Hora de Início: 14h10m Hora de encerramento : 14h30m
Demandante: A
Demandado: B Juíza de Paz : Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnica de Apoio Administrativo: Carla Gonçalves Feita a chamada verificou-se estarem presentes:
Os Administradores do Condomínio Demandante, C, D e E.
Verificou-se a ausência do Demandado:B.Aberta a audiência, a Senhora Juíza de Paz proferiu a seguinte Sentença:
I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E OBJECTO DO LITÍGIO
A presente acção vem proposta pelo A em Lisboa, contra B, todos melhor identificados nos autos e tem por objecto o incumprimento, pelo último, da obrigação de pagamento, enquanto proprietário de uma fracção do prédio, da comparticipação para realização de obras de reparação e conservação do prédio, assim se enquadrando na alínea c) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho.
Alega o Demandante, representado pelos seus administradores, que por deliberação da Assembleia de Condóminos foram aprovadas obras de reparação e conservação do prédio e que os condóminos pagariam em 8 mensalidades a respectiva quota-parte. Coube à fracção do Demandado a quantia de €1.957,52, o que corresponde a um valor mensal de €244,69. O Demandado não pagou e deverá ser condenado a pagar.
Juntou documentos (de fls. 4 a 35).
Regularmente citado o Demandado contestou nos termos de fls. 46 a 49, dizendo, em suma, que o valor das prestações para obras tinha por base uma estimativa do custo das mesmas e não um orçamento concreto apurado; para além de que, decorridos 7 meses, foi apresentado um caderno de encargos com novos valores para obras parciais e, para mais, dependentes do pagamento pela condómina F; só agora se pretende discutir orçamentos concretos; o Demandando está disponível para pagar desde que se apure de forma concreta o tipo de obras a realizar e o valor que lhe cabe suportar. Conclui pela improcedência da acção.
Junta 3 documentos (fls. 50 a 60).
As partes recorreram ao serviço de mediação, com duas sessões, sem que tenham alcançado acordo.
Foi realizada audiência de julgamento, com observância das formalidades legais aplicáveis como da acta se alcança, na qual foram juntos, pelo Demandado, os documentos de fls. 71 e de fls. 72 a 76. A sessão foi interrompida para continuar em data a designar com leitura de sentença, tendo sido designada a presente data.
Cumpre apreciar e decidir.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor.
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, inexistindo, para além da excepção que, na sequência da factualidade apurada adiante se tratará, questões prévias ou nulidades que obstem ao conhecimento do mérito da causa ou invalidem totalmente o processo.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Pelas declarações prestadas pelo Demandante, pelo Demandado e pelos documentos juntos aos autos, que ao diante se referem e dão por reproduzidos, consideram-se provados, com interesse para a decisão da causa os seguintes factos :
A) O Condomínio Demandante tem como actuais administradores os senhores C, D e E nos termos que constam da acta da Assembleia de Condóminos de fls. 4 a 8 e das procurações de fls. 30 a 35;
B) O Demandado é proprietário da fracção autónoma “Z” correspondente ao primeiro andar, letra M, do prédio em regime de propriedade horizontal sito em Lisboa, descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº x, concelho de Lisboa (cfr. cópia de certidão predial de fls. 9 e 10);
C) Por deliberação da Assembleia de Condóminos realizada em 25 de Fevereiro de 2005, foi aprovada a realização de obras no prédio constando da respectiva acta (fls. 11 a 17) o seguinte: “ … Após alguma discussão os condóminos do 1ºM e 1ºC … abandonaram a Assembleia mantendo-se, no entanto, representação de capital superior a um quarto do valor do prédio … Todos os condóminos têm conhecimento da grande necessidade de efectuar obras no prédio e depois de colocada à discussão quer a questão da sua realização quer o valor do orçamento necessário à execução das mesmas, de 225,000 euros, os condóminos presentes foram solicitados a votar, tendo todos votado favorávelmente, pelo que estas propostas foram aprovadas por unanimidade. Por forma a viabilizar essas obras, foi também aprovado por unanimidade o pagamento de oito mensalidades consecutivas, com início em Abril de 2005, tendo por base o orçamento aprovado de € 225.000,00. Assim, o valor mensal a pagar pelos condóminos é: … Ficou acordado pelos presentes a realização de uma assembleia extraordinária tendo como principais temas assuntos relativos às obras e no qual será também constituída a Comissão de Obras… ” ;
D) A prestação mensal correspondente à fracção do Demandado, calculada em função da permilagem, foi de € 244,69;
