Sentença de Julgado de Paz
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Responsabilidade civil contratual e extracontratual.
(alínea h), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho.
Objeto do litígio: pedido de eliminação de defeitos em imóvel ou pagamento de indemnização para efetuar a sua reparação.
Demandante: A- , residente na xxx Palmela.
Mandatário: B- Dr.º, advogado, com escritório na Rua xxxxx Setúbal.
Demandada: C- , com sede na Praça xxxxx Lisboa.
Mandatária: D- Dr.ª, advogada, com escritório na Avenida da xxxxxxxxx Albufeira.
Valor da Ação: 5.800,00€.
Dos articulados
A demandante alega, em síntese, que é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao primeiro andar esquerdo para habitação, do prédio sito na Praceta dexxxx, em Palmela, que adquiriu à demandada, em 24-10-2008, tendo denunciado defeitos na semana antes da escritura de compra e venda, que o representante da demandada (E- ) se comprometeu a mandar reparar. Nos dois meses seguintes a fracção foi visitada por duas vezes e por duas pessoas diferentes, alegadamente mandadas pela demandada para verificarem as deficiências e promover a sua reparação. Contudo nunca a demandada promoveu qualquer acção de reparação.
Em 07-10-2013 a demandante notificou uma vez mais a demandada, solicitando a reparação das deficiências mas a demandada não respondeu.
Solicitou um orçamento para eliminação dos defeitos, que junta e orçamenta as obras a realizar em 5 800,00 € mais IVA.
Requer a condenação da sociedade demandada a efectuar a reparação das deficiências ou, caso a demandada não execute as obras, a sua condenação no pagamento de 5 800,00 € mais IVA.
Mais alegou, conforme requerimento inicial de fls 3 a 6, que aqui se dá como reproduzido.
A demandada contestou, deduzindo as excepções da ineptidão da petição inicial, por falta de causa de pedir, e da caducidade do direito da demandante. Defende-se também sustentando que não lhe foram denunciados defeitos aquando da venda da fracção e que esta estava em bom estado, não sendo visíveis quaisquer defeitos de construção; que nem a sociedade nem o seu legal representante Joaquim António Coelho Palminha reconheceram ou se comprometeram a reparar quaisquer deficiências.
Mais alegou, conforme contestação de fls 80 a 88, que aqui se dá como reproduzida.
Conclui pela procedência das excepções.
Fundamentação
De facto
Com base nos depoimentos de parte, testemunhas e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – A demandante é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao primeiro andar esquerdo para habitação, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Praceta de xxx Palmela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela, com o n.º xxx, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo xxxxx, que adquiriu, em 24-10-2008, à demandada que o construiu e na qual a demandante reside desde então.
2 – A demandada tem por objecto “investimentos imobiliários e turísticos, compra e venda de prédios rústicos e urbanos e revenda dos adquiridos para o mesmo fim e ainda o exercício, comércio e indústria da construção civil”.
3 – Na outorga da escritura de compra e venda a demandada foi representada por E.
4 – O marido da demandante, na semana antes da celebração da escritura, referiu alguns pequenos defeitos ao procurador da demandante.
5 – Após a escritura, duas pessoas, por indicação da demandada, visitaram a fracção no sentido de vistoriar os defeitos.
6 – Em 18-03-2010, a demandante, por carta remetida à demandada (junta por esta a fls 95) pelos administradores do condomínio, denunciou os seguintes defeitos, que incluem os que referira em 2008:
“- Vestíbulo - Aro da porta de acesso aos quartos mal fixado à parede, o que impede a porta de fechar
- Pedra da lareira sala quebrada
- Tinta do corredor dos quartos a descolar-se da parede e fissuras na parede
- Azulejos da casa de banho comum impropriamente rebocados e defeituosa selagem do espelho
- Várias torneiras não vedam, e a água pinga em permanência
- Vedação defeituosa na janela da casa de banho privada, o que permite a entrada da água da chuva
- Fixação defeituosa da torneira da banheira (a água escorre em permanência pela parede)
- Fixação dos batentes das portas
- Várias deficiências no reboque de juntas.”
7 - Em 07-10-2013, por carta registada com aviso de recepção, a demandante denunciou os seguintes defeitos (fls 35) e estabeleceu um prazo de 10 dias para a sua reparação:
“- Vestíbulo - Aro da porta de acesso aos quartos mal fixado à parede, o que impede a porta de fechar
- Pedra da lareira sala quebrada
- Tinta e reboco do corredor dos quartos a cair da parede e fissuras na parede
- Tinta e reboco da parede da sala a cair da parede e fissuras nas paredes
- Azulejos da casa de banho comum impropriamente rebocados e defeituosa selagem do
espelho
- Fissura profunda na parede da casa de banho comum, com quebra dos azulejos
- Fissuras muito profundas na varanda da cozinha, junto aos pilares (que julgo assumirem alguma gravidade)
- Vedação defeituosa na janela da casa de banho privada, o que permite a entrada da água da chuva
- Fixação dos batentes das portas
- Várias deficiências no reboque de juntas.”
