Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandados: B
II - OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagar-lhe, solidariamente, a quantia de €1.260,00 (mil duzentos e sessenta euros), a título de rendas vencidas e não pagas e respectiva indemnização; e ainda as rendas vincendas no decurso da acção e os juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento; bem como as custas, procuradoria e demais despesas legais.
Alegou, para tanto e em síntese, que é dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “O”, correspondente a uma loja comercial, assinalada com o n.º 15, ao nível do Rés-do-Chão, com entrada pelo n.º 506, do prédio urbano afecto ao regime de propriedade horizontal sito no concelho de Vila Nova de Gaia; que por contrato escrito celebrado a .../.../..., deu de arrendamento à primeira Demandada, para comércio, a referida fracção, pelo prazo de cinco anos, com início no dia .../.../...; que o valor da renda anual convencionada foi de € 2.520,00, a pagar em duodécimos de € 210,00 na sede da senhoria ou do seu representante no 1º dia útil do mês anterior àquele a que respeitar; que a primeira Demandada não pagou as rendas vencidas no 1º dia útil dos meses de Fevereiro, Março, Abril e Maio de .../, pelo que deve à Demandante quatro meses de renda no montante de € 840,00, ao qual acresce uma indemnização no valor de 50% da dívida, o que corresponde a € 420,00, devendo assim um total de € 1.260,00; que a segunda Demandada (certamente terá querido a Demandante referir-se à terceira Demandada) outorgou o referido contrato de arrendamento na qualidade de fiadora, garantindo, assim, o pontual cumprimento do contratualmente acordado pela primeira Demandada, sendo como tal, solidariamente responsável pelo pagamento dos quantitativos em dívida.
Juntou documentos.
Os Demandados, devidamente citados, apresentaram Contestação, onde alegam que a primeira Demandada efectuou os pagamentos de todos as rendas que a Demandante vem aos autos reclamar; que a Demandante bem sabe que a renda do mês de Fevereiro foi paga atempadamente, até porque foi emitido o competente recibo, o qual protesta apresentar; que no mês de Março a Demandada foi obrigada a pagar uma despesa correspondente a água e saneamento, no valor de € 223,11, despesa essa da responsabilidade do senhorio, pelo que deduziu essa despesa na renda do mês de Março, transportando para o mês seguinte € 8,70, valor este que pagou a mais relativamente ao valor da renda; que no mês de Abril .../, a Demandada depositou na Caixa Geral de Depósitos o valor de €205,71, correspondente à renda de Abril, descontado o valor de € 8,70 e fez o mesmo relativamente aos meses de Maio e Junho, tendo previamente dado conhecimento de que iria começar a depositar as rendas na referida instituição bancária; que quis pagar a renda aquando do pagamento das quotas de condomínio, mas a Demandante não aceitou recebê-la, o que a obrigou a pagar as rendas na Caixa Geral de Depósitos; que a presente acção não faz qualquer sentido, sendo que foi intentada com óbvia má fé por parte da Demandante, pelo que deverão os Demandados ser absolvidos do pedido com todas as legais consequências.
Juntou documentos.
