Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO
A melhor identificado a fls. 1, intentou contra B, melhor identificada a fls. 1 e contra C, melhor identificado a fls. 2, a presente acção declarativa de condenação (a fls. 1 a 7, que aqui se dão por reproduzidas), pedindo a condenação destes ao pagamento da quantia de € 1059,39 (Mil, e cinquenta e nove euros e trinta e nove cêntimos), a título de despesas condominiais, que se subdividem da seguinte forma:
1 - € 15,13 (Quinze euros e treze cêntimos), relativos a quota de condomínio em atraso, respeitante ao mês de Dezembro de 2006;
2 – € 197,88 (Cento e noventa e sete euros e oitenta e oito cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Janeiro de 2007 a Dezembro de 2007 (inclusive), com o valor mensal de € 16,49 (Dezasseis euros e quarenta e nove cêntimos);
3 - € 259,90 (Duzentos e cinquenta e nove euros e noventa cêntimos), relativos a quota extraordinária de condomínio destinada a obras de instalação do pesa cargas;
4 - € 157,50 (Cento e cinquenta e sete euros e cinquenta cêntimos), relativos a quota extraordinária de condomínio em atraso, destinada a obras de reparação da coluna de água e instalação da queda de água pluvial;
5 - € 376,00 (Trezentos e setenta e seis euros), relativos a quota extraordinária de condomínio destinada a obras de reparação do terraço.
Peticiona ainda a condenação dos Demandados no pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias que se vierem a vencer até proferimento de sentença, bem como nos juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal, até integral e efectivo pagamento da quantia em dívida.
Juntou 14 (Catorze) documentos (a fls. 8 a 57), que aqui se dão por reproduzidos.
Regularmente citados, os Demandados apresentaram contestação (a fls. 62 a 64 e 79 e 80, que aqui se dão por reproduzidas).
Alegam, em síntese, que a fracção objecto dos presentes autos sofre prejuízos graves motivados por infiltrações de água provenientes do terraço, cuja responsabilidade dos mesmos imputam à actual administração, e cujo montante não se encontra apurado. Alegam ainda que os elevadores do prédio ora Demandante estão deficientemente mantidos, quer por pela actual, quer pela anterior administração. Alegam ainda não serem devedores do condomínio, mas antes credores do mesmo.
Juntam 14 documentos (a fls. 65 a 78, que aqui se dão por reproduzidas).
O Julgado de Paz é competente.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam outras excepções dilatórias, nulidades ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento da causa, ou excepções peremptórias que cumpra conhecer.
Veio o Demandante afastar a possibilidade de acesso a sessão de Pré- -Mediação (a fls. 7), pelo que se procedeu a marcação de audiência de julgamento.
Aberta a audiência a 7 de Janeiro de 2008, verificou-se a presença do representante legal do Demandante, estando igualmente presentes os Demandados, tendo-se procedido à audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, como da respectiva acta se pode alcançar.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Para a convicção do Julgado, foram tomados em consideração os documentos juntos a fls. 8 a 57, e 65 a 78, bem como o acordo das partes.Com interesse para a discussão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1 -O Demandante é o A sito no concelho do Seixal;
2 - Representado pela sua administradora em exercício “D”;
3- Por sua vez, representada por E;
4 -Os Demandados são proprietários da fracção autónoma correspondente ao sétimo andar esquerdo, designada pela letra “V” do prédio supra mencionado em 1;
5 -Encontram-se em dívida pelos Demandados despesas condominiais, no valor total de € 1059,39 (Mil e cinquenta e nove euros e trinta e nove cêntimos), que se subdividem da seguinte forma:
6 -€ 15,13 (Quinze euros e treze cêntimos), relativos a quota de condomínio em atraso, respeitante ao mês de Dezembro de 2006;
7 -€ 197,88 (Cento e noventa e sete euros e oitenta e oito cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Janeiro de 2007 a Dezembro de 2007 (inclusive), com o valor mensal de € 16,49 (Dezasseis euros e quarenta e nove cêntimos);
8 -€ 259,90 (Duzentos e cinquenta e nove euros e noventa cêntimos), relativos a quota extraordinária de condomínio destinada a obras de instalação do pesa cargas;
9 -€ 157,50 (Cento e cinquenta e sete euros e cinquenta cêntimos), relativos a quota extraordinária de condomínio em atraso, destinada a obras de reparação da coluna de água e instalação da queda de água pluvial;
10 -€ 376,00 (Trezentos e setenta e seis euros), relativos a quota extraordinária de condomínio destinada a obras de reparação do terraço.
11 -Encontra-se igualmente vencida as quotas de condomínio ordinária e extraordinária respeitantes ao mês de Janeiro de 2008;
12 -Em Fevereiro de 2007, a Assembleia de Condóminos aprovou uma deliberação no sentido de o valor da quota ordinária de condomínio se aferir de acordo com a permilagem de cada fracção;
13 -Cabendo aos ora Demandados uma quota mensal no valor de € 15,12 (Quinze euros e doze cêntimos);
14 -Esteve o Demandado presente na supra referida Assembleia de Condóminos, pelo que tomou conhecimento de todas as deliberações tomadas pela mesma;
15 -Em Abril de 2006, a Assembleia de Condóminos aprovou dois orçamentos para a instalação do pesa cargas e reparação do elevador nº 2, no valor total de € 3539,00 (Três mil, quinhentos e trinta e nove euros),
16 -Acrescendo a este valor o montante em dívida à F;
17 -Totalizando o valor orçamentado e aprovado em € 6497,66 (Seis mil, quatrocentos e noventa e sete euros e sessenta e seis cêntimos);
18 -Cabendo aos ora Demandados o pagamento de uma quota extraordinária no valor de € 259,00 (Duzentos e cinquenta e nove cêntimos), a qual poderia ter sido liquidada em sete prestações mensais e sucessivas, com início em Maio de 2006 e termo em Novembro de 2006;
19 -Esteve a Demandada presente na Assembleia de Condóminos, pelo que tomou conhecimento de todas as deliberações tomadas na mesma;
20 -Em Agosto de 2006, a Assembleia de Condóminos aprovou um orçamento para obras de substituição da coluna de água potável e instalação de uma queda pluvial na parte da frente do prédio,
21 -No valor de € 11250,00 (Onze mil, duzentos e cinquenta euros);
22 -Cabendo aos ora Demandados o pagamento de uma quota extraordinária de condomínio no valor de € 450,00 (Quatrocentos e cinquenta euros), a qual poderia ter sido liquidada em quatro prestações;
Esteve a Demandada presente na Assembleia de Condóminos supra referida em 20, pelo que tomou conhecimento de todas as deliberações tomadas pela mesma;
24 -Em Março de 2007, a Assembleia de Condóminos aprovou uma deliberação no sentido de estipular que o valor da quota mensal passaria a ser no montante de € 16,49 (Dezasseis euros e quarenta e nove cêntimos);
25 -Esteve o Demandado presente na Assembleia de Condóminos, pelo que tomou conhecimento de todas as deliberações tomadas pela mesma;
26 -Não obstante, o Demandante enviou aos Demandados cópia da respectiva acta, por correio registado com aviso de recepção;
27 -Em 11 de Julho de 2007, o Demandante convocou os Demandados, por carta registada com aviso de recepção, para a Assembleia de Condóminos a realizar a 6 de Agosto de 2007;
28 -Em 6 de Agosto de 2007, a Assembleia de Condóminos aprovou um orçamento destinado a obras de reparação do terraço, no valor de € 9400,00 (Nove mil e quatrocentos euros);
29 -Tendo sido estipulada uma quota extraordinária de condomínio, da qual cabe aos Demandados o pagamento do montante de € 376,00 (Trezentos e setenta e seis euros),
30 Podendo a mesma ser liquidada em 3 prestações, a primeira com vencimento a 31 de Agosto de 2007 e a última a 31 de Outubro de 2007;
31 -Neste última Assembleia de Condóminos foi deliberado aprovar um orçamento destinado a obras de reparação dos elevadores, no valor de € 3616,48 (Três mil, seiscentos e dezasseis euros e quarenta e oito cêntimos);
32 -Tendo sido aprovada uma quota extraordinária, incumbindo aos Demandados o pagamento do montante de € 158,97 (Cento e cinquenta e oito euros e noventa e sete cêntimos), podendo a mesma ser liquidada em três prestações,
33 -A primeira das quais vencida a 30 de Novembro de 2007, e a última das quais a vencer a 31 de Janeiro de 2008;
34 -Esteve a Demandada presente na Assembleia de Condóminos, pelo que tomou conhecimento de todas as deliberações tomadas pela mesma;
35 -Em Dezembro de 2006, a fracção propriedade dos Demandados sofreu infiltrações de águas provenientes do terraço que se situa na sua parte superior;
36 -Não se encontrando o montante das reparações das supra referidas indemnizações contabilizado;
37 -Nem tendo os Demandados procedido por sua conta a quaisquer obras de reparação;
38 -Os Demandados, apesar de interpelados para o efeito, não têm pago as quotas de condomínio supra referidas;
39 -Encontrando-se o condomínio desembolsado daqueles valores.
Não se encontram provados os seguintes factos:
1. Que a responsabilidade pelas infiltrações sofridas pela fracção propriedade dos Demandados deva ser imputada à administração em exercício, “D”;
2. Que os Demandados tenham pedido auxílio à supra mencionada administração para retirar as águas do terraço e que a mesma tenha sido negada;
3. Que, com as primeiras chuvas de 2006, o nível das águas acumuladas no terraço tenha chegado à altura de um palmo;
4. Que a placa tenha ficado extremamente porosa, o que leve a que a mesma, mesmo quando chove pouco, permita a infiltração quase imediata das águas que sobre ela caem;
5. Que os Demandados se encontrem impossibilitados de proceder à venda da sua fracção;
6. Que sejam testemunhas das infiltrações e danos alegadamente sofridos pela fracção propriedade dos Demandados, G, condómino do 5º direito e H, condómino do 3º direito;
7. Que tenham as obras relativas à conduta da água tenham sido suspensas sem aviso prévio;
8. Que não exista prazo para a sua conclusão;
9. Que os Demandados sejam credores perante o condomínio, ao invés de devedores.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados das suas obrigações de condóminos.
Ora, a posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do condomínio.
Quanto à administração das partes comuns do edifício, ela incumbe à Assembleia de Condóminos e a um administrador (art. 1430º do C.C.).
Sendo função do Administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do art. 1436º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais a pagar por cada condómino e bem assim as relativas às despesas de conservação.
Relativamente à Assembleia de Condóminos, a sua convocação e o seu funcionamento estão previstos no art. 1432º do C.C.
Resulta do art. 1424º nº 1 do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Nos presentes autos, resulta provada a dívida dos Demandados quanto a despesas condominiais relativas a quotas ordinárias e extraordinárias entretanto vencidas.
Como Mota Pinto refere, os condóminos “são obrigados a pagar as despesas relativas à conservação e à fruição das partes comuns do edifício; a suportar as despesas correspondentes ao pagamento de serviços de interesse comum (...). A participação de cada um nestas despesas é estabelecida em função do valor relativo das respectivas fracções; esse valor relativo não é determinado por avaliação “ad hoc”, mas está prefixado no título constitutivo da propriedade horizontal, em percentagem ou permilagem. Estabelece-se o valor que tem cada fracção no valor global do edifício e a repartição dos encargos faz-se segundo este critério, quando não houver especial critério de repartição de encargos.” (RDES, XXI, pág. 113).
Alegam os Demandados que não são devedores perante o condomínio, antes credores do mesmo, devido às infiltrações de que a fracção de que são proprietários sofreu, emergentes do terraço que lhe fica superior. No entanto, os mesmos reconhecem não terem procedido por sua conta a quaisquer obras urgentes, agindo em substituição do condomínio, bem como reconhecem nem sequer conseguir quantificar os danos ocorridos em razão das supra mencionadas infiltrações. Se resulta provado um valor quantificado para a dívida dos Demandados, e não resulta provado qualquer valor para os danos da fracção dos Demandados, nem sequer obras de reparação efectuadas pelos Demandados, como se pode então aferir de qualquer compensação, que aliás não é peticionada?
Aliás, constando dos valores peticionados aos Demandados a sua comparticipação em obras de reparação da coluna de água e instalação de queda de água pluvial, e sobretudo, de reparação do terraço, parece-nos que são os Demandados os principais interessados em que tais obras sejam realizadas, uma vez que os mesmos alegam serem prejudicados com a ausência das mesmas. Ora, se acrescentarmos que as obras – estas, como quaisquer outras - apenas se podem realizar a troço de um pagamento a quem as efectue, o condomínio apenas as pode mandar realizar quando possuir o montante essencial às mesmas. A tal sempre se pode acrescentar que os principais proventos dos condomínios advêm do pontual pagamento de quotas ordinárias e extraordinárias por parte dos condóminos.
Torna-se, assim, de difícil compreensão, a recusa dos Demandados em proceder ao pagamento que a legislação em vigor lhes impõe, tendo em vista os prejuízos que alegam sofrer, o que os tornam os principais interessados na execução das obras de reparação necessárias nas partes comuns e na sua fracção, por parte do condomínio...
Assim, ao Demandante assiste, nos termos legais, o direito de exigir dos Demandados o pagamento da parte correspondente às despesas de condomínio supra referidas, bem como nas quotas de condomínio (ordinária e extraordinária) entretanto vencidas, respeitantes ao mês de Janeiro de 2008.
Vem ainda o Demandante peticionar o pagamento dos juros de mora, à taxa legal, vencidos e vincendos, até à integral e efectivo pagamento.
Resulta do art. 559º nº 1 do C.C. que “os juros legais e os estipulados sem determinação de taxa ou quantitativo são os fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justiça e das Finanças e do Plano”. Ora, os juros, face à sua origem, subdividem-se em convencionais ou legais, sendo estes últimos “aqueles cuja obrigação de pagamento emerge directamente de uma disposição legal e que se vençam independentemente da existência de qualquer acordo de vontades; convencionais ou negociais são aqueles cuja obrigação de pagamento resulta de negócio jurídico ou cuja taxa aplicável emerge não directamente da lei, mas da vontade das partes” (Abílio Neto, Código Civil Anotado, Ediforum, 2001, p. 616). Relativamente à “natureza da obrigação principal de que emergem, podemos assentar na dicotomia entre juros civis e juros comerciais” (Abílio Neto, C.C. Anotado, p. 616). Quanto à função que desempenham, subdividem-se em juros remuneratórios, quando “visam possibilitar o rendimento de determinado capital, correspondendo à sua capacidade criadora de riqueza”, em juros compensatórios que “têm por finalidade satisfazer uma pessoa pela privação desse mesmo capital”, juros moratórios, que “são devidos a título de indemnização pelo não cumprimento tempestivo de uma obrigação pecuniária”, e os juros indemnizatórios que “são, mais latamente, os que se vençam pela prática de um incumprimento ou de um acto ilícito, independentemente de mora em sentido próprio” (Meneses Cordeiro, in “Banca, Bolsa e Crédito”, p. 199).
Assim, ao Demandante assiste, nos termos legais, o direito de exigir dos Demandados o pagamento dos respectivos juros às taxas que se vierem a vencer, contados desde o vencimento de cada uma das prestações em dívida.
Ao Julgado de Paz cumpre decidir do pedido, tendo em consideração a matéria de facto provada e a lei aplicável.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando totalmente procedente, por provada, a presente acção, decido condenar os Demandados B e C, a pagarem ao A, a quantia de € 1059,39 (Mil e cinquenta e nove euros e trinta e nove cêntimos), a que acresce as quotas ordinária e extraordinária, entretanto vencidas, respeitantes ao mês de Janeiro de 2008, bem como juros legais às taxas que se vierem a vencer, vencidos desde o vencimento de cada uma das prestações, até integral e efectivo pagamento da dívida.Custas a cargo dos Demandados, que se declaram parte vencida, nos termos do disposto no art. 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe.
Seixal, em 11 de Janeiro de 2008
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino