Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Processo n.º 75/2023-JPSRT
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Parte Demandante: [PES-1]., com o NIF [NIF-1], [PES-2], com o NIF [NIF-2] e José António da Silva, com o NIF [NIF-3].
Parte Demandada: [PES-3], com NIF [NIF-4] e [PES-4], com o NIF [NIF-5].
Objeto da ação: Ação de Reivindicação, Possessória, Usucapião, Acessão e Divisão de Coisa Comum, enquadrada na alínea e) do n.º 1 do art. 9º da LJP.
Valor da ação: € 5.000,01 (cinco mil euros e um cêntimo).
OBJETO DO LITíGIO
Em 21-07-2023, os Demandantes intentaram contra os Demandados a presente ação, com enquadramento na alínea e) do n.º 1 do artigo 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (doravante abreviadamente designada por LJP), peticionando que lhes seja reconhecido o direito de preferência na venda do prédio que identificam no art. 16º do Requerimento Inicial pelo 1º Demandado ao 2º Demandado, e, em consequência, a condenação deste a entregar o referido prédio, ordenando-se o cancelamento do correspondente registo a favor do 2º Demandado.
Para tanto, e em síntese, alegaram em sede de Requerimento Inicial de fls. 1 a 11, cujo teor aqui se dá por reproduzido, que através de escritura pública de compra e venda outorgada em 27-01-2023, o 1º Demandado declarou vender ao 2º Demandado, o prédio rústico descrito e identificado no item 16º do Requerimento Inicial, pelo preço de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros); Os Demandantes, por sua vez, são donos e legítimos proprietários do prédio identificado no artigo 3º do seu articulado (inscrito na matriz sob o artigo 2887), confinante com o prédio objeto dos presentes autos. Prédio rústico esse com a área declarada de 900m² e real de 1028,22m², que, apesar de confinar com aquele prédio vendido identificado no artigo 16º do Requerimento Inicial (inscrito na matriz sob o artigo 2890), com a área de 650m², não lhes foi dado conhecimento do projeto/intenção de efetuar a aludida venda ou sequer da sua consumação, e muito menos dos respetivos termos do seu clausulado ou condições de venda, da qual tiveram apenas conhecimento em 26-04-2023.
Pretendem assim os Demandantes exercer o respetivo direito legal de preferência na aludida venda daquele prédio feita ao 2º Demandado.
Juntaram: 7 (sete) documentos, de fls. 12 a 28, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
Em 26-07-2023, a fls. 38, os Demandantes documentaram nos autos o depósito do preço.
TRAMITAÇÃO
Regular e pessoalmente citados (cf. fls. 43 e 44), os Demandados apresentaram contestação de fls. 49 a 51 verso, na qual se defendem por exceção e por impugnação, pugnando pela improcedência do pedido.
Juntaram: 3 (três) documentos, de fls. 52 a 54, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
Os Demandantes afastaram a fase voluntária da mediação.
Foi designado o dia 16-01-2024, pelas 10h00m, para realização da audiência de julgamento, na qual estiveram presentes as partes demandante e demandada, acompanhadas dos respetivos Mandatários, cfr. da respetiva ata se alcança. Foi esta audiência suspensa para continuar no dia 06-03-2024, pelas 10h00m, com as declarações das partes, inspeção judicial e inquirição de testemunhas, no local, a qual decorreu com todas as formalidades legais, cfr, conforme do respetivo auto e ata se infere, tendo ambas sido ouvidas, bem como as testemunhas apresentadas, e produzidas as alegações, tendo sido designada a presente data e hora para prolação de sentença.
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VALOR DA AÇÃOFixo à ação o valor de € 5.000,01 (cinco mil euros e um cêntimo), cfr. artigo 306º n.º 1 e n.º 2 do Código de Processo Civil.
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O tribunal é competente em razão da matéria, do território e do valor (art. 7º da LJP). Não ocorrem nulidades, exceções, nem questões prévias que obstem à apreciação do mérito da causa.Cumpre apreciar e decidir.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO:
Consideram-se provados os seguintes factos:
1 – As demandantes mulheres são as únicas e universais herdeiras da herança aberta por óbito de seus pais, [PES-5], falecido a [.../.../2011] e [PES-6], falecida a 01/06/2020. (doc. 1);
2 – Estando tal qualidade de únicos e universais herdeiros, reconhecida por Escritura de Habilitação de Herdeiros, outorgada a 23 de fevereiro de 2023, no [ORG-1], lavrada a fls. 46 a fls. 46, do livro de notas para escrituras diversas número [Nº Identificador-3] (doc. 1);
3 – Fazendo parte do acervo de tal herança, o prédio rústico, sito em [...], da freguesia de [...], concelho de [...], composto de cultura com 30 videiras, inscrito na matriz predial rústica sob o art. [Nº Identificador-4] com a área declarada de 900 m² e área real de 1.028,22 m², a confrontar do norte com caminho, sul com [PES-7] (ora 2º Demandado), nascente com caminho e poente com [PES-8]. (doc. 2, 3);
4 – Com relevo para a presente ação, os 2º demandantes são casados entre si, no regime de comunhão geral de bens. (doc. 1);
5 – Tendo os demandantes adquirido tal prédio por vocação sucessória, por morte dos pais das demandantes, [PES-5] e [PES-6]. (doc. 1, 2, 3);
6 – Não tendo os Demandantes, seus únicos e universais herdeiros, apesar de aceitarem tal herança, realizado até à presente data, a respetiva escritura de partilhas. (doc. 1);
7 – Permanecendo tal herança indivisa até à presente data;
8 – [PES-5] e [PES-6] adquiriram tal prédio por morte dos pais de [PES-6], a saber [PES-9] e esposa;
9 – Há mais de 10, 20, 30, 40 e mais anos, até à presente data, primeiro os avós [PES-9] e esposa, após a morte destes os pais das demandantes, [PES-5] e [PES-6], e após a morte dos pais das demandantes, os demandantes, têm exercido sobre o prédio identificado uma posse pública, pacifica, continua e de boa-fé;
10 – Limpando tal terreno, procedendo à sua limpeza, fresando-o, lavrando-o, semeando milho, colhendo-o;
11 – Exercendo tais atos à vista de toda a gente, até à atualidade, sem a oposição de ninguém, sem qualquer interrupção, na firme convicção de que possuíam coisa sua, como na realidade acontecia e acontece;
12 – Pagando os respetivos impostos;
13 – Já antes dos atuais possuidores, os ora demandantes, os antepossuidores, proprietários daquele imóvel, de quem os demandantes o adquiriram, possuíam o mesmo, sem a oposição de quem quer que fosse, e fruíam o prédio nos termos referidos para os ora demandantes, isto é, de forma publica, continua, de boa-fé e pacifica, durante mais de 10, 20, 30, 40, 50 e mais anos;
14 – Os Demandantes, enquanto únicos e universais herdeiros de [PES-5] e [PES-6], são com exclusão de outrem, os únicos possuidores e legítimos proprietários daquele imóvel;
15 – O prédio identificado no art. 3. supra, confronta a sul, numa extensão de pelo menos cerca de 25 metros, com o seguinte prédio: «Prédio rústico, sito em [...], freguesia de [...], concelho de [...], inscrito na matriz predial rústica sob o art. 2890, composto por cultura com 18 oliveiras, com a área de 650 m², que confronta do norte com [PES-9] (com o prédio identificado no art. 3. do R.I.), sul caminho, nascente caminho, poente [PES-11], descrito na Conservatória do Registo Predial da Sertã sob o nº 3070 da freguesia de [...] e concelho da [...]. (doc. 4, 5);
16 – Por escritura de compra e venda outorgada a 27/01/2023, o 1º demandado declarou vender ao 2º demandado, e este declarou comprar àquele, o prédio rústico, identificado no art. 15 supra, inscrito na matriz predial rústica sob o art. [Nº Identificador-5], e descrito na Conservatória do Registo Predial da Sertã sob o nº 3070 da freguesia de [...] e concelho da [...], pelo preço de € 1.500,00 (mil e quinhentos Euros). (doc. 6);
17 – Transmitindo o 1º demandado, por tal escritura, o direito de propriedade desse prédio ao 2º demandado;
18 – Tendo tal aquisição sido registada na Conservatória do Registo Predial, em 31/01/2023, pela Ap. [Nº Identificador-1]. (doc. 5);
19 – Os demandantes tiveram conhecimento da mesma por consulta realizada a 26/04/2023, na Conservatória do Registo Predial da [...], como resulta dos documentos que ora se juntam, (doc. 5, 6);
20 – Só nesse momento, os demandantes tiveram conhecimento dos exatos termos desse negócio, a saber: identificação completa de quem vendeu e de quem comprou e preço pago pelo 2º demandado ao 1º demandado pela compra de tal prédio rústico e data do contrato de compra e venda;
21 – Ainda não decorreram 6 meses após tal transmissão;
22 – O prédio dos demandantes identificado no art. 3, ou noutra perspetiva, o prédio que integra a herança por morte de [PES-5] e [PES-6], da qual os demandantes, são únicos e universais herdeiros, confronta na sua confrontação sul com o prédio identificado no art. 15;
23 – O valor/preço da venda de tal prédio pelo 1º demandado ao 2º demandado foi de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros);
24 – Os demandantes são únicos e universais herdeiros de herança da qual faz parte imóvel confinante com área inferior à unidade de cultura;
25 – O 1º Demandado, vendedor do imóvel confinante, e o 2º demandado, porque adquirente de tal imóvel, sabem que tal prédio é um prédio rustico de terreno destinado a cultura com oliveiras;
26 – À data da aquisição, o 2º demandado não era proprietário ou sequer comproprietário, de qualquer prédio rústico que confinasse com o prédio rustico que adquiriu;
27 – O 1º Demandado não comunicou aos Demandantes os elementos essenciais do negócio;
28 – O prédio rústico identificado no art. 3. supra tem a área de declarada de 900 m² e a área real de 1.028,22 m²;
29 – O prédio rústico identificado no art. 15. supra, tem a área de 650 m²;
30 – Tanto o imóvel que integra a herança de que os demandantes são os únicos e universais herdeiros, como o imóvel objeto da presente ação de preferência, subjacente aos presentes autos, têm áreas inferiores à unidade de cultura da zona;
31 – O 1º demandado não só não comunicou aos demandantes o seu projeto de venda, como não comunicou, em qualquer altura fosse, quaisquer elementos essenciais do contrato, designadamente o montante pelo qual pretendia efetivar a alienação, condições de pagamento e adquirente;
32 – Existe uma pequena vala a poente da estrada que confronta com as propriedades dos demandantes e do demandado [PES-4];
33 – A vala confina a norte com o prédio dos demandantes e a sul com o prédio do demandado [PES-4], cfr. fotos 1, 2 e 3;
34 – O terreno dos demandantes era um terreno de sequeiro, numa cota inferior ao prédio do demandado [PES-4], que se encontra cercado por postes de cimento e arame farpado, onde era possível observar junto aos mesmos, troncos de videiras, tendo a meio uma abertura entre dois postes sem arames com vestígios de ferrugem e engatados;
35 – O terreno do demandado [PES-4] é composto por oliveiras e algum mato e encontra-se vedado a poente, com postes e arame, cfr. fotos 8 e 9;
36 – Junto à estrada, no sentido sul/norte, para poente, a vala aparenta ter sido escavada e limpa recentemente, com vestígios de terra mole e ervas, mas apenas até ao limite da propriedade do demandado na parte em que esta confronta com a propriedade dos demandantes, cfr. fotos 1, 2 e 3;
37 – Esta limpeza ocorreu já na pendência da presente ação, mais concretamente ocorreu nas vésperas da 1ª Audiência de Julgamento, que veio a ser desmarcada;
38 – É visível corte no alcatrão, que indicia que a colocação da manilha para encaminhar as águas pluviais para a dita vala, foi posterior ao alcatroamento da referida estrada, cfr. fotos 10, 11 e 12;
39 – O terreno dos demandantes tem a sul uma parede de pedra solta, com vestígios de musgo e ervas que indicia a sua antiguidade, que confronta com a dita vala, cfr. fotos 16 e 17;
40 – Na área circundante existem mais regueiras e aquedutos, os quais se encontram manilhados, cimentados e com vestígios evidentes de não serem limpos há bastante tempo, cfr. fotos 13, 14 e 15.
41 – Em 26-07-2023, a fls. 38, os Demandantes documentaram nos autos o depósito do preço.
DA PROVA POR INSPEÇÃO AO LOCAL
Da inspeção judicial feita ao local verificou-se a existência de uma pequena vala a poente da estrada que confronta com as propriedades dos Demandantes e do Demandado [PES-4]. A vala confina a norte com o prédio dos Demandantes e a sul com o prédio do Demandado [PES-4], cfr. fotos 1, 2 e 3. Foi possível verificar que o terreno dos Demandantes era um terreno de sequeiro, numa cota inferior ao prédio do demandado [PES-4], que se encontra cercado por postes de cimento e arame farpado, onde era possível observar junto aos mesmos, troncos de videiras, tendo a meio uma abertura entre dois postes sem arames com vestígios de ferrugem e engatados, que os Demandantes alegadamente disseram que dá acesso para ao seu terreno, para poder cortar as videiras, desparrar, curar e entre outras atividades agrícolas, cfr. fotos 4, 5, 6, e 7. Constatou-se que o terreno dos demandantes é um terreno de sequeiro, onde no verão é semeado milho. Por sua vez o terreno do demandado é composto por oliveiras e algum mato e encontra-se vedado a poente, com postes e arame, cfr. fotos 8 e 9. Mais se constatou que junto a estrada, no sentido sul/norte, para poente, a vala aparenta ter sido escavada e limpa recentemente, com vestígios de terra mole e ervas, mas apenas até ao limite da propriedade do demandado na parte em que esta confronta com a propriedade dos demandantes, cfr. fotos 1, 2 e 3. Segundo os demandantes e as testemunhas esta limpeza ocorreu já na pendência da presente ação, mais concretamente ocorreu nas vésperas da 1ª Audiência de Julgamento, que veio a ser desmarcada.
É visível corte no alcatrão, que indicia que a colocação da manilha para encaminhar as águas pluviais para a dita vala, foi posterior ao alcatroamento da referida estrada, cfr. fotos 10, 11 e 12. O terreno dos demandantes tem a sul uma parede de pedra solta, com vestígios de musgo e ervas que indicia a sua antiguidade, que confronta com a dita vala, cfr. fotos 16 e 17.
Pela parte Demandada foi dito que o rego era um caminho que servia para todos os proprietários dos terrenos. Mais se constatou que na área circundante existem mais regueiras e aquedutos, os quais se encontram manilhados, cimentados e com vestígios evidentes de não serem limpos há bastante tempo, cfr. fotos 13, 14 e 15.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO
Com a presente ação pretendem os demandantes exercer o direito de preferência na compra/venda do prédio rústico, identificado no item 15 dos factos provados, que o 1º demandado fez ao 2º demandado, com o fundamento, em síntese, de esse prédio confinar com aquele seu prédio identificado no item 3 dos factos provados, ambos inferiores à unidade de cultura fixada para a zona em que situam, e dessa venda (projeto e respetivas cláusulas) não lhe ter sido dada a conhecer.
Dispõe o artigo 1380º do Código Civil o seguinte: «1. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. 2. Sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito: a) No caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem; b) Nos outros casos, ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona. 3. Estando os preferentes em igualdade de circunstâncias, abrir-se-á licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante. 4. É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, com as necessárias adaptações.».
Quanto à unidade de cultura, a mesma encontra-se fixada pela Portaria n.º 219/2016, de 09 de agosto, na qual se estabelece que para a região do [...], onde se situam os prédios em causa, a unidade de cultura será de 2,5 hectares, para terrenos de regadio, e de 8 hectares, para os terrenos de sequeiro.
Das normas referidas temos, em termos do ónus da prova, que ao titular do direito de preferência (ora demandantes), cabe alegar e provar os factos de que depende o seu direito, a sua qualidade de preferente, ou seja:
a) Que foi vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura;
b) Que o preferente é dono de prédio confinante com o alienado;
c) Que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tem área inferior à unidade de cultura; e
d) Que o adquirente do prédio não é proprietário confinante.
E incumbe-lhe a prova destes factos, por serem constitutivos do seu direito – artigo 342º n.º 1 Código Civil. Por sua vez, ao 1º demandado cabe fazer a prova da comunicação a que se reporta o n.º 1 do artigo 416º do Código Civil ou que a ação foi intentada decorridos os 6 (seis) meses, após o conhecimento do preferente dos elementos do negócio, a que alude o artigo 1410º do Código Civil.
Feito o enquadramento jurídico, e descendo ao caso dos autos, vejamos se os demandantes alegaram e provaram os factos de que depende a sua qualidade de preferente.
Em sede de contestação vieram os demandados defender-se por exceção e por impugnação, alegando, nomeadamente, que os demandantes renunciaram ao direito de preferência e, também e não menos relevante, que entre os dois prédios existe um corgo ou regato de água para onde escorrem as águas do fontenário ali existente, assim como das águas pluviais, com uma largura de 60/70cm de largura e cuja extensão vai desde a estrada pública alcatroada até à ribeira, passando por vários prédios rústicos pertença de particulares, assim como um caminho de pé ao longo de todo esse corgo ou regato até à ribeira, pelo que os referidos prédios não são confinantes entre si.
Vejamos se assim é.
Da inspeção judicial efetuada ao local verificou-se a existência de uma pequena vala a poente da estrada que confronta com as propriedades dos demandantes e do demandado [PES-4]. A vala confina a norte com o prédio dos demandantes e a sul com o prédio do demandado [PES-4], cfr. fotos 1, 2 e 3. Foi possível verificar que o terreno dos demandantes era um terreno de sequeiro, numa cota inferior ao prédio do demandado [PES-4], que se encontra cercado por postes de cimento e arame farpado, onde era possível
observar junto aos mesmos, troncos de videiras, tendo a meio uma abertura entre dois postes sem arames com vestígios de ferrugem e engatados, que os demandantes alegadamente disseram que dá acesso para ao seu terreno, para poderem cortar as videiras, desparrar, curar e entre outras atividades agrícolas, cfr. fotos 4, 5, 6, e 7. Constatou-se que o terreno dos demandantes é um terreno de sequeiro, onde no verão é semeado milho. Por sua vez o terreno do demandado [PES-4] é composto por oliveiras e algum mato e encontra-se vedado a poente, com postes e arame, cfr. fotos 8 e 9. Mais se constatou que junto à estrada, no sentido sul/norte, para poente, a vala aparenta ter sido escavada e limpa recentemente, com vestígios de terra mole e ervas, mas apenas até ao limite da propriedade
do demandado na parte em que esta confronta com a propriedade dos demandantes, cfr. fotos 1, 2 e 3. Segundo os demandantes e as testemunhas esta limpeza ocorreu já na pendência da presente ação, mais concretamente ocorreu nas vésperas da 1ª Audiência de Julgamento, que veio a ser desmarcada. É visível corte no alcatrão, que indicia que a colocação da manilha para encaminhar as águas pluviais para a dita vala, foi posterior ao alcatroamento da referida estrada, cfr. fotos 10, 11 e 12. O terreno dos demandantes tem a sul uma parede de pedra solta, com vestígios de musgo e ervas que indicia a sua antiguidade, que confronta com a dita vala, cfr. fotos 16 e 17. Pela parte demandada foi dito que o rego era um caminho que servia para todos os proprietários dos terrenos. Mais se constatou que na área circundante existem mais regueiras e aquedutos, os quais se encontram manilhados, cimentados e com vestígios evidentes de não serem limpos há bastante tempo, cfr. fotos 13, 14 e 15.
Vejamos, então, se os prédios dos demandantes e do demandado [PES-4] são, ou não, confinantes entre si.
Dispõe o artigo 1380º n.º 1 do Código Civil (CC) que «Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência, nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. Estamos, assim, perante a consagração de um direito legal de preferência, o qual foi pela primeira vez introduzido na nossa legislação pela Lei n.º 2116, de 14 de agosto de 1962 (Base VI), que definiu as bases do emparcelamento da propriedade rústica, posteriormente regulamentada pelo Decreto n.º 44647, de 26 de outubro de 1962, tendo, nos respetivos trabalhos preparatórios, sido apresentada a seguinte
justificação para a atribuição de um direito de preferência aos proprietários dos prédios confinantes: «O emparcelamento visa, como melhor se disse noutro momento, a substituição de vários parcelas dispersas por uma só ou por um número mínimo de parcelas. Esta operação de concentração parcelária pode ser realizada por vigor de uma intervenção do Poder Público (destinada a impô-la ou, pelo menos, a efetivá-la) ou espontaneamente, através do recurso pelos particulares interessados às diversas formas legais previstas na lei (contratos de troca, compra e venda, etc.). Tendo em conta os interesses agrários a acautelar, conviria que a transmissão de qualquer terreno implicasse a sua aquisição por um proprietário confinante, e, havendo vários, por aquele que mais benefícios alcançasse e mais vantagens oferecesse, sob o ponto de vista da estrutura agrária local, com a ampliação da sua propriedade. O expediente prático a adoptar com vista a promover o reagrupamento espontâneo consistirá na concessão de um direito de preferência aos proprietários confinantes com a parcela alienada».
O estabelecimento deste direito de preferência procurou, a par de outras medidas, evitar a pulverização e a dispersão da propriedade rústica, visando-se, num movimento contrário, fomentar o emparcelamento de prédios vizinhos, uma vez que se considerava que, se a pequena propriedade é vantajosa, a pequeníssima tem os maiores inconvenientes, revelando-se insuficiente o já existente direito de preferência na alienação de prédios encravados, constante do artigo 2309º do Código de Seabra.
O reconhecimento do direito de preferência invocado na presente ação, com fundamento na relação de confinância entre os dois prédios (o objeto de alienação e o pertencente aos demandantes), está posto em causa pela parte demandada porquanto a mesma alega que os prédios em causa não são confinantes, apesar de serem vizinhos, porque entre os seus limites se interpõe um corgo ou regato de água para onde escorrem as águas do fontenário ali existente, assim como das águas pluviais, com uma largura de 60/70cm de largura e cuja extensão vai desde a estrada pública alcatroada até à ribeira, passando por vários prédios rústicos pertença de particulares, assim como um caminho de pé ao longo de todo esse corgo ou regato até à ribeira, pelo que os referidos prédios não são confinantes entre si. Pese embora não seja alegado em sede de contestação, em sede de inspeção judicial ao local constatou-se que os dois prédios se encontram desnivelados, situando-se o prédio alienado num plano superior ao do prédio dos demandantes, cuja titularidade fundamenta o direito de preferência dos presentes autos.
De entre a vária jurisprudência consultada, mais cauteloso se revelou um anterior acórdão da Relação de Coimbra de 09-02-1988, que considerou que a existência entre dois prédios de um rego de condução de água para regra de vários prédios, acompanhado por uma passagem a pé, não obstava a que os prédios fossem considerados confinantes, uma vez que não era possível afirmar que a sua reunião não fosse economicamente válida. E mais assertivo se revelou o acórdão do STJ de 17-04-1986, que, perentoriamente, excluiu que a existência de um desnível entre dois prédios pudesse ser motivo para negar que os mesmos fossem confinantes, afirmando que esse e outro tipo de obstáculos entre os dois prédios, como um muro de vedação ou socalcos sustentados por botaréus, não podem fundamentar exceções à aplicação do disposto no artigo 1380º do Código Civil.
A tentativa de encontrar uma noção de confinância, para efeitos de reconhecimento do direito de preferência previsto no artigo 1380º do Código Civil, perante casos concretos de existência de obras ou acidentes naturais em que não se verifica uma continuidade física entre os dois prédios ou que obstaculizam o livre trânsito entre eles, não pode abstrair-se de que a atribuição deste direito se insere numa política de objetivos públicos mais vastos do que o interesse particular dos concretos proprietários preferentes rentabilizarem o cultivo dos prédios em questão, assim como deve ter presente o conteúdo dos requisitos legais desse direito de preferência, não aditando exigências que o legislador prescindiu. Na verdade, num exemplo da função social do direito de propriedade, a atribuição de um direito de preferência aos proprietários confinantes de um prédio rústico, no caso da sua alienação, mais do que a satisfação do mero interesse privado do proprietário confinante em aumentar o seu domínio fundiário e de rentabilizar a sua exploração agrícola, estão em causa, sobretudo, relevantes interesses de ordem pública, de natureza económica e social. No Parecer da Câmara Corporativa (37/VII), de 26 de abril de 1960, que antecedeu a aprovação da Lei n.º 2116, de 14 de agosto de 1962, que, pela primeira vez, atribuiu este direito aos proprietários confinantes de prédios rústicos, enunciaram-se os inconvenientes mais palpáveis da pulverização agrária e da dispersão da propriedade, que a previsão deste direito, conjuntamente com outras medidas, visava atenuar. E nessa extensa lista encontramos situações que pouco ou nada respeitam à maior produtividade que possa ser alcançada com a reunião dos dois prédios no património do mesmo proprietário, designadamente: (…)
d) A multiplicação dos prédios e a irregularidade da sua distribuição no terreno implica a existência de uma extensa teia de caminhos vicinais delineados ao sabor das exigências de uma crescente dispersão predial e, portanto, rasgados sem obediência a existência técnicas,
sem condições de boa utilização e sem possibilidades de económica conservação e que, além de tudo, representam um impressionante desperdício da área cultivável;
e) A necessidade, para cada prédio, de obter acesso à via pública exige, dado o embrenhamento das parcelas que a pulverização da propriedade determina, a constituição de numerosas servidões sobre os terrenos vizinhos, o que dá origem a prejuízos económicos consideráveis. (…)
g) A dispersão de microfúndios origina outros inconvenientes graves, designadamente a imprecisão dos limites ou estremas de certas parcelas resultantes de uma divisão artificial, feita por vezes sem obediência a quaisquer regras jurídicas, fruto de um precário e mal-executado acordo entre os interessados. Esta imprecisão de limites, além dos conflitos sociais e litígios que as partes levam aos tribunais, desvaloriza inevitavelmente os terrenos que dela enfermam;
h) Os proprietários tentam evitar a apontada imprecisão de limites e o devassamento dos seus prédios mediante sebes, muros ou valas ao longo das respectivas linhas divisórias. Mas a exiguidade das parcelas e a irregularidade das respectivas estremas conduz a que uma apreciável percentagem da superfície cultivável, tanto maior, naturalmente, quanto menor for a parcela, fique assim perdida para a produção agrícola. Acresce que a construção de muros, a implantação de sebes ou a abertura de valas representam um esforço e um dispêndio tais que se pudéssemos alinhar o número de horas de trabalho ou a verba pecuniária a que corresponde a tarefa faraónica da vedação dos milhares de leiras de alguns concelhos do País, depararíamos necessariamente com cimos abismos;
i) A própria justiça fiscal se ressente do predomínio dos microfúndios, pois é mais sujeito a confusões e erros, como reflexo das circunstâncias apontadas, o sistema de tributação da propriedade rústica assente em parcelas dispersas;
j) Aumentam para os agricultores as dificuldades em recorrer ao crédito, dada a dificuldade de uma justa avaliação e a imprecisão das garantias que a sua terra oferece;
l) A pulverização da propriedade cria uma dependência económico-jurídica entre os minifúndios dispersos, que está na base de mil dificuldades com que depara a exploração da terra.
Considerando as múltiplas finalidades de ordem pública visadas com a atribuição deste direito de preferência legal, não é possível eleger-se um acréscimo de produtividade resultante da reunião dos dois prédios no património do mesmo titular, em cada situação concreta, como um requisito imprescindível à constituição e exercício desse direito, nem sequer considerar a ausência desse acréscimo como um facto impeditivo do mesmo direito.
O mesmo sucede com a exigência de uma continuidade física ou um livre trânsito entre as duas propriedades que alguns dos arestos acima referidos mencionam. Independentemente dessa continuidade ou da maior ou menor dificuldade de trânsito entre o prédio objeto de preferência e o prédio cuja confinância é fundamento do direito de preferência, com os consequentes obstáculos a uma exploração uniforme, com o exercício do direito de preferência não deixam de ser atingidos muitos dos objetivos económicos e sociais que os emparcelamentos das propriedades rústicas proporcionam. Desde logo, a concentração num único proprietário de duas parcelas de terreno, ainda que não exista uma continuidade física entre as mesmas, sempre pode favorecer o surgimento de economias de escala, uma vez que a expansão da capacidade de produção dessa exploração agrícola através do aumento de área de cultivo, independente dela ser ou não contínua, só por si proporciona a obtenção de sinergias na utilização dos recursos (mão-de-obra, alfaias agrícolas, matérias-primas, etc.), permitindo que a expansão da capacidade de produção provoque um aumento na quantidade total produzida sem um aumento proporcional dos respetivos custos, reduzindo-se, assim, o custo do produto final, o que tem evidentes benefícios para a economia em geral. Além disso, o facto de, no momento do exercício do direito de preferência poderem existir tais situações, a reunião dos dois prédios no património do mesmo titular, sempre permitirá a eliminação desses obstáculos ou a realização de obras que os superem, alcançando-se assim as finalidades visadas com a consagração deste direito de preferência. Mesmo a diversidade de culturas a que os prédios confinantes estão afetos não exclui o direito de preferência, nem sendo exigível a realização de uma cultura única, pelo que, a existência de obras ou acidentes naturais, nos limites dos prédios em causa, que excluem uma continuidade física ou dificultem o livre trânsito entre eles, mesmo que impeçam uma exploração uniforme do prédio resultante da unificação, não significa, necessariamente, que não se verifique um cultivo mais rentável. Como referem Pires de Lima e Antunes Varela, o normal até é que, numa exploração bem dimensionada, se pratiquem culturas diversificadas e escalonadas, que propiciem a ocupação do proprietário ao longo de todo o ano.
A verificação de uma situação de confinância não exige, pois, uma comprovada rentabilização da propriedade, nem uma exploração única e contínua, proporcionada por uma continuidade física dos prédios em causa e pela facilidade de trânsito entre os mesmos, não existindo, pois, razões para que esses obstáculos impeçam a constituição e o exercício do direito de preferência previsto no artigo 1380º do Código Civil.
E o facto da atribuição do direito de preferência poder ser encarada como uma limitação ao direito à propriedade privada, constitucionalmente consagrado no artigo 62º da Constituição, uma vez que condiciona a liberdade de alienação de um bem pelo seu proprietário, não permitindo uma livre escolha da pessoa do adquirente, e prejudicando, muitas vezes, a estratégia negocial, essa limitação, no caso da preferência do confinante, está perfeitamente justificada pelos interesses públicos económico-sociais que a atribuição desse direito de preferência visa atingir, cumprindo todas as exigências de proporcionalidade, não necessitando, por isso, de uma aplicação deliberadamente restritiva.
Não justificando a teleologia desta norma uma interpretação restritiva do conceito de confinância, que dela exclua as situações em que a existência de obras ou acidentes naturais, nos limites dos prédios em causa, excluam uma continuidade física ou dificultem o livre trânsito entre eles, não permitindo um acréscimo de rentabilidade da exploração desses prédios, em resultado do exercício do direito de preferência, deve o conceito de confinância, nessas situações, limitar-se a excluir do seu âmbito as hipóteses em que essas obras ou acidentes da natureza se traduzam na existência de uma área de terreno, situada entre os dois prédios, dotada de autonomia, cujo domínio não se integra em qualquer um deles. Só nestas hipóteses, em que de permeio há um espaço com essas caraterísticas é que os limites dos dois prédios não coincidem, não se verificando, uma situação de confinância. É o que sucede, por exemplo, quando entre os dois prédios existe uma estrada ou um caminho público, ou um curso de água, pertencente ao domínio público.
No presente caso, verificou-se e resulta provado que o que está entre os dois prédios rústicos é uma vala que foi aberta pelos proprietários dos terrenos que a ela estão adjacentes com o intuito de proteger os terrenos, as culturas e até os animais, da água que «empraiava» nos referidos prédios e ali ficava estagnada, uma vez que havia um desnível entre os prédios (in casu dos demandantes, situado num plano inferior, e do 1º demandado, situado num plano superior), água essa proveniente das chuvas e só mais tarde se verificou o encaminhar das águas do fontenário, através de manilhas, para a referida vala. Resultou igualmente provado que a limpeza da referida vala não é encargo da Junta de Freguesia, deixando desde já claro que muito se estranha que na véspera em que se encontrava agendada uma audiência de julgamento do âmbito da presente ação tivessem lá ido alguns trabalhadores da Junta de Freguesia proceder à limpeza da referida vala…
E muito mais se estranha que apenas tenham limpo a parte da vala que se situa entre os prédios dos demandantes e do 2º demandado, e não tenham limpo a vala na sua continuidade até à ribeira, bem como outras que se encontram completamente entulhadas nas proximidades daquela.
Atento os parâmetros que acima se definiram para que dois prédios se considerem confinantes, o facto de existir um desnível entre o prédio pertencente aos demandantes e o prédio objeto do pedido de reconhecimento de preferência, estando este último num plano superior, não impede, pelas razões acima explanadas, que se considerem tais prédios como confinantes, para efeitos de aplicação do disposto no artigo 1380º do Código Civil, e pelas mesmas razões, também não obsta a essa qualificação, o facto de no limite norte-sul entre estes dois prédios existir uma vala, que serve diversos consortes há vários anos, e cuja limpeza se encontra a cargo de cada um dos proprietários que com ela confina, mormente aqueles cuja vala serve de proteção, ou seja os prédios que se situam num plano inferior.
Uma vala é um canal aberto na terra, no qual pode circular água proveniente das chuvas (águas pluviais) ou água que para ela seja encaminhada (in casu águas provenientes do fontenário que foram encaminhadas, através de manilhas, para a referida vala, para não «empraiarem» na via pública, e, assim, prejudicarem a circulação de pessoas e os prédios rústicos cultivados ao seu redor). Sendo vários os proprietários dos prédios beneficiados, como sucede no presente caso, são, normalmente, os costumes que definem o modo de partilha da água, de realização de obras de conservação e melhoramento, e a sua limpeza, não existindo uma uniformidade de práticas.
Independentemente da natureza do domínio das águas que nela circulam (até porque são águas pluviais), a vala por onde as mesmas circulam, é propriedade privada (alínea a) do n.º 1 do artigo 1387º do CC), e no trajeto em que ela circula entre dois prédios, definindo os seus limites (linha de fronteira), pertence a cada proprietário o trato compreendido entre a linha marginal e a linha média do leito (artigo 1387º n.º 3 do CC). Acresce que, apesar de não ser o caso, ainda que a sua limpeza fosse efetuada pela junta de freguesia, ainda assim em nada tal circunstância iria afetar esta conclusão, de acordo com a jurisprudência que consultámos. Por isso, a vala que divide os dois prédios em discussão não constitui um espaço cujo domínio não se integre em qualquer um deles, confinando entre si, no limite norte-sul, na linha virtual situada a meio do leito da vala.
Não impedindo o desnível entre os dois prédios e a existência de uma vala no seu limite norte-sul que os mesmos sejam considerados confinantes, para efeitos do disposto no artigo 1380º do CC, deve ser reconhecido aos demandantes o direito a preferirem na aquisição do prédio rústico composto de cultura com 18 oliveiras, com a área de 650m², sito em [...], freguesia de [...], concelho da [...], inscrito na matriz predial rústica da freguesia de [...], sob o artigo [Nº Identificador-5], e descrito na Conservatória de Registo Predial sob o número [Nº Identificador-2]. A preferência deve ser exercida pelo preço declarado no contrato de compra e venda outorgado entre os 1º e 2º demandados, ou seja € 1.500,00 (mil e quinhentos euros), não se tendo provado que o preço pago haja sido superior ao declarado.
Resultou, então, provado que o prédio em relação ao qual os demandantes pretendem exercer o direito de preferência, inscrito na matriz predial sob o artigo 2890 da freguesia de [...], concelho da [...], foi vendido ao 2º demandado (cfr. item 16 dos factos provados), prédio esse que tem a área de 650m². Por outro lado, da conjugação da matéria fáctica apurada chega-se também à conclusão que os demandantes são proprietários de um prédio rústico identificado no item 3 dos factos provados (inscrito na matriz predial sob o artigo 2887), por terem adquirido a sua propriedade, como também que esse seu prédio, com a área de 900m², confinava (e confina) com aquele prédio identificado no item 16 (2890), na altura que o mesmo foi vendido ao 2º demandado pelo 1º demandado (cfr. itens 16 a 18 dos factos provados). Acresce que, como ficou provado, o prédio objeto de preferência (2890), descrito no item 16 dos factos provados, é composto de cultura e 18 oliveiras. Em face da área de cada um dos prédios, em conjugação com o disposto na citada Portaria n.º 219/2016, de 09 de agosto, é manifesto que ambos revestem natureza rústica e possuem uma área muito inferior à unidade de cultura, independentemente de se considerar se a mesma é de sequeiro ou de regadio. Por fim, da matéria factual apurada resulta que ambos os prédios são confinantes entre si (cfr. item 15 e 22 dos factos provados).
Concluímos, assim, pelo preenchimento dos pressupostos legais atrás enunciados de que dependia, ab initio, o direito dos Demandantes de preferirem na compra/venda do aludido prédio rústico vendido pelo 1º demandado ao 2º demandado.
Apuremos, agora, se estão verificados outros pressupostos legais do reconhecimento de tal direito aos Demandantes ou se ocorre algum obstáculo legal que a isso impeça.
Dispõe o n.º 4 do citado artigo 1380º do Código Civil que «é aplicável neste artigo o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, com as necessárias adaptações». Por sua vez, estatui o artigo 416º do Código Civil que querendo vender a coisa que é objecto de pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respectivo contrato (n.º 1), e que recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade (n.º 2). Por sua vez, nos termos do disposto no artigo 1410º n.º 1 daquele mesmo diploma legal, «o comproprietário a quem não se dê conhecimento da venda (…) tem o direito de haver para si a quota alienada contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção».
Resulta, desde logo, deste último normativo, que os preferentes, a quem não se deu conhecimento da venda (nos termos do disposto no artigo 416º do Código Civil, ex vi artigo 1380º n.ºs 1 e 4), têm o direito de haver para si o prédio vendido, contanto que o requeiram no prazo de 6 (seis) meses, a contar da data do conhecimento dos elementos essenciais da alienação e depositem o preço devido nos 15 (quinze) dias seguintes à propositura da ação.
O prazo de 6 (seis) meses estatuído no citado artigo 1410º n.º 1 é um prazo de caducidade (cf. artigo 298º n.º 2, e ainda Pires de Lima e Antunes Varela, in «Código Civil Anotado», Coimbra Editora, 2ª Ed., 3ª Vol., pág. 372). Como resulta ainda do disposto das disposições conjugadas dos artigos 342º n.º 2 e 343º n.º 2 do Código Civil, neste tipo de ações é sobre o vendedor demandado que impende o ónus de demonstrar que caducou o direito dos demandantes e bem assim que comunicou ou deu conhecimento aos preferentes da venda ou da projetada venda (v., entre outros, Ac. da RC de 20.09.1988, in BMJ 379 – 647; Ac. da RC de 16.02.1994, in BMJ 434 – 693, e Ac. do STJ de 14.03.1996, in BMJ 454 – 706). Por outro lado, resulta do citado artigo 1410º n.º 1 do Código Civil que o depósito do preço é uma condição ou pressuposto do exercício da ação preferência, e a sua não efetivação dentro do prazo ali estipulado determina também a caducidade do direito (v., entre outros, Ac. do STJ de 17.06.1999, in CJ, Acs do STJ, Ano VII, TII, pág. 150).
Feitas estas considerações, verificamos que o 1º demandado não logrou provar, como lhe competia, que tivesse comunicado ou dado conhecimento aos demandantes da venda do prédio em causa, e muito menos que lhes tivesse sido dado conhecimento dos elementos essenciais que envolveram o respetivo negócio, sendo que a eles incumbia fazer tal alegação e prova se desses factos se quisessem fazer valer no processo.
Acresce que a ação foi instaurada em 21-07-2023, antes de decorridos 6 (seis) meses sobre a data da venda, estando os demandantes em tempo para exercer o direito de preferência.
Face ao que antecede, e tendo ainda os demandantes feito, em tempo, o depósito do preço a que se alude no artigo 1410º n.º 1 do Código Civil (cf. item 41 dos factos provados), é de concluir que se mostram verificados todos os pressupostos legais que permitem aos demandantes exercer, através da presente ação, o direito de preferência na compra do sobredito prédio, na venda que foi feita pelo 1º demandado ao 2º demandado, substituindo este último nessa compra.
A ação mostra-se, pois, procedente.
Em face da procedência da ação, impõe-se o cancelamento do registo do direito de propriedade sobre o prédio alienado a favor do 2º demandado e a inscrição do respetivo direito a favor dos demandantes, pois que estes se substituem àquele na titularidade do direito sobre o prédio, declarando-se que aos demandantes assiste o direito de haver para si o prédio identificado no item 15 dos factos provados [«Prédio rústico, sito em [...], freguesia de [...], concelho de [...], inscrito na matriz predial rústica sob o art. 2890, composto por cultura com 18 oliveiras, com a área de 650 m², que confronta do norte com [PES-9] (com o prédio identificado no art. 3. do R.I.), sul caminho, nascente caminho, poente [PES-11], descrito na Conservatória do Registo Predial da [...] sob o nº 3070 da freguesia de [...] e concelho da [...]. (doc. 4, 5)»], vendido ao 2º demandado, mediante a celebração do contrato de compra e venda mencionado no item 16, declarando-se transmitido para os demandantes o direito de propriedade sobre o aludido prédio, e condenando-se os Demandados a tal reconhecerem e o 2º demandado a abrir mão do prédio mencionado no item 15 dos factos provados e a entregá-lo aos Demandantes livre e devoluto, determinando-se o cancelamento do registo de aquisição a favor do 2º demandado sobre o referido prédio identificado e a inscrição do direito de propriedade a favor dos demandantes sobre o mesmo prédio.
DECISÃO
Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo a presente ação totalmente procedente, por provada e, em consequência disso:
a) Declaro os Demandantes, com exclusão de outrem, únicos e universais herdeiros de [PES-5] e de [PES-6], fazendo parte de tal herança, o prédio rústico, sito em [...], da freguesia de [...], concelho de [...], composto de cultura com 30 videiras, inscrito na matriz predial rústica sob o art. 2887;
b) Condeno os Demandados a reconhecerem tal direito dos Demandantes;
c) Reconheço aos Demandantes, enquanto únicos e universais herdeiros de [PES-5] e de [PES-6] ou a tal herança de [PES-5] e de [PES-6] que representam, o direito legal de preferência na alienação do imóvel confinante com o prédio identificado no pedido a), prédio rústico, esse, sito em [...], freguesia de [...], concelho de [...], inscrito na matriz predial rústica sob o art. 2890, e descrito na Conservatória do Registo Predial da Sertã, sob o nº 3070 da freguesia de [...] e concelho da [...];
d) Decido que o valor a depositar no âmbito de tal preferência e a receber pelo 2º Demandado, é de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros);
e) Ordeno o cancelamento do registo do prédio identificado no artigo 16º do R.I. a favor do 2º Demandado;
*
Custas: € 70,00 (setenta euros), a suportar pelo 1º demandado.Nos termos da Portaria n.º 342/2019, de 1 de outubro, condeno o 1º demandado no pagamento das custas processuais, nos termos supra fixados, pelo que deverá proceder ao pagamento (através de terminal de pagamento automático, multibanco e homebanking, após emissão do documento único de cobrança (DUC) pelo Julgado de Paz) da quantia de € 70,00 (setenta euros), no prazo de três dias úteis a contar da presente data, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso e até um máximo de € 140,00 (cento e quarenta euros). Decorridos quinze dias sobre o trânsito em julgado da presente decisão, sem que se mostre efetuado e comprovado nos autos o pagamento das custas, emita-se a respetiva certidão para efeitos de execução por falta de pagamento de custas, e remeta-se aos Serviços da Autoridade Tributária competente, pelo valor das custas em dívida, acrescidas da respetiva sobretaxa, com o limite previsto no art. 3.º da citada Portaria.
*
Transitada em julgado a presente decisão proceda-se à entrega da quantia de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros) depositada à ordem dos autos ao 2º demandado.*
Registe.Envie cópia da decisão final aos ausentes, sendo que ao 1º Demandado também o respetivo DUC para o pagamento das custas de sua responsabilidade.
Sertã, Julgado de Paz, 25 de março de 2024.
A Juíza de Paz
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(Marta Nogueira)