Sentença de Julgado de Paz
Processo n.º 108/2022-JPTRF
I- Identificação das Partes
Demandante: [PES-1], NIF [NIF-1], residente na [...], n.º 47, [ORG-1] ([...] e [...]), [Cód. Postal-1] [...].
Demandado: [ORG-2], sito na [...], 17 a 69, [Cód. Postal-2] [...], [...], administrado por [ORG-3], Mistura de Sugestões, Lda.”, sito na [...], n.º 390, [Cód. Postal-3] [...].
II- Objecto do Litígio
A Demandante veio propor contra o Demandado a presente acção declarativa, enquadrada na alínea c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, alterada e republicada pela Lei 54/2013 de 31 de Julho, pedindo a condenação desta a proceder a reparações no telhado da sua fracção autónoma afeta a garagem, melhor identificada nos autos, a proceder igualmente à reparação dos danos causados no interior da mesma ou a pagar a quantia de €1.402,20 (mais IVA); peticiona ainda que seja o Demandado condenado a pagar a quantia mensal de €75,00, até que proceda às referidas reparações e ainda a proceder à reparação da escada da entrada comum, de modo a eliminar perigo no acesso.
Alegou ser proprietária de duas fracções autónomas no prédio constituído em propriedade horizontal a que corresponde o condomínio supra identificado e tem vindo a assistir ao seu direito de propriedade a ser constrangido, por uma infiltração de água e humidades provenientes do mau estado do telhado na fracção destinada a garagem que, está assim, impedida de utilizar e, por outro lado, os degraus das escadas que dão acesso à sua outra fracção habitacional, encontram-se muito danificados, o que representa um perigo real de acidentes.
Juntou documentos.
O Demandado, representado pela administradora, apresentou contestação a fls. 23 a 25.
Nesta peça, alega que o telhado da garagem, ainda que sendo bem comum, se destina ao uso exclusivo da Demandante e, por via disso, a responsabilidade pela reparação dos alegados danos é desta; quanto ao pedido de reparação da escadaria, alega que está contemplado na reabilitação integral do edifício e, para tal, já foi aprovada uma verba extraordinária.
Juntou um documento.
Da sessão de pré-mediação, seguida que foi de mediação, a que as partes aderiram, não foi logrado acordo.
Nesta sequência, foi designada data para a realização da audiência de julgamento, que foi realizada de acordo com o formalismo legal, conforme da respectiva acta se afere (cfr. fls. 57 e 58).
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor, que se fixa em €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) – artigo 297º do Código de Processo Civil (adiante designado por CPC).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Cumpre apreciar e decidir.
III- Fundamentação Fática
Da prova carreada para os autos e com relevância para a decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos:
a) A Demandante detém o direito de propriedade sobre as fracções autónomas identificadas com as letras M e AC, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na [...], n.ºs 17 a 69, [Cód. Postal-4] [...], [...], com entrada pelo n.º 59 e correspondem ao 2º andar esquerdo (fracção M) e uma garagem (fracção AC), descritos na Conservatória do Registo Predial da [...] sob o n.º 403.
b) Este prédio é administrado pela [ORG-4]” desde o ano de 2020.
c) Através da cobertura da fracção AC, tem vindo a ocorrer uma infiltração,
d) O que deixou a garagem em mau estado de conservação, com as paredes e o teto com humidades, a tinta descascada e água no pavimento,
e) O que impede a Demandante de fazer uso da mesma, designadamente para aparcar automóveis.
f) Para reparação dos danos, a Demandante solicitou um orçamento, tanto da cobertura, como da parte interior, na sequência das infiltrações e que ascende ao montante de €1.140,00;
g) Um dos degraus de acesso (único) à fracção da Demandante, encontra-se danificado.
h) O arrendamento de uma garagem no edifício em apreço ronda o valor de €75,00 (setenta e cinco euros) por mês.
Não resultou provado que a reparação das escadas do prédio está contemplada na reabilitação integral do edifício e, para este efeito, foi aprovada uma receita extraordinária no valor de €10.000 (dez mil euros) anuais, com o objectivo de arrecadar verba suficiente para o efeito.
Motivação:
A convicção probatória do Julgado ficou a dever-se à audição da Demandante e do representante legal da administração da parte Demandada, na audiência e ao conjunto da prova produzida, nomeadamente da conjugação dos documentos constantes dos autos de fls. 9 a 17, 26 e 27 e ao depoimento testemunhal, em função das razões de ciência, das certezas e incertezas decorrentes dos depoimentos, da incompatibilidade lógica entre factos alegados e provados, à luz das regras da experiência e do mais elementar senso comum.
Pela Demandante foi apresentada a testemunha [PES-2], trabalhador da construção civil que elaborou o orçamento para reparação dos alegados danos e que está junto a fls. 17; declarou que a fracção/garagem, se encontra ao lado de outras, todas seguidas e que têm uma cobertura comum, em tela mineral, de areia; esteve no local e viu a garagem inundada de água; subiu à cobertura e constatou que a tela estava levantada e com erva; a placa da cobertura da garagem está completamente “ensopada”; na sua opinião, a solução ideal seria reparar a cobertura de todas as garagens, mas a reparação dessa tela levantada já vai impedir que entre água naquela garagem; relativamente à escadaria, há um único degrau em marmorite que está “esborratado”, ou seja, tem uma pequena falha de certa de 2cm de largura por 1 cm de fundo e não põe em causa a segurança de quem usa, apenas uma pessoa idosa poderia ter alguma dificuldade; ainda por referência ao orçamento que elaborou, declarou que, nesta data, o valor do mesmo seria acrescido de 20%, face ao aumento dos preços.
Quanto aos factos dados como não provados, não logrou o Demandado demonstrar, designadamente com junção aos autos da acta onde teria sido deliberado o orçamento para a reparação da escadaria, que foi aprovada a sua reparação; pelo mesmo, foi apenas junto aos autos a acta n.º 16, da qual se considera a reabilitação do edifício (embora se tenha postergado a discussão do orçamento para futura assembleia, da qual não há notícia nos autos de que já tenha acontecido), mas nada se infere quanto a tal valor.
IV- O Direito
A Demandante vem peticionar a condenação do Demandado Condomínio a realizar as obras necessárias à eliminação de patologias que alega existirem no prédio identificado, quer na sua fracção que corresponde a uma garagem, quer na escadaria comum do prédio, único acesso à sua outra fracção identificada, habitacional.
Na propriedade horizontal cada condómino é titular de um direito real composto, resultante da fusão do direito de propriedade singular sobre a fracção que lhe pertence com o direito de compropriedade, paralelo, sobre as partes comuns.
O artigo 1421º do Código Civil (adiante designado por CC), além de fixar como imperativamente comuns as partes do prédio indicadas taxativamente no seu n. 1 e presuntivamente comuns as indicadas no n. 2, estabelece na alínea e) deste nº 2 um critério geral de orientação.
Assim, consideram-se comuns e, portanto, compropriedade de todos os condóminos, as coisas que não estejam afetadas ao uso exclusivo de um deles: é uma afectação material, não sendo necessário que essa afectação conste do título constitutivo, bastando que se verifique uma destinação objetiva.
A administração das partes comuns do edifício compete, nos termos do n.º 1 do art.º 1430º do CC, à assembleia de condóminos e ao administrador.
Impende, pois, sobre o condomínio o dever de vigilância sobre as partes comuns do edifício, nos termos do n.º 1 do art.º 493º do CC, existindo, assim, uma presunção de culpa.
Há, assim, dever de realizar as obras necessárias, com vista à utilização segura do prédio.
De acordo com a factualidade dada como provada, está assente que a fracção destinada a garagem, embora de uso exclusivo da Demandante (dependência fechada), está fisicamente, ao lado de outras, todas contíguas e, por via disso, têm uma cobertura comum, em tela.
De acordo com o disposto artigo 1421.º do CC, n.º 1, alínea b, são comuns “O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.”
Destarte, e tendo presente as referidas características da cobertura da garagem da Demandante, não podemos deixar de considerar que se trata de parte comum do prédio e que, por via disso, impende sobre o condomínio a vigilância e manutenção de tal área em condições que permitam a utilização da fracção, designadamente realizando as obras necessárias.
No caso, a garagem está completamente impedida de ser usada para aparcamento de veículos, o que é a sua função primordial, com entrada de água pela cobertura face ao estado degradado da tela, a que acrescem os consequentes danos que tal causou no seu interior.
Assim, quanto a este pedido de reparação, dúvidas não restam, que não pode deixar de proceder.
A par da realização das referidas obras, a Demandante alega que as escadas que dão acesso à sua fracção habitacional se encontram muito danificadas.
De acordo com a prova produzida, convenceu-se o tribunal que a marmorite que as compõe, num único degrau que dá acesso ao patamar da habitação da Demandante, está partido, mas apenas numa pequena parte, ou seja, numa dimensão de 2 centímetros de comprimento e 1 centímetro de largura, o que não se afigura ser suficiente para acarretar perigosidade a quem as usa.
Também ainda aludindo-se ao mesmo artigo 1421º, refere a alínea c) do n.º 2 que são comuns “As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos.”
Mais uma vez, estamos, assim, perante a existência de uma zona que o condomínio deve vigiar e manter em condições de uso, não nos parecendo, contudo e neste aspecto, que o pequeno “corte” na marmorite ponha em perigo os utilizadores da escadaria (a não ser que esteja em risco de partir ainda mais), embora tal deva também ser reparado, mormente por razões estéticas, procedendo, também este pedido.
Por último,
A Demandante também vem requerer a condenação do Demandado a pagar a quantia mensal de €75,00, a contar do mês da entrada da acção, até que se venha a proceder à reparação do telhado e do interior da fracção.
Dispõe o nº 1 do art. 829º - A do CC que “nas obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso”.
Refere A. Pinto Monteiro (ROA, 46º, 763) que “este artigo consagrou a sanção pecuniária compulsória, que é um meio de coerção destinado a assegurar, simultaneamente, o cumprimento das obrigações e o prestígio da justiça”. Igualmente J. Calvão da Silva (Cumprimento e sanção compulsória, 395) refere que “o pagamento desta sanção não liberta o devedor da obrigação principal a cuja realização compele. Gera uma nova obrigação, acessória da principal; é uma obrigação condicional. O seu fim não é o de indemnizar o credor, mas o de triunfar da resistência daquele, da sua oposição, indiferença ou desleixo para com o cumprimento”. Refere ainda o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto (17.11.1998, BMJ, 481º, 547) que “a sanção pecuniária compulsória prevista no art. 889º - A do C.C. pode ser requerida pelo credor na acção declarativa”.
Atendendo ao valor de arrendamento de uma garagem semelhante, no mesmo edifício, que as partes concordaram corresponder ao valor de cerca de €75,00/mês, parece-nos razoável a adequado, a fixação de tal sanção ao Demandado, afigurando-se, contudo, razoável que a contagem da mesma se inicie no mês seguinte ao do trânsito da presente decisão.
V- Decisão
Face a quanto antecede julgo procedente a presente acção e, em consequência, condeno o Demandado Condomínio:
a) a proceder às reparações no telhado da fracção autónoma da Demandante identificada com as letras “AC”, bem como às subsequentes obras interiores, por forma a eliminar os danos advindos das supra descritas infiltrações;
b) a pagar a sanção pecuniária compulsória no valor de €75,00, por cada mês de atraso na realização das obras referidas na alínea anterior, após o trânsito em julgado da decisão;
c) - a proceder à reparação da marmorite do degrau das escadas que dão acesso à fracção da Demandante, identificada com a letra “M”.
Custas a cargo do Demandado, que se considera parte vencida.
O Demandado deverá pagar as custas de sua responsabilidade, num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, incorrendo numa sobretaxa de €10 (dez euros) por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação, até um máximo de €140 (nos termos da Portaria 342/19 de 1 de Outubro).
Registe e notifique.
Arquive após trânsito.
Trofa, 5 de janeiro de 2023.
A Juíza de Paz,
(Perpétua Pereira)
Julgado de Paz da Trofa
Processado por computador
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O técnico: