Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. h) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo que fossem estes condenados a pagar a quantia de € 1.200,00 (mil e duzentos euros).
Alegou, para tanto e em síntese, que em .../.../... celebrou um contrato promessa de compra e venda com os Demandados e no dia 25 de Novembro do mesmo ano, foi realizado um aditamento para melhor identificar o bem; que neste dia foi-lhe outorgada pelos Demandados uma procuração irrevogável para que pudesse vender o bem a si próprio ou a terceiros; que para vender o bem a qualquer pessoa este tem que estar registado em nome dos vendedores, não se encontrando registado em nome dos mesmos; que para efectuar o trato sucessivo, desde o titular inscrito na Conservatória do Registo Predial até aos vendedores tem que despender a quantia de € 1.200,00, sendo que deverão ser os vendedores, ora Demandados, a suportar tal despesa, o que aqui se reclama.
Juntou documentos e arrolou duas testemunhas.
Os Demandados, regularmente citados, apresentaram Contestação onde alegam, em síntese, que quando o Demandante encetou negociações com os Demandados com vista à aquisição do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º x, foi-lhe claramente exposta pelo Demandado marido (advogado de profissão) qual era então a situação registral do prédio, sabendo o Demandante desde a primeira hora que o prédio em causa ainda se encontrava registado na referida Conservatória a favor de uma tia da Demandada mulher (1/2) e da mãe da mesma Demandada (1/2); que do mesmo modo, e durante os preliminares do negócio, foi o Demandante perfeitamente esclarecido de que só poderia ser formalizada qualquer venda após a actualização do registo predial do prédio, ou seja, após a inscrição do mesmo a favor da Demandada mulher; que o que sucedeu ainda nos preliminares do negócio foi que os Demandantes (depreendemos tratar-se do Demandante e mulher), alegando uma grande premência na conclusão do negócio em virtude de quererem dar entrada o mais depressa possível, na Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, de um projecto imobiliário sobre o prédio em causa, premência essa que não era compaginável com o tempo que o Demandado marido necessitaria, em face da sua agenda e dos seus compromissos, para proceder à actualização do registo do prédio, combinaram com este que seriam os Demandantes a proceder à actualização do registo e que custeariam do seu bolso as inerentes despesas; que tendo já em conta o que acima se deixou dito, foi então acordado o preço da prometida venda e celebrado o respectivo contrato promessa, que se encontra junto à petição do Demandante e como dele melhor se vê, designadamente do teor da cláusula III, ficou expressamente clausulado que todas as despesas com os registos (para além de outras) correriam por conta dos ora Demandantes, conforme havia sido previamente combinado e acertado entre Demandante e Demandados; que sucedeu, porém, que entretanto a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia não viabilizou o projecto imobiliário do Demandante, o que veio refrear a urgência dos Demandantes na formalização do negócio e tanto assim que em Novembro de .../, o Demandante ainda não tinha tratado da actualização do registo do prédio, muito embora já tivesse toda a documentação necessária em seu poder desde a data da outorga do contrato promessa; que foi essa razão que, para não comprometerem a concretização do prometido negócio, o ora Demandante e sua esposa pagaram aos Demandados em 21 de Novembro de .../ o resto do preço ainda em dívida, mediante a outorga, por parte destes últimos, de uma procuração que lhes conferia poderes irrevogáveis para venderem a eles próprios o imóvel em causa, bem como para, “…relativamente ao mesmo imóvel, requererem quaisquer actos de registo predial, provisórios ou definitivos, seus averbamentos ou cancelamentos, podendo ainda proceder a rectificações de registos e prestar declarações complementares, bem como para a representar junto de quaisquer Repartições Públicas ou Administrativas, nomeadamente nos Serviços de Finanças, Cartórios Notariais e Conservatórias do Registo Predial…”; que uma vez em poder da referida procuração, ficaram os compradores – ou seja, o ora Demandante – habilitados para a prática dos actos de registo em falta, sem necessidade de mais qualquer intervenção das pessoas dos Demandados; que não faz qualquer sentido que o ora Demandante venha agora, mais de um ano decorrido, exigir dos Demandados uma verba para pagamento de despesas com actos de registo que ele próprio se tinha contratualmente obrigado a custear; que finalmente, e sem prejuízo do que se deixou dito, refira-se que cada acto de registo (e eram dois os actos de registo em falta) tem o custo de € 125,00.
Foi realizada a sessão de Pré-Mediação, seguida da primeira sessão de Mediação, tendo os Demandados recusado posteriormente participar numa segunda sessão, pelo que foi então determinada a realização da Audiência de Julgamento.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com observância do legal formalismo como da acta se infere.
São as seguintes, as questões essenciais a decidir :
a) Se deverão ser, no caso em apreço, os Demandados, vendedores do imóvel em causa, a suportar as despesas decorrentes do registo do mesmo a seu favor;
b) Em caso afirmativo, se tais despesas ascendem a € 1.200,00.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos resultou provado que:
A) O Demandante e Demandados celebraram um contrato promessa de compra e venda de um terreno sito no concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz respectiva sob os artigos x e x e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número x;
B) Ambas as partes formalizaram uma aditamento ao referido contrato promessa, rectificando o teor da sua cláusula I.;
C) Quando o Demandante encetou negociações com os Demandados com vista à aquisição do supra referido prédio, foi dado conhecimento ao Demandante qual era então a situação registral do prédio, designadamente que o mesmo não se encontrava registado a favor dos vendedores, ora Demandados;
D) Foi combinado entre as partes que seriam os compradores, ora Demandante e mulher, a proceder à actualização do registo e que custeariam do seu bolso as inerentes despesas;
E) A cláusula III do contrato promessa dispõe que “As despesas com a realização da escritura, registos a sisas, se houver lugar a elas, ficarão a cargo dos promitentes compradores.”;
F) O Demandante pagou aos Demandados o remanescente do preço ainda em dívida, mediante a outorga, por parte destes últimos, de uma procuração, concedendo ao Demandante e mulher poderes irrevogáveis para venderem a si próprios, ou a quem entendessem, o imóvel em causa, bem como para, “…relativamente ao mesmo imóvel, requererem quaisquer actos de registo predial, provisórios ou definitivos, seus averbamentos ou cancelamentos, podendo ainda proceder a rectificações de registos e prestar declarações complementares, bem como para a representar junto de quaisquer Repartições Públicas ou Administrativas, nomeadamente nos Serviços de Finanças, Cartórios Notariais e conservatórias do Registo Predial…” .
Motivação da matéria de facto provada:
Para os factos A), B), E) e F) tiveram-se em conta os documentos de fls. 5 a 14.
Para os demais factos relevou o depoimento da testemunha D, amigo do Demandante, por ter sido intermediário no negócio do terreno objecto do contrato celebrado entre as partes, o qual declarou que sabia que o Demandante queria um terreno para um projecto e que soube, por intermédio de um cunhado do Demandado, que este tinha um terreno para vender; que foi falar com o Demandado e que este lhe disse que as despesas – registos, sisa, etc. – eram todas por conta do comprador, ora Demandante, que o terreno não estava em nome dele (vendedor) e que não estava disposto a gastar um tostão que fosse no negócio; que quando foi para fazer a escritura o Demandante quis antes uma procuração dos Demandados; que o Demandado lhe entregou uns formulários do registo já preenchidos, bastando ao Demandante entregá-los na Conservatória do Registo Predial.
Não foi provado que:
I. Para efectuar o trato sucessivo, desde o titular inscrito na Conservatória do Registo Predial até aos vendedores, o Demandante tem que despender a quantia de € 1.200,00.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos.
Na verdade, para além de não ter sido junto aos autos qualquer documento ou arrolada qualquer testemunha a corroborar tal afirmação, o valor peticionado não vai ao encontro dos valores praticados pelas entidades oficiais para a prática de tais actos nem tão pouco é tido como razoável em termos de honorários dos profissionais do foro ou não para a sua execução.
IV – DOS FACTOS E DO DIREITO
O principio da autonomia privada, subjacente ao nosso Direito Privado, manifesta-se, designadamente, através do negócio jurídico, meio privilegiado de os particulares procederem à regulamentação das suas relações jurídicas, assentando esse auto-governo da esfera jurídica num dos princípios básicos do nosso ordenamento jurídico, que é o princípio da liberdade contratual.
O que é dizer que, as partes, dentro dos limites da lei, têm a liberdade de celebração dos contratos e a faculdade de fixar o conteúdo dos mesmos.
Por seu lado,
Para interpretar uma declaração negocial, haverá que ter em conta os seguintes princípios:
- a declaração negocial valerá de acordo com a vontade real do declarante, se ela for conhecida do declaratário – cfr. art.º 236º, n.º 2;
- não o sendo, valerá com o sentido que possa ser deduzido por um declaratário normal - ou seja medianamente sagaz, instruído, diligente e prudente - colocado na posição do declaratário real - em face das circunstâncias que este efectivamente conheceu e das que podia ter conhecido, maxime nos termos da declaração, dos interesses em jogo e seu mais razoável tratamento, da finalidade prosseguida pelo declarante, das circunstâncias concomitantes, dos usos da prática e da lei possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele - cfr. art.º 236º, n.º 1;
- em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações - cfr. art.º 237º;
- nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto - cfr. art.º 238º, n.º 1;
- esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade - cfr. art.º 238º, n.º 2 (todos do Código Civil);
De acordo com a teoria da impressão do destinatário, a interpretação da declaração negocial deverá ser feita de acordo com o sentido que um declaratário normal - a normalidade que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade para entender o texto ou conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante colocado na posição do real declaratário, podia deduzir do comportamento do declarante à luz dos ditames da boa fé e das circunstâncias atendíveis no caso concreto.
O declaratário, devendo proceder de boa fé, é obrigado a investigar, tendo em consideração todas as circunstâncias por ele conhecidas ou cognoscíveis, o que o declarante quis; este, por seu lado, é também obrigado pela boa fé a deixar valer a declaração no sentido que o declaratário, mediante cuidadosa verificação, tinha de atribuir-lhe.
A boa-fé, que deve acompanhar toda a vida do contrato, devendo presidir não só à feitura e conclusão do contrato como ainda à sua execução e na sua extinção, “reflecte-se em toda a economia do contrato e durante todo o período da sua execução, vinculando os contraentes, não ao mero cumprimento formal dos deveres de prestação, mas à observância do comportamento que não destoe da ideia fundamental de leal colaboração que está na base do contrato”. (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, pág. 187).
Posto isto e regressando ao caso concreto, temos que Demandante e Demandados celebraram um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, melhor descrito na alínea A) dos factos provados, do qual consta sob n.º III uma cláusula que prevê que “As despesas com a realização da escritura, registos e sisas, se houver lugar a elas, ficarão a cargo dos promitentes compradores.”
Ora, o Demandante pretende que os Demandados lhe paguem a quantia de € 1.200,00 que invoca ser o custo necessário para proceder ao registo do prédio em causa a favor dos Demandados (promitentes vendedores) de forma a que possa ser formalizado o contrato definitivo, uma vez que no seu entender, deverão ser os mesmos a suportar tais despesas, sendo que o teor da supra referida cláusula significa apenas que as despesas de registo a favor do comprador, ora Demandante, é que serão da responsabilidade deste.
Ora, não obstante o teor de tal cláusula se encontrar inserto na generalidade dos contratos promessa de arrendamento sem que normalmente levante grandes celeumas quanto à sua interpretação uma vez que geralmente o objecto prometido encontra-se registado a favor do promitente vendedor, condição necessária para a formalização do negócio, há que no caso concreto integrar o teor daquela cláusula no contexto factual que esteve na base das negociações do dito imóvel.
É que, apurou-se que o Demandado marido havia avisado o amigo do Demandante que serviu de intermediário nas negociações, que não estava disposto a gastar um tostão que fosse no negócio, que o imóvel não estava em seu nome e que todas as despesas inerentes, tais como registos para o formalizar, ficariam a cargo dos compradores, tendo, então, sido celebrado o contrato promessa em apreço e combinado o respectivo preço.
Ademais,
por razões que não foi possível com rigor apurar mas que se prendem com a celeridade pretendida pelo Demandante na concretização do negócio e com a falta de disponibilidade de tempo por parte dos Demandados, aquele pagou a 25.11.2005 aos Demandados o remanescente em dívida relativamente ao preço acordado pela aquisição do imóvel, mediante a outorga por estes últimos de uma procuração conferindo poderes irrevogáveis ao Demandante e mulher para venderem a eles próprios ou a quem bem entendessem o imóvel em causa, bem como para, relativamente ao mesmo imóvel, requererem quaisquer actos de registo predial, provisórios ou definitivos, seus averbamentos ou cancelamentos, podendo ainda proceder a rectificações de registos e prestar declarações complementares, bem como para a representar junto de quaisquer Repartições Públicas ou Administrativas, nomeadamente nos Serviços de Finanças, Cartórios Notariais e conservatórias do Registo Predial.
Ficou assim o Demandante habilitado para a prática dos actos de registo em falta.
Mais,
ainda assim, o Demandado entregou ao dito intermediário o formulário de apresentação para registo na Conservatória do Registo Predial devidamente preenchido, pelo que bastaria ao Demandante entregá-lo na Conservatória competente sem ter que andar a contratar terceiros para tratar do assunto – atento a que, pedidos esclarecimentos ao Demandante em Audiência de Julgamento relativamente à quantia peticionada, de forma a aperfeiçoar o seu articulado, uma vez que o seu pedido é de que os Demandados sejam condenados no pagamento da quantia de € 1.200,00 para registo do imóvel a favor dos vendedores, foi pelo mesmo dito que tal quantia se reporta a uma estimativa verbal de custos dada por um solicitador para a prestação de tais serviços.
Assim, atenta a factualidade supra exposta, jogando com o sentido normal da declaração das partes ao subscrever o contrato promessa em apreço, para um declaratário normal, colocado na posição daquelas, é perfeitamente razoável que não pudesse entender tal declaração a não ser como que fossem os compradores a suportar todas as despesas necessárias à formalização do contrato.
É esta a solução a que conduz o sentido decisivo de declaração negocial em análise, face ao preceituado no art.º 236º n.º 1 C. Civil, que consagra a doutrina da impressão do destinatário. Como se sabe a interpretação da declaração negocial tem por objectivo fixar o seu sentido e alcance juridicamente decisivos, sendo a justiça o seu fundamento necessário (justiça do caso concreto).
Face ao exposto entende-se que não decorre para os Demandados qualquer obrigação de suportar os custos dos actos de registo necessários à formalização do contrato, muito menos nos termos peticionados.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo improcedente a presente acção, e, por consequência absolvo do pedido os Demandados.
Custas pelo Demandante. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 18 de Maio de 2007
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia