Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Demandados: 1 - C e 2 - D
II - OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes vieram propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. i) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo que fosse declarado resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes; e ainda a condenação dos Demandados a entregarem aos Demandantes a quantia de € 1.000,00, acrescida dos juros legais desde a citação até efectivo pagamento; bem como a suportar as custas do processo.
Alegaram, para tanto e em síntese, que Demandantes e Demandados celebraram em .../.../.. um contrato a que deram a designação de “contrato promessa de compra e venda”, pelo qual prometeram vender aos Demandados e estes prometeram comprar uma fracção autónoma designada pelas letras “AQ”, correspondente a uma habitação tipo T2, no 1º Andar Esquerdo, Corpo D, com tudo o que a compõe, com entrada pelo n.º 65, do prédio em regime de propriedade horizontal, sito em Vila Nova de Gaia, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o n.º x; que foi estipulado o preço de € 70.000,00; que, como sinal e princípio de pagamento, os Demandados entregaram na data da assinatura do contrato promessa a quantia de € 1.000,00 em cheque a movimentar na data da escritura de compra e venda, tendo as partes convencionado livremente atribuir a tal quantia titulada por cheque a característica de sinal; que as partes convencionaram que ficaria a cargo dos Demandados a obrigação de marcarem a escritura de compra e venda em Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, devendo esta realizar-se até trinta dias após a assinatura do contrato promessa, ou seja até ao dia .../.../...; que os Demandados jamais marcaram a referida escritura tal como se tinham obrigado; que de forma verdadeiramente acintosa, em .../.../..., os Demandados enviaram carta registada com aviso de recepção aos Demandantes rescindindo o referido contrato promessa, invocando para tal um conjunto de razões totalmente falsas e argumentando com eventuais situações de incumprimento por parte dos Demandantes que tão pouco existiram ou sequer estão estipuladas contratualmente, sendo totalmente falso que os Demandantes se tenham recusado a conceder visitas à fracção, ou que tais visitas tenham sido solicitadas, bem como que alguma vez os Demandantes se comprometeram na entrega das chaves da dita fracção; o que é dizer que os Demandados invocam, na referida carta, razões para um eventual incumprimento contratual por parte dos Demandantes que nunca existiram nem tão pouco eram obrigações decorrentes do contrato ou posteriormente acordadas, razão pela qual se acham no direito de fazerem sua a quantia titulada pelo cheque e a que foi atribuída a característica de sinal, tendo nesse sentido depositado o sobredito cheque, o qual veio devolvido com indicação de “extravio”, vendo-se deste modo despojados de uma quantia que por direito lhes pertence.
Juntaram documentos.
Os Demandados, regularmente citados, apresentaram Contestação, onde alegam que no momento da outorga do contrato - promessa que se encontra junto aos autos, encontravam - se presentes os Demandantes, os Demandados e duas pessoas que pertencem à Imobiliária que mediava a venda; que, apesar de no referido contrato promessa de compra e venda, constar a obrigação de serem os Demandados a marcar a escritura, essa obrigação constava apenas do papel, uma vez que quem se obrigou a proceder à marcação da escritura foi a Imobiliária; que pelo menos por três vezes se deslocaram à Imobiliária para saberem para quando seria marcada a escritura; que de todas as vezes foi dito aos Demandados para não se preocuparem, que iriam contactar os Demandantes no sentido de a mesma ser agendada; que cansados de esperar e já depois de decorridos os 30 dias, o Demandado deslocou-se à Imobiliária, tendo dito que entre ... e .../.../..., queria uma resposta concreta sobre a situação, senão perderiam o interesse na realização do negócio, querendo saber se pelo menos desocupariam parte da habitação, no sentido de transportarem os seus objectos, uma vez que assinaram a escritura da sua anterior habitação no dia .../.../..., altura em que tiveram de entregar a chave ao respectivo comprador, tendo, só por especial favor, podido ali permanecer até ao final do mês de Junho, pagando para isso aos novos proprietários, a quantia de € 250,00; que passaram os dias ... e .../.../..., sem que houvesse qualquer resposta por parte dos Demandados ou da Imobiliária; que perante esta situação, se viram obrigados a procurar nova habitação; que a Imobiliária dos Demandantes contactou os Demandados no dia .../.../..., altura em que estes informaram que já não estavam interessados no negócio; que a escritura não se realizou por culpa exclusiva dos Demandantes, que adiaram sucessivamente a marcação da mesma; que toda esta situação só trouxe prejuízos aos Demandados, que se viram obrigados a despender da quantia de € 250,00 desnecessariamente; que o incumprimento contratual se deveu exclusivamente a culpa dos Demandantes e da sua Imobiliária, pelo que, se houver alguma responsabilidade esta é da parte destes.
Foi realizada a sessão de Pré-Mediação, seguida de Mediação, da qual não resultou acordo, pelo que foi então determinada a realização da Audiência de Julgamento.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com observância do legal formalismo como da acta se infere.
São as seguintes, as questões essenciais a decidir :
a) Do eventual incumprimento do contrato por parte dos Demandados;
b) Das consequências desse incumprimento.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos resultou provado que:
A) Demandantes e Demandados celebraram em .../.../... um contrato a que deram a designação de “contrato promessa de compra e venda”, pelo qual prometeram vender aos Demandados e estes prometeram comprar uma fracção autónoma designada pelas letras “AQ” correspondente a uma habitação tipo T2, no 1º Andar Esquerdo, Corpo D, com tudo o que a compõe, com entrada pelo n.º 65, do prédio em regime de propriedade horizontal, sito em Vila Nova de Gaia, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o n.º x;
B) Foi estipulado o preço de € 70.000,00;
C) Como sinal e princípio de pagamento, os Demandados entregaram na data da assinatura do contrato promessa a quantia de € 1.000,00 em cheque a movimentar na data da escritura de compra e venda;
D) As partes convencionaram atribuir a tal quantia titulada por cheque a característica de sinal;
E) Convencionaram ainda que ficaria a cargo dos Demandados a obrigação de marcar a escritura de compra e venda em Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, devendo a mesma realizar-se até trinta dias após a assinatura do contrato promessa, ou seja até ao dia .../.../...;
F) Os Demandados não marcaram a referida escritura tal como se tinham obrigado;
G) Em .../.../..., os Demandados enviaram carta registada com aviso de recepção aos Demandantes rescindindo o referido contrato promessa, invocando situações de incumprimento por parte dos Demandantes;
H) Os Demandantes depositaram o sobredito cheque, tendo o mesmo sido devolvido com indicação de “extravio”;
I) Os Demandados pagaram à quantia de € 250,00 à compradora da sua anterior fracção para que ela.
Motivação da matéria de facto provada:
Os factos A) a E) foram expressamente aceites pelos Demandados na sua Contestação.
Ainda para estes e para os demais factos, atendeu-se aos documentos de fls. 8 a 12.
Não foi provado que:
I. Apesar de no referido contrato promessa de compra e venda, constar a obrigação de serem os Demandados a marcar a escritura, essa obrigação constava apenas do papel, uma vez que quem se obrigou a proceder à marcação da escritura foi a Imobiliária que se encontrava presente;
II. Pelo menos por três vezes os Demandados deslocaram-se à imobiliária para saber quando seria marcada a escritura;
III. De todas as vezes foi dito aos Demandados para não se preocuparem, que iriam contactar os Demandantes no sentido de a mesma ser agendada;
IV. Cansado de esperar e já depois de decorridos os 30 dias, o Demandado deslocou-se à Imobiliária e disse que entre ... e .../.../..., queria uma resposta concreta sobre a situação, senão perderiam o interesse na realização do negócio, querendo saber se pelo menos desocupariam parte da habitação, no sentido de transportarem os seus objectos, uma vez que assinaram a escritura da sua anterior habitação no dia .../.../..., altura em que tiveram de entregar a chave ao respectivo comprador, tendo, só por especial favor, podido ali permanecer até ao final do mês de Junho, pagando para isso aos novos proprietários, a quantia de € 250,00, tendo passado os dias ... e .../.../..., sem que tenha havido qualquer resposta por parte dos Demandados ou da Imobiliária;
V. Perante esta situação, os Demandados viram-se obrigados a procurar nova habitação;
VI. A escritura não se realizou por culpa exclusiva dos Demandantes, que adiaram sucessivamente a marcação da mesma.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a inquirição de todas as testemunhas arroladas.
Na verdade o seu depoimento não foi apto a abalar ou infirmar o teor do documento junto aos autos titulando um contrato promessa de um imóvel assinado por ambas as partes, sendo certo que nos termos do art.º 393º do Código Civil, se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes, houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal, sendo certo não ser contudo aplicável tal regra à simples interpretação do contexto do documento.
De facto,
O depoimento da testemunha arrolada pelos Demandados, E, além de vago e pouco preciso, não logrou definitivamente convencer o Tribunal, desde logo porque esta testemunha é, ou era à data, funcionário da imobiliária que mediou a compra e venda da anterior habitação dos Demandados bem como a aquisição da que têm actualmente, pelo que tinha interesse directo em que o contrato prometido decorrente do contrato promessa em apreço não fosse realizado, tendo ela própria, a testemunha, redigido a carta junta aos autos - fls. 12 – subscrita pelo Demandado para rescisão do contrato promessa de compra e venda, sendo certo que a testemunha, sabendo, como sabia, que nos termos do contrato, os Demandados se haviam obrigado a marcar a escritura a realizar num prazo de 30 dias e nada fizeram, poderia muito bem os ter aconselhado a fazerem-no sob pena de incorrerem em incumprimento.
Quanto à testemunha F, actual proprietária da habitação anterior dos Demandados, o seu depoimento também não relevou, uma vez que apenas declarou que tinha acordado com os Demandados fazer a escritura da casa que estes lhe venderam até ao fim de .../..., para não ter que pagar mais um mês de renda e que chegou ao fim do mês e os Demandados lhe disseram que não podia ser feita porque andavam em obras na casa que iam comprar, pelo que a testemunha os deixou permanecer na habitação mais tempo, tendo os Demandados lhe pago a quantia de € 250,00, correspondente a um mês de renda.
IV – DOS FACTOS E DO DIREITO
A causa de pedir na presente acção diz respeito a um contrato promessa de compra e venda celebrado entre Demandantes e Demandados, na qualidade, respectivamente, de promitentes vendedores e promitentes compradores, tendo como objecto mediato a fracção autónoma identificada em A) dos factos provados, e ao seu incumprimento.
E isto porque, segundo a noção dada pelo art.º 410º, do Código Civil, o contrato promessa consiste na “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”
Tendo havido sinal, uma vez que foi invocado que houve incumprimento, o art.º 442º, n.º 2 do C. C. estipula que “Se quem constitui o sinal (os Demandados) deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente (os ora Demandantes) a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou…” – as referências efectuadas entre parênteses são nossas, com vista a melhor compreensão deste texto legal.
Só que aqui apenas se enumeram as possíveis consequências legais ao dispor dos promitentes em caso de incumprimento de um determinado contrato promessa por parte do outro promitente, mas já não se estabelece o momento específico, em que esses mecanismos podem ser usados.
Por isso, estamos convictos que qualquer incumprimento de uma obrigação decorrente de um contrato promessa, não assume, no seu essencial, qualquer particularidade em relação ao regime geral.
O que é dizer que,
para que o art.º 442º, n.º 2, funcione, implicando quer a perda de sinal, quer a sua restituição em dobro ou mesmo o pagamento do valor do que foi prometido no caso de haver tradição, na altura do incumprimento é necessário a verificação dos requisitos exigidos pelo art.º 808º C. C. ou de qualquer outra situação mediante a qual se considere que houve incumprimento definitivo.
Daí entender-se, perfilhando-se a posição igualmente dominante na Jurisprudência, que a simples mora, só por si, não possibilita ao contraente que recebeu sinal, fazer uso da faculdade de resolução e de fazer sua a coisa entregue. (Vejam-se neste sentido e a título meramente exemplificativo os Acs. Do S.T.J. 25.02.1993, in BMJ 424/654, da RL de 03.07.1995, in CJ, IV, 86 e ainda Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, anotação ao art.º 442º).
É sabido existirem vários estádios no facto jurídico denominado incumprimento, primeiro existindo a mora ou o simples não cumprimento pontual culposo (art.º 805ª) e depois – mas não em todas as situações de mora, pois esta pode terminar pelo cumprimento tardio da prestação – o incumprimento definitivo – havendo ainda quem sufrague a existência de vários sub-estádios de incumprimento definitivo, o fraco e o forte, como sucede com M. Januário Gomes, no seu “Em tema de Contrato Promessa”.
Nesta conformidade o prazo para a realização de certa prestação não é em regra, nem mesmo quando há estipulação de sinal, um elemento essencial na economia do contrato, pelo que a simples mora ou atraso no cumprimento não integra, só por si, um fundamento de resolução.
Retomando o art.º 808º, n.º 1, temos aí estipulado que “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado ao credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
Para efeitos de perda de interesse tem-se entendido que a mesma se deve apreciar em função do próprio sujeito credor, ou seja, a partir das utilidades concretas que efectivamente lhe proporcionaria essa mesma prestação, mas deve ser sempre apreciada de um modo objectivo – sempre sujeito a prova e que pode naturalmente decorrer de elementos posteriores à vontade negocial.
