dias e não de sessenta como estabelecido, porque as obrigações estabelecidas contratualmente (de um ano de permanência e de sessenta dias de pré-aviso estão interligadas e sendo uma nula são ambas nulas), devendo seguir-se o que supletivamente se dispunha no n.º 3, do artigo 98.º, do Código Civil.
Não efectuou também a locatária os pagamentos, dados como provados, relativos a água, luz e gás, conforme documentos juntos, que aqui se dão como reproduzidos, a que contratualmente estava obrigada, por estes consumos respeitarem a período de utilização do locado pela arrendatária.
Por outro lado, nos termos do contrato e por força da lei (alínea i), do artigo 1038.º, do Código Civil), o arrendatário está obrigado a manter e restituir a coisa locada findo o contrato, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, tendo em conta os fins do contrato (artigo 1043.º, do Código Civil).
No caso presente, o locado foi entregue com as deteriorações e anomalias, referidas acima em factos provados, quer no próprio locado (paredes e porta) quer nos móveis e utensílios que compunham o seu recheio, que não decorrem de um uso normal, mas demonstrando um mau e inusitado uso e falta de cuidado, não sendo aceitável, com tão pouco tempo de uso, a degradação que se verifica do imóvel e falta de recheio. A demandada violou, com negligência grave, esta obrigação de entregar o locado no estado em que foi recebido, constituindo-se na obrigação de indemnizar os danos daí decorrentes, devido a incumprimento do contrato, pelos prejuízos causados (art.ºs 798.º e seguintes do Código Civil) e presumindo-se a culpa, que aliás ficou provada e sendo grave.
Nos termos dos artigos 562.º e seguintes do Código Civil, quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o facto gerador do dano e em relação aos danos que provavelmente o lesado não teria sofrido se a lesão não se tivesse verificado, abrangendo-se danos emergentes e lucros cessantes, podendo atender-se a danos futuros previsíveis que se não forem determináveis serão fixados em decisão ulterior, sendo possível a indemnização ser fixada em dinheiro, nos termos do art.º 566.º, tendo como medida a diferença entre a situação patrimonial actual do lesado e a que teria se não se tivessem verificado os danos. No n.º 3, deste artigo, dispõe-se que se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal, dentro dos limites dados como provados, julgará equitativamente.
No caso presente, e como requerido, enquadram-se nesta obrigação de indemnizar os danos de reparação das paredes e porta, bem como o valor de substituição do espelho, armário de parede de casa de banho e piaçá, incluindo o suporte.
O demandado subscreveu o contrato na qualidade de fiador, assumindo solidariamente o cumprimento de todas as obrigações contratuais da inquilina. Nos termos do artigo 627.º do Código Civil “o fiador garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o credor” e este pode demandá-lo só ou conjuntamente com os devedores (art.º 641.º do Código Civil). A presente acção foi interposta contra a arrendatária e o fiador, podendo sê-lo. Assim sobre o fiador recai também a obrigação de satisfazer os créditos peticionados pelos demandantes, ficando sub-rogado nos direitos do credor (artigo 644.º do Código Civil) que venha a satisfazer.
A acção procede por provada, impendendo sobre os demandados a obrigação do pagamento da quantia de 805,35 €, referente à renda de Setembro de 2012, às despesas de água, luz e gás suportadas pelos demandantes e à indemnização pelos danos dados como provados no locado e recheio.
Decisão
Em face do exposto, condeno os demandados a pagar aos demandantes a quantia de 805,35 € (oitocentos e cinco euros e trinta e cinco cêntimos), referente à renda de Setembro de 2012, às despesas de água, luz e gás suportadas pelos demandantes e à indemnização pelos danos no locado e recheio.
Custas
Nos termos do n.º 8.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, os demandados são declarados parte vencida para efeitos de custas, pelo que devem efectuar o pagamento de 70,00 €, referente às custas, neste Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00 € por cada dia de atraso.
Reembolsem-se os demandantes, nos termos do disposto no n.º 9.º daquela Portaria.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Envie-se cópia aos demandados e notificação para pagamento de custas.
Julgado de Paz de Setúbal (Agrupamento de Concelhos), em 16-09-2013
O Juiz de Paz
António Carreiro
António Carreiro