Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Processo n.º 257/2015-J.P.
RELATÓRIO:
O demandante, Condomínio do Edifício Urbanização do A, sito no Funchal, devidamente representado pela administração.
MATÉRIA: Ação referente aos direitos e deveres dos condóminos, enquadrada nos termos do art.º 9, n.º1, alínea C) da L.J.P.
OBJETO: Pagamento de quotas.
Requerimento Inicial: Alega em síntese que, as demandadas são proprietárias da fração autónoma A, sita na Quadra sul, no Bloco 1, piso zero, deste edifício constituído em propriedade horizontal. As demandadas estão obrigadas a pagar as despesas comuns do condomínio, as quais são mensais, e não o têm feito. O demandante já os interpelou para cumprir mas sem sucesso, o que trás dificuldades para a subsistência do edifício. Conclui pedindo que sejam condenadas: a) no pagamento da quantia de 1.359,62€ de quotas vencidas referentes a julho de 2013 a maio de 2015; B) no pagamento das despesas que suportou com a ação na quantia de 183€ autos; C) tudo acrescido dos juros de mora, á taxa legal, até efetivo cumprimento da obrigação. Junta 4 documentos.
A demandada, B - Instituição Financeira de Crédito, S.A., com sede em Lisboa, representada por mandatário.
Contestação: Alega que nunca foi convocada para qualquer assembleia, não esteve presente em assembleia, e nem o demandante alguma vez o contactou, para o que quer que seja. Sucede que adquiriu a fração autónoma em causa ao abrigo do contrato de leasing celebrado, por escrito com a outra demandada, conforme documento que junta, não sendo as demandadas comproprietárias. De acordo com o teor do mesmo todas as despesas, incluindo as de condomínio ficavam por conta da locatária e não da locadora, que nunca as assumiu. Sucede que a locatária não cumpriu as obrigações decorrentes do contrato de locação financeira, tendo a locadora acabado por resolver o contrato, mas como aquela continuava na posse do imóvel acabou por recorrer á via judicial para obter a posse do imóvel, o que sucedeu através de sentença decretada a 3/07/2014, na qual foi ordenada a apreensão e entrega da fração, e que se efectivou a 22/10/2014. Durante este período a ora demandada não teve qualquer contacto com o condomínio, nunca foi notificada para o que quer que seja, desconhecendo se existem valores em divida e quantias, pelo que as impugna. Assim como o conteúdo do regulamento de condomínio, pois nunca lhe foi dado a conhecer. Conclui pela improcedência da ação, sendo a demandada absolvida do pedido. Junta 13 documentos.
O administrador da insolvência da demandada, C, S.A., com sede no Funchal, por meio de requerimento, a fls. 133, esclareceu que a sociedade demandada foi declarada insolvente. Na sequência da mesma, com fundamento em inexistência de bens foi decidido o encerramento daqueles autos (art.º 232 do CIRE).
Notificado o requerimento ao demandante, a fls. 135, nada requereu.
Notificado o requerimento a outra demandada, a fls. 138, responde que mantém a sua posição proferida na contestação e concorda com os termos do requerimento do administrador da insolvência.
O Tribunal, por despacho fundamentado, de fls. 143 a 145, pronunciou-se pela continuação dos autos.
TRAMITAÇÃO:
Realizou sessão de mediação sem acordo das partes.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no art.º 26, n.º1 da L.J.P., sem obtenção de consenso entre as partes. Seguindo-se para produção de prova e terminando com alegações das partes, conforme ata de fls. 153 a 154.
-FUNDAMENTAÇÃO -
I- DOS FACTOS PROVADOS:
1)O demandante é representado pela administradora, a sociedade comercial, D, Lda.
2)Que exerce essas funções desde 2001.
3)Que a 19/09/2007 foi celebrado, por escrito, um contrato de locação financeira entre as demandadas.
4)Que a demandada, C – Sociedade Imobiliária, S.A. era a locatária da fração A.
5)A demandada B - Instituição Financeira de Credito, S.A., era a locadora financeira.
6)Que o contrato foi registado na Conservatória do registo Predial do Funchal.
7)A demandada B - Instituição Financeira de Credito, S.A., resolveu o contrato de locação financeira, por falta de pagamento de rendas.
8)Mas a demandada, C – Sociedade Imobiliária, S.A. permaneceu na pose da fração A.
9)Pelo que a demandada, B - Instituição Financeira de Credito, S.A., requereu a entrega judicial do imóvel.
10)Que correu termos sob os autos n.º 694/14.0TVLSB
11)Sendo proferida sentença a 3/07/2014.
12)Mas só a 22/10/2014, através do auto de entrega, adquiriu a posse da fração.
13) A demandada, C – Sociedade Imobiliária, S.A., foi declarada insolvente, no âmbito dos autos n.º 5069/15.0T8STB, no 1º juízo, do tribunal de Alcácer do Sal.
14)Por sentença decretada a 17/06/2015.
15)A assembleia de credores, realizada a 16/09/2015, deliberou encerrar os autos.
16)Por falta de meios financeiros.
17)A 23/01/2013 reuniu a assembleia de condóminos.
18)E, aprovaram o orçamento para 2013.
19)Que o valor mensal da quota parte da fração A correspondia a 58,99€.
20)Que a demandada, C, foi interpelada, a 14/05/2015, para pagar a divida.
21)Por meio de carta registada.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal sustenta a decisão na análise crítica da documentação junta aos autos pelas partes.
Os factos não provados resultam da ausência de prova. Nomeadamente a quantia referente às despesas com o processo, que carecia de prova, e alteração no valor da quota entre 2014 e 2015, por ausência de ata de assembleia de condóminos.
II- DO DIREITO:
O caso dos autos refere-se ao incumprimento de um dos deveres dos condóminos, nos edifícios constituídos no regime da propriedade horizontal, a contribuição para as despesas das partes comuns do edifício.
Questões: o regime da locação financeira e posição do locador, responsabilidade pela divida, insolvência.
O demandante intentou a ação, e demandou em conjunto as demandadas, pelo direito que se pretende valer em juízo, o pagamento das quotas de condomínio de uma fração autónoma.
Conforme resulta dos fatos provados, nomeadamente os documentos junto de fls. 72 a 84, constata-se que está na base da discussão um contrato de locação financeira celebrado entre as demandadas.
No que respeita aos fatos provados temos que apenas a demandada, C, era convocada para as assembleias de condóminos, recebia as respetivas atas e pagou as quotas até meados 2013.
Provou-se, ainda, que só a demandada, C, foi interpelada pelo demandante para pagamento da divida, conforme documentos juntos de fls. 17 a 18.
No que respeita a obrigação de contribuir para as despesas pagamento do condomínio (n.º1 do art.º 1424 do C.C.) é uma obrigação propter rem que resulta do próprio estatuto do condomínio e não de um ato de aceitação dos condóminos, resta saber se pode ser desligada da titularidade do direito de propriedade em virtude de um contrato obrigacional (comercial), como é o caso da locação financeira imobiliária, o qual é regulamentado pelo D.L. 149/95 de 24/06 com as alterações constantes dos D.L.265/97 de 2/10, D.L.285/2001 de 3/11 e D.L 30/2008 de 25/02.
Do regime do contrato de locação financeira resulta que, embora possua algumas afinidades com a locação é um contrato autónomo e distinto daquele, o que deriva de algumas especialidades deste, nomeadamente ser da responsabilidade do locatário a escolha da coisa, pois é ele que frui e goza das utilidades que lhe proporciona, o que se verifica enquanto o contrato durar, e com a opção de compra desta findo o prazo de duração do contrato (n.º1, alínea f) do art.º10 D.L. 149/95 de 24/06). Para além disso, é o locatário que assume os riscos de perecimento e deterioração do bem, ainda que imputável a caso fortuito ou de força maior, o que se explica por ser ele que fica na disponibilidade material da coisa (art.º 15 do D.L. 149/95 de 24/06), podendo inclusive exercer os direitos próprios do locador, no que se inclui os direitos de reclamar e exigir a reparação sobre eventuais defeitos que a coisa possa ter, apenas exclui os direitos que só o locador possa exercer (intuito personae), (alínea e) do art.º 10 do citado D.L. 149/95).
Por sua vez, o locador tem um papel económico de mero financiador, concedendo ao locatário o gozo e a disponibilidade do bem, isto porque apenas adquiriu a coisa para a dar em locação, o que facilmente é percetível pelo teor do documento junto de fls. 72 a 84, e nomeadamente nas condições gerais, no art.º 4 do contrato, que remete todas as responsabilidades derivadas da aquisição da coisa para o locatário, inclusive o pagamento de impostos, taxas e condomínio que recaiam sobre o imóvel, algo que é normalmente da exclusiva responsabilidade do seu titular.
Conclui-se pois, que o regime da locação financeira institui expressamente um regime próprio (especial) previsto na alínea b) do art.º 10 do referido D.L. em relação ao modo como os custos correntes de fruição e serviços das partes comuns devem ser suportados, fazendo-os recair sobre o locatário, afastando a norma geral prevista no Código Civil, nomeadamente o art.º 1424 do C.C.
Pela responsabilidade pelo pagamento de quotas de condomínio, não há unanimidade na jurisprudência, todavia a doutrina dominante tem vindo a defender que a responsabilidade é do locatário, uma vez que é ele que possui o uso/gozo do bem, que se mantém pelo período de tempo em que vigorar o contrato mediante o pagamento de uma renda, no mesmo sentido veja-se os AC. do STJ Proc.5662/07.5 YYPRT-A.SI, 6ª secção, de 02/03/2010, Proc. 08A1057 de 10/07/2008 e 08B2623 de 6/11/2008, in www.dgsi.pt, posição esta igualmente acolhida por este Julgado de Paz.
Quer isto dizer que, o demandante, não pode exigir judicialmente da demandada B. S.A., o pagamento das despesas de condomínio, por dois motivos: a obrigação em causa (pagamento de quotas de condomínio em divida) não é solidária, a qual só existia se a lei ou contrato que as partes subscreveram assim o determinasse (art.º 513 do C.C.).
Como, no caso concreto isso não sucedeu, a demandada B, S.A., não ser responsabilizada por uma divida que não lhe pertence, mas sim á locatária, devido ao regime legal do contrato de leasing (D.L. 149/95, alterado pelos D. L. 265/97 e o D.L. 285/01).
Mais se acrescenta que, como o demandante e a demandada, B, desde que assumiu a posse da fração tem pago as quotas que se vão vencendo.
No que diz respeito á outra demandada, C, foi instaurado e decretado, no decurso da presente ação, a sua insolvência. E, no caso dos autos, o crédito ora reclamado reporta-se a data anterior (desde 2013 a 2015), pelo que se trata de um crédito da insolvência, destinando-se a massa insolvente a satisfazê-lo.
A demandada, através do administrador da insolvência, não contestou o valor do crédito do demandante.
Na pendência da insolvência, os credores só podem exercer os seus direitos em conformidade com o disposto no CIRE (art.º 90), o que significa que têm de o exercer no próprio processo de insolvência e segundo os meios processuais regulados no CIRE, isto porque o processo de insolvência é considerado como uma execução de vocação universal (art.º 1 do CIRE), pois visa salvaguardar a igualdade de tratamento de todos os credores, face á insuficiência de património da massa insolvente.
A sentença a proferir nos presentes autos só possui utilidade para efeitos de prova do crédito no processo de insolvência.
Porém, no caso em apreço, no prazo estabelecido na sentença declaratória da insolvência, o demandante não possuía título que pudesse apresentar naqueles autos.
Assim, seguindo o disposto no AC. do Supremo Tribunal de Justiça, n.º1/2014, publicado no D.R. na 1ª serie, n.º39, a 25/02/2014, foi considerado que: “transitada em julgado a sentença que declara a insolvência, fica impossibilitada de alcançar o seu efeito útil normal a ação declarativa do credor contra o devedor, destinada a obter o reconhecimento do crédito peticionado”, pelo que cumpre decretar a extinção da instância, por inutilidade superveniente da lide (art.º 277, alínea e) do C.P.C.).
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação improcedente, em relação á demandada, C, por inutilidade superveniente da lide, com a extinção da presente instância.
Em relação á demandada, B, é absolvida do pedido.
CUSTAS:
São da responsabilidade do demandante, devendo proceder ao pagamento quantia de 35€ (trinta e cinco euros) no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente sentença, sob pena de lhe ser aplicado a sobretaxa diária na quantia de 10€ (dez euros) pelo atraso no cumprimento desta obrigação legal.
Funchal, 21 de março de 2016
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131, n.º5 C.P.C.)
(Margarida Simplício)