Demandante: A
Demandada: B
Relatório:
O Demandante, invocando a celebração de 2 contratos de arrendamento com a Demandada, pediu a sua condenação no valor total de € 1.338,50 – sendo € 85 a título de despesas com reparações; € 120 a título de consumo de água; € 1.000 a título de 4 meses de rendas que deixou de auferir relativamente a um dos locados, por facto imputável à Demandada; € 133,50 a título de orçamento para reparações.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial (fls. 3 a 7, que se dá aqui por reproduzido), e juntou 04 documentos (cfr. fls. 8 a 19, que igualmente se dão por reproduzidos).
A Demandada, regularmente citada, apresentou Contestação (cfr. fls. 25 a 29, que se dá por reproduzida), por via da qual suscitou a ilegitimidade ativa, por preterição de litisconsórcio necessário, e se defendeu por impugnação. Mais excecionou, a título subsidiário, e na eventualidade de procedência do pedido formulado pelo Demandante, a compensação de crédito, no valor de € 750. A Demandada não juntou qualquer documento.
Pese embora a adesão à fase de Mediação, as Partes não lograram obter acordo.
Chamado a pronunciar-se, querendo, sobre as alegadas exceções, o Demandante juntou o Requerimento de fls. 40 e 41 (que se dá por reproduzido), tendo os respetivos artigos 2º a 9º sido dado por não escritos, nos termos do Despacho de fls. 46 e 47 (que se dá por reproduzido). Juntou, igualmente, 01 documento (cfr. fls. 42, que se dá por reproduzido) correspondente a uma declaração da mulher do Demandante, por via da qual esta declara concordar “com o pedido feito pelo seu marido, A no âmbito do processo 171/2012JPOB (…) e que a ele se junta (…) de forma expressa e esclarecida, consentindo em todos os atos por ele praticados no âmbito do presente processo.”
A audiência de julgamento decorreu com observância do formalismo legal, conforme o atesta a respetiva ata. Não foram ouvidas testemunhas nem apresentados novos documentos.
Cumpre apreciar e decidir
Cumpre proferir sentença, com especial observância do vertido na alínea c) do artº 60º da Lei nº 78/2001, de 13/07 (Lei dos Julgados de Paz).
QUESTÃO PRÉVIA Da ilegitimidade ativa:
O Demandante é parte legítima quando tem interesse direto em demandar, existindo casos em que é a própria lei quem determina o titular do interesse relevante para o efeito da legitimidade (artº 26º do Cód. Proc. Civil). Exigindo a lei a intervenção dos vários interessados na relação controvertida, a falta de qualquer um deles é, assim, motivo de ilegitimidade (artº 28º nº 1 do Cód. Proc. Civil).
Neste âmbito, o nº 1 do artº 28ºA do Cód. Proc. Civil determina claramente que marido e mulher (ou somente um deles, com o consentimento do outro) devem propor (conjuntamente) as ações de que possa resultar a perda ou a oneração de bens que só por ambos possam ser alienados, ou a perda de direitos que só por ambos possam ser exercidos.
Com a junção da Declaração da mulher do Demandante (cfr. fls. 42), foi regularmente suprida a invocada ilegitimidade ativa.
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O Julgado de Paz é competente. As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas. Não existem exceções ou nulidades de que cumpra conhecer, nem outras questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa, para além da compensação de crédito, suscitada a título subsidiário, e a que, infra, se voltará.
DA MATÉRIA DE FACTO
Factos Provados:
Com interesse para a decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos:
1. A Demandada dedica-se à construção civil e obras públicas;
2. Em 01/01/2011, e com início nessa mesma data, o Demandante e sua mulher, na qualidade de senhorios, e a Demandada, na qualidade de inquilina, celebraram 2 contratos que denominaram de “arrendamento para fim especial transitório” ambos referentes a habitações sitas no concelho de Oliveira do Bairro, correspondendo, a primeiro, ao nº 121 e, a segunda, ao nº 121B;
3. As Partes fixaram a quantia de € 250/mês a título de renda para a habitação correspondente ao nº 121, e a quantia de € 200/mês para a habitação correspondente ao nº 121B;
4. Nos termos do nº 1 da Cláusula Segunda dos referidos contratos, os mesmos foram celebrados pelo período de 5 anos, renováveis “por iguais períodos de cinco anos se nenhuma das partes proceder à oposição à renovação ou denúncia, através de comunicação escrita com quinze dias de antecedência.”;
5. Nos termos do nº 2 da Cláusula Quinta dos referidos contratos, a Demandada obrigou-se ao pagamento de água, gás, eletricidade e telefone consumidos nos locados;
6. Os contratos em referência visaram dar alojamento a colaboradores da Demandada que se encontravam a trabalhar, ao serviço da Demandada, no concelho de Oliveira do Bairro;
7. À data da celebração dos contratos em referência, os tetos, pavimentos, paredes, portas, janelas, canalizações de água e esgotos, instalações e acessórios elétricos, móveis e equipamentos de cozinha, assim como louças e acessórios sanitários de ambos os locados encontravam-se em bom estado de conservação;
8. O Demandante comunicou e reclamou da Demandada a quantia de € 85 a título de limpeza e diversas reparações referentes ao locado sob o nº 121B;
9. Em finais de junho de 2012, a Demandada entregou o locado correspondente ao nº 121B;
10. A Demandada cumpriu com o integral pagamento da renda correspondente ao locado sob o nº 121B;
11. Desde setembro de 2012, a Demandada deixou de pagar a renda referente ao locado sob o nº 121;
12. O Demandante não aceitou a entrega da chave referente ao locado sob o nº 121;
13. Alegando o mau estado de conservação do mesmo;
14. Em data que não resultou concretamente provada, mas que sempre se situará até setembro de 2012, a Demandada procedeu à pintura e substituição dos vidros partidos do locado sob o nº 121;
Factos não Provados:
Não se provaram outros factos com interesse para a discussão da causa.
Motivação:
A convicção probatória do Tribunal resultou essencialmente dos factos admitidos por acordo de ambas as Partes (artº 490º nº 2 do Cód. Proc. Civil), conjugado com as suas Declarações em audiência de julgamento (artº 57º da Lei dos Julgados de Paz), assim como dos documentos nºs 1 e 2 (contratos de arrendamento) juntos pelo Demandante.
O documento junto, pelo Demandante, sob o nº 4 não foi valorado, atenta à sua específica impugnação pela Demandada, não se tratando nem de documento autêntico, nem autenticado. Não tendo o Demandante apresentado qualquer outra prova (v.g. testemunhal) que tivesse permitido corroborar o efeito probatório visado com a sua junção.
O Demandante não apresentou quaisquer testemunhas, tendo a Demandada prescindido da audição das, por si, apresentadas.
Os factos não provados resultaram, assim, ou da ausência de prova, ou de prova suficiente e convincente sobre os mesmos.
DA MATÉRIA DE DIREITO
A relação material ora controvertida, circunscrevesse às relações/responsabilidades decorrentes da celebração de um Contrato de Arrendamento entre as Partes.
Os Contratos em referência foram celebrados na vigência do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU Lei nº 6/2006, de 27/02), que entrou em vigor em 28/06/2008.
O capítulo IV do Código Civil (doravante designado por CC) versa sobre a locação, sendo esta definida esta como o “(..) contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.” (artº 1022º CC).
Este contrato “é oneroso (pois envolve uma retribuição por parte do locatário) e tem efeitos duradouros (porquanto dele nasce uma relação – a relação locativa – que tem, de um lado, uma prestação continuada – a do locador – e, do outro, uma prestação periódica ou reiterada – a do locatário)” [in Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, II, 1986, p. 365].
A locação é apelidada de arrendamento quando versa sobre coisa imóvel (artº 1023º CC), como é o caso dos presentes autos.
O artº 1031º CC enumera as obrigações do locador (aqui Demandante), referindo-se o artº 1038º CC às obrigações do locatário (aqui Demandada).
Os contratos ora em apreço foram celebrados com base num fim especial transitório, nomeadamente por motivos de índole profissional. Resulta, pois, que a duração dos mesmos estava subjacente à duração e execução das obras que a Demandada se encontrava a realizar no concelho de Oliveira do Bairro.
Este tipo de contrato para habitação não dispõe de um regime especial unitário, pese embora seja objeto de regulação parcial fracionada – v. g. artºs 1069º (celebração por escrito, desde que de duração superior a 6 meses), 1095º nº 3 (inexistência de prazo mínimo e máximo de duração) e 1096º (exceção quanto à renovação automática no termo), todos do CC.
Nos contratos de arrendamentos de prédios urbanos, celebrados com prazo certo, o arrendatário – após 6 meses de duração efetiva do contrato – pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio, com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato.
Face às especificidades do contrato de arrendamento para fim especial transitório, compreende-se que, para além da exceção à duração (efetiva) mínima do contrato, as Partes possam, igualmente, fixar um prazo mais reduzido para a sua denúncia (vulgo prazo de pré-aviso). O que constitui, aliás, uma das possíveis vertentes do denominado Princípio da Liberdade Contratual – segundo o qual, dentro dos limites fixados na lei, as Partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos no Código Civil, ou neles incluir as cláusulas que lhes aprouver (artº 405º nº1 CC).
Note-se que, nos casos de contratos de duração indeterminada, o legislador já não consagrou um “prazo mínimo” de duração (cfr. artº 1099ºCC). O que, nestes casos, e no limite, pode fazer com que o arrendatário possa celebrar um arrendamento de duração indeterminada num dia e – nesse mesmo dia – denunciá-lo de imediato.
A inobservância – total ou parcial – do referido prazo de denúncia não retira nem prejudica a eficácia da comunicação feita pelo arrendatário ao senhorio. Cessando o contrato na data referida na comunicação.
A única consequência residirá na obrigação de proceder ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
O legislador não faz depender a obrigação do pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta da existência (e prova) de qualquer dano por parte do senhorio (seja numa perspetiva de “prejuízo emergente” seja na aceção de “lucro cessante”).
Trata-se, pois, de uma obrigação que surge por mera força da lei (ope legis).
Nos termos das regras do ónus da prova, cabe àquele que invocar um direito fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado (artº 342º nº 1 do CC), competindo àquele contra quem a invocação é feita, a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado (nº 2 do mesmo artº).
Do pedido quanto ao pagamento da limpeza e reparações:
O Demandante reclama a condenação da Demandada no pagamento da quantia de € 85 pela necessidade de limpeza e reparações no locado sob o nº 121B.
Efetivamente, o locatário (aqui Demandada) é obrigado a restituir a coisa no estado em que a recebeu (ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização), respondendo pelas deteriorações da coisa (artºs 1043º nº 1 e 1044º do CC).
Quid iuris por esta violação contratual? O artº 483º CC é inequívoco ao estatuir que quem (com dolo ou mera culpa) violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios, fica obrigado a indemnizar (o lesado) pelos danos resultantes da violação, presumindo-se tal violação culposa (artº 799º CC). Um devedor (arrendatário) que falta culposamente ao cumprimento da sua obrigação tornasse responsável pelo prejuízo que causa (artº 798º CC) ao credor (senhorio), gerando tal comportamento a obrigação de indemnizar. Esta deve ser fixada em dinheiro quando a reconstituição “in natura” não for possível. Acresce que apenas existe a obrigação de indemnizar relativamente aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão (tudo cfr. artºs 562º, 563º, 564º e 566º CC).
Porém, não reconhecendo a Demandada tal violação (apenas reconhecendo que lhe foi exigido um pagamento a esse título), competia ao Demandante a prova não só da concreta realização de tais limpeza e reparações, mas também a do concreto valor das mesmas. O que o Demandante não conseguiu demonstrar.
Pelo que terá de improceder o peticionado nesta parte.
Do pedido quanto ao consumo de água, não pago:
O Demandante reclama, a este título, € 20 relativamente ao locado sob o nº 121B (referente aos meses de maio e junho) e € 100 relativamente ao locado sob o nº 121 (referente aos meses de maio a setembro).
Resultou provada a responsabilidade da Demandada em efetuar o pagamento dos consumos de água (assim como de gás, eletricidade e telefone consumidos nos locados).
Da matéria assente, resultou que o locado sob o nº 121B foi entregue em finais de junho, com as rendas pagas.
Competia, assim, à Demandada demonstrar que pagou o consumo de água referente aos meses reclamados (maio e junho), assumindo a demonstração do respetivo pagamento um facto extintivo do direito alegado.
Pelo que deverá a Demandada ir condenada nessa parte.
Já quanto ao locado sob o nº 121, não resultou provado o momento de entrega do mesmo.
Porém, resultou demonstrado que a Demandada (apenas) deixou de pagar a renda desde setembro de 2012. Tendo, aliás, procedido à pintura e substituição dos vidros partidos no locado, até àquele mesmo mês – logo, tendo estado na posse da habitação. Pelo que teremos de considerar que será igualmente responsável pelo respetivo consumo de água (até setembro de 2012).
Não tendo a Demandada feito prova de facto extintivo do direito alegado, deverá igualmente ir condenada nessa parte.
Do pedido quanto às rendas perdidas:
O Demandante reclama a quantia de € 1.000 a título de rendas que deixou de auferir por não ter podido dispor do locado sob o nº 121, durante 4 meses, por falta de reparação da responsabilidade da Demandada.
Desde logo, importa referir que não é legítimo ao senhorio/locador (aqui Demandante) recusar a entrega da chave do locado quando o inquilino/locatário pretenda entregar-lha.
Efetivamente, a entrega da chave e a sua aceitação (e, consequentemente, a entrega e aceitação do locado) não colidem com eventuais responsabilidades que recaiam sobre o locatário, por eventuais violações dos seus deveres.
Por outro lado, não ficou provada a necessidade de realização de tais obras, nem de que as mesmas pudessem ser imputadas à Demandada.
Ademais, o Demandante não logrou demonstrar o (efetivo e) alegado lucro cessante.
Admite-se que, em abstrato, o Demandante pudesse ter arrendado novamente o locado, pelo mesmo valor de renda. Mas também poderia ter ocorrido que o tivesse dado de arrendamento por um valor inferior, ou superior. Ou, até mesmo, que não tivesse conseguido arrendá-lo novamente.
Uma vez mais se reitera de que não bastam vagas alegações e/ou outras “adivinhações”.
Quando em juízo, os factos carecem, para além da sua alegação, da respetiva prova.
O que aqui, uma vez mais, o Demandante não logrou fazer, como lhe competia.
Pelo que deverá improceder o peticionado neste ponto.
Do pedido quanto ao orçamento no valor de € 133,50:
O Demandante reclama a quantia de € 133,50 por corresponder, alegadamente, ao valor das reparações necessárias no locado sob o nº 121 (alegadamente da responsabilidade da Demandada).
Uma vez mais, o Demandante não logrou demonstrar/provar o alegado, pelo que terá de improceder o peticionado nesta parte.
Da invocada exceção de compensação:
A título subsidiário, e na eventualidade de procedência da presente ação, a Demandada veio invocar a compensação de crédito, com base nos meses de renda que pagou, indevidamente, quanto ao locado sob o nº 121, num total de € 750.
A figura da compensação está prevista nos artºs 847º e ss. do CC.
Como ensina Menezes Cordeiro, “Para que a compensação se verifique é necessário: a) a existência de dois créditos recíprocos; b) a exigibilidade do crédito do autor da compensação; c) que as obrigações sejam fungíveis e da mesma espécie e qualidade; d) a não exclusão da compensação pela lei; e) a declaração da vontade de compensar” (in Obrigações, 1980, 2º221).
In casu, a compensação de créditos consubstancia uma defesa por exceção (perentória). Aderimos à jurisprudência maioritária (quase unânime, aliás) que considera que a reconvenção só é de utilizar no caso do crédito invocado pelo Demandado ser superior ao do Demandante, e de o Demandado pretender exigir, do Demandante, o pagamento na parte excedente. Ou seja, só falaremos em reconvenção se o crédito pelo qual o Demandado pretender ser pago, for superior àquele em que seja demandado, operando a exceção de compensação até ao valor em que é demandado. Pedindo, assim, o excedente em sede reconvenção.
No caso em apreço, a Demandada alega que – pese embora a tal não estivesse obrigada – efetuou, voluntariamente, o pagamento de rendas que, legalmente, não eram devidas, nem exigíveis.
Não cabendo aqui apreciar (e muito menos decidir) se tal pagamento era (afinal) devido, não podemos ignorar o facto de a Demandada considerar ter cumprido uma “obrigação natural”.
Considera-se “obrigação natural” a fundada num mero dever de ordem moral ou social, cujo cumprimento não é judicialmente exigível, mas corresponde a um dever de justiça (cfr. artº 402º CC). Constitui uma obrigação dita perfeita, mas diferente das restantes pelo facto de o seu regime não admitir a execução. Não sendo necessário que o devedor tenha procedido com a consciência de não ser judicialmente obrigado a cumprir.
A obrigação natural segue o regime prescrito no artº 404º CC – ou seja, está sujeita ao regime das obrigações civis em tudo o que não se relacione com a realização coativa da prestação (ressalvadas as disposições especiais da lei).
Aqui chegados, e concluindo-se que os referidos € 750 assumiram a figura de uma obrigação (natural) que a Demandada cumpriu junto do Demandante, verifica-se a inexistência de qualquer crédito daquela sobre este. Pelo que nada haverá para “compensar”.
Improcedendo, assim, a alegada exceção de compensação.
Das Custas
Os Julgados de Paz têm uma regulamentação própria (Portaria nº 1456/2001, de 28/12, alterada pela Portaria nº 209/2005, de 24/02 – Tabela das Custas dos Julgados de Paz), nos termos da qual as custas correspondem a uma taxa plena única por cada processo tramitado, no valor de € 70,00.
A decisão que julgue a ação condenará em custas a Parte que a elas houver dado causa, entendendo-se que é a Parte vencida quem dá causa às custas do processo (cfr. artº 446º do Cód. Proc. Civil).
DECISÃO
Nestes termos, com os fundamentos invocados, dando por suprida a invocada ilegitimidade ativa, e julgando totalmente improcedente a exceção de compensação, julgo a presente ação parcialmente procedente, por parcialmente provada, e, em consequência, condeno a Demandada a pagar, ao Demandante, a quantia de € 120,00 (cento e vinte euros).
Indo a Demandada no demais absolvida.
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Custas por ambas as Partes, que declaro vencidas, na proporção do decaimento, recaindo o pagamento de 91% das custas sobre o Demandante e 9% das custas sobre a Demandada.
Assim, deverá o Demandante (A) pagar, a título de custas, a quantia de € 28,70 no prazo de 3 dias úteis subsequentes à notificação da presente decisão, sob pena da aplicação de uma sobretaxa de € 10,00 por cada dia de atraso.
Devendo proceder-se ao reembolso da Demandada, a título de custas, no valor de € 28,70.
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Registe.
Oliveira do Bairro, 31 de janeiro de 2013
A Juíza de Paz
(que redigiu e reviu em computador [138º/5 CPC] – V. em Branco)
(Martinha Pinheiro)