Sentença de Julgado de Paz
Sentença
1. - Identificação das partes
Demandantes: A e mulher, B, residentes na Rua X, Coimbra, acompanhados pela sua Mandatária, Dr.ª C, advogada, com escritório na Rua X Coimbra.
Demandados: D e mulher, E, residentes na Rua X Coimbra, acompanhados pelo seu Mandatário, Dr. F, advogado, com escritório na Coimbra.
2. - Objecto do Litigio
A presente ação foi intentada com base em “direitos e deveres dos condóminos”, tendo os Demandantes pedido que os Demandados sejam condenados: a) a reconhecer que o espaço localizado à retaguarda das garagens e o arrumo localizado lateralmente à garagem do lado esquerdo, com as áreas de 51m2 e 24m2, respetivamente, são partes comuns do edifício; b) a não obstarem por qualquer meio ou forma a que estes dois espaços sejam também utilizados pelos aqui Demandantes devendo, para tanto, disponibilizar as chaves de acesso ao arrumo lateral para que estes possam fazer uma cópia e ser-lhes ainda permitido, tal como existe na dos Demandados, de modo a poderem aceder à divisão localizada à retaguarda das garagens.
Os Demandados, regularmente citados, apresentaram contestação escrita, excecionando o valor indicado à ação, e que as áreas em causa (espaço na retaguarda das garagens com 51m2 e arrumo lateral à garagem do lado esquerdo com 24m2) são suas por fazerem parte da fração B que compraram, e sempre estiveram afetas a esta.
Valor da ação: € 750,00 (setecentos e cinquenta euros).
3. – FUNDAMENTAÇÃO
3.1 – Os Factos
3.1.1 – Os Factos Provados
Consideram-se provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes factos:
1) O prédio urbano destinado a habitação, sito em G, Coimbra, inscrito na matriz sob o artigo xxx (que originou o atual xxx) da referida freguesia, e descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o n.º xxx/A, encontra-se constituído no regime da propriedade horizontal, por escritura outorgada em 03-12-2009, no Cartório Notarial de H, e é composto por duas frações autónomas A e B, independentes, distintas e isoladas entre si, cada uma com saída própria para a parte comum exterior do prédio e desta para a via pública.
2) A fração A é constituída pelo rés-do-chão tipo T-três, com garagem na cave (do lado direito da entrada comum e única da cave), à qual foi atribuído o valor de € 79.900,00 que corresponde a 470/1000 avos do valor de todo o prédio.
3) A fração B é constituída pelo primeiro andar tipo T-três, com garagem na cave (do lado esquerdo da entrada comum e única da cave), à qual foi atribuído o valor de € 90.100,00 que corresponde a 530/1000 avos do valor de todo o prédio.
4) Do título constitutivo da propriedade horizontal não consta que haja áreas comuns afetas ao uso privativo de alguma das duas frações.
5) A Câmara Municipal de Coimbra concedeu ao prédio o Alvará de Autorização de Utilização nº 591/2009 emitido em 02-12-2009.
6) A propriedade horizontal foi constituída pelos anteriores proprietários do edifício, I e mulher, que venderam o rés-do-chão/fração A, a J e, mais tarde, o 1.º andar/fração B aos Demandados.
7) Os Demandantes compraram a fração A por escritura de 02-06-2010 a J.
8) Este vendedor J habitou o rés-do-chão/fração A de Agosto de 2009 a Junho de 2010.
9) Os Demandados compraram a fração B por escritura de 14-12-2010 a I e mulher, K, anteriores proprietários do edifício que o submeteram ao regime da propriedade horizontal.
10) Demandantes e Demandados são proprietários exclusivos de cada uma das frações indicadas e únicos condóminos /comproprietários das partes comuns do edifício.
11) Na zona localizada à retaguarda de ambas as garagens existe uma divisão com a área coberta de cerca de 51m2, com acesso exclusivo a partir de uma abertura /porta existente na parede do fundo da garagem da fração B dos Demandados.
12)Não existe qualquer acesso a essa divisão a partir da garagem da fração A dos Demandantes.
13) O acesso da garagem da fração B dos Demandantes à divisão /vão que fica na traseira das garagens foi aberto por I, anterior proprietário do prédio, procedeu aos acabamentos deste, e que vendeu a fração B aos Demandados.
14) Por outro lado, ao nível do rés-do-chão, existe um arrumo localizada lateralmente à garagem da esquerda dos Demandados, com a área coberta de cerca de 24m2, e com acesso exclusivo a partir da área exterior comum, por uma porta localizada junto das escadas de acesso à fração B do 1.º andar.
15) Esses dois espaços, referidos nos factos 10) e 12), não constam nem do título de constituição da propriedade horizontal, nem do projeto de arquitetura nem de projeto de alterações na Câmara Municipal de Coimbra, nem do alvará de ocupação e utilização, nem da inscrição matricial, nem da descrição predial do prédio, nem das escrituras públicas de compra e venda quer da fração A dos Demandantes quer da fração B dos Demandados.
16) Os Demandados compraram a sua fração B tal qual se encontra neste momento e nunca fizeram quaisquer inovações.
17) Os Demandantes interpelaram, por diversas vezes, os Demandados no sentido de estes reconhecerem que esses dois espaços com 51m2 e 24m2, são partes comuns do edifício e de uso comum por ambos os condóminos.
18) Os Demandados sempre alegaram perante os Demandantes que estes dois espaços fazem parte da fração B que adquiriram tal como está, sendo aqueles espaços de sua propriedade e não parte comum do prédio.
19) O construtor I fez um acordo verbal com o J de acordo com o qual destinou o arrumo junto da escada para o 1.º andar (fração B) por compensação com outro arrumo junto doutra escada e área de jardim que ficava para o rés-do-chão (fração A).
3.1.2 – Os Factos Não Provados
20) À data da constituição da propriedade horizontal, já existia a abertura/porta ao fundo da garagem da fração B para acesso ao vão/divisão.
21) Na altura em que os Demandantes foram visitar a fração e respetiva garagem, com vista a comprarem-na, desconheciam que, à retaguarda das garagens, existia uma divisão ampla, bem como um arrumo lateral à garagem do lado esquerdo.
3.1.3 – Motivação
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, atentos os documentos apresentados pelas partes de fls. 9 a 35, de fls. 49 a 54 e fls. 77 a 79, complementados pelos esclarecimentos das partes em audiência, que se tiveram em atenção ao abrigo do princípio da aquisição processual, e no depoimento das testemunhas apresentadas: A) pelos Demandantes: 1.ª) J, militar, residente na Rua X Coimbra; 2.ª) L, auxiliar de ação médica, residente na Rua X Coimbra; e B) pelos Demandados: 3.ª) M, pedreiro de limpos, residente no X Cernache; 4.ª) I, empresário de hotelaria, residente na Rua X Coimbra; 5.ª) N, reformado, residente no X Cernache e 6.ª) O, reformado da PSP, residente no Bairro da X Coimbra. Os depoimentos das testemunhas foram prestados com objectividade e consistência, pelo que mereceram credibilidade.
A testemunha I, construtor dos acabamentos, instituidor da propriedade horizontal e vendedor inicial das frações autónomas, declarou que a diferença de permilagem entre as duas frações constante do título de constituição da propriedade horizontal se deve à área da divisão/vão da garagem afeta à fração B.
3.2 – O Direito
Os Demandados excecionaram o valor indicado para a ação pelos Demandantes alegando que, estando em causa 75m2 de área coberta, o valor ultrapassaria em muito o da alçada e, assim, o limite de € 5000,00 da competência em razão do valor deste tribunal.
Ora, apesar dessa alegação genérica, os Demandados não indicaram outro valor concreto para a ação, que considerassem adequado nem forneceram ao tribunal quaisquer outros índices que permitissem a este fixar para a ação valor diferente nos termos do art. 315.º CPC.
Tendo os Demandantes indicado para a ação o valor de € 750,00, estando em causa 75m2 de duas áreas sem janelas para o exterior e que não têm outra utilidade previsível que não seja para arrumos, não constando dos autos quaisquer índices objetivos do valor concreto dessas áreas, e não podendo o juiz fixar o valor sem critério, decido manter o valor da ação fixado nos iniciais € 750,00.
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Na ação pedem os Demandantes que os Demandados sejam condenados: (a) a reconhecerem que o espaço localizado à retaguarda das garagens e o arrumo localizado lateralmente à garagem do lado esquerdo, com as áreas de 51m2 e de 24m2, respetivamente são partes comuns do edifício; e (b) a não obstarem por qualquer meio ou forma a que estes espaços sejam também utilizados pelos Demandantes, devendo para tanto disponibilizar as chaves de acesso ao arrumo lateral para que os Demandantes possam fazer cópia e ser ainda aos Demandantes permitido a abertura de uma porta ao fundo da garagem destes, tal como existe na dos Demandados, de modo a poderem aceder à divisão localizada à retaguarda das garagens.Ora, segundo o art. 1421.º do CC, são imperativamente partes comuns do prédio as coisas que revestem a natureza de parte componente ou integrante da unidade predial, fazendo parte da sua estrutura, ou que revestem interesse coletivo por serem objetivamente instrumentos do uso comum do prédio (n.º 1); e são presumivelmente partes comuns coisas que, embora dispensáveis à utilização normal de cada uma das frações autónomas, favorecem /melhoram a utilização /gozo dessa propriedade singular, e em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos (n.º 2); a afetação de uma zona das partes comuns ao uso exclusivo de um dos condóminos pode dar-se pelo negócio jurídico consubstanciado no título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal (n.º 3), ou pela sua natureza ou função concreta. A lei enumera taxativamente as partes imperativamente comuns, e exemplificativamente as presumivelmente comuns.
No caso, provou-se imediatamente, pela natureza das coisas, que as áreas em causa não são imperativamente comuns na aceção do art. 1421.º, n.º 1 do CC. Provou-se também que o título de constituição da propriedade horizontal não afetou ao uso exclusivo de algum dos condóminos qualquer zona das partes comuns. Nesta ausência, não relevam decisivamente para o efeito, o facto de as zonas em causa se encontrarem ou não administrativamente legalizadas.
Quanto a serem presumivelmente comuns, deve atentar-se na eventual integração de cada uma no n.º 2 do art. 1421.º do CC e, especificamente, na residual alínea e). Com efeito, de acordo com esta al. e), são comuns todas as partes que não estejam previstas como próprias no título constitutivo, ou seja, tudo o que nesse título não estiver atribuído exclusivamente a algum condómino, não pertence ao construtor, ao vendedor do prédio ou a qualquer terceiro, sendo antes parte comum, objeto da compropriedade entre os vários condóminos. Trata-se, porém, de uma presunção legal e, como tal, ilidível.
Porém, tal presunção não atua se, em relação às coisas que não sejam necessariamente comuns, à data da constituição da propriedade horizontal, existir alguma afetação material (destinação objetiva), ou seja, se a coisa pela sua estrutura objetiva, situação ou por alguma outra circunstância juridicamente relevante, se encontrava já nessa data especificamente destinada a alguma fração autónoma.
Não se provando que à data da constituição da propriedade horizontal, alguma coisa ou zona, já estava afeta objetivamente a alguma fração, então, no silêncio do título, atua a presunção, sendo tal coisa ou zona considerada parte comum. Na verdade, o simples uso de uma parte do prédio por um ou alguns condóminos não basta para afastar a aludida presunção, na medida em que pode traduzir, pura e simplesmente, o exercício da faculdade que o artigo 1406.º confere a cada comproprietário.
Porém, se essa coisa ou zona é parte comum por efeito da presunção nos termos enunciados mas, pela sua natureza ou localização, só tem acesso através de uma das frações autónomas ou apenas pode servir objetivamente alguma delas, não deixa de ser parte comum (designadamente para efeitos de obrigação e despesas de conservação e manutenção), mas encontra-se afeta ao uso exclusivo do condómino em causa.
Provou-se que o prédio em causa foi constituído no regime da propriedade horizontal por escritura notarial de 03-12-2009, que os Demandantes compraram a fração A por escritura notarial de 02-06-2010, e que os Demandados compraram a fração B (ao dono do prédio e constituinte da propriedade horizontal) por escritura notarial de 14-12-2010.
Provou-se que os Demandados, após a compra, não procederam a qualquer obra de abertura de acesso/porta da sua garagem para a divisão/vão anexa, e que tal foi feito anteriormente pelo construtor/vendedor. Mas não se provou que ele o tenha feito antes da data da constituição da propriedade horizontal, pelo que terá de se concluir estarmos perante uma parte comum, por efeito da não elisão da presunção por destinação objetiva. Não obstante tratar-se assim de parte comum, tal divisão/vão encontra-se materialmente afeta ao uso exclusivo do condómino da fração B, por efeito daquele acesso feito pelo construtor, e qualquer nova abertura para a outra garagem implicaria obra nova e alteração da disposição do prédio.
Quanto à zona de arrumos que se localiza lateralmente à garagem da esquerda e com acesso junto da escada que dá acesso ao 1.º andar (fração B), presume-se igualmente que é parte comum mas, como tem acesso também a partir de parte comum, deve estar na disponibilidade do uso e administração de ambos os condóminos.
4. - DECISÃO
Face ao que antecede e de acordo com as disposições legais aplicáveis, julgo a presente ação parcialmente procedente por parcialmente provada e, consequentemente, declaro que: (a) a divisão localizada na retaguarda das garagens, e com acesso/porta único para a garagem da fração B, é parte comum do prédio mas encontra-se afeta ao uso exclusivo do condómino da fração B; (b) por seu turno, a divisão para arrumos com acesso (porta) junto da escada de acesso ao 1.º andar é parte comum e de uso comum devendo, em conformidade, o uso e administração desta área ser regulada por ambos os condóminos no âmbito dos poderes que lhes competem relativamente às partes comuns (de uso não exclusivo de algum).
Custas: por ambas as partes que considero vencidas em igual proporção (n.º 8 da Port. n.º 1456/2001, de 28-12), que já se encontram asseguradas.
Em audiência de julgamento, os Ex.mos. Mandatários das partes, invocando razões de agenda profissional solicitaram não comparecer para leitura desta, e sendo notificados por correio.
Registe e notifique.
Coimbra, 24 de Junho de 2013 (acumulação de serviço).
O Juiz de Paz,
(Dionísio Campos)