Os Demandados recusaram a fase da Mediação, pelo que foi então determinada a realização da Audiência de Julgamento.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) A Demandante é dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “O”, correspondente a uma loja comercial, assinalada com o n.º 15, ao nível do Rés-do-Chão, com entrada pelo n.º 506, do prédio urbano afecto ao regime de propriedade horizontal sito no concelho de Vila Nova de Gaia;
B) Por contrato escrito celebrado em .../.../..., a Demandante deu de arrendamento à primeira Demandada, para comércio, a referida fracção, pelo prazo de cinco anos, com início no dia .../.../...;
C) O valor da renda anual convencionada foi de € 2.520,00, a pagar em duodécimos de € 210,00 na sede da senhoria ou do seu representante no 1º dia útil do mês anterior àquele a que respeitar;
D) A terceira Demandada outorgou o referido contrato de arrendamento na qualidade de fiadora;
E) A 07.02.2006, a Demandada pagou à empresa “E” a quantia de € 223,11;
F) A Demandada apresentou nos escritórios da Demandante, para pagamento da renda relativa ao mês de Março, o recibo do pagamento que efectuou na empresa “E”, no montante de € 223,11, o que não foi aceite;
G) No mês de Março, a Demandante dirigiu-se aos escritórios da Demandante para proceder ao pagamento da renda do mês de Abril mas descontando a quantia de € 8,70 ainda em falta para se ver compensada do crédito que julga ter sobre a Demandante, o que lhe foi recusado;
H) A 06.03.2006, a primeira Demandada depositou na Caixa Geral de Depósitos a quantia de € 205,71 para pagamento da renda respeitante ao mês de Abril, descontando o supra referido valor de € 8,70;
I) A 03.04.2006 e 02.05.2006, a Demandante depositou na mesma instituição bancária as rendas referentes aos meses de Maio e Junho, respectivamente;
J) Em Março , a Demandada deu, por escrito, conhecimento à Demandante de que as rendas estavam a ser depositadas na referida instituição bancária.
Motivação da matéria de facto provada:
Os factos A) a C) foram expressamente aceites pelos Demandados na sua Contestação.
Ainda para estes factos e para os elencados sob D), E) e H) a J), atendeu-se aos documentos de fls. 2 a 3 v., 13 a 22 e 45.
Os factos F) e G) resultaram do depoimento da testemunha arrolada pela Demandante, bem como das declarações dos próprios Demandados.
F, funcionária da Demandante, declarou que o Demandado C foi ao escritório e deu conhecimento que ia depositar as rendas na Caixa Geral Depósitos mas não disse em que conta; que o pagamento foi recusado porque ele simplesmente apresentou o recibo do pagamento que havia efectuado nas “E” para compensar o seu débito; que da segunda vez que lá foi pretendia pagar a renda mas com uma diferença a seu favor que dizia haver.
IV - O DIREITO
A primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art.º 1038º, do C. Civil, é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art.º 1022º, do C. Civil), e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art.º 1039, do C. Civil), sob pena de constituir o locatário em mora (art.º 1041º).
O tempo e o lugar do pagamento da renda são disciplinados no art.º 1039º, do C. Civil.
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.
Por outro lado,
Nos termos do art.º 17º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (Nova Lei do Arrendamento Urbano), que corresponde no essencial ao art.º 22º do R.A.U., o arrendatário pode proceder ao depósito da renda, entre outros, quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito e quando lhe seja permitido fazer a cessar a mora.
O que é dizer que,
Querendo o devedor libertar-se da dívida, mediante o pagamento, quando encontre obstáculos para se exonerar extrajudicialmente, pode recorrer a consignação em depósito.
Porém, a mesma tem carácter facultativo, não é obrigatória, e por isso o devedor não incorre em qualquer responsabilidade se não efectuar o depósito.
São pressupostos da consignação em depósito, nos termos do art.º 841º do Código Civil os seguintes:
a) Quando, sem culpa sua, o devedor não puder efectuar a prestação por não poder fazê-lo com segurança, por qualquer motivo relativo à pessoa do credor;
b) Quando o credor estiver em mora.
Dá-se esta última hipótese, por exemplo, quando o senhorio se recusar a passar recibo ou a receber as rendas, recusando assim a prestação oferecida, no tempo e lugar devidos.
Nos termos do art.º 813º do C. C., o credor incorre em mora quando, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida nos termos legais ou não pratica os actos necessários ao cumprimento da obrigação.
No entanto, para que o credor se constitua em mora é necessário ficar provado que o devedor lhe ofereceu a totalidade da prestação devida. (Neste sentido Ac. STJ, de 6.06.1990: BMJ, 398º - 477).
Se o arrendatário fizer o depósito da renda sem motivo justificado, isto é, sem ocorrer algum dos factos mencionados no art.º 841º do C.C., o mesmo não é liberatório e, portanto, não obsta à mora daquele. (Cfr. Ac RE, 4.06.82: BMJ, 320º-465).
Sendo certo que, é ao inquilino que incumbe provar a existência de qualquer desses casos. (Cfr. Ac. RL 27.10.1983: CJ, 1983, 4º - 161).
Façamos agora o diálogo que se impõe entre o Direito e os factos tidos como provados.
No caso em apreço, a Demandada B, a .../.../..., outorgou, na qualidade de arrendatária, um Contrato de Arrendamento Comercial do imóvel descrito sob A) dos factos provados, obrigando-se ao pagamento de uma renda mensal de € 210,00 – refira-se que é com referência a este valor que a Demandante faz o pedido (4x€ 210,00=€ 840,00), não obstante a primeira Demandada aludir ao montante de € 214,41 nos depósitos efectuados, o que aliás também consta de um recibo de pagamento que juntou, sendo certo que ao Juiz está vedado conhecer para além do pedido – cfr. art.º 661º do C.P.C...
Já na vigência do referido contrato, aquela Demandada, alegadamente porque não conseguia que os Serviços Municipalizados lhe pusessem o contador em seu nome nem procedessem à ligação da água para a loja que arrendou caso não fosse paga uma factura de água e saneamento que havia em atraso, o que de todo não provou, tendo na altura o representante legal da Demandante, pago efectivamente a factura da água mas já não a do saneamento - procedeu ao pagamento da quantia de € 223,11 à empresa “E”.
Nessa sequência, aquando do pagamento da renda referente ao mês de Março, com vencimento ao 1º dia útil do mês de Fevereiro, a Demandada, ou o Demandado marido, dirigiu-se aos escritórios da Demandante, em data que não foi possível apurar mas que terá sido na primeira semana de Fevereiro, apresentando o competente recibo do pagamento supra referido como forma de se liberar do pagamento da renda que se vencia, não tendo tal prestação sido aceite pela Demandante.
O mesmo aconteceu no mês seguinte, no qual a Demandada pretendeu pagar a renda mas descontando a quantia de € 8,70 que no seu entender ainda tinha a haver da Demandante, por conta do dito pagamento efectuado, o que mais uma vez lhe foi recusado.
Comunicou então à Demandante, por escrito, que os depósitos estavam a ser efectuados na Caixa Geral de Depósitos, sendo certo que não lhe transmitiu qual o número da conta na qual o depósito estava a ser efectuada mas a verdade é que, o art.º 24º do RAU, aplicável à data em que foram feitos os referidos depósitos - divergindo do art.º 19º da NLAU que dispõe que o arrendatário deve comunicar ao senhorio o depósito da renda - nem sequer obrigava à notificação do senhorio.
Ora,
salvo melhor opinião, não nos parecem estar verificados no caso em apreço os pressupostos da consignação em depósito que permite liberar definitivamente o devedor do vínculo obrigacional.
Se não vejamos.
A Demandada pretendeu fazer compensar o seu débito da renda com um crédito que no seu entender tinha para com a Demandante, a qual, recusou a prestação da Demandada, a nosso ver por motivo justificável, uma vez que, basta analisar os recibos do pagamento feito pelos Demandados à empresa “E”, para facilmente nos apercebermos de que a maior parte das parcelas constantes dos mesmos se reportarem a consumos efectuados já na pendência do contrato de arrendamento em causa, sendo certo que tal não foi sequer objecto de apreciação nos presentes autos uma vez que os Demandados se limitaram a arguir o pagamento das rendas por depósito, dando como dado adquirido, e que tinham como legítimo, a exoneração de pagamento da renda vencida em Fevereiro e parte da vencida em Março, pelo simples facto de apresentarem os ditos recibos, não vindo sequer invocar uma compensação de créditos para que pudessem ser apreciados os pressupostos da sua procedência, pelo que, não nos cabe nesta sede averiguar se o pagamento do montante de € 223,11, efectuado pela Demandada à empresa “E”, ou parte dele, cabia na realidade à Demandante.