8 – A demandada não procedeu a quaisquer obras de eliminação de defeitos.
9 – A demandante, em 19-10-2013, solicitou orçamento para efectuar as reparações, que apresenta o valor de 5 800,00€, mais IVA, que aqui se dá como reproduzido (documento n.º 9, junto com o requerimento inicial, a fls 31 a 33).
10 – Dão-se como provados os defeitos enumerados no anterior ponto sete, constantes da carta remetida à demandada em 07-10-2013.
11 – As fissuras muito profundas na varanda da cozinha, junto aos pilares apresentam algum perigo de queda.
12 - Não provado que a demandada tenha reconhecido quaisquer defeitos.
A convicção do juiz de paz assentou, para além dos documentos, nas declarações da parte demandante que foram credíveis e adequadamente imparciais e no testemunho de F-, que não obstante ser marido da demandante, foi isento e consistente no seu depoimento. O testemunho de E não incidiu sobre os factos relevantes (com excepção da sua actuação na venda da fracção, como procurador da demandada) por deles não se recordar ou não serem do seu conhecimento pessoal.
De direito
Ineptidão da petição inicial
Sobre a excepção da ineptidão do requerimento inicial, suscitada pela demandada, por a demandante não ter referido discriminadamente os defeitos da fracção, alegadamente existentes em 2008, o juiz de paz, no início da audiência de julgamento, proferiu o seguinte despacho: “Não se considera a petição inepta no seu todo, sem de prejuízo de, a verificar-se que a demandada não podia defender-se em relação a algum facto, tal ser considerado a final. A exceção da caducidade será conhecida a final.”
Da audiência de julgamento não resultou que tenha havido qualquer prejuízo na defesa da demandada por não terem sido discriminados os defeitos que alegadamente foram referidos à demandada em 2008, na altura da compra da fracção. Não há qualquer falta de causa de pedir, como alegado pela demandada, tendo esta interpretado correctamente o requerimento inicial e o seu pedido e feito a sua contestação. De resto a própria demandada juntou relação de 2010, que lhe foi remetida pela demandante, através do condomínio, onde se encontram discriminados os defeitos e se refere que aí estão englobados os que já se verificavam em 2008. O requerimento inicial, nos termos do n.º 2, do artigo 43.º, da Lei dos julgados de paz (Lei 78/2008) deve conter a “exposição sucinta dos factos”, o que no presente caso se verifica. Confirma-se que não há ineptidão do requerimento inicial, por falta de causa de pedir, como foi alegado.
Caducidade do direito da demandante
Ao caso em apreciação são aplicáveis as leis de defesa do consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de Julho e DL 67/2003, de 8 de Abril, alterado pelo DL 84/2008, de 21 de Maio), dado que a demandante adquiriu um bem imóvel, para seu uso próprio, a pessoa colectiva que exerce “com carácter profissional uma atividade económica” que visa “a obtenção de benefícios” (n.º 1, do art.º 2.º, da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho).
Nos termos destas leis, os consumidores gozam de um prazo de garantia de cinco anos. Tal prazo significa que os defeitos que se manifestem no bem, neste prazo, se presumem em desconformidade com o bem objecto do contrato, sendo o vendedor responsável pelos mesmos caso não ilida esta presunção de desconformidade.
Contudo o consumidor terá de denunciar os defeitos ao vendedor, no prazo de um ano após o seu conhecimento (dois meses para os bens móveis) e, caso este não proceda à sua eliminação, exercer o seu direito de acção junto dos tribunais, no prazo de três anos, por se tratar de bem imóvel (dois anos para os bens móveis) a contar da denúncia (artigos 5.º e 5.º-A, do DL 67/2003, na redacção do DL 84/2008).
Daqui decorre que o direito da demandante, em relação aos defeitos denunciados em 2008 e em 2010, se encontra extinto, por ter caducado o direito de acção (a denúncia foi realizada em 18-03-2010 e a acção foi instaurada a 21-10-2013, passados mais de três anos sobre a denúncia).
A caducidade foi invocada pela demandada e é uma excepção peremptória que importa a absolvição do pedido.
Deste modo relativamente aos defeitos denunciados pela demandante na carta de 18-03-2010, improcede a acção, por se encontrar extinto o direito da demandante.
Da matéria
Demandante e demandada celebraram um contrato de compra e venda da fracção acima referida, tendo a fracção sido entregue e pago o preço (artigos 874º e seguintes do Código Civil). A demandante adquiriu a fracção para seu uso próprio, para seu consumo, e a demandada dedica-se à atividade de construção e venda de imóveis. Assim, a esta relação jurídica são aplicáveis, como já referido, as leis de defesa do consumidor.
A demandante voltou a insistir com a demandada na reparação dos defeitos já denunciados em 2010 (que incluía os de 2008) em 07-10-2013. Resulta da leitura dos dois documentos de denúncia - o de 2010 e o de 2013 - que foram denunciados defeitos, em 07-10-2013, que não o tinham sido antes.
Da comparação dos dois documentos conclui-se que foram denunciados, pela primeira vez, em 07-10-2013, os seguintes defeitos:
“- … reboco do corredor dos quartos a cair da parede
- Tinta e reboco da parede da sala a cair da parede e fissuras nas paredes
- Fissura profunda na parede da casa de banho comum, com quebra dos azulejos
- Fissuras muito profundas na varanda da cozinha, junto aos pilares (que julgo assumirem alguma gravidade) ”.
Estes defeitos foram denunciados, dentro do prazo de cinco anos de garantia (a fracção foi adquirida em 24-10-2008), não tendo sido posto em causa que foram denunciados no prazo de um ano após o seu conhecimento e não se encontrando o direito da demandante a exigir a sua reparação ferido de caducidade, estando a decorrer o prazo de três anos para a demandante interpor acção (que interpôs). Esta denúncia de defeitos é válida e, não tendo a demandada afastado a sua responsabilidade pelos mesmos (ónus da prova que lhe competia, uma vez que há inversão do ónus da prova, por a lei presumir a desconformidade – artigo 3.º, do DL 67/2003), é responsável pela sua reparação, dado que a fracção foi entregue em desconformidade com o razoavelmente esperado.
Este é um dos quatro direitos que assistem ao consumidor (reparação, substituição do bem, redução do preço ou resolução do contrato, à sua escolha, limitada pela impossibilidade ou abuso de direito – artigo 4.º do DL 67/2003).
Nesta parte procede a acção, estando a demandada obrigada a eliminar os defeitos cuja denúncia ocorreu pela primeira vez em 07-10-2013.
Também o vendedor fica obrigado a indemnizar os prejuízos sofridos, nos termos do artigo 12.º, da Lei 24/96), devendo o vendedor efectuar a reparação em prazo razoável (artigo 4.º, 2, DL 67/2003), que, tendo em conta a situação em concreto e a necessidade urgente da reparação da janela da cozinha, se fixa no máximo em 60 dias.
Também se verificaria o mesmo desfecho se ao caso se fizesse a aplicação do artigo 1225.º do Código Civil (mas neste caso o direito de acção do comprador seria apenas de um ano).
Nos termos do n.º 1, do artigo 1225.º, do Código Civil, se no decurso de cinco anos após a entrega do imóvel se verificarem defeitos, o empreiteiro responde pelos prejuízos causados ao dono da obra ou a terceiro adquirente, devendo a denúncia dos defeitos ser feita no prazo de um ano a contar da verificação dos mesmos e assistindo ao dono da obra (ou adquirente) o direito de exigir a sua eliminação, nos termos do artigo 1221.º, do mesmo código.
Esta responsabilidade pelos vícios da obra é aplicável ao vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, nos termos do n.º 4, do mesmo artigo 1225.º, do Código Civil.
No caso presente, revelaram-se defeitos, não aparentes na data da entrega, no decurso do prazo de cinco anos, que os demandantes denunciaram à demandada, não tendo esta procedido à eliminação dos mesmos, nos termos dos artigos 1 221.º a 1225.º, do Código Civil.
A demandada incumpriu as suas obrigações contratuais e legais – em primeiro lugar de entregar a obra sem defeitos e em segundo de proceder à eliminação dos defeitos – constituindo-se na obrigação de proceder à eliminação destes e de indemnizar os demandantes pelos prejuízos causados, nos termos dos artigos 1223.º e 798.º e seguintes do Código Civil, presumindo-se a sua culpa, nos termos do artigo 799.º do mesmo Código.
Os demandantes requereram a condenação da demandada na reparação dos defeitos ou no pagamento do valor orçamentado para a sua reparação, se a demandada não proceder à reparação. Caso a demandada não execute as obras de reparação, no prazo de 60 dias, que se considera como razoável, devolve-se o direito de reparar aos demandantes, ficando a demandada condenada no pagamento do custo das obras, a liquidar em execução de sentença, dado que os valores orçamentados para o efeito não são viáveis, em virtude de se ter considerado caducado o direito de exigir a reparação dos defeitos denunciados em 2010 e não ser possível atribuir um valor, aos denunciados em Outubro de 2013, nos termos do n.º 3, do artigo 566.º do Código Civil.
Deste modo, a acção procede parcialmente por provada.
Decisão
Em face do exposto:
1 – Absolvo a demandada do pedido de eliminação dos defeitos denunciados na comunicação da demandante de 18-03-2010.
2 - Condeno a demandada a reparar os defeitos da fracção da demandante, denunciados pela primeira vez em 07-10-2013, no prazo de sessenta dias.
3 - Caso a demandada não execute as obras de reparação destes defeitos, neste prazo de sessenta dias, fica condenada a pagar à demandante o valor da reparação dos mesmos, a liquidar em execução de sentença, a título de indemnização pelos danos.
Custas
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, a demandante, face ao decaimento e a demandada são declarados parte vencida para efeito de custas, na proporção de metade cada, nada havendo a pagar.
Esta sentença foi proferida e notificada, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Envie-se cópia aos que faltaram.
Julgado de Paz de Palmela (Agrupamento de Concelhos), em 24-01-2014
O juiz de Paz
António Carreiro