No que concerne ao segundo momento deste segmento normativo, temos que aí prevê-se a necessidade do credor proceder à chamada interpelação admonitória, mediante a fixação de um prazo suplementar e razoável, para se passar de uma situação de mero atraso no cumprimento para uma situação de efectivo incumprimento definitivo.
No entanto são apontadas outras situações que geram o incumprimento definitivo de um contrato.(É que, nem a interpretação literal do art.º 808º do C.C., é imposta para todas as situações, nem a lei impede que a verificação do incumprimento possa resultar de outras situações em que, apesar de faltarem no mosaico algumas pedras, a visão distanciada seja capaz de proporcionar imagem semelhante à projectada pelo legislador quando pretendeu regular antecipadamente litígios desta natureza (cfr. Ac. RC de 26.09.2000, in www.dgsi.pt). Veja-se B. Machado, “Obra Dispersa”, vol. I, Braga – 1991, p. 164; assim como Ac. RC de 26.09.2000, in CJ, IV, 7.)
Uma delas será uma inequívoca e categórica declaração por parte de um dos contraentes, quer antes do vencimento, quer durante uma situação de mora, que não pretende cumprir, assim como um seu comportamento concludente neste mesmo sentido, pois como se decidiu no Ac. STJ de 26.05.1998 (CJ (S) II, 100) “A recusa peremptória do devedor em cumprir a prestação, constitui incumprimento”. (Neste sentido veja-se também, entre outros, os Ac. do STJ de 03.03.1986, 19.04.1995, 24.10.1995, respectivamente, nos BMJ 362/531, CJ (S) II/39, CJ (S) III/78 e Ac. RC de 26.09.2000, na CJ IV/7.)
Também na doutrina se tem perfilhado este entendimento, sendo de destacar para além do citado Baptista Machado, ainda Vaz Serra, in RLJ 101/327, pois segundo este autor “Se o devedor comunica, de forma categórica e definitiva, a sua intenção de não cumprir, o primeiro fica desde logo em falta, sem necessidade de interpelação, substituída na hipótese, pela declaração de não cumprimento.”
Significando igualmente um comportamento concludente de incumprimento definitivo ou uma situação de impossibilidade de cumprimento, é o caso de o bem ter sido entretanto alienado pelo promitente vendedor a um terceiro. (Neste sentido, Ana Prata, “O Contrato Promessa e o seu Regime Civil”, pág. 692 e segs. e na Jurisprudência versando casos relacionados com contratos-promessa, o Ac. do STJ de 30.11.1994, na CJ, III/167, segundo o qual “A transmissão do bem prometido vender e comprar a terceiro, pelo promitente vendedor, inviabiliza o contrato prometido, por culpa do vendedor.”)
Regressando ao caso em apreço, verificou-se que, nos termos do contrato promessa celebrado entre as partes, os promitentes compradores, ora Demandados, obrigaram-se a marcar escritura de compra e venda, a realizar até 30 dias após a data da celebração daquele contrato – .../.../... – avisando os promitentes vendedores, aqui Demandantes, com uma antecedência mínima de dez dias, da hora, dia e local onde a mesma se realizaria.
Ora,
o que é certo é que os Demandados não lograram provar, aliás nem sequer alegaram, ter diligenciado no sentido de que fosse marcada a referida escritura, bem pelo contrário, esperaram que fosse a imobiliária a fazê-lo, sendo certo que tal não resulta do citado contrato.
Ademais,
invocam uma série de razões que os levaram a enviar a carta de rescisão aos Demandantes, designadamente o facto de não lhes ter sido entregue as chaves do imóvel nem facultada a sua visita o que de todo não foi provado e a ser, não nos parece constituir fundamento de resolução do contrato, até porque não foi prevista no mesmo a tradição da coisa.
Assim,
Verifica-se a mora debitoris sempre que existe atraso culposo no cumprimento mas subsiste a possibilidade futura deste – art.º 804º, n.º 2 do Código Civil.
Pelo que os Demandados incorreram em mora – artigo 805º, n.º 2, alínea a) do C. C. – culposa – art.º 799º, n.º 1 idem – uma vez que não cumpriram o prometido, a saber, celebrar a escritura de compra e venda no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato promessa.
Mais se refira que as partes ao terem, ao abrigo do princípio da liberdade contratual, ficcionado tal cláusula, fizeram-no no pressuposto de que tal prazo seria o suficiente, para mais os Demandados teriam que entregar a sua anterior habitação até ao fim do mês de Maio, tendo ainda sido estipulado que os mesmos deveriam avisar os Demandantes com pelo menos 10 dias de antecedência da hora, dia e local onde a mesma se realizaria, até para que os ora Demandantes, promitentes vendedores, pudessem, em tempo, comunicar o negócio à entidade bancária, credora hipotecário da fracção em causa.
Mostra-se assim a conduta dos Demandados, geradora do atraso na realização do contrato definitivo, passível de um juízo de reprovação porque, sem qualquer dúvida, contrária à que seria adoptada por qualquer homem normal colocado na sua posição – art.º 487º, n.º 2, do C. Civil.
Ainda que isso não bastasse para qualificar como culposa a actuação dos Demandados, sempre a sua culpa se presumiria nos precisos termos do art.º 799º, do C. Civil – e não foram demonstrados factos que pudessem ilidir essa presunção - constituindo-se assim os Demandados na obrigação de reparar os danos causados aos Demandantes – art.º 804º, n.º 1, do C. C..
Resta-nos conhecer se houve ou não incumprimento por parte dos Demandados.
Ora, voltando aos factos do caso em apreço, não obstante não ter sido provado pelos Demandantes a interpelação admonitória dos Demandados fixando-lhes um prazo para marcar a escritura, a verdade é que o comportamento destes, ao enviarem aos Demandantes a carta que intitularam de rescisão do contrato promessa de compra e venda no dia .../.../..., onde invocam razões que se prendem com o facto de os Demandantes não lhes terem entregue as chaves do imóvel nem permitido visitas ao mesmo, o que, reitere-se, não foi provado em Audiência de Julgamento, nem tão pouco resulta do contrato promessa tal obrigação, aliado ao facto de logo passados dois ou três dias do envio dessa carta terem adquirido uma outra casa, é concludente com significado de recusa equivalente ao incumprimento definitivo, atenta a inutilidade de qualquer interpelação adicional. (Neste sentido Ac. STJ, de 26.05.98, in CJSTJ, tomo II, pág. 100.)
Considerando-se não cumprida a obrigação, é lícito aos Demandantes resolver o contrato promessa celebrado e a fazer sua a coisa entregue a título de sinal, a saber, a quantia de € 1.000,00 titulada por cheque, o qual apresentado a pagamento pelos Demandantes foi devolvido com a menção de extravio.
Atente-se que a resolução corresponde aqui a uma forma de extinção do contrato que se desvia um pouco do regime normal do instituto, fixado nos art.ºs 433º e 434º do C.C..
Na verdade, o accionamento do mecanismo do sinal substitui o efeito da restituição de tudo o que haja sido prestado, em execução do contrato resolvido.
Por essa razão, Menezes Cordeiro salienta que “a exigência do sinal não é uma resolução, em sentido técnico, do contrato, mas, unicamente, uma extinção dos deveres de prestar” (…)”A resolução destrói retroactivamente o contrato atingido – no seu todo – implicando a restituição de quanto haja sido prestado. A exigência do sinal implica a subsistência do contrato, na parte em que este preveja o próprio sinal, o qual, de outro modo, nem teria fonte que o legitimasse. (…) A exigência do sinal não resolve o contrato, apenas substitui os deveres de prestar pelo mecanismo do sinal.” (vide Menezes Cordeiro, A., “Estudos de Direito Civil”, vol. I, Almedina, 1991, p. 85).
Não nos parece, porém, incorrecto utilizar o termo resolução, desde que se atenda às especificidades deste instituto, face ao regime do art.º 442º do C.C..
Pelo exposto, declara-se resolvido o contrato promessa celebrado entre Demandantes e Demandados e condena-se estes a pagar-lhes a quantia de € 1.000,00, correspondente ao valor do sinal entregue, o qual não foi efectivamente recebido em virtude de o cheque ter sido devolvido.
A tal quantia acrescem os juros de mora, os quais são devidos desde a citação até efectivo e integral pagamento (cfr. art.ºs 804º, 805º, n.º 1 e 806º, todos do Código Civil).
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência:
a) declaro resolvido o contrato promessa celebrado entre Demandantes e Demandados;
b) condeno os Demandados a pagar aos Demandantes a quantia de € 1.000,00 (mil euros), acrescida dos juros de mora, contabilizados desde a citação, à taxa legal vigente (actualmente de 4%), até efectivo e integral pagamento.
Custas pelos Demandados. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 07 de Dezembro de 2006
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia