CONTRATO PROMESSA
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A, residente na Rua X, Vila Nova de Gaia.
Demandada: “B”, com sede na Praça X, Porto.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. h) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 1.750,00 (mil setecentos e cinquenta euros), a título de danos patrimoniais (€ 1.250,00) e não patrimoniais (€ 500,00), acrescida dos juros de mora desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto, que recorreu aos serviços da Demandada, na Agência de C, para simulação de um crédito imobiliário, em 17.12.2014; após acordadas as condições do montante, prazos, spread e taxas, deu-se início ao processo para efectivar o crédito; a Demandada tratou de identificar todos os elementos necessários e de igual modo procedeu à avaliação do imóvel; reunidos todos os pressupostos, a Demandada marcou a escritura no Cartório Notarial por si escolhido, dando a conhecer ao Demandante a hora e local da realização da escritura para este o dar a conhecer aos vendedores; após tudo acordado, deslocou-se no dia e hora marcados pela Demandada ao Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, de D; a Demandada não fez comparecer o seu representante na data e local notificados; a escritura não se pôde realizar porque não estava presente o representante do Banco tal como identificado, atempadamente, pela Demandada; o Demandante, nada agradado com o facto, deslocou-se ao Balcão dos Carvalhos e fez uma reclamação no respectivo Livro, mostrando-se desagradado com todo o sucedido; após esta omissão da Demandada, foi marcada nova escritura para o dia 09.03.2015; do mesmo modo, o Demandante deu conhecimento aos vendedores para estarem presentes no dia e hora identificados; no dia acordado, pelas 12:00h, a Demandada não enviou a minuta para o Cartório Notarial e o procurador do Banco só apareceu às 12:45h mas sem minuta; não foi possível novamente realizar a escritura e o Demandante teve o cuidado de solicitar uma declaração no Cartório em que ficasse descrito que tal acto não foi possível devido à omissão da Demandada; o Demandante, para cada uma das datas marcadas, teve necessidade de cheques visados pois era uma condição que os vendedores impunham para o pagamento; após esta segunda data, os vendedores não aceitaram continuar a fazer deslocações ao Cartório Notarial; e, para dar seguimento ao contrato promessa, o Demandante ainda teve que recorrer a uma notificação judicial avulsa para obrigar à sua comparência, o que não surtiu efeito; os promitentes-vendedores não aceitaram as sucessivas falhas e omissões por parte do promitente-comprador e rejeitaram a celebração da escritura nos termos acordados; os promitentes-compradores só aceitaram a celebração da escritura após um aditamento em que propunham um valor indemnizatório de € 1.250,00 e após o Demandante promover o registo do contrato promessa numa tentativa desesperada de o poder concretizar, para além de terem que ficar incluídas cláusulas em que estivessem previstas sanções pecuniárias para a não realização do acto; e assim ficou marcada a realização da escritura para o dia 07 de Maio de 2015; o Demandante teve assim que arcar com as consequências da falta de comparência e da falta de envio de documento que tornaram a impossibilidade de realização da escritura agendada pela Demandada; o comportamento da Demandada foi deveras irresponsável, o que acarretou um prejuízo no património do Demandante no montante de € 1.250,00; a Demandada foi quem escolheu o Cartório para a realização da escritura; de igual modo, foi quem determinou a hora da realização da mesma; a Demandada não promoveu a presença do seu representante legal tal como se tinha comprometido; também na sequência da sua omissão, não enviou atempadamente a minuta que pretendia para o respectivo Cartório Notarial; a sua actuação foi de molde a provocar um dano ao Demandante, comprometendo a concretização e realização de um negócio de compra e venda de um imóvel; o Demandante teve que promover junto de outras instituições outras simulações por não poder concretizar o empréstimo nos moldes pretendidos; toda a situação descrita, provocou também danos de cariz não patrimonial no Demandante: a sua situação profissional ficou afectada, revelou falta de concentração, falta de descanso, gerou um mau ambiente familiar, um comportamento agressivo e nervoso daquele, sentindo-se desmotivado e sem meios e capacidade para concluir o negócio.
Juntou documentos.
A Demandada, regularmente citada, apresentou Contestação, onde alega que a presente acção não tem o menor fundamento de facto nem de direito; é verdade que em Dezembro de 2014, o Demandante solicitou ao Banco, através da Agência X, sita na Rua X, Vila Nova de Gaia, uma simulação de crédito imobiliário; é também verdade que, na sequência da simulação efectuada e após o Demandante ter obtido e entregado ao Banco toda a documentação necessária para o efeito, o que só viria a ocorrer em Fevereiro de 2015, o Banco aprovou o financiamento solicitado pelo Demandante e procedeu à marcação da escritura que, inicialmente, foi agendada para o dia 05.03.2015 na Sucursal do Banco sita em Santa Maria da Feira, e não no Cartório Notarial; sucede que, no dia e hora agendados – 05.03.2015, pelas 12:30h – e por lapso dos serviços internos do Banco, não se encontrava presente o procurador deste para a realização da escritura, o que originou a reclamação apresentada pelo Demandante e a resposta remetida pelo Banco; a este propósito, sempre se dirá que logo que se apercebeu do lapso ocorrido, o Banco demandado, no intuito de facilitar e a agilizar a realização do negócio, que, diga-se desde já, também era do seu próprio interesse, tentou reagendar a escritura para esse mesmo dia (05.03.2015) ao final da tarde, o que não foi aceite pelos demais intervenientes (Demandante e promitentes-vendedores), que preferiram e concordaram a marcação de uma nova data; e com a imposição por parte do Demandante de que a Escritura se realizasse no Cartório Notarial de D em Santa Maria da Feira, a que o Banco acedeu no sentido de facilitar a realização do negócio, tendo a mesma sido reagendada para o dia 09.03.2015; não correspondendo, pois, à verdade que tenha sido o Banco demandado a escolher e a comunicar aos demais intervenientes o local da escritura; é também verdade que nessa data – 09.03.2015 – a escritura não se chegou a realizar, porém, e como bem sabe o Demandante, tal acto não se ficou a dever à falta de comparência do representante do Banco ou ao não envio das minutas, uma vez que as mesmas foram, efectivamente, remetidas ao Cartório, sendo certo que se a escritura não se chegou a realizar, tal apenas se ficou a dever à indisponibilidade dos vendedores e não à conduta do Banco demandado; para além disso, o Demandante omite, deliberadamente, que antes de 07 de Maio de 2015, a escritura em questão voltou a ser reagendada para os dias 13 e 14 de Abril de 2015, sendo certo que apenas não se realizou em tais datas em virtude do não comparecimento dos vendedores; acresce que, já depois de 07.05.2015, o Banco demandado encetou várias diligências no sentido de voltar a (re)agendar a escritura cuja realização, reitera-se, também era do seu interesse, o que, atenta a indisponibilidade manifestada pelos promitentes-vendedores, jamais se revelou possível; por outro lado, o Banco não tem qualquer registo de ter recepcionado uma notificação judicial avulsa requerida pelo Demandante; a não realização da Escritura nas diversas datas que foram sendo agendadas, não se poderá imputar (nem sequer a título de mera negligência) à conduta do Banco demandado que sempre diligenciou, naquilo que estava ao seu alcance, para que o negócio, efectivamente, se realizasse; já em Fevereiro de 2015, aquando da tentativa de marcação da primeira data da Escritura, os promitentes-vendedores invocavam a caducidade do referido contrato promessa, o que, desde logo, permite concluir que a não realização da escritura não se terá ficado a dever a qualquer conduta do Banco demandado mas, única e exclusivamente, a questões que apenas aos promitentes-vendedores e compradores dizem respeito; sempre se dirá que, pelo menos desde Maio de 2015, o Demandante não voltou a contactar o Banco no sentido de formalizar o financiamento solicitado, desconhecendo o Banco se o negócio definitivo de compra e venda se chegou, efectivamente, a realizar.
Juntou documentos.
A Demandada prescindiu a fase de Mediação, pelo que se procedeu ao agendamento da Audiência de Julgamento, a qual se realizou com obediência às formalidades legais como da Acta se infere.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos, ficou provado que:
A) Em Dezembro de 2014, o Demandante recorreu aos serviços da Demandada, na Agência de C, para simulação de um crédito imobiliário;
B) Após acordadas as condições do montante, prazos, spread e taxas, deu-se início ao processo para efectivar o crédito;
C) Reunidos todos os pressupostos, a Demandada marcou a escritura na sua Sucursal, em Santa Maria da Feira;
D) A Demandada deu a conhecer ao Demandante a hora e local da realização da escritura para este o dar a conhecer aos vendedores;
E) Após tudo acordado, o Demandante deslocou-se no dia e hora marcados pela Demandada à Sucursal do Banco em Santa Maria da Feira;
F) A escritura não se realizou nessa data por falta de comparência do representante do Banco;
G) Nessa sequência, o Demandante deslocou-se ao Balcão dos X e fez uma reclamação no respectivo Livro, mostrando-se desagradado com todo o sucedido;
H) Após esta omissão da Demandada, foi marcada nova escritura para o dia 09.03.2015;
I) Do mesmo modo, o Demandante deu conhecimento aos vendedores para estarem presentes no dia e hora identificados;
J) No dia acordado, pelas 12:00h, a Demandada não enviou a minuta para o Cartório Notarial e o procurador do Banco só apareceu às 12:40h mas sem minuta;
K) Não foi possível novamente realizar a escritura e o Demandante solicitou uma declaração no Cartório em que ficasse descrito que tal acto não foi possível devido à omissão da Demandada;
L) O Demandante, para cada uma das datas marcadas, teve necessidade de cheques bancários;
M) O Demandante recorreu a uma notificação judicial avulsa para obrigar à comparência dos promitentes-vendedores, o que não surtiu efeito;
N) Após os acontecimentos descritos, a 29 de Abril de 2015, foi realizado um aditamento ao contrato promessa em que o Demandante acordou em pagar aos promitentes-vendedores um valor indemnizatório de € 1.250,00, a pagar na data da celebração do contrato definitivo, a título de indemnização pelos danos decorrentes da não realização atempada da escritura, tendo sido acordada a realização da escritura para o dia 07 de Maio de 2015, com sanções a aplicar a título de cláusula penal, caso a mesma não se venha a realizar, ao promitente a quem for imputável o motivo dessa não realização;
O) O Demandante promoveu o registo do contrato promessa;
P) Na sequência da simulação para crédito bancário efectuada e após o Demandante ter obtido e entregado ao Banco toda a documentação necessária para o efeito, o Banco aprovou o financiamento solicitado pelo Demandante e procedeu à marcação da escritura que, inicialmente, foi agendada para o dia 05.03.2015 na Sucursal do Banco sita em Santa Maria da Feira (e não no Cartório Notarial);
Q) No dia e hora agendados – 05.03.2015, pelas 12:30h – e por lapso dos serviços internos do Banco, o representante deste não se encontrava presente para a realização da escritura, o que originou a reclamação apresentada pelo Demandante e a resposta remetida pelo Banco;
R) Logo que se apercebeu do lapso ocorrido, o Banco tentou reagendar a escritura para esse mesmo dia (05.03.2015) ao final da tarde, o que não foi aceite pelos demais intervenientes (Demandante e promitentes-vendedores), que preferiram e concordaram a marcação de uma nova data;
S) O Demandante impôs que a escritura se realizasse no Cartório Notarial de D em Santa Maria da Feira, tendo a mesma sido reagendada para o dia 09.03.2015;
T) Nessa data – 09.03.2015 – a escritura não se chegou a realizar;
U) Antes de 07 de Maio de 2015, a escritura em questão havia sido reagendada para os dias 13 e 14 de Abril de 2015, não se tendo realizado em tais datas em virtude do não comparecimento dos vendedores;
V) Já em Fevereiro de 2015, aquando da tentativa de marcação da primeira data da escritura, os promitentes-vendedores invocavam a caducidade do referido contrato promessa;
W) Pelo menos desde Maio de 2015, o Demandante não voltou a contactar o Banco no sentido de formalizar o financiamento solicitado.
Motivação da matéria de facto dada como provada:
Tiveram-se em conta os documentos de fls. 16 a 19 (Folha de Reclamação apresentada pelo Demandante e respectiva resposta da Demandada; Declaração do Cartório Notarial pedida pelo Demandante; mails trocados entre a Demandada e os promitentes-vendedores); 31 a 58 v. (Simulação de Crédito Imobiliário; marcação de escritura; pedido de Declaração do Banco para justificação da não realização da escritura na data agendada; Declaração do Cartório Notarial pedida pela Demandada; pedidos de emissão de cheque; nota de despesas e honorários de mandatária; aditamento ao contrato promessa; contrato promessa de compra e venda; requisição de registo do contrato promessa; escritura de compra e venda; certidão de teor do Prédio Urbano; e certidão permanente), conjugados com as declarações do Demandante e da representante legal da Demandada, esta em sede de depoimento de parte, e das testemunhas arroladas como segue:
Declarou a representante legal da Demandada que reconhece que houve um lapso no sistema, por isso o Banco não se fez representar na primeira marcação da escritura a 05.03.2015; a escritura ia ser feita na própria Sucursal do Banco mas essa informação não chegou ao conhecimento da Sucursal; o Banco, logo que se apercebeu da falha, tentou que a escritura se realizasse na parte da tarde desse mesmo dia mas tal não foi aceite.
O depoimento da testemunha arrolada pelo Demandante, E, pouco relevou já que não acompanhou o Demandante nos actos devidos, limitando-se a dizer que o Demandante andava desesperado com a situação.
F, por ser funcionário da Demandada na Sucursal dos Carvalhos e ter assim conhecimento directo do processo de crédito, tendo declarado que na primeira marcação da escritura que deveria ser realizada na Sucursal de Santa Maria da Feira, houve uma falta de comunicação interna que inviabilizou que a mesma se realizasse; quando se aperceberam da falha, sugeriram que a mesma se realizasse no próprio dia mas tinha que ser no Porto por questões administrativas e até às 17:00h mas os vendedores não tinham disponibilidade; foi então agendada nova data mas foi imposto (não sabe se pelos vendedores se pelos compradores) que fosse realizada a escritura no Cartório Notarial de Santa Maria da Feira; nessa data a escritura não viria a ser realizada porque o procurador do Banco chegou atrasado ; depois dessa data marcou-se mais duas vezes a escritura mas faltaram os vendedores; havia uma grande falta dos vendedores em realizar a escritura.
G, funcionário da Demandada, por ser o procurador do Banco na celebração da escritura, o qual declarou que da primeira vez não esteve presente porque não foi convocado; depois disso compareceu umas três ou quatro vezes para o mesmo efeito; da primeira vez que compareceu, passou pela Sucursal do Banco em Santa Maria da Feira para levantar uns cheques bancários para entregar ao comprador e chegou atrasado cerca de 15/20 minutos; nessa data a escritura não se realizou porque os vendedores não quiseram embora ainda estivessem presentes quando chegou o procurador do Banco; não sabe se as minutas já tinham ou não sido enviadas para o Cartório; das outras duas vezes, em Abril, os vendedores não estiveram presentes.
Refira-se que foram convocados oficiosamente os vendedores do imóvel para prestarem depoimento em sede de Audiência de Julgamento mas os mesmos não compareceram.
Não foi provado que:
I. Os vendedores impunham a entrega de cheques visados como condição para o pagamento;
II. Após a marcação da escritura para uma segunda data, na qual não se viria novamente a realizar, os vendedores não aceitaram continuar a fazer deslocações ao Cartório Notarial;
III. O Demandante teve que promover junto de outras instituições outras simulações por não poder concretizar o empréstimo nos moldes pretendidos;
IV. A situação profissional do Demandante ficou afectada, revelou falta de concentração, falta de descanso, gerou um mau ambiente familiar, um comportamento agressivo e nervoso, sentindo-se desmotivado e sem meios e capacidade para concluir o negócio;
V. Em 09.03.2015, a escritura não se chegou a realizar por indisponibilidade dos vendedores;
VI. Nessa mesma data, as minutas do contrato foram remetidas ao Cartório pela Demandada.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível que atestasse a veracidade dos factos.
Refira-se que tentou-se a audição dos promitentes-vendedores, tendo os mesmos sido convocados oficiosamente mas não compareceram.
IV – DOS FACTOS E DO DIREITO
O artigo 483º, nº 1, do Código Civil, define o princípio geral em matéria de responsabilidade civil extracontratual, enunciando que aquele que, por dolo ou mera culpa, violar ilicitamente disposição legal destinada a proteger interesses alheios, fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação culposa.
A simples leitura do preceito mostra que vários pressupostos condicionam, no caso geral da responsabilidade por factos ilícitos, a obrigação de indemnizar imposta ao lesante: é necessário, desde logo, que haja um facto voluntário do agente (que se analisa numa conduta humana dominável pela vontade, não um mero facto material produtor de danos); é preciso que o facto seja ilícito (a ilicitude, traduzida na violação de direitos subjectivos absolutos, ou de normas destinadas a tutelar interesses privados); importa, depois, que haja um nexo de imputação do acto ao lesante, sob a forma de dolo ou de mera culpa [a culpa pode definir-se como o juízo de censura ou reprovação que o Direito faz ao lesante por este ter agido ilicitamente, quando podia (por para tanto ter capacidade) e devia ter agido com observância formal e material do preceituado pela norma]; é indispensável que à violação do direito subjectivo do lesado sobrevenha um dano; por último exige a lei que haja um nexo de causalidade entre o facto praticado pelo agente e o dano sofrido pela vítima, de modo a poder afirmar-se, à luz do direito, que o dano é resultante da violação, só surgindo o dever de indemnizar, tanto no campo da responsabilidade contratual, como no da extracontratual, quando, cumulativamente, se verifiquem tais requisitos.
Vejamos.
Pretende o Demandante ser ressarcido pela Demandada dos prejuízos que sofreu, quer de índole patrimonial, quer de índole não patrimonial, decorrentes de omissões desta, designadamente por ter inviabilizado que a escritura definitiva do imóvel em questão tivesse sido realizada aquando das duas primeiras marcações. A primeira, no dia 05.03.2015, por problemas de registo da marcação da data no sistema informático do Banco, que fez com que a Sucursal da Demandada em Santa Maria da Feira não contasse que a mesma se iria ali realizar. A segunda marcação para 09.03.2015, pelo facto de o procurador da Demandada ter chegado ao Cartório cerca de 40 minutos depois da hora agendada e não se encontrar munido das devidas minutas, sendo certo que não foi apurado se as mesmas chegaram a ser enviadas para o Cartório, via correio electrónico, pelos Serviços Centrais do Banco.
Acontece que, logo da primeira vez, assim que o Banco se apercebeu da omissão, diligenciou para que a escritura fosse realizada ainda nesse dia, com alguns condicionalismos de tempo e espaço, é certo, perfeitamente compreensíveis atenta a marcação em cima da hora. No entanto, ao que parece, não terá havido disponibilidade dos vendedores. Já na segunda marcação de 09.03.2015, apurou-se que o procurador do Banco chegou ao Cartório com cerca de 40 minutos de atraso mas mais grave que o atraso – um atraso não deixa de ser desculpável e em diversos momentos da vida somos confrontados com atrasos nossos e dos outros e não é por isso que a vida deixa de rolar – é o facto de as minutas para a realização da escritura não terem sido enviadas para o Cartório, atempadamente.
Assim sendo, é claro que o Demandado, com estas omissões sucessivas, contribuiu para a não realização da escritura e para um inerente desagrado do Demandante e certamente dos promitentes-vendedores.
Após estas ocorrências, foram marcadas novas datas para 13 e 14 de Abril 2015, nas quais o procurador do Banco esteve presente, não se tendo realizado a escritura mas aqui já por falta de comparência dos vendedores, ainda que por motivos não apurados, mas que, conjugada com o teor do mail que estes enviaram à Demandada, ainda antes, em 26 de Fevereiro de 2015, invocando a caducidade do contrato promessa, indiciam uma falta de interesse dos vendedores em concretizar o negócio.
O aditamento ao contrato promessa subsequente, datado de 29.04.2015, no qual prevê o pagamento de uma indemnização pelo Demandante, comprador, ao promitentes-vendedores, no valor de € 1.250,00, para ressarcimento dos danos decorrentes do atraso na realização da escritura, representa uma derradeira tentativa do Demandante, verdadeiramente interessado no imóvel e com grande urgência na sua aquisição, sujeitando-se à imposição dos vendedores. É claro que, quer o contrato promessa, quer o subsequente aditamento, apenas vinculam as partes outorgantes. No entanto, por um lado, não podemos deixar de admitir que os actos/omissões da Demandada, inviabilizando a realização da escritura nas primeiras datas agendadas, terão contribuído para colocar o Demandante, promitente-comprador, numa situação de mora no cumprimento do contrato promessa. No entanto, nada nos indica que fosse intenção dos promitentes-vendedores resolver o contrato, e que tenham imposto ao Demandante, promitente-comprador, como condição para a não resolução, o pagamento da indemnização referido. Ainda que a postura dos promitentes vendedores que faltaram a duas marcações agendadas em Abril para a realização da escritura revelem um desinteresse na concretização do negócio já patente no mail que enviaram anteriormente à Demandada – quiçá por lhes ter surgido uma perspectiva de negócio mais vantajosa.
Se o Demandante aceitou o aditamento naqueles termos, fê-lo por sua espontânea vontade, vinculando-se para com os vendedores, vínculo esse a que a Demandada é alheia. Não parece assim demonstrada a existência de um nexo de causalidade entre a conduta da Demandada e esse alegado dano. Alegado mas não provado porque nem sequer foi provado que o Demandante tenha efectivamente pago aos promitentes-vendedores a quantia acordada a título indemnizatório.
Como assim, não poderá proceder o pedido.
Quanto aos danos não patrimoniais…
É certo que a situação gerada acarretou transtornos para o Demandante, defraudando as suas legítimas expectativas.
A nossa lei, no art.º 496º do C. Civil, não determina quais os danos não patrimoniais que são compensáveis, limitando-se a fixar um critério geral que é o da gravidade desses danos. Essa gravidade há-de aferir-se por um padrão objectivo e não à luz de factores subjectivos.
Já os simples incómodos ou as meras contrariedades não serão, em regra, suficientes para justificar uma indemnização. Como refere Capelo de Sousa, in “O Direito Geral de Personalidade”, pág. 555 e 556, tratam-se de “prejuízos insignificantes ou de diminuto significado, cuja compensação pecuniária não se justifica, que todos devem suportar num contexto de adequação social, cuja ressarcibilidade estimularia uma exagerada mania de processar e que, em parte, são pressupostos pela cada vez mais intensa e interactiva vida social hodierna”.
Por conseguinte, ao aludir aos danos “(…) que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do Direito”, o legislador quis, num campo tão fluído como o das lesões não patrimoniais, reforçar a imperiosidade de se não aceitarem de ânimo leve, como compensáveis, prejuízos de pequeno relevo ou de anómala motivação.
Ora, face aos princípios enunciados e tendo em consideração os factos alegados e provados, designadamente, o grau de culpa da Demandada, é nosso entendimento que a situação gerada é susceptível de justificar a atribuição de uma indemnização.
Afigurando-se a indemnização peticionada manifestamente excessiva, entendemos por bem condenar a Demandada a pagar ao Demandante, a este título, a quantia de € 200,00.
À quantia assim apurada, acrescem os juros de mora, à taxa legal vigente, contabilizados desde a citação até efectivo e integral pagamento – cfr. art.ºs 804º e 805º, n.º 1, do C. Civil.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência, condeno a Demandada “B” a pagar ao Demandante A, a quantia de € 200,00 (duzentos euros), acrescida dos juros de mora, contabilizados desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Custas na proporção do decaimento devendo o Demandante pagar a quantia de € 27,00 e a Demandada ser reembolsada pelo mesmo valor.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 03 de Janeiro de 2017
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)