Sentença de Julgado de Paz
1. - Identificação das partes
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Demandado: C
2. - Objecto do litígio
Os Demandantes intentaram a presente acção com base na alínea c) do n.º 1 do art. 9.º da LJP (“direitos e deveres dos condóminos”), tendo pedido a exoneração do administrador do condomínio do prédio sito em Coimbra.
Para tanto os Demandantes alegaram, em síntese, que:
O Demandado foi reeleito administrador do condomínio na assembleia ordinária de 19-01-2007. - O Demandado ignorou completamente uma carta do Demandante marido, enviada sob registo e com aviso de recepção, não tendo a ela respondido, nem registado essa informação na acta da assembleia ordinária de 24-01-2006. - Não executa as deliberações da assembleia, nomeadamente no que diz respeito à colocação de cimento anti-derrapante na rampa de acesso às garagens, conforme Acta n.º 23. - Permitiu a instalação de aparelhagem de ar condicionado no exterior do edifício, por parte do condómino do 2.º andar Dto., sem autorização prévia do condomínio. - Ignora as queixas do Demandante referentes ao gotejamento do referido aparelho, o que afecta a sua varanda (conforme carta do Demandante), nem emitiu uma circular de aviso para que o problema fosse debelado. - Não procede à preservação dos espaços envolventes, nomeadamente, à limpeza de ervas daninhas (conforme carta do Demandante). - Age de modo parcial, pois, emitiu uma circular respeitante ao mau estacionamento das viaturas dentro do espaço do condomínio, em resposta a uma queixa por parte de um dos outros condóminos, mas ignorou, por completo as queixas do Demandante. - Não assegura a execução do regulamento interno, nomeadamente no seu artigo 10º, alínea 3, referente à colocação de vasos nas janelas, sem qualquer tipo de resguardo, tendo já ocorrido a queda dos mesmos, por três vezes que, só por sorte, não ocasionou vítimas, entre a família do Demandante. - Não assegura a execução do regulamento interno, nomeadamente no seu artigo 10º, alínea 3, referente à secagem da roupa, pois, constantemente acontece o pingar da mesma para cima da fracção do Demandante, inclusive, para cima da roupa estendida por baixo. - Omitiu a notificação do condomínio, não a tendo referido em acta, por parte da Câmara Municipal de Coimbra, referente às obras ilegais que foram feitas pelos condóminos dos 2º andares Dto. e Esq. (conforme informação da Câmara) que vão de encontro à escritura de constituição da propriedade horizontal. - Respondeu, em nome do condomínio, à respectiva notificação da Câmara (conforme informação desta) sem dar conhecimento formal ao condomínio, pois, nunca o referiu em acta. - Omitiu ao Demandante a informação da notificação da Câmara, na qualidade de condómino, pois foi ele que requereu uma vistoria aos respectivos andares. - Consente que os 2º andares direito e esquerdo não estejam conforme à escritura da constituição de propriedade horizontal (são duplexes, em vez de T2 e T3 com sótãos, conforme escritura) lesando o interesse dos demais condóminos no respeitante às suas quotizações. -Não respondeu à carta registada do demandante, onde este refere todos os problemas acima mencionados e que continuam sem resolução.
Devidamente citado, o Demandado contestou por impugnação, dizendo, em síntese, que:
Não está agarrado à administração do condomínio sito em Coimbra, onde mora o Demandante A, tendo sido eleito administrador em Janeiro de 2000, conforme Acta n.º 11. - Não ignorou a carta do Demandante dado que, embora não tenha respondido à mesma, procedeu de acordo com o que lhe pareceu bom senso no momento, às solicitações nela indicadas e não viu necessidade de a ter registado na Acta n.º 23 da assembleia ordinária de 14-01-2006 (e não de 24-01-2006). - Não executou o deliberado em assembleia no que se refere à colocação de uma camada de cimento anti-derrapante na rampa de acesso às garagens, porque o local onde esse cimento era para ser colocado é de domínio público; porque achou demasiado caro o orçamento apresentado para a execução do trabalho, e ainda porque nenhum dos outros condóminos que vão às assembleias levantou tal problema. - Não autorizou a instalação da aparelhagem de ar condicionado no exterior do edifício, conforme carta e aviso de recepção juntos, enviada em devido tempo ao condómino do 2.º andar Dto. que colocou essa aparelhagem. - Não ignorou as queixas do Demandante sobre o gotejamento proveniente do ar condicionado porquanto enviou uma carta registada com aviso de recepção ao condómino do 2.º Dto. e remeteu fotocópia da mesma ao Demandante. - Nunca verificou a necessidade de uma intervenção quanto às ervas daninhas, já que durante a sua administração e nas diversas visitas que faz ao prédio, nunca observou que as mesmas se apresentassem como nas fotografias que o queixoso apresenta. Por outro lado, nunca nenhum dos outros condóminos fez referência a tal situação, nem particularmente nem em assembleia. - Não age de modo parcial, procurando resolver todos os problemas postos, venham eles de quem vierem. - Todos os condóminos possuem o Regulamento do Condomínio e têm a obrigação de saber que não é permitido colocar vasos nas janelas sem que estejam resguardados quanto a quedas, e tem alertado alguns condóminos no sentido de terem cuidado com esta situação. - O Administrador deve preocupar-se com o que se passa nas partes comuns. No caso da roupa nas varandas, considera que estas não são consideradas partes comuns e portanto qualquer anomalia que haja, o prejudicado deve dirigir-se directamente à pessoa que o está a prejudicar. Apesar disso, contactou pessoalmente os condóminos que vivem por cima do Demandante no sentido de tomarem cuidado com tal situação. Nunca teve conhecimento que tivessem sido efectuadas quaisquer obras em qualquer fracção durante a sua Administração, e quando tomou conta da administração do condomínio encontrou todas as fracções como se encontram actualmente e não tive conhecimento de quaisquer alterações de fundo para merecerem a sua intervenção. - A carta enviada pelo Demandante foi submetida à apreciação da assembleia de condóminos (Acta n.º 25), que dela faz parte integrante, pelo que todos os condóminos dela tiveram conhecimento e das decisões tomadas pela assembleia.
Tramitação
Os Demandantes não aderiram à fase de mediação.
O Demandado, regularmente citado, apresentou contestação (fls. 79 a 81).
Nos termos do n.º 1 do art. 54.º da LJP, foi designado o dia 02/05/2007, pelas 15,00 horas para audiência de julgamento.
No dia e hora marcados para audiência de julgamento, de que ambas as partes foram regularmente notificadas, compareceram os Demandantes e o Demandado.
Após verificar que em fase de conciliação não era possível obter acordo entre as partes, o Juiz de Paz determinou a comparência dos restantes condóminos para serem ouvidos em audiência, como previsto nos arts. 1485.º e 1484.º-B, n.º 3 do CPC, aplicável ex vi art. 63.º da LJP, pelo que suspendeu a audiência, para prosseguir no dia 11-05-2007, pelas 15,00 horas.
O Julgado de Paz é competente.
O processo encontra-se isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam excepções dilatórias e peremptórias, nulidades ou incidentes processuais que impeçam o conhecimento do mérito da causa.
3. - Fundamentação
3.1 - Os Factos
Factos provados:
Consideram-se como provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes os factos:
A) Os Demandantes são proprietários da fracção autónoma identificada pela letra “B” do prédio constituído em regime de propriedade horizontal sito em Coimbra.
B) O Demandado foi eleito administrador do condomínio do prédio sito em Coimbra, na assembleia dos condóminos de 15-01-2000 (acta n.º 11, a fls.101) e reeleito na assembleia dos condóminos de 19-01-2007 (acta n.º 25, a fls. 17-24 e 120-123v.).
C) O Regulamento do Condomínio em vigor foi aprovado pela assembleia de condóminos realizada em 25-03-2000, conforme acta n.º 12 (fls. 102-115), tendo revogado o anterior regulamento, aprovado em 30-12-1996.
D) Com excepção dos Demandantes, os restantes condóminos consideram que o administrador do condomínio exerce as suas funções de forma idónea, cumpridora, sem irregularidades e sem parcialidade, não tendo razões de queixa dele, por isso o reelegeram para o presente ano de 2007 (por declarações em audiência).
E) Nenhum dos condóminos propôs ou referiu em assembleia a exoneração deste administrador.
F) Não houve deliberações das assembleias que tivessem sido impugnadas.
G) “Há bastante tempo”, que não foi possível determinar quanto, os Demandantes deixaram de comparecer pessoalmente às assembleias de condóminos (por declaração em audiência).
H) Os Demandantes nunca expuseram aos outros condóminos, presencialmente em assembleia, as suas razões de queixa contra o administrador do condomínio, constantes das suas cartas.
I) Os condóminos presentes na assembleia de 19-01-2007 (acta n.º 25) convidaram os Demandantes, condóminos do r/c Dto., a comparecer nas assembleias ”dentro dos seus limites de condómino e de acordo com a boa vizinhança” para aí levantarem as suas eventuais questões sobre os outros condóminos, em concreto, os segundos andares direito e esquerdo.
J) Vários condóminos, designadamente os do primeiro andar direito, do primeiro andar esquerdo e do segundo andar esquerdo, ajudaram a limpar as ervas do logradouro junto às garagens.
L) O administrador do condomínio não deu execução à deliberação da assembleia de condóminos de 14-01-2006 (acta n.º 23, a fls. 9-16) para providenciar na colocação de uma camada de cimento anti-derrapante junto do corrimão de acesso às garagens.
M) Por carta de .../.../... (fls. 133), o administrador comunicou à Câmara Municipal de Coimbra que os condóminos dos segundos andares direito e esquerdo não tinham efectuado qualquer tipo de obras nas respectivas fracções e que cada um tinha adquirido a sua fracção já no estado em que se encontra actualmente (cfr. também acta n.º 25), tendo dado conhecimento da interpelação da CMC a esses dois condóminos por cartas (fls. 135-136v.).
N) Por carta de .../.../... (fls. 82-83), o administrador do condomínio interpelou o condómino do 2.º andar Dto. de que a instalação dos aparelhos de ar condicionado estava dependente de prévia aprovação da assembleia de condóminos nos termos do art. 5.º, n.º 4 do regulamento do Condomínio.
O) Por carta de .../.../... (fls. 84-86), com conhecimento ao Demandante (fls. 87), o administrador do condomínio advertiu o condómino do 2.º andar Dto. da queixa da Demandante sobre o gotejamento de água dos aparelhos de ar condicionado, e para que tal fosse resolvido, juntando a carta de .../.../... (fls. 85) que a Demandante lhe tinha enviado.
P) Na assembleia de condóminos de 19-01-2007, o administrador do condomínio leu aos condóminos presentes a carta do Demandante (acta n.º 25).
Factos não provados:
Não se provaram os factos que não se consignaram.
Motivação
Para a convicção da matéria dada como provada concorreram os autos, as declarações das partes em audiência, os documentos apresentados pelos Demandantes de fls. 8 a 72, e pelo Demandado de fls. 82 a 89, e de fls. 99 a 136v. (que o Juiz de Paz determinou que fossem apresentados pelo Demandado); concorreram ainda os depoimentos dos outros condóminos prestados na audiência de julgamento, conforme determinado (arts. 1485.º e 1484.º-B, n.º 3 do CPC) que declararam considerar que o administrador do condomínio tem exercido as suas funções de forma idónea, cumpridora, sem irregularidades e sem parcialidade, não tendo razões de queixa dele, por isso o reelegeram para o presente ano de 2007.
3.2 - O Direito
Os Demandantes vêm pedir, em concreto e apenas, que o Demandado seja exonerado nas suas funções de administrador do condomínio do prédio sito em Coimbra.
Por via de regra, o administrador é eleito e exonerado pela assembleia dos condóminos. Excepcionalmente, o administrador pode ser exonerado judicialmente.
Dispõe o art. 1435.º, n.º 3 do Código Civil que “o administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções”.
Neste caso, recorrendo à via judicial, é essencial que o condómino queixoso alegue e prove qualquer dos dois únicos fundamentos que podem servir de base à exoneração contenciosa: que o administrador tenha efectivamente praticado irregularidades ou que agiu com negligência no exercício das suas funções de administrador (cfr. P.Lima-A.Varela, “Código Civil Anotado”, vol. III, 1987, pp. 451-452).
No entanto, a conduta do administrador deve ser sindicada com toda a prudência, para mais quando a exoneração é pedida contenciosamente por um condómino apenas, desinserida de uma deliberação maioritária expressa em assembleia dos condóminos, ou seja, deve averiguar-se da gravidade objectiva das eventuais irregularidades quer quanto aos actos em si quer quanto às suas consequências, evitando-se assim eventuais exonerações com base em meras antipatias ou maus relacionamentos pessoais, em prejuízo dos interesses colectivos dos condóminos.
Ora, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e ao administrador (art. 1430.º, n.º 1 do CC), sendo a assembleia constituída por todos os condóminos, com carácter deliberativo e com poderes de controle, de aprovação e decisão final sobre todos os actos de administração. O administrador é o órgão executivo, com funções legalmente fixadas no art. 1436.º do CC, devendo, designadamente, executar as decisões da assembleia e assegurar a execução do regulamento do condomínio, sendo fiscalizado e prestando contas da sua actividade à assembleia, e não em concreto a este ou àquele condómino individualmente, que tem a possibilidade de se expressar e de votar democraticamente em assembleia juntamente com os restantes condóminos (cfr. Mota Pinto, “Direitos Reais”, 1971, pp. 284-285).
Assim, conforme se retira do referido art. 1430.º, n.º 1, os poderes tanto da assembleia dos condóminos como do administrador confinam-se exclusivamente à administração das partes comuns do edifício (salvo alguns casos previstos na lei) (art. 1429.º-A, n.º 1 do CC), e as questões que ultrapassem esse âmbito caem, em regra, no domínio das relações de boa vizinhança. Por vezes, os regulamentos de condomínio entram neste último campo, mas só excepcionalmente a assembleia pode influir no modo de utilização das fracções autónomas, e sempre com fundamento na tutela de um interesse colectivo – o interesse do condomínio (cfr. Sandra Passinhas, “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, 2.ª ed., 2002, p. 72).
Por outro lado, qualquer condómino pode impugnar as deliberações da assembleia (art. 1433.º do CC), e recorrer dos actos do administrador (art. 1438.º do CC).
De notar que na assembleia de 25-03-2000 (acta n.º 12, a fls. 102 a 115) que contou com a presença do Demandante, foi aprovado o novo Regulamento do Condomínio em substituição do anterior e, não obstante, com o r.i. o Demandante juntou o texto anterior revogado (fls. 31 a 34), o que não se pode deixar sem censura.
Vejamos então se do alegado pelos Demandante confrontado com a matéria de facto dada como provada e com as disposições legais que regulam a administração das partes comuns do edifício, e tendo em conta o regulamento do condomínio em vigor, estamos ou não no presente caso perante uma causa justificativa de exoneração contenciosa do administrador do condomínio.
Referem os Demandantes que o administrador ignorou as suas queixas constantes das cartas que lhe enviaram (em síntese, designadamente, sobre a limpeza das ervas daninhas do logradouro envolvente do prédio, a reparação das guias da rampa de acesso às garagens, o alerta para os condóminos respeitarem o Regulamento do Condomínio quanto aos vasos suspensos nas janelas e quanto aos estendais de roupa que escorrem água para os inferiores), (em síntese, e para além de queixas anteriores, designadamente, sobre o esgoto do ar condicionado que escoa água para a sua varanda, a notificação do Município sobre os andares superiores não constarem de acta) não respondendo às mesmas nem constando informação delas na acta n.º 23 da assembleia ordinária de 14-01-2006.
Ora, as assembleias de condóminos são o local próprio para discussão e deliberação por todos os condóminos das questões relativas ao uso e administração das partes comuns, e o facto de algum condómino se recusar a comparecer pessoalmente às assembleias, não lhes dá o direito de exigir do administrador, não esclarecimentos, mas um tratamento privilegiado relativamente aos outros condóminos, nas questões que individualmente pretendam ver satisfeitas, e que deveriam discutir democrática e civicamente no seio das assembleias e não o fazem. Conforme declararam em audiência, os Demandantes condóminos não vão às reuniões porque, de livre vontade escolheram assim fazer, e tal posição de isolamento não pode resultar num sentimento de que são ignorados pela administração: são os próprios Demandados que faltam aos seus deveres de dar o seu contributo para a resolução das questões comuns, dentre as quais aquelas que eles reclamam. E o facto de enviarem cartas onde demonstram a sua discordância relativamente a algumas questões não obriga a que as mesmas tenham de fazer parte da ordem de trabalhos ou de ser tidas em conta nas assembleias, se os próprios Demandantes não comparecem às reuniões para discutirem os problemas.
Referem também os Demandantes que o administrador não executa as deliberações da assembleia, nomeadamente no que se refere à colocação de cimento anti-derrapante na rampa de acesso às garagens. De facto, foi deliberado (acta n.º 23, de 14/01/2006) que “o administrador providencie a colocação de uma camada anti-derrapante junto do corrimão de acesso às garagens de modo a que as pessoas não escorreguem quando aí passam”. Em audiência de julgamento e na contestação apresentada, o Demandado indicou as razões para não ter procedido àquela obra: porque concluiu que o referido local é do domínio público, porque achou “demasiado caro o orçamento apresentado para a execução do trabalho” e porque nenhum condómino reclamou em assembleia. De facto, o administrador pode e deve, em assembleia, advertir os condóminos sobre se um orçamento é elevado ou não mas, uma vez tomada a deliberação pela assembleia, não cabe ao administrador do condomínio não a executar com fundamento em que a considera muito onerosa, já que quem suporta tais despesas são os próprios condóminos através das suas contribuições para as despesas comuns e não ele pessoalmente; essa é uma decisão que só aos condóminos, em assembleia, cabe tomar. O certo é que, nos depoimentos prestados, nenhum dos outros condóminos fez qualquer reparo a tal inexecução por parte administrador, e muito menos o responsabilizou por essa falha. Não obstante, considerando os Demandantes que o Demandado não executa as deliberações da assembleia, o local próprio para discutirem em comum tal situação, e eventuais consequências, é na assembleia dos condóminos, não competindo ao tribunal substituir-se à assembleia na fiscalização da actuação corrente do administrador.
Quanto ao alegado facto de o administrador permitir a instalação de equipamentos de ar condicionado sem autorização prévia do condomínio, ficou provado que o administrador interpelou (fls. 82) o condómino em causa referindo que não é da sua competência autorizar aquela instalação pois de acordo com o artigo 5.º, n.º 4 do actual Regulamento do Condomínio (acta n.º 12), para tal instalação é necessária a prévia aprovação da assembleia. No entanto, quanto a esta questão, o administrador não pode substituir-se à assembleia para fazer executar o cumprimento do regulamento, por ser da competência desta deliberar quanto à autorização daquela instalação, e se há ou não algum desrespeito pelo Regulamento por parte do condómino em causa.
Relativamente ao gotejamento constante do referido ar condicionado, os Demandantes referem que o administrador nem sequer procedeu à emissão de uma circular de aviso para que o problema fosse debelado. Na realidade, o Demandado provou ter interpelado o condómino proprietário do ar condicionado (fls. 84 a 86). Se por um lado estamos perante uma clara situação de vizinhança, de discórdia entre vizinhos, mais uma vez o local indicado para tratar da questão é em sede de assembleia; não podem os Demandantes “afastar-se” dos seus deveres para depois exigirem, “à distância”, a satisfação das suas pretensões.
Quanto à limpeza das ervas daninhas nos espaços envolventes ao edifício, mais uma vez se refere que é obrigação dos condóminos contribuírem para a boa convivência e a resolução em comum dos problemas que possam afectar todos os vizinhos, não cabendo ao tribunal censurar o administrador por não curar da limpeza das ervas de um logradouro se a generalidade dos condóminos não considera tal assunto como relevante, e até alguns deles declararam que costumavam eles próprios ajudar à limpeza de tais ervas.
No que diz respeito aos vasos nas janelas e o pingar da roupa, estamos novamente perante um eventual incumprimento do Regulamento do Condomínio por parte de um condómino; mas mais uma vez estamos no âmbito das relações de boa vizinhança entre particulares, e não da administração das partes comuns, o que, em ambos os casos, só demonstra a inexistência de boas relações e a dificuldade de comunicação entre condóminos, de que obviamente o administrador não é responsável mas que pode e deve advertir os condóminos em causa e levar o assunto à assembleia.
Quanto à notificação do condomínio por parte da Câmara Municipal de Coimbra e à resposta do administrador ao Município, é de facto função do administrador “representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas” (art. 1436.º al. i) do CC), e ficou provado que delas deu por escrito conhecimento aos condóminos visados (fls. 135-136v.), que informou outros condóminos, e na assembleia de 19-01-2007 (acta n.º 25). No entanto, o administrador deve manter o condomínio ao corrente de toda e qualquer situação que lhe diga respeito.
Quanto às eventuais alterações de permilagem das fracções do 2.º andar que podem ter deixado de estar conformes a escritura da propriedade horizontal, não se trata de assunto de consentimento do administrador, dependendo antes do acordo em assembleia, assinado por todos os condóminos e depois, com essa acta, pode o administrador outorgar a respectiva escritura pública (art. 1419.º do CC).
Com efeito, “o título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser modificado com o acordo de todos os condóminos (e a falta de acordo de algum deles não pode ser suprida por decisão judicial” (Ac. RC de 11-06-91, BMJ: 408.º-663).
Por fim, referem os Demandantes que o administrador não respondeu à carta por eles enviada. No entanto, consta da Acta n.º 25 (fls. 120 a 123v.), referente à assembleia de condóminos de 19-01-2007, que o administrador leu aos condóminos presentes a referida carta do Demandante, tendo os condóminos deliberado por unanimidade que “o autor da carta deve vir às assembleias e colocar pessoalmente os seus problemas”. O Demandante deve ter recebido a referida acta, pelo menos disso não reclamou, pelo que se estranha que venha reclamar do administrador uma falta de resposta escrita. Compete ao administrador exercer as suas funções tal como referido, mas não é obrigado a satisfazer as vontades individuais de quem, por vontade individual e espírito não construtivo de boa vizinhança, decide alhear-se de contribuir para a resolução das questões comuns dos condóminos.
Pelo exposto, conclui-se que, se por um lado, no condomínio em causa, se verificam algumas questões que merecem a atenção conjunta do administrador e dos condóminos em assembleia, no sentido de o Regulamento das partes comuns ser respeitado e no sentido de fomentar um melhor clima de vizinhança entre todos, também é certo que este tribunal não apurou matéria com relevância para uma exoneração contenciosa do administrador
4. - Decisão
Face ao que antecede, e de acordo com as disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção totalmente improcedente por não provada e, em consequência, absolvo o Demandado do pedido.
Custas: a cargo dos Demandantes, que declaro parte vencida (n.os 8 e 10 da Port. n.º 1456 /2001, de 28-12.
Em relação ao Demandado, cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida portaria.
Registe. Notifique via postal, conforme solicitado e deferido em audiência. Notifique também os Demandantes para o pagamento das custas e da cominação caso o não façam no prazo legal.
Coimbra, 23 de Julho de 2007
O Juiz de Paz,
(Dionísio Campos)
Revisto pelo signatário. Verso em branco. |