Sentença de Julgado de Paz
DENÚNCIA
CONDIÇÕES HABITABILIDADE
Processo nº 233/2013-JP
Relatório
O demandante ………………………. melhor identificado a fls. 1 dos autos, intentou em 26/9/2013, contra o demandado ………………………….., melhor identificado a fls. 2 dos autos, ação declarativa com vista a obter o pagamento de rendas na sequência de denúncia do contrato de arrendamento, formulando o seguinte pedido:
- Ser dada como provada e procedente a presente ação e ser o demandado condenado no pagamento de €2.730,00, a titulo de rendas vencidas e das rendas que se vencem até março de 2014.
Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 3 dos autos, que se dá por integralmente reproduzido. Juntou 18 (dezoito) documentos. Em audiência juntou 3 (três) documentos.
*
Regularmente citado o demandado (fls. 34), apresentou a contestação, de fls. 51 a 55, que se dá por integralmente reproduzida, impugnando em suma os factos constantes do requerimento inicial. Juntou 6 (seis) documentos (fotografias).
*
Realizou-se audiência de julgamento em 14/2/2014, com continuação em 12/3/2014, como das respetivas Atas se infere.
Cumpre apreciar e decidir
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras exceções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Fixo à causa o valor de €2.730,00.
Fundamentação da matéria de facto
Com interesse para a decisão da causa ficou provado que:
1 - O Demandante é proprietário da fração autónoma designada pela letra “….”, correspondente ao r/chão do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na ……………………….., Freguesia de Souselas, concelho de Coimbra, inscrito na respectiva matriz sob o artigo …………..
2 - Em 18/07/2012, mediante contrato de arrendamento celebrado por escrito, o Demandante deu de arrendamento ao Demandado para habitação deste, a fracção identificada em 1.
3 - O contrato foi celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 20/07/2012.
4 - Tendo sido convencionada uma renda anual de €3.000,00, a pagar mensalmente em duodécimos de €250,00, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior a que diz respeito, sujeita à atualização legal.
5 - Sucede que, no dia 14/01/2013, o Demandado enviou uma carta ao Demandante comunicando-lhe que iria proceder à denúncia do contrato de arrendamento com efeitos a partir de dia 28/02/2013, justificando-se com a falta de condições do imóvel e pela não realização de obras no mesmo, por parte do Demandante;
6- Em 11/02/2013, o Demandante enviou ao Demandado, uma carta com aviso de receção, não aceitando a exposição apresentada pelo Demandado e alegando ter realizado obras de conservação no imóvel.
7 – Reclamando ainda nessa carta o Demandante o pagamento das rendas até ao vigésimo mês de vigência do contrato, pagamento a que o Demandado não procedeu.
8 – O locado veio perdendo as condições de habitabilidade, durante o Inverno de 2012, ficando com as paredes e os tetos negros, devido a existência de humidades, o que prejudicava a saúde dos seus habitantes, nomeadamente das crianças pequenas.
*
A matéria fáctica dada como provada resultou da audição das partes, dos factos admitidos, da prova testemunhal apresentada pelo demandante e demandado, além dos documentos juntos aos autos a fls. 4 a 10, 64 a 68, 84, em conjugação com as regras de experiência comum e critérios de normalidade alicerçaram a convicção do tribunal.
Relativamente à prova testemunhal e no que concerne às testemunhas apresentadas pelo demandante, ……………. comprovou que faz as limpezas aos locados do demandante, antes e depois dos arrendamentos, o que aconteceu com esta habitação e que antes deste arrendamento a casa estava apresentável, no fim do mesmo ficou surpreendida pois a casa tinha humidades e apresentava as paredes negras, além de sujidades de mãos das crianças, ainda comprovando o número de quatro filhos do demandado, alguns de tenra idade; seguindo-se a testemunha …………., que atestou ter realizados pinturas na casa em causa há cerca de um mês (correspondendo a janeiro de 2014), dizendo que tetos e paredes estavam sujas e tinham humidades na sua maioria; a testemunha ……………, não conheceu em concreto a casa do demandado, no entanto veio comprovar que o demandante era cuidadoso com as casa que arrendava, pintando-as. A última das testemunhas do demandante, …………….., veio afirmar que entre junho e setembro de 2012 pintou a fachada exterior das casas do demandante, muros e degraus, sem fazer intervenções nas laterais e nas traseiras dessas casas, além de afirmar não ter ido ao interior da casa em causa. Estas testemunhas depuseram com relativo conhecimento dos factos em discussão, sendo a sua credibilidade limitada a esse conhecimento, uma vez que nenhuma delas conheceu o interior do locado, à exceção da testemunha..... .
A testemunha do demandado ………….. – sua esposa – atestou ter habitado com o marido e 4 menores, dois deles gémeos de 4 anos, uma menina de 11 anos e um rapaz do marido de 15 anos, a habitação do demandante, entre julho de 20132 e fevereiro de 2013, considerando que a casa estava bem quando a arrendaram, tendo-se degradado com as primeiras chuvas e ficado com muitas humidades, com as paredes e os tetos pretos, tendo o marido solicitado obras ao demandante que recusou alegando já ter feito obras e que a casa – T2 – apesar de pequena gostava da casa, a qual era perto da escola, tendo adaptado uma despensa para quarto da menina, pelo que se não fosse as humidades que prejudicavam a saúde de todos, principalmente das crianças, continuariam nessa casa, concluindo que arejava a casa, pois esteva em casa. A outra testemunha do demandado, seu sogro, ………………., veio expor ter sido fiador do contrato de arrendamento e que ia algumas vezes à casa em questão, sendo que no inicio estava pintada e após algum tempo apareceram fungos e manchas pretas nas paredes e tetos devido a falta de isolamento exterior, o que se foi agravando com a época das chuvas, salientando que mesmo com limpezas, como era o caso, as humidades voltavam a aparecer e a agravarem-se, ameaçando a saúde das crianças pequenas, como era o caso. Considera-se que os depoimentos das testemunhas do demandado apesar de familiares, foram isentos e credíveis, com conhecimento dos factos em questão e prestando um completo esclarecimento dos mesmos.
Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, dada a sua insuficiência ou inexistência. Nomeadamente não ficou provada a existência de obras no interior do locado no Inverno de 2012.
O Direito
O demandante intentou a presente ação, peticionando a condenação do demandado no pagamento de rendas na sequência de denúncia do contrato de arrendamento, alegando em sustentação desse pedido a celebração de um contrato de arrendamento de prazo certo para habitação, com o demandado, que terá sido alegadamente incumprido por este.
A locação é o arrendamento de uma coisa imóvel nos termos do disposto nos artigos 1023º e 1022º do Código Civil (“Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”), e, como negócio bilateral, emergem desse contrato direitos e obrigações para ambas as partes, nos termos dos artigos 1031º e 1038º ambos do código Civil.
Dispõe a alínea a) do artigo 1038º do Código Civil que são obrigações do locatário, entre outros, pagar a renda. Por outro lado, é obrigação do locador, assegurar o gozo da coisa locada para os fins que se destina (artigo 1031º, alínea b) do Código Civil).
Ainda de acordo com o artigo 342º, nº 1 do Código Civil, àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado.
Assim, no âmbito do contrato de arrendamento para habitação celebrado entre demandante e demandado constante dos autos a fls. 4 a 7 e nos termos aí contratados, o arrendamento foi celebrado pelo prazo de cinco anos, sendo a renda mensal no valor de €250,00 (cláusulas primeira e segunda).
No entendimento do demandante, na medida em que se opõe à denuncia do contrato de arrendamento por falta de condições de habitabilidade do locado, expondo ter realizado obras de conservação no imóvel, é sua pretensão reclamar o pagamento de rendas até ao vigésimo mês de vigência do contrato, expondo serem devidos 13 meses de renda.
Ora, como expôs o demandado, o contrato dos autos foi celebrado em 18/7/2012 vigorando as normas do Código Civil na redação anterior à Lei 31/2012, de 14/8, onde no artigo 1098º, nº 2 se previa que após seis meses de duração efetiva do contrato, o arrendatário podia denunciá-lo a todo o tempo, desde que comunicasse com a antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, sendo que a inobservância dessa antecedência obrigaria ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (nº 3).
E, na tese do demandado, não obstante a aplicabilidade do mencionado regime, nenhum valor lhe pode ser assacado uma vez que entende que existiu incumprimento do contrato pelo demandante, uma vez que a coisa locada apresentaria vícios que não lhe permitiam usufruir de condições de habitabilidade, bem como à sua família, carecendo o locado das qualidades necessárias para assegurar o fim do contrato, expondo as condições do locado que tinha vários problemas de humidades, em vários pontos da habitação.
Da prova produzida nos autos, é de constatar que o locado tinha nas várias divisões humidades nos tetos e paredes, como se pode comprovar através da observação das fotografias de fls. 64 a 68, e, que em julho de 2012 a casa estava em boas condições com paredes brancas, o que já não acontecia passados poucos meses, devido ao decurso dos meses de Inverno de 2012.
O demandado ao invocar e comprovar a existência de vícios na coisa locada, ao nível das paredes e tetos, sendo claramente percetível as manchas negras existentes, produz a prova que lhe incumbia (artigo 342º, nº 2 do Código Civil), por ser causa impeditiva, modificativa ou extintiva do direito invocado pelo demandante.
Por sua vez, o demandante veio tentar demonstrar ter realizado obras de conservação do locado, juntando diversas faturas de materiais e mão de obra relacionadas com o imóvel, sua propriedade, de Souselas. Acontece porém que da conjugação da prova testemunhal e documental relativamente à questão das obras realizadas pelo senhorio, se constata que tais obras interiores foram efetuadas nos locados vizinhos ao locado ora em questão - uma vez que o demandante dispõe de mais, pelo menos, três casas arrendadas vizinhas, como se visualiza pela fotografia de fls. 84, além de que foi pintada exteriormente toda a fachada frontal dos imóveis, o que não aconteceu na parte lateral e traseira exterior, pelo menos no que à habitação locada em questão diz respeito.
A verdade é que o demandado expõe que quando se inicia o arrendamento a casa estava em bom estado, no entanto o seu estado ter-se-á degradado, devido a humidades entretanto causadas pelos meses de Inverno do ano 2012, apresentando nas suas divisões manchas de humidades nas paredes e tetos, apesar da limpeza e arejamento realizados na habitação.
Como dispõe o artigo 1032º do Código Civil, se a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato como não cumprido em duas situações: se o defeito datar do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa, situação que face à prova não resulta, por outro lado, se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.
Assim, atendendo que o demandante foi interpelado relativamente à necessidade de obras do locado e não as tendo feito, uma vez que lhe incumbiam, na medida em que lhe competia assegurar o gozo do locado, terá incumprido com o contrato.
Ademais, pelo menos em carta registada datada de 14/1/2013, que o próprio demandante aceita que recebeu juntando-a aos autos, o demandado vem expor os diversos pontos de humidade do locado, que colocam em risco a saúde e o bem estar dos seus habitantes, nomeadamente dos quatro filhos do demandado, pelo menos três deles de tenra idade, reportando ao ano de 2012, expondo ainda a recusa do senhorio em proceder a obras de melhoramento. Por sua vez, o demandante responde àquela carta, com carta registada de 11/2/2013, expondo que é falso que o arrendado tenha pontos de humidade, pois fez obras de conservação, sendo reconhecido o bom estado do imóvel na altura da celebração do contrato.
Acontece, porém, que o demandante não se preocupou em marcar uma visita ao locado a fim de averiguar pelos seus próprios olhos a existência das alegadas humidades, sendo certo que tinha a faculdade de proceder ao exame da coisa locada. E, nessa altura, poderia ainda o demandante reverter a situação, o que não fez.
Nos termos do artigo 1050º, alínea b) do Código Civil, tem ainda o locatário direito de resolver o contrato, independentemente de responsabilidade do locador, se na coisa locada existir ou sobrevier defeito que ponha em perigo a saúde do locatário ou dos seus familiares.
Entende-se, por isso, em face das circunstâncias apuradas, que o demandado usou devidamente do direito de resolução do contrato de arrendamento, uma vez que o estado do locado punha em real perigo a saúde dos quatro filhos menores do demandado, bem como deste e da sua esposa.
Face ao acima exposto, nada deve o demandado ao demandante em consequência da denúncia do contrato de arrendamento, improcedendo nessa medida a pretensão apresentada pelo demandante.
Decisão
Em face do exposto, julgo a ação improcedente, por não provada e, consequentemente, absolvo o demandado do pedido.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de dezembro, condeno o demandante …………………………………. no pagamento de custas no valor de €70,00 (setenta euros), pelo que tendo liquidado a taxa de justiça inicial de €35,00 (trinta e cinco euros) deve ainda liquidar o valor de €35,00 (trinta e cinco euros) devendo proceder ao seu pagamento, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de €10,00 (dez euros) por cada dia atraso.
*
A Sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária) foi proferida nos termos do artigo 60º da Lei nº 78/2001, alterada pela Lei 54/2013.
Na data e hora da sentença – 19/3/2014, pelas 16H30 – não estiveram presentes partes e mandatárias.
Notifique e Registe.
Julgado de Paz de Coimbra, em 19 de março de 2014
A Juíza de Paz (em acumulação de serviço), (Iria Pinto)
Depositada na secretaria em 21/3/2014