E) O Demandado não pagou qualquer uma das 8 mensalidades fixadas;
F) Na acta referente à Assembleia Geral de Condóminos realizada em 24 de Junho de 2005 (fls. 51 a 55) pode ler-se que: “… A Administração informou … que nenhum orçamento foi aprovado até à presente data, mas sim um montante estimado durante a anterior Assembleia de Condóminos e que teve por base os montantes dos orçamentos obtidos…”;
G) Na referida Assembleia de Fevereiro.2005, o Demandado manifestou discordância pela aprovação de valor para obras sem prévio levantamento das (obras) efectivamente necessárias e sem apuramento do custo correcto e seguro a suportar por cada condómino e abandonou a Assembleia antes desta chegar ao fim, sendo tal entendimento reafirmado por outros condóminos na Assembleia de 24 de Julho de 2005 ;
H) Na Assembleia de Condóminos de 31 de Julho de 2006 (cfr. acta de fls. 56 a 60) foi apreciado o caderno de encargos das obras e, bem assim, orçamentos para realização das mesmas, tendo a administração comunicado que não podia adjudicar as obras porque o valor pago pelos condóminos era inferior a €130.000 estando também em falta, com o pagamento, a condómina F;
I) Entre 04 e 12 de Setembro de 2006, dia para o qual está convocada Assembleia Geral de Condóminos, estarão disponíveis para consulta os orçamentos relativos à realização de obras faseadas (cfr. doc. de fls.50);
Ficou ainda provado que, posteriormente à data de entrada da acção, ocorreram os seguintes factos:
J) No dia 12 de Setembro de 2006, realizou-se a Assembleia de Condóminos a que se refere a acta junta aos autos de fls. 72 a 76, da qual decorre que a Assembleia de Condóminos deliberou que fosse adjudicada a realização da totalidade das obras a efectuar no prédio, as quais estão orçamentadas em €370.000,00, devendo a administração cobrar aos condóminos os €145.000,00 a mais para além do valor que já estava aprovado (€ 225.000,00), valor este que será pago por cada um em seis prestações mensais, e avançar com a adjudicação da 1ª fase da obra (impermeabilizações) logo que cobrados 90% do valor inicialmente previsto;
K) A acta referida na alínea antecedente foi levada ao conhecimento do Demandado, mediante entrega da correspondente fotocópia acompanhada da carta de fls. 71 dos autos (fotocópia).
Com interesse para a decisão da causa não existem factos não provados.
Fundamentação dos factos provados e não provados
Para fundar a sua convicção o tribunal ponderou toda a prova documental junta aos autos, as declarações da administração do condomínio Demandante e as do Demandado. No essencial da suas declarações, o Demandado referiu ter consciência de que é devedor ao condomínio do valor que agora foi aprovado nos termos da acta nº 38 (de que juntou cópia) mas, dado que entende que as obras não se realizarão se a condómina F não pagar só pagará a sua comparticipação quando os 90% mínimos estejam na posse da Administração, ou seja, quando aquela sociedade pagar.
Apreciação dos factos e aplicação do direito
O Condomínio Demandante pede que o Demandado pague a parte que, segundo deliberação da Assembleia de Condóminos de 25.Fevereiro.2005, lhe compete no custo a suportar com obras de reparação e conservação do prédio.
O Demandado é proprietário da fracção autónoma que corresponde ao primeiro andar, letra M e participou na referida Assembleia de Fevereiro de 2005, a qual abandonou por não ter concordado com o método escolhido para que se fixasse um valor para obras.
Sem embargo de parecer mais sensato que, primeiro, se efectuasse um levantamento detalhado das obras a realizar, se obtivessem os respectivos orçamentos e, depois, se discutissem e aprovassem orçamentos e o montante imputável a cada fracção, a verdade é que o Condomínio, em Assembleia de Condóminos, entendeu proceder de modo diferente. Na verdade, o Condomínio - através da administração - obteve orçamentos; apurou, através deles, um valor estimado do custo das obras; deliberou – em Assembleia - a constituição de uma comissão para apreciar as propostas; deliberou atender a um valor de realização (estimado) de €225.000,00 e, em face deste, também deliberou que cada fracção participaria neste custo segundo a respectiva permilagem e mediante o pagamento de oito mensalidades, e que em Assembleia a realizar em Abril de 2006 ( 8 meses depois) seria nomeada uma Comissão de Obras para recolha e análise de orçamentos e acompanhamento das obras. Tudo assim consta da respectiva acta.
Dispõe o nº 2 do artº 1º do Dec. Lei 268/94, de 25.10, que “As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para terceiros titulares de direitos relativos às fracções.” Só assim não sucederá se tiver ocorrido impugnação das deliberações da Assembleia por violação da lei ou de regulamento de condomínio, nos termos que vêm enunciados no artigo 1433º do Código Civil.
No caso dos autos, não ocorreu impugnação da deliberação ou deliberações em causa e, na medida em que lhe não é assacada qualquer nulidade nem qualquer uma se vislumbra, tem de considerar-se que a mesma é válida e eficaz no que respeita à realização de obras no prédio, à aprovação de um valor estimado para a sua concretização e à forma de pagamento por cada um dos condóminos.
Acresce que, segundo preceitua o nº 1 do artº 1424º do Código Civil, “ Salvo disposição em contrário as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Sendo a lei tão clara como é, facilmente se percebe que um condómino não pode furtar-se ao pagamento das suas responsabilidades sob pretexto de que um outro também não paga ou que o pagamento por esse é condição da concretização da deliberação dos demais proprietários. É que ao fazer tal alegação, o Demandado pretende chamar à colação a figura da “excepção de não cumprimento” (artº 428º do Código Civil) que aqui não tem cabimento porque Demandante e Demandado não são recíprocamente credores e devedores e, portanto, não pode ser oposta ao condomínio, por um condómino-devedor a falta de pagamento de outro condómino-devedor.
Pelo contrário, atentas as relações jurídicas em causa – de compropriedade - deveria o Demandado atender a que os condóminos relapsos no pagamento e renitentes em perceber que devem respeitar as decisões da maioria dos comproprietários, correm o risco de vir a ser responsabilizados por eventuais danos que a sua falta de cumprimento cause nas zonas comuns ou nas zonas privadas do prédio. Particularmente no caso dos autos, onde é manifesto que o prédio carece com urgência de obras, sobretudo de impermeabilização, afigura-se desconforme com a boa fé e as mais elementares regras de boa vizinhança e convivência, a atitude do Demandado que, apesar de reconhecer perante o tribunal a sua qualidade de devedor, não se inibe, após, todas as Assembleias posteriores a 25 de Fevereiro de 2005, incluindo a aprovação de caderno de encargos e a obtenção e discussão de vários orçamentos, de continuar a incumprir a obrigação que reconhece, e mesmo, de declarar que prefere que seja o tribunal a proferir sentença do que efectuar um acordo de pagamento com o Demandante. Raiando a litigância de má-fé, o Demandado funda esta sua pretensão no argumento de que a sua obrigação de pagamento não decorre da acta de 25 de Fevereiro como se alega no requerimento inicial mas, apenas, na deliberação tomada em Setembro de 2006.
Do tudo o exposto decorre que o Demandado está obrigado a pagar ao condomínio a sua quota-parte no custo estimado das obras a realizar no prédio em conformidade com a deliberação da Assembleia de Condóminos de 25 de Fevereiro de 2005.
Finalmente, deverá o Demandado ficar ciente que a sua conduta nos presentes autos, foi diametralmente oposta ao que pode considerar-se um correcto exercício de cidadania. Na verdade, o Demandado não paga o que deve e não se concilia com os seus vizinhos porque se melindrou com o facto de estes não acatarem a metodologia que o Demandado expôs na Assembleia de 25 de Fevereiro, antes optando por efectuar essas diligências no período – de 8 meses – durante o qual iriam fazendo entregas para realização das obras. Sendo embora certo que os tribunais não devem ser usados para dirimir divergências de opiniões mas, sim e apenas discussões sobre direitos, não se condena o Demandado como litigante de má-fé atentos os princípios de pacificação do Julgado de Paz.
III – DECISÃO
Por tudo o exposto, julgo a acção procedente e, em consequência, condeno o Demandado, comproprietário do prédio a que se refere o condomínio Demandante, a pagar ao Demandante a quantia de €1.957,52 (mil novecentos e cinquenta e sete euros e cinquenta e dois cêntimos), Declaro parte vencida o Demandado, o qual vai condenado no pagamento das custas do processo.
Custas do processo: € 70,00
O Demandado deverá efectuar o pagamento das custas em falta (€ 35,00) num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme disposto nos números 8º e 10º da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Decorridos dez dias sobre o termo do prazo supra referido sem que se mostre efectuado o pagamento, será requerida a execução por custas aos Serviços do Ministério Púbico junto dos Juízos Cíveis de Lisboa, pelo valor então em dívida, que será de € 135,00 (cento e trinta e cinco euros).
Registe e notifique o Demandado que não compareceu.
Da sentença, supra, ficaram os presentes presencialmente notificados.
Para constar se lavrou a presente acta, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada.
Lisboa, Julgado de Paz, 3 de Novembro de 2006
A Técnica de Apoio Administrativo
A Juíza de Pa