Sentença de Julgado de Paz
PARA FINS HABITACIONAIS - INCUMPRIMENTO DE CONTRATO
SENTENÇA
Processo n.º 66/2015-J.P.
RELATÓRIO:
Demandantes, A e B, NIFS. ........ e ........, respetivamente, residentes em África do Sul.
Encontram-se representados por mandatário constituído, com domicílio profissional na localidade de Campanário.
Requerimento Inicial: Alega em síntese, que os demandantes são os donos e legítimos proprietários de uma fração autónoma, sita no edifício --------, na freguesia de S. Martinho, descrita na conservatória do registo predial do Funchal. No dia 15/12/2011 celebraram por escrito, com a 1ª demandada, um contrato de arrendamento habitacional, pelo prazo de 2 anos, com termo a 14/12/2013, e renovável por períodos sucessivos. A renda acordada era de 500€ mensais, a pagar até ao dia 8 de cada mês. A outra demandada sempre habitou com a filha na referida fração. Sucede que as demandadas abandonaram o locado deixando as rendas de fevereiro de 2012 a fevereiro/2013 por pagar, o que perfaz a quantia de 6.500€. A este montante acresce a quantia de 3.250€ de indemnização, por mora. Para além disso, pedem ainda a quantia de 2.099,22€ de juros vencidos entre 1/03/2012 a 31/12/2014. Neste período de tempo interpelaram as demandadas para que efetuassem o pagamento das rendas em atraso, e a demandada, D, assinou uma declaração de divida, reconhecendo existir rendas em atraso e manifestou a intenção de celebrara novo contrato em seu nome, pois a filha encontrava-se em Lisboa, contudo sempre se esquivou a pagar, embora beneficiasse do espaço habitacional. Concluem pedindo que as demandadas sejam condenadas: A) no pagamento da quantia de 6.500€ de rendas não pagas; B) na quantia de 3.250€ de indemnização; C) e na quantia de 2.099,22€ de juros de mora vencidos, e nos demais vincendos, á taxa legal, até integral pagamento. Juntam 6 documentos.
MATÉRIA: Ação que diz respeito ao arrendamento urbano, responsabilidade contratual, cumprimento de obrigação pecuniária, nos termos do art.º 9, n,º1 alíneas, A), G) e H) da L.J.P.
OBJETO: Arrendamento urbano, pagamento de rendas vencidas e indemnização.
VALOR DA AÇÃO: 11.849,22€.
As demandadas, C, NIF. ........, residente na rua ............., no Funchal, e D, NIF. ........., residente no ................, no Funchal.
As demandadas foram consideradas ausentes (art.º 38, n.º2 da L.J.P.), encontrando-se regularmente representadas por defensora oficiosa, que não contestou.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré-mediação por ausência das demandadas.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada sem possibilidade de dar cumprimento ao disposto no art.º 26, n.º1 da L.J.P., pois as demandadas foram representadas por defensoras oficiosas, pelo que se seguiu, de imediato, para produção de prova, com declarações das partes, e depoimento das testemunhas apresentadas pelo demandante, tudo conforme ata de fls. 84 a 85.
-FUNDAMENTAÇÃO-
I - DOS FACTOS PROVADOS:
1)Que os demandantes são os proprietários da fração autónoma AL, localizada no piso 0 do prédio, constituído sob regime de propriedade horizontal, denominado Varandas da Fé,
2)A fração AL encontra-se descrita na conservatória do registo predial do Funchal sob o n.º 4223/........ da freguesia de S. Martinho, com a inscrição matricial urbana n.º. ........, e a licença de habitabilidade n.º ........ emitida a 24/07/2006 pela C.M.F
3)Que no dia 15/12/2011 os demandantes e a demandada, C, celebraram, por escrito, um contrato de arrendamento urbano, com destino habitacional.
4)Que o contrato tinha início a 15/12/2011 e termo a 14/12/2013.
5)Que o prazo de duração era renovável por períodos sucessivos de 2 anos.
6)Que as partes acordaram o valor da renda na quantia mensal de 500€.
7)Que a renda deveria ser paga mensalmente, por transferência bancária.
8)Que as demandadas residiram no locado até fevereiro de 2013.
9)Que em fevereiro de 2013 as demandadas entregaram a chave do locado.
10)Que a demandada, C, não pagou as rendas entre fevereiro de 2012 a fevereiro de 2013.
11)Que o demandante interpelou a demandada, D, para pagar as rendas.
12)Que a demandada, D, emitiu uma declaração negocial, unilateral, a 15/10/2012.
13)A que os demandantes não responderam.
14)Que nunca celebraram novo contrato.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal baseou a decisão tendo em consideração a prova documental, conjugadas com o depoimento da única testemunha que teve conhecimento pessoal dos factos em questão, conjugados com as regras da experiencia comum.
A testemunha, E, teve um depoimento credível, esclarecedor e isento. Relatando os factos que teve conhecimento direto, nomeadamente em relação á ausência de pagamento de rendas, entrega das chaves, e interpelações.
II - DO DIREITO:
O caso dos autos prende-se com o contrato de arrendamento urbano, para fins habitacionais (art.º 1067, n.º1 do C.C.), celebrado por documento escrito (art.º 1069 do C.C.), entre os demandantes e a demandada, C, em 15/12/2012, conforme documento junto, de fls. 98 a 102.
Em causa está o não cumprimento do contrato, e a posição assumida pela demandada, D.
A locação é um contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição (art.º 1022 do C.C.).
Trata-se de um negócio necessariamente formal, independentemente da sua modalidade temporal e do tempo convencionado de duração.
Sendo, também, um negócio oneroso, pois o pagamento da renda acordada é a principal obrigação do locatário (art.º 1038, alínea a) do C.C.).
No caso particular foi celebrado por escrito particular, sendo subscrito e rubricado pelas partes intervenientes, o que significa que obedece aos requisitos formais do art.º 1069 e 1070 do C.C., contendo em anexo a licença de utilização, a fls. 6, emitida pela C.M.F.
Trata-se de um contrato com prazo certo de duração (art.º 1094, 1095 e 1096, todos do C.C.), clausulando-se o prazo de duração de 2 anos, identificando a data de início e o respetivo termo, mas admitindo a possibilidade de renovação por períodos sucessivos de igual duração (clausula 1.4ª do contrato), até que fosse objeto de denúncia.
No que diz respeito á cessação do contrato está provado que: foi celebrado pelo prazo de 2 anos e que a demandada entregou as chaves do locado ao representante legal dos demandantes, em dia que não se provou, mas que decorreu em fevereiro de 2013.
Em termos de cessação deste negócio a lei dispõe no art.º 1080 do C.C. que as normas referentes á resolução, caducidade e denúncia possuem natureza imperativa.
A denúncia é uma das formas de extinção do contrato, aplica-se aos contratos de duração indeterminada enquanto a segunda aos contratos com prazo renovável; na prática qualquer uma delas decorre da emissão de uma declaração unilateral de uma das partes, observando esta as formalidades legais prescritas para o caso, conforme prescrevem o art.º 9, n.º1, 3, 6 e art.º 12, n.º3 da L.6/2006 de 27/02.
O Prof. Antunes Varela entende que a denúncia é virada para o futuro, sendo uma figura privativa dos contratos com prestações duradouras (como o arrendamento, o contrato de fornecimento, de sociedade, de mandato, etc.), que se renovam por vontade real (ou presuntiva) das partes ou por determinação da lei ou quando os contratos foram celebrados por tempo indefinido (sem prazo).
Por sua vez, considera que a revogação consiste numa destruição voluntária da relação contratual efetuada pelos próprios contraentes, assentando em acordo posterior à celebração do contrato, atribuindo-lhe a designação de revogação unilateral, quando procede da vontade de um só dos contraentes. Esta figura distingue-se da resolução por projectar, para o futuro; por sua vez a revogação exprime, em regra, um poder discricionário, não necessitam as partes ou o revogante de alegar qualquer fundamento para que ocorra a destruição da relação contratual (in Das Obrigações em Geral, Vol. II, 4ª ed., pág. 265 a 270).
Ora analisando o presente caso, não consta dos autos qualquer comunicação (escrita) efetuada pela inquilina aos senhorios ou seu representante legal. Mas resulta que ocorreu a entrega e a aceitação das chaves do locado, em fevereiro de 2013.
O ato de entrega e a simples aceitação das chaves, sem que haja qualquer oposição, implica a extinção imediata do contrato por via de revogação tácita ou real (art.º 217, n.º2 do C.C.) do negócio (art.º 1079 e 1082, n.º2 C.C.), uma vez que não é exigida a observação de qualquer forma sempre que seja imediatamente executado, podendo resultar de comportamentos, dos quais se depreenda a intenção confirmatória, no mesmo sentido AC. da R.P. Proc. n.º 4217/09.4 TBSTS.P2 de 22/04/2013.
Dispõe o art.º 406, n.º1 do C.C. que as prestações das partes devem ser pontualmente cumpridas.
No contrato estabeleceu-se que as rendas deviam ser pagas até ao dia 8 do mês (cláusula 5.1), por meio de transferência bancária.
Compete ao devedor, a ora demandada, efetuar a prova, que a falta de cumprimento não procede de culpa sua (art.º 799 C.C.).
No caso em apreço, resulta da prova testemunhal que não foi feito, pois mensalmente verifica a conta e não apareceu qualquer depósito, e por outro lado, a demandada também não reclamou, nem se deslocou para ir buscar qualquer recibo comprovativo dos pagamentos. Do exposto resulta que não conseguiu elidir a presunção legal, sendo, por isso, responsável pelo cumprimento da respetiva obrigação, na quantia de 6.500€ e também pelos prejuízos causados aos credores, senhorios (art.º 798 C.C.).
Quanto á renda vencida, uma vez o contrato estipulava prazo de vencimento, o locador tem direito a exigir uma indemnização correspondente a 50% do que for devido (art.º 1041, n.º1 C.C.), salvo se o contrato tiver sido resolvido por falta de pagamento, o que aqui não sucedeu, pelo que a este titulo os demandantes têm a haver a quantia de 3.250€.
Requerem, ainda, os demandantes, o pagamento de juros de mora, contabilizados desde 1/03/2012, ou seja, desde o primeiro mês que a demandada não pagou a renda.
Os juros de mora são, nas obrigações pecuniárias, nos termos do art.º 806, n.º1 e 2 do C.C., o meio supletivo para indemnizar o credor, pelo não cumprimento pontual das obrigações contratualizadas.
Ora no âmbito do arrendamento a lei já prevê a indemnização a que o senhorio terá direito, em caso de mora, o que corresponde a 50% do valor em divida e não os juros, á taxa legal.
Existindo uma disposição especial, como é o caso do art.º 1041 do C.C., afasta-se a aplicação do art.º 806 do C.C., pois destinam-se ambas a indemnizar o credor pelo mesmo motivo, o não pagamento pontual das rendas vencidas.
No entanto, e como o incumprimento persiste até há data da prolação da sentença, são devidos juros compensatórios, á taxa legal, a incidir sobre as quantias em divida desde a sentença, nos termos do art.º 806 do C.C.
Mais se acrescenta que são devidos os juros legais, cuja taxa é de 4% e não os juros comerciais como foram contabilizados no r.i.
No que diz respeito á demandada, D, verifica-se pelo teor do contrato de arrendamento, que se encontra junto, de fls. 98 a 103, que não interveio neste negócio, nem como arrendatária, nem como fiadora da outra demandada, nem em qualidade alguma.
No entanto, no decurso da sua existência, devido às interpelações do representante legal dos demandantes, aquela a 15/10/2012, acabou por emitir uma declaração unilateral, que foi junta a fls. 8 verso, cujo teor dou integralmente por reproduzido. E, foi com base nesta declaração que os demandantes resolveram, também, responsabiliza-la, vejamos se tal é possível.
De acordo com o seu conteúdo, aquela demandada, reconhecia que a outra demandada, C, tinha as rendas entre março/2012 a outubro/2012 em atraso, e acrescentou que se comprometia a pagar, no prazo de 90 dias, passando o contrato para o nome dela. E, no fim declarou que aguardava resposta.
Esta declaração não consubstancia uma declaração de divida uma vez que a divida não era dela mas de outra pessoa. Era mais uma declaração de intenção ou de vontade, dirigida aos proprietários da fração, os senhorios, a qual se pode considerar como uma proposta contratual, sem qualquer fixação de prazo para resposta.
Na realidade, o que pretendia com aquela declaração era que o contrato passa-se para o nome dela, por isso declarou que aguardava resposta.
Porém, tal como a testemunha dos demandantes declarou, entenderam não dar resposta, nem a senhora foi ao escritório deles. Assim sendo, não se pode dizer que tivesse ocorrido qualquer aceitação da proposta negocial, por isso aquela formalmente não assumiu nenhuma obrigação.
Uma vez que os demandantes não responderam á declaração negocial da demandada, também não se pode considerar que tivesse ocorrido qualquer figura jurídica que importe a transmissão de dívidas, nomeadamente a sub-rogação pelo credor (art.º 589 do C.C.), a qual exigia uma declaração expressa nesse sentido, nem tão pouco a figura da assunção de divida (art.º 595, n.º2 do C.C.), pois também exige a observação de uma declaração expressa do credor.
Por outro lado, atendendo ao que estava em causa, o cumprimento de obrigação pecuniária, nada obstava a que, se quisesse, viesse a efetuar o respetivo pagamento (art.º 767, n.º1 do C.C.), pois não constava nada no contrato, que fizesse supor que só o inquilino podia satisfazer aquela obrigação. Mas isso não sucedeu.
Quer isto dizer que, para que a declaração unilateral de vontade daquela pudesse ter consequências na sua esfera jurídica, exigia que os credores, ora demandantes, se tivessem manifestado, dando o seu assentimento. E, sem este não se pode considerar que se tivesse formado qualquer acordo negocial, por este motivo não poderá ser responsabilizada por uma divida alheia, mesmo que entre elas exista qualquer laço familiar, o que parece resultar da declaração que emitiu, sendo por esse motivo que estaria interessada em satisfazer uma obrigação alheia.
DECISÃO:
Nos termos expostos considera-se a ação parcialmente procedente. Condena-se a demandada, C a proceder ao pagamento aos demandantes da quantia de 8.750€, acrescida dos juros, á taxa legal, até integral pagamento.
Em relação á demandada, D, é absolvida do pedido deduzido.
CUSTAS:
São da responsabilidade da demandada, C, na proporção do respetivo decaimento nos autos fixado em 70%, o que corresponde á quantia de 49€ (quarenta e nove euros), que deve satisfazer no prazo de 3 dias úteis, sob pena de lhe ser aplicado a sobretaxa diária na quantia de 10€ (dez euros), Portaria n.º 1426/2001 de 28/12 art.º 8 e 10.
Proceda-se ao reembolso dos demandantes, nos termos do art.º 9 da referida Portaria, em proporção ao decaimento na ação, fixado em 30%.
Notifique, nos termos do art.º 60, n.º3 da L.J.P.
Funchal, 21 de abril de 2016
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131, n.º5 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)