Sentença de Julgado de Paz
Proc. N. º 146/2023-JPCBR
SENTENÇA
RELATÓRIO:
[PES-1] E [PES-2], identificados a fls. 1 propuseram contra [ORG-1] LDA., melhor identificada a fls. 1 e 35, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhes a quantia global de 15.000,00€ por danos patrimoniais e não patrimoniais decorrentes de contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes.
Para tanto, alegaram os factos constantes do Requerimento Inicial, de fls. 1 a 12, que se dá por reproduzido. Juntaram 6 documentos (fls. 13 a 21) que, igualmente, se dão por reproduzidos e posteriormente juntou mais 8 documentos de fls. 109 a 132.
A Demandada, veio apresentar a Contestação de fls. 26 a 32, na qual invocou a exceção de prescrição do direito invocado, ilegitimidade passiva e impugnou a matéria de facto alegada pelos demandantes. Juntou um documento de fls. 34.
Os demandantes exerceram o contraditório quanto às exceções, por requerimento de fls. 45 a 47.
Afastada a fase de mediação, foi designada a data de audiência de julgamento, que foi reagendada por força de situação de doença da Ilustre Mandatária da demandada, devidamente comprovada nos autos.
A audiência realizou-se, tendo as partes comparecido e tendo sido cumpridas todas as formalidades legais conforme da respetiva ata melhor se alcança.
Foi designada a presente data para leitura da sentença, que se profere.
Fixa-se o valor da ação em 15.000€ (quinze mil euros)
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Cabe a este tribunal verificar se se encontram reunidos os pressupostos da obrigação de indemnizar da demandada e, na afirmativa, qual a quantia indemnizatória. **
QUESTÕES PRÉVIASDa exceção de prescrição
Com a presente ação, os demandantes pretendem obter indemnização decorrente de responsabilidade civil contratual. O contrato celebrado entre as partes é um contrato de mediação imobiliária que se extingue com a celebração do contrato definitivo – outorga da escritura de compra e venda do imóvel objeto do contrato de mediação.
A escritura de compra e venda do imóvel realizou-se no dia 3 de agosto de 2020.
Nos termos do art. 498º n.º 1 do Código Civil, o direito de indemnização prescreve no prazo de três anos, a contar da data em que o lesado teve conhecimento do direito que lhe compete, sendo que, nos termos do art. 43º n.º 8 da LJP, a apresentação do requerimento determina a interrupção da prescrição, nos termos gerais.
Assim, considera-se que o prazo prescricional não se encontrava ultrapassado quando a ação deu entrada neste Julgado de Paz, porquanto a data é anterior a 3 de agosto de 2023.
Improcede, assim a exceção alegada.
Da exceção de ilegitimidade passiva:
Em termos gerais, a legitimidade não constitui uma qualidade pessoal das partes, referente aos processos, mas uma posição delas em face do processo concreto – o interesse de cada uma delas em determinado processo (cfr. Antunes Varela, RLJ, ano 114.º, p.139).
Dispõe o n.º 1, do Art.º 30.º do Código de Processo Civil (CPC) o seguinte: “O autor é parte legítima quando tem interesse direto em demandar; o réu é parte legítima quando tem interesse direto em contradizer”.
O interesse tem de ser direto, no sentido de que não basta um mero interesse indireto ou reflexo, isto é, não basta que a decisão da causa seja suscetível de afetar, por via da repercussão, uma relação jurídica de que a pessoa seja titular.
Por seu turno, dispõe o n.º 3, do art.º 30.º, do CPC que, “Na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor.”.
No presente caso, os demandantes alegam ter sofrido prejuízos patrimoniais e não patrimoniais decorrentes da conduta de agente imobiliária da demandada, que terá determinado, na sua ótica, o incumprimento do contrato celebrado entre as partes.
Assim, não se vislumbra que exista qualquer ilegitimidade passiva na presente ação, improcedendo a exceção alegada.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
Com interesse para a decisão, foram provados os seguintes factos:
1 – A demandada é uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária, que gira com o nome comercial [ORG-2] II.
2 – Os demandantes contactaram a demandada, através da sua agente imobiliária [PES-3], no sentido de vender o seu apartamento sito na [...], Lote 15.6, 3º C em [...], para poderem adquirir uma moradia sita na [...], 11, [...], em [...] na qual tinham interesse.
3 – Os demandantes contactaram o agente imobiliário responsável pela venda da moradia, questionado o preço e pretendendo visitar a referida habitação, o que fizeram.
4 - Demandantes e demandada celebraram contrato de mediação imobiliária, tendo por objeto o seu apartamento referido em 1, em 22 de junho de 2020, mediante o qual a demandada se obrigou a “diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de 240.000,00€, desenvolvendo, para o efeito, as ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis” cfr. Cláusula 2ª do contrato de fls. 13, com a remuneração de 5% acrescida de IVA (cfr. Cláusula 5ª).
5 – Em data não concretamente apurada, os demandantes visitaram a moradia acompanhados pela agente imobiliária da demandada, cuja chave lhe foi facultada pelo agente [PES-4].
6- Os demandantes deram conhecimento à agente imobiliária da demandada da sua pretensão de fazer o negócio por permuta técnica.
7 – Em 24 de junho de 2020, os demandantes, através da demandada, apresentaram proposta de aquisição da moradia sita no [...] ao vendedor no valor de 275.000,00€.
8- A demandada apresentou proposta de um potencial comprador para o apartamento dos demandantes, tendo sido celebrado contrato promessa de compra e venda no dia 30 de junho de 2020.
9- Em 15 de julho de 2020, a compradora do imóvel dos demandantes remeteu email ao demandante, no qual se opôs à realização da permuta técnica, temendo que tal aparentasse uma fuga ao pagamento de impostos.
10 – Em 16 de julho de 2020, a gestora processual da demandada, [PES-5], enviou aos demandantes, por email, a confirmação da data da realização da escritura e as condições mediante as quais a compradora aceitaria transformar a venda em permuta técnica, que os demandantes não aceitaram.
11– A escritura de compra e venda do imóvel dos demandantes realizou-se no dia 3 de agosto de 2020, tendo sido paga a comissão à demandada, após reclamação dos demandantes junto do [ORG-3] e decisão daquele departamento.
12 – Os demandantes assinaram contrato de promessa de compra e venda da moradia no dia 31 de julho de 2020, tendo outorgado escritura no dia 16 de outubro de 2020, sem intervenção da demandada.
Factos não provados:
-A agente imobiliária [PES-3], em 30 de junho de 2020, garantiu aos demandantes que o negócio da moradia estava confirmado e que tinha sido aceite a sua proposta pelo vendedor e que o contrato promessa estava a ser elaborado para ser outorgado nos próximos dias.
- Que o agente [PES-4] tenha transmitido à agente [PES-3] a decisão do vendedor da moradia sobre a proposta dos demandantes.
- A agente [PES-3] e o seu chefe de equipa [PES-6] deslocaram-se à casa dos demandantes informando-os de que o vendedor da moradia tinha alterado o preço da venda de 275.000,00€ para 280.000,00€, pelo que os demandantes teriam de pagar mais 5.000,00€, o que não aceitaram.
- A agente [PES-3], perante tal recusa assumiu que os demandantes deveriam tratar diretamente com o agente imobiliário que estava a promover a venda da moradia.
- Após a venda do apartamento, os demandantes passaram a residir em casa de familiares.
- A agente da demandada procurou intensivamente angariar comprador para a moradia do [...] procedendo ao agendamento de múltiplas visitas.
- A exigência da compradora na data de 3 de agosto de 2020 para a realização da escritura, impedia a presença do proprietário da moradia do [...], que residia no Brasil.
MOTIVAÇÃO
O tribunal apreciou, para além dos documentos juntos pelas partes, as suas declarações e os depoimentos das testemunhas. Em suma,
A testemunha dos demandantes, [PES-4], responsável pela promoção da venda da moradia que os demandantes adquiriram referiu ao tribunal que os demandantes visitaram a dita moradia em 12 de junho de 2020 ficando muito interessados e que no dia 24 de junho de 2020 foi submetida uma proposta em nome dos demandantes pela agente [PES-3] no valor de 275.000,00€. Emprestou a chave à referida [PES-3] por uma questão de confiança, para que visitasse a moradia com os demandantes, mas este não esteve presente. No que diz respeito à proposta, o dono da moradia ficou de pensar sobre a mesma, pois o preço pretendido por este era de 298.000,00€. Dias mais tarde, o dono da moradia não aceitou a proposta e o depoente terá dito ao demandante para tratar do assunto com a sua colega. Mais referiu que não teve qualquer intervenção na questão da permuta técnica, nem nada sabe sobre esse assunto, tendo-lhe apenas sido mostrado o email de fls. 118 pelos demandantes.
Apenas foi informado que os demandantes apenas comprariam a moradia se conseguissem vender o apartamento, sendo que desconhece tal negócio.
O vendedor da moradia, após o depoente ter abdicado de parte da sua comissão acabou por aceitar vender pelo preço de 275.00,00€ tendo sido assinado contrato promessa de compra e venda no dia 31 de julho de 2020 e a escritura realizou-se em 16 de outubro de 2020. O cliente vivia no Brasil.
A testemunha [PES-3], depôs com assertividade e convicção sendo conhecedora de toda a situação por ter tido intervenção direta nos factos. Foi contactada pelos demandantes no sentido de promover a venda do seu apartamento, pois pretendiam comprar uma moradia no [...]. Refere que rapidamente encontrou interessado na compra do apartamento e desde início que foi falado a possibilidade de permuta técnica, podendo ser feita a sugestão aos intervenientes no negócio. No entanto, refere nunca ter obtido resposta da proposta que apresentou em nome dos demandantes ao colega [PES-4] pois este nunca lhe disse se o vendedor da moradia a aceitava ou não, deixando-a na expectativa. O que é certo é que o contrato promessa da venda do apartamento estava realizado e aproximava-se a data da escritura, sem que tivesse notícias da moradia. Ao ponto de ter sugerido aos demandantes que tratassem diretamente com o colega, pois insistia e não obtinha resposta. Entende que o colega não queria partilhar a comissão e foi esse o motivo pelo qual nada lhe disse, para logo de seguida fechar o negócio diretamente com os demandantes. Referiu ainda que pediu ao colega [PES-4] que lhe mandasse os documentos da moradia ou que os enviasse diretamente para o banco, o que este não fez.
Para haver “permuta técnica” as escrituras tinham de ser feitas simultaneamente e teriam de estar todos de acordo. Sem a intervenção do vendedor da moradia não se podia fazer e deste não tinha notícias.
Quanto ao contrato de mediação que assinou com os demandantes, este foi integralmente cumprido pela demandada, tendo os demandantes assinado o CPCV e a escritura em 3 de agosto de 2020, vendendo o apartamento pelo preço que pretendiam.
Assegura que ficou agastada com a situação e que nunca apresentou quaisquer outras propostas ou angariou interessados para a moradia.
A testemunha [PES-6], funcionário da demandada, esteve presente na reunião de angariação do apartamento dos demandantes e acompanhou a realização da documentação tendente àquela venda. Recorda-se que foi falada a possibilidade de fazer permuta técnica, sendo que para tal acontecer teriam de ter a anuência de todos os intervenientes. Recorda-se que a compradora do imóvel chegou a aceitar mediante algumas condições, mas os demandantes não a aceitaram.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITONo caso em apreço, os Demandantes imputam a responsabilidade à Demandada pela não obtenção de benefício fiscal que resultaria da realização de “permuta técnica” na celebração dos negócios de compra e venda de imóveis, bem como alegam ter sofrido danos não patrimoniais que pretendem ver ressarcidos.
Fundam a sua pretensão na responsabilidade civil da agência imobiliária, pugnando que, com a sua atuação, provocou danos patrimoniais e não patrimoniais na esfera dos demandantes, no valor de 15.000,00€.
Vejamos se lhes assiste razão.
Nos termos do disposto no n. 1 art. 17º da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro (RJMI), a empresa de mediação, no exercício da sua atividade, tem de cumprir deveres para com os clientes e destinatários, nomeadamente os que se encontram elencados nas alíneas a) a d) do n.º 1 daquele dispositivo legal.
Da factualidade dada como provada resulta que a demandada promoveu a venda do imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária, tendo sido assinado contrato de promessa de compra e venda e o contrato definitivo.
Os demandantes alegam que, por causa imputável à demandada o negócio não se concretizou por “permuta técnica” tal como pretendiam.
Esta questão, como referido pelas testemunhas, colocou-se como uma possibilidade, caso as partes intervenientes assim acordassem, porquanto seria necessário obter o assentimento dos demandantes, compradora do apartamento e vendedor da moradia.
Quanto à compradora do apartamento dos demandantes, resulta provado que, num primeiro momento, não concordou com o procedimento e que, no dia seguinte impôs algumas condições para que o negócio assim se realizasse, o que os demandantes não aceitaram.
Quanto ao vendedor da moradia, nenhuma prova foi trazida aos autos que nos permita aquilatar da expressão de vontade quanto a este assunto.
Assim, caso a questão assumisse essencialidade relativamente à celebração do negócio, deveriam os demandantes ter feito introduzir clausula nesse sentido no contrato de promessa de compra e venda celebrado para a venda do seu imóvel, por forma a acautelar a eventual devolução do sinal em singelo.
Posteriormente, pese embora a não concordância da compradora nesse sentido, ainda assim, os demandantes procederam à outorga da escritura de compra e venda.
Não resulta dos autos que os demandantes tenham sido, de alguma forma, coagidos, pela demandada, a realizar o contrato promessa ou a escritura, sem acautelar a pretendida “permuta técnica”, para a qual repita-se as 3 partes teriam de estar cientes e de acordo.
Entende-se, assim, que a demandada não incumpriu o contrato de mediação imobiliária, nem violou qualquer dos deveres legais para os clientes e destinatários.
Como sabemos, a obrigação de indemnizar, seja qual for a fonte de que provenha (responsabilidade por factos ilícitos, extracontratual ou aquiliana – Art.ºs 483.º e ss. do Código Civil; responsabilidade pelo risco ou objetiva - Art.ºs 499.º e ss.; responsabilidade por factos lícitos ou responsabilidade contratual - Art.ºs. 798.º e ss.) radica sempre num dano, isto é, na supressão ou diminuição de uma situação vantajosa que era protegida pelo ordenamento jurídico (cfr. Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, II, 1986 – reimpressão, AAFDL, 283).
Ora, nos termos do disposto no art. 798º do Código Civil, o contraente que não cumprir as obrigações decorrentes do contrato, torna-se responsável pelos danos que causar à contraparte, recaindo sobre si presunção de culpa. - art. 799º do mesmo código.
Aos demandantes incumbirá provar os restantes requisitos da responsabilidade civil, ou seja, a ocorrência do facto lesivo e o nexo de causalidade entre esse facto e o dano provocado, de acordo com a teoria da causalidade adequada.
De facto, tal como na responsabilidade extracontratual ou delitual, na responsabilidade contratual são quatro os pressupostos: o facto ilícito, a culpa (que aqui se presume – art.799º n. º1 C.C.), o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano.
Da factualidade provada, não resulta qualquer conduta assacada à demandada que tenha determinado perda patrimonial dos demandantes, ou seja não se vislumbra o nexo de causalidade entre a atuação da demandada através dos seus colaboradores e a impossibilidade de aceder a benefícios fiscais por parte dos demandantes, na medida em que tal circunstância estava na dependência da vontade de terceiros, como se disse, os demandantes, a compradora do apartamento e o vendedor da moradia.
Além do que se explanou, não resultam dos autos quaisquer evidências do valor do referido benefício fiscal que se pretendia obter nem evidências de que este viesse a ser concedido, sendo uma mera expectativa.
Aliás, como se sabe, a isenção ou pagamento do valor de IMT resultante da diferença de valores na permuta, fica dependente de requerimento e avaliação pela Autoridade Tributária.
O benefício fiscal, traduzido numa isenção de imposto, não é um direito dos contribuintes, antes é atribuído caso se verifiquem determinados pressupostos.
Nesta conformidade, o pedido a este título haverá de improceder.
O dever de indemnizar contemplado no artº 483º CC compreende tanto os danos patrimoniais como os não patrimoniais, também apelidados de danos morais.
Face ao vertido no nº 1 do artº 496º CC, apenas se deve atender aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito.
Significa isto que, o dano (moral) sofrido pelos Demandantes deverá ser considerado suficientemente gravoso ao ponto de justificar a atribuição de indemnização pecuniária, não podendo integrar-se neste contexto quaisquer simples contrariedades, incómodos, indisposições ou arrelias.
Os demandantes alegam tão somente que, por força da venda do seu apartamento antes da compra da moradia, tiveram de ir viver para casa de familiares. No entanto, não produziram qualquer prova deste facto ou quaisquer factos concretizadores que nos conduzissem a considerar a existência de dano moral e muito menos se encontra estabelecido, novamente, o nexo causal entre qualquer conduta da demandada e eventual dano.
Nos termos do disposto no art. 342º CC, o ónus da prova recai sobre os Demandantes, sendo que nada foi provado no sentido de que estes tenham sofrido danos juridicamente tuteláveis, razão pelo qual, este pedido, igualmente improcederá.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, decido declarar a presente ação totalmente improcedente, porque não provada, e em consequência, absolver a Demandada do pedido contra si formulado pelos Demandantes.
CUSTAS
Custas a cargo dos demandantes, nos termos e para os efeitos do art. 3º da Portaria n.º 342/2019 de 1 de Outubro devendo ser pagas, no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença –ainda que o prazo de validade do DUC seja mais alargado, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação.
A falta de pagamento das custas acarreta a sua cobrança por processo de execução fiscal.
Registe.
Coimbra, 21 de novembro de 2024
A Juíza de Paz
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Processado por meios informáticos e revisto pela signatária.