Poderá, é certo a Demandada, se assim o seu entender, e já que o não fez aqui, intentar acção judicial para ser reembolsado da quantia, ou pelo menos parte dela, que despendeu naquele âmbito.
Assim e porque entendermos não haver mora do credor, o qual legitimamente recusou a prestação, não se encontram verificados os pressupostos que legitimam a consignação em depósito, pelo que o mesmo não é liberatório e, portanto, não obsta à sua mora.
Refira-se que, ainda assim, a eficácia liberatória do 1º depósito só se comunica aos depósitos posteriores enquanto subsistir a sua causa determinante e a verdade é que após dois meses consecutivos de recusa da Demandante em receber a prestação pelos motivos supra expostos, os Demandados não mais ofereceram o pagamento das rendas no lugar devido, continuando a efectuar os depósitos na C.G.D..
Assim sendo, são os Demandados, para todos os efeitos, devedores à Demandante da quantia de € 840,00, respeitante às rendas vencidas nos meses de Fevereiro, Março, Abril e Maio.
Quanto à indemnização pedida no valor de 50% das rendas em dívida, vejamos que direito assiste ao Demandante.
À disposição do n.º 1 do Art.º 1041º do Código Civil prevendo a possibilidade de o locador, em caso de mora do locatário no pagamento das rendas, poder exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento, está subjacente a faculdade que o locatário tem de sobrestar no despejo mediante o pagamento ou depósito do montante das rendas em dívida acrescido da referida indemnização (purgação da mora).
No entanto, constituindo esta disposição um estímulo ao pagamento pontual, é perfeitamente legítimo ao senhorio peticionar as rendas acrescidas da indemnização numa acção em que o que se pretende não é o despejo - para o qual o Julgado de Paz nem sequer tem competência – mas sim o pagamento das rendas em dívida, até porque o locador se fosse essa a sua intenção, poderia ter optado pela resolução do contrato e subsequente despejo, e o locatário se quisesse manter o arrendamento teria para todos os efeitos que pagar a sobredita indemnização a acrescer às rendas em dívida.
Encontrando-se os Demandados devedores em mora, constituem-se na obrigação de reparar os danos causados à Demandante credora, indemnização essa correspondente aos juros legais a contar da constituição em mora (cfr. art.ºs 804º, 805º e 806º, todos do Código Civil).
Quanto às rendas entretanto vencidas na pendência da acção e pela Demandante peticionadas, tratando-se de prestações periódicas, como o são os duodécimos mensais fixados a título de retribuição pelo gozo temporário de um prédio urbano – que no caso em apreço se cifram em € 210,00/mês, sem prejuízo de eventual actualização do valor da renda que tenha havido e comunicada à arrendatária - pode, conforme o disposto no n.º 1 do art.º 472º do Código de Processo Civil, compreender-se no pedido e na condenação tanto as prestações já vencidas como as que se vencerem enquanto subsistir a obrigação, tendo entretanto vencido nos meses de Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro as rendas respeitantes aos respectivos meses subsequentes, no montante de € 1.050,00.
A Demandada D, na qualidade de fiadora, renunciando ao benefício da excussão prévia, é solidariamente responsável pelo cumprimento de todas as cláusulas constantes do contrato de arrendamento que outorgou.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência, condeno os Demandados B, C e D a pagarem à Demandante “A”, a quantia de € 2.310,00 (dois mil trezentos e dez euros); bem como os juros, à taxa legal de 4%, desde a citação, sobre a quantia de € 1.260,00 e desde a data de notificação da presente sobre o montante de € 1.050,00, até efectivo e integral pagamento.
Custas pelos Demandados. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 18 de Outubro de 2006
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia