Sentença de Julgado de Paz
Aos 15 de Maio de 2009, pelas 14.45h, no Julgado de Paz do Porto teve lugar a leitura de sentença em que são partes:
Demandante: A
Demandado: B
Realizada a chamada não se encontrava ninguém presente.
SENTENÇA
O Demandante intentou contra o Demandado a presente acção declarativa, enquadrada na al. c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de € 1.268,05, a título de quotizações identificadas no artigo 8º do requerimento inicial, juros de mora vencidos e ainda juros vincendos, à taxa legal de 4% até efectivo e integral pagamento e ao abrigo do art. 472º do C.P.C. ser condenado o Demandado nas prestações vincendas, isto é, nas prestações de condomínio que se vencerem enquanto subsistir a sua qualidade de proprietário da fracção referida (tendo em conta que as quotizações de condomínio são pagas trimestralmente e se vencem no primeiro mês do respectivo trimestre e que o fundo de reserva é pago até ao fim do mês de Dezembro do ano respectivo).O Demandado, devidamente citado, contestou nos termos plasmados a fls. 31 a 36.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, consoante resulta da Acta.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
A. O A encontra-se constituído em regime de propriedade horizontal, encontrando-se o mesmo registado na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto, do qual faz parte a fracção autónoma designada por “50-P-4”, correspondente à loja 51, sita na parte do Edifício denominada “X”, a que corresponde uma permilagem de 0,55.
B. O Demandado em 16 de Janeiro de 1998, prometeu vender a C, a fracção autónoma referida em A. supra, outorgando para o efeito o respectivo contrato Promessa de Compra e Venda.
C. Na mesma data, o Demandado entregou a C as chaves da fracção.
D. Nos termos do contrato, a escritura de compra e venda seria marcada logo que obtida toda a documentação necessária para o efeito, de comum acordo, sendo que na falta deste, seria marcada pelo outorgante C mediante carta registada com aviso de recepção a enviar ao primeiro outorgante com a antecedência mínima de 15 dias.
E. Em 16 de Julho de 1998, o C notificou o Demandado de que a mesma seria efectuada em Outubro desse mesmo ano.
F. Até à presente data a escritura de compra e venda não foi celebrada.
G. Ainda no ano de 1998 o C participou na reunião de condóminos com amplos poderes de representação do Demandado, o mesmo acontecendo no ano seguinte e nos anos subsequentes.
H. Em 2 de Dezembro de 2004, o C pagou ao Demandado o preço integral da fracção autónoma designada por “50-P-4”.
I. Em Junho de 2004, o Demandado outorgou a favor da sociedade D, uma procuração com vista à compra e venda da fracção objecto do contrato promessa de compra e venda referido em B. supra.
J. Conforme decorre do contrato promessa, o C obrigou-se ao pagamento de todas as despesas de condomínio a partir da data da assinatura do contrato promessa.
K. Em Assembleia Geral realizada em 11 de Julho de 2000 - Acta nº 24, foi aprovado o orçamento desde essa data até ao final do ano.
L. Em Assembleia de Condóminos de 19 de Janeiro de 2001 - Acta nº 26, foi aprovado o orçamento de Janeiro a Dezembro de 2001.
M. Em Assembleia de Condóminos de 25 de Janeiro de 2002 - Acta nº 33, foi aprovado o orçamento de Janeiro a Dezembro de 2002.
N. Em Assembleia de Condóminos de 24 de Janeiro de 2003 - Acta nº 35, foi aprovado o orçamento de Janeiro a Dezembro de 2003.
O. Em Assembleia Geral realizada em 28 de Janeiro de /2004 - Acta nº 40, foi aprovado o orçamento de Janeiro a Dezembro de 2004.
P. Em Assembleia Geral realizada em 11 de Fevereiro de 2005 - Acta nº 47, foi aprovado o orçamento de Janeiro a Dezembro de 2005.
Q. Em Assembleia Geral realizada em 15 de Outubro de 2003 – Acta nº 38 foi aprovado o orçamento extraordinário do ano de 2003.
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos e as posições assumidas pelas partes nos articulados e do depoimento testemunhal prestado em sede de audiência, sendo que o facto constante de A, considera-se admitido por acordo – artº 490º nº2 do C.P.Civil, uma vez que o Demandado, não obstante ter impugnado essa matéria por desconhecimento, na realidade trata-se de factos de que tem obrigação de conhecer (admitindo-os desde logo no contrato promessa por si celebrado que junta com a sua contestação).
Teve-se em conta o depoimento da testemunha E, funcionária da empresa gestora do Condomínio e de F, cujos depoimentos se revelaram isentos e credíveis.
A testemunha G, não tinha conhecimento sobre o que se discute nos presentes autos, daí que o seu depoimento não tenha sido considerado.
Quanto aos factos não provados, eles resultaram da ausência de prova ou de prova convincente sobre os mesmos.
DIREITO
Os presentes autos fundam-se no incumprimento de uma obrigação dos condóminos, enquadrando-se na al. c) do n.º 1 do art.º 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
O Demandante alegou no artº 4º do seu articulado que o Demandado é o proprietário da fracção autónoma designada por “50-P-4”, correspondente à loja 51, sita na parte do Edifício denominada “X”, a que corresponde uma permilagem de 0,55.
O Demandado, por sua vez, na contestação, impugna de entre outros, o facto de ser proprietário, uma vez que em 16 de Janeiro de 1998, prometeu vender a C, a fracção autónoma supra referida outorgando para o efeito, o respectivo contrato Promessa de Compra e Venda, tendo ainda na mesma data entregado àquele as respectivas chaves. Contudo, até à presente data a escritura de compra e venda ainda não foi celebrada, não obstante o C tê-lo notificado em Julho de 1998 a informar que a mesma se realizaria em Outubro desse ano e ter pago o respectivo preço, na totalidade.
O nº1 do artº 1420º do Cód. Civil, relativo à propriedade horizontal, define que condómino é o proprietário exclusivo da fracção e comproprietário das partes comuns, enquanto nos termos do n.º 1 do art.º 1424.º do Código Civil as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção das suas fracções.
Daqui se retira que é ao proprietário que cabe nos termos da lei a obrigação de contribuir para as despesas comuns, sejam de fruição, sejam de conservação.
Segundo o Demandado, não é o mesmo responsável pelo pagamento de tais despesas, uma vez que já não é o proprietário da fracção face às razões supra aduzidas.
As formas de aquisição da propriedade estão previstas no artº 1316º do Cód. Civil: contrato, sucessão por morte, usucapião, ocupação, acessão e demais modos previstos na lei.
O Demandado alega a celebração de um contrato promessa em que houve a traditio. O contrato promessa encontra-se definido no artº 410º do citado Código, como sendo a convenção pelo qual alguém se obriga a celebrar certo contrato sendo aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. Ou seja, pelo contrato promessa as partes obrigaram-se a celebrar o contrato definitivo de compra e venda – artº 874º do Cód. Civil, definido como o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro direito mediante um preço, sendo que este contrato quando se refere a bens imóveis para ser válido, tem de ser celebrado por escritura pública. Ora, o contrato definitivo ainda não foi celebrado, como alega o próprio Demandado. Daí que, não se tenha transferido a propriedade da coisa, mas apenas, face à traditio, se transmitiu a posse da fracção, o que juridicamente é bem diferente – 1263º alínea b) e que faculta ao promitente comprador a utilização de determinados mecanismos para situações de incumprimento contratual da outra parte, como por exemplo o direito de retenção.
Posto isto, resulta claramente que o proprietário da fracção continua a ser o Demandado, pois com a realização do contrato promessa não se transferiu a propriedade do imóvel, tendo o mesmo efeitos meramente obrigacionais entre as partes no que concerne ao clausulado das despesas de condomínio ficarem a cargo do promitente comprador a partir da data da celebração do contrato promessa, daí que, tal contrato não vincula o Condomínio, que nos termos da lei, deve exigir o pagamento das respectivas despesas a quem é proprietário no momento em que as mesmas ocorrem.
Daqui se conclui ser o Demandado responsável pelo pagamento das despesas de fruição ou conservação que forem deliberadas em assembleia de condóminos, consoante está previsto nos artºs 1424º e 1431º, ambos do Cód. Civil.
Por outro lado, o Demandado pôs em causa, de entre outros, os documentos juntos com o requerimento inicial sob. os nºs 1 a 7 (Actas das Assembleias de Condóminos), quando na sua contestação, nos artigos 9, 10 e 11, alega que o possuidor do imóvel (promitente comprador), participou na reunião de Condóminos com amplos poderes seus de representação, o mesmo acontecendo no ano seguinte e nos subsequentes, onde faz uma remissão para os documentos que impugnou – docs. 1 a 7 da petição inicial.
Vejamos agora em que consiste a figura jurídica da representação:
Nos termos conjugados dos artgºs 268º e 262º do Cód. Civil, a representação voluntária produz efeitos jurídicos na esfera jurídica do representado, isto é, não pode o Demandado alegar que atribuiu poderes representativos ao promitente comprador para o representar nas assembleias de condóminos e invocar que desconhece o conteúdo das mesmas, daí que, não tendo sido exercido o meio legal próprio para a impugnação das mesmas, nos termos previstos no artº 1433º do Cód. Civil, se verificados os respectivos pressupostos, as deliberações de aprovação dos orçamentos são válidas e vinculativas para o Demandado.
In casu, são peticionadas as contribuições do condomínio entre Julho a Dezembro de 2000 e dos anos 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 e 2007, incluindo o fundo de reserva, de 2000 a 2007 e ainda um orçamento extraordinário do ano de 2003, tudo no montante de € 1.268,05.
Contudo, a prova testemunhal produzida não foi esclarecedora e não constando elementos dos autos que permitam aferir do valor exacto das prestações peticionadas, incluindo as quantias a título de Fundo de Reserva, tendo em conta a permilagem da respectiva fracção, sendo certo que as assembleias de condóminos foram realizadas e nelas foram aprovados os respectivos orçamentos, à excepção do orçamento para 2006 e para 2007 que nada consta da Acta nº 47, na qual se aprovou apenas o orçamento para o ano de 2005, há que relegar a sua concretização para o que se apurar em liquidação de sentença – artº 661º nº2 do C.P.Civil, com o limite de € 1.051,45, uma vez que, há que retirar os valores de € 196,60 (€ 8,94 FR 2006; € 8,94 FR 2007; €89,36 de prestações do ano de 2006 e € 89,36 de prestações do ano de 2007).
Peticiona ainda o Demandante ao abrigo do art. 472º do C.P.C. a condenação nas prestações vincendas, isto é, nas prestações de condomínio que se vencerem enquanto subsistir a qualidade de proprietário da fracção referida (tendo em conta que as quotizações de condomínio são pagas trimestralmente e se vencem no primeiro mês do respectivo trimestre e que o fundo de reserva é pago até ao fim do mês de Dezembro do ano respectivo).
Ora, o último orçamento que consta dos autos, é o referente ao ano de 2005, aprovado pela Assembleia de Condóminos realizada em 11 de Fevereiro de 2005, pelo que, quanto às demais prestações de condomínio que se forem vencendo, até subsistir a qualidade de proprietário das fracções em questão, é de lógica jurídica impossível, condenar num montante que só a partir da respectiva deliberação (que não foi demonstrado nos autos que já tivesse ocorrido), é que eclodirá o facto fundador e se saberá qual vai ser o respectivo montante, pelo que tem de improceder este pedido.
DISPOSITIVO
Pelo exposto e nos termos referidos supra, julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência, condeno o Demandado, a pagar ao Demandante a quantia que se vier a apurar em sede de liquidação de sentença, relativa às prestações condominiais, entre Julho de 2000 até Dezembro de 2005, incluindo os fundos de reserva relativos ao mesmo período e a resultante do orçamento extraordinário do ano de 2003, que consta da Acta nº 38, até ao limite de € 1.051,45, absolvendo-o do demais peticionado.
Custas na proporção do decaimento que se fixam em 20% para o Demandante e 80% para o Demandado - artigos 8.º e 9.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Para constar se lavrou a presente acta que depois de ratificada vai ser assinada.
Porto, 15 de Maio de 2009
A Juíza de Paz
Cristina Barbosa)
A Técnica do Apoio Administrativo
(Liliana Moreira)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C. |
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