Processo nº 151/2023-JPMCV
1- RELATÓRIO
Identificação das partes
Demandante: AA, com o cartão de cidadão nº …, válido até …-…-… e o NIF …, residente na Rua ….
Demandado: BB, com o NIF … residente na Rua ….
2- OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante intentou a presente ação declarativa pedindo a condenação do Demandado a restituir-lhe o valor de €500,00, e ao pagamento das custas do processo.
Para tanto, alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 1 a 3, cujo teor se dá por reproduzido e juntou três documentos referindo que, prometeu comprar um prédio rústico ao demandado, tendo pago o preço acordado, mas que, o demandado não formalizou a escritura de compra e venda, pois, o prédio estava inscrito e descrito na C.R.P em nome de um terceiro.
Regularmente citado o Demandado, aceitou a realização do negócio, impugnando em parte a factualidade alegado pela demandante referindo sumariamente que, existiu um lapso de quem tratou das partilhas por óbito dos seus pais, mas, que o prédio é seu.
Foi marcada uma sessão de Pré-Mediação seguida de mediação na qual as partes não chegaram a acordo.
A audiência de julgamento realizou-se com observância das formalidades legais, conforme das atas que antecedem se alcança.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor - que se fixa em € 500,00 – nº1 e 2, do art.º 297º, nº1 e 2 do art. 306º, todos do C. P. Civil.
Não existem exceções que cumpram conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
As questões a decidir por este tribunal circunscreve-se ao incumprimento contratual por parte do Demandado na promessa de compra e venda de um prédio rústico e nulidade do contrato por falta de forma.
3- FUNDAMENTAÇÃO
Factos Provados
1-O demandante é proprietário de duas casas anexas que estão a ser recuperadas, encostadas a zona de mato, pinhal e eucaliptal, prédios esses não limpos pelos seus proprietários.
2-O que colocava em perigo as casas do demandante que chegaram a arder num incêndio florestal.
3- Por razões de segurança, o demandante decidiu adquirir os prédios rústicos em causa, confinantes com as suas casas (inscritos na matriz predial sob os artigos …, …, … e …, cfr. doc. juntos a fls. 5 a 9, e 77 a 79.
4-O demandante contactou a irmã e cunhado do demandado durante o ano de 20…, manifestando o desejo de comprar um prédio que aquele possuía, localizado a poente dos seus prédios urbanos.
5- No pressuposto do demandado ser o legitimo proprietário do prédio inscrito na matriz sob o artigo …, falou com ele e propôs-lhe comprar aquele prédio, o que foi aceite.
6-O prédio estava inscrito na matriz predial rústica em nome de CC, falecido tio do demandado, cfr. se refere na cópia da escritura junta aos autos.
7-O demandante, não valorizou tal facto por ser frequente os prédios não estarem atualizados na matriz.
8- Em 08-02-20… o demandante entregou na casa do demandado, um cheque no valor de € 500,00 (cheque nº …., sacado sobre o ….), correspondente ao preço da compra do prédio, cfr. doc. 1, cujo conteúdo se dá por reproduzido para todos os efeitos legais.
9- Quem tratou da avaliação dos bens, dos falecidos pais do demandado, bem como da obtenção da documentação necessária às escrituras de doação que foram feitas, foi …, do ….
10-O demandante solicitou ao Cartório Notarial de …, a cargo do Dr. …, de preparar a respetiva escritura de compra e venda.
11-O demandado, sugeriu a hipótese da área do artigo em causa -… – ser incluída no logradouro da habitação, o que o demandante não aceitou.
12-O notário constatou que, o prédio estava registado na Conservatória do Registo Predial em nome do tio do demandado, CC e da mulher DD.
13- Dessa forma, o demandante teve conhecimento que o prédio a adquirir e já pago pertencia ao primo do demandado, EE, filho do referido CC, cfr. doc. junto a fls. 5 a 9.
14- O demandante comprou o prédio a EE e pagou o preço por ele pedido, cfr. doc. doc. junto a fls. 5 a 9, cujo conteúdo se dá por reproduzido para todos os efeitos legais.
15- Tendo pago o prédio duas vezes, cfr. doc. juntos a fls. 4 e 5 a 9.
16-O demandante após a outorga da escritura de compra e venda, solicitou ao demandado a devolução da quantia recebida, o que este recusou.
17- Apesar de interpelado pelo demandante para o efeito, pelas mensagens de SMS trocadas entre ambos, cfr. doc. junto aos autos a fls. 10.
18- Na Freguesia de …, existe um artigo rústico com o art. …94, no sítio do …, cfr. doc junto a fls. 70.
19- Na freguesia de … existe um artigo rústico com o art. …94, no sítio do …, descrito na C.R.P. sob o nº … em nome de … e …, cfr. doc. junto a fls. 71 e 72.
20-O cunhado do demandado explicou ao demandante que, o dito artigo rústico constava como sendo da freguesia de …, quando a sua localização física era na freguesia de …, e por isso fazer a escritura não era possível, mas atendendo à sua diminuta área poderia ser incorporada nos prédios contíguos, do demandante, ou, este fazer uma escritura de justificação, cfr. doc. junto a fls. 129.
21-O demandado e cunhado falaram com o Notário, Dr. …, a fim de encontrar uma solução.
22-O pai do demandado plantou e vendeu uma vez os eucaliptos existentes no prédio.
23- Eucaliptos esses que, voltaram a crescer e o demandado também os vendeu.
24-O demandante, vedou a servidão que dava acesso ao prédio em apreço.
Factos não provados
1-O demandante é dono e legítimo proprietário dos prédios urbanos sitos no lugar de …, freguesia de …, concelho de …, inscritos na respetiva matriz predial sob os artigos … e ….
2-O cunhado do demandado tem cópia das escrituras de doação da totalidade dos prédios que os pais lhe doaram e à sua irmã e verificou que, relativamente àquele artigo rústico, tinha havido um engano, quando os pais legalizaram o prédio.
3- Na Freguesia de …, existe também um prédio rústico com o número …94, no sítio do …, na zona do …, (a área constante do extracto apresentado, e acima referido, respeita a este prédio, e não ao prédio real em questão, vendido ao demandante, o qual tem apenas uma área de aproximadamente 400 m2.
4- Sendo que, o engano do Sr. …, advindo deste artigo …94 confinar com …, nome igual ao do avô do demandante.
5- Da Certidão da Repartição de Finanças de …, deste artigo consta que está inscrito em nome de …, residente em …, mas, será outra pessoa com o mesmo do pai do demandado pois, aquele não possuía qualquer prédio rústico naquela zona.
6- Em … existiram mais duas pessoas com o nome de ….
7- Ao detetar o engano, o cunhado do demandado fez fotocópia de parte da escritura respetiva, deu-a ao demandante.
8-O demandante em mensagem trocada com o cunhado do demandado, referiu-lhe que o artigo vendido pelo demandado seria o nº…45, e que iria tentar escriturar esse artigo.
9-O demandante nunca abordou o demandado pessoalmente, para tentar encontrar uma solução para o problema, só por (SMS).
10-O demandante pretendia que o artigo rústico vendido fosse, o …45.
11- Existiu uma permuta relativamente ao prédio em apreço entre os pais do demandado e o tio, CC.
12-O demandante conseguiu convencer o primo do demandado a vender-lhe o prédio e (quer) que este se localize no mesmo espaço, do prédio vendido por aquele.
13-O demandado não sabe a localização física do art.º …45, mas, só o local aproximado.
14-O demandado é proprietário do artigo …38, “Terreno com quatro oliveiras no sítio da …” e situa-se a cerca de 500 metros, e sensivelmente a Sudeste, da localização do prédio que vendeu ao demandante.
15-O pai do demandado cuidou do prédio que vendeu ao demandante, durante trinta e três anos, desde a morte do seu avô, (19…) até 20…, data em que faleceu, sem oposição de ninguém.
16-O demandado, tratou o prédio durante vinte e três anos, desde o falecimento de pai até ao presente.
17-O demandado, aceitou uma servidão alternativa que o demandante providenciou.
FUNDAMENTAÇÃO FÁTICA
Para a convicção formada conducente aos factos julgados provados, concorreu a prova documental junta aos autos, o teor das declarações das partes (desde que confirmadas por outro meio de prova) acordo das partes, e os depoimentos das testemunhas inquiridas que se revelaram isentos, credíveis e imparciais, relativamente aos factos que eram do seu conhecimento, à exceção de FF, e GG, como adiante se explicitará.
Assim, os factos assentes em 1, 2, 5, 7, 8, 10 e 11, 15, 16, 20 e 24 consideram-se admitidos por acordo nos termos do disposto no art. 574º, nº2 do C.P.C.
Os factos enumerados sob o nº 3, 6, 12 a 20, e os (apesar de admitidos por acordo, 8, 15,16 e 20, também) resultaram do teor dos documentos juntos conforme referido em cada um dos factos.
Os restantes (4, 9, 21 a 23) resultaram das declarações das declarações das partes, confirmados pelos depoimentos das testemunhas.
O demandante explicou detalhadamente e sem hesitações, toda a factualidade alegada, nomeadamente que, “pretendia comprar todos os artigos que circundavam a sua casa por questões de segurança, o que fez, quanto ao prédio que faltava, falou com a irmã do demandado e cunhado, e depois com ele, entregando na casa deste, um cheque para adquirir o prédio que pensava ser dele. Viu o demandado no prédio, plantou e cortou os eucaliptos. No notário teve conhecimento que o prédio esta inscrito e descrito na C.R.P. em nome de outra pessoa. Contactou o proprietário e fez negócio com ele e outorgaram a respetiva escritura de compra e venda.”
O demandado, referiu de forma muito sintética que, “conhece a casa do demandante que era do avô dele, vendeu o prédio ao demandado e que o … ali não tem nada. Que era um prédio com pinhal e eucaliptos. Não foram ao prédio pois, ambos sabiam do que estavam a falar, era o prédio junto ás casas. A escritura não foi feita, mas, sabia que tinha de a assinar. O demandante disse-lhe que afinal o prédio vendido era de outra pessoa, mas, não me preocupei, pois, era meu há 24 anos.”
Ambas as partes no local, confirmaram que, o prédio se situa junto da casa do demandante, concordando na sua localização.
As testemunhas, EE e HH, (terceiro/vendedor do prédio ao demandante e irmã do demandado, respetivamente) ambas convocadas oficiosamente para prestar depoimento, disse a primeira que, “é primo direito do demandado, os pais eram irmãos. O art. …45 ficou para o seu pai, que ele tratava dos prédios, mas, se ia ao mesmo não sabe. Ele nunca fez nada no prédio, soube que o demandado vendeu os eucaliptos existentes no prédio, mas, não se queria incomodar. Não sabe bem, onde estão os marcos, mas, tinha aqui um bocado. Havia aqui oliveiras e veio com o avô apanhar a azeitona quando era pequenito.”
A irmã do demandado, explicou que, “o demandante foi ter consigo, para que o irmão lhe vendesse o prédio localizado junto à sua casa. Identifica o prédio mas, não sabe o artigo. O prédio era dos pais, e ficou para o irmão. Este local chama-se o …, limite das ….”
Testemunhas apresentadas pelo demandante.
II, amigo pessoal do demandante, disse, “veio a casa do demandante e o prédio de cima estava cheio de mato. Havia vestígios de incêndio. Foi com demandante falar com o …, para comprar o prédio. Ele já tinha comprado um ou dois mesmo ao lado.”
JJ, “trabalha para o demandante limpando os prédios/bordas. Estava convencido que, o prédio era do …, pois ele vendeu os eucaliptos e restos caíram para o prédio do demandante, ele disse-lhe para ir limpar e ele veio. Limpou o prédio do demandante muitos anos, mas, só o viu no prédio uma vez.”
LL, explicou que, “ter existido há dois anos um grande incêndio, o seu sogro (…) tinha aqui um prédio em …, (o único neste local) veio buscar a lenha. Os herdeiros venderam-no o art. …46 ao demandante, por usucapião”.
Testemunhas apresentadas pelo demandado.
FF, cunhado do demandado, prestou um depoimento confuso, nervoso, pouco isento, contraditório, demonstrando grande animosidade com o demandante, e com o vendedor do prédio. Revelando ter mais interesse que a parte, elaborando a contestação, assumindo saber mais que os demais, razão pelo qual, o seu depoimento não revelou credibilidade.
Explicou, “que o demandante o abordou para saber se o seu cunhado lhe vendia o prédio, aquele, junto à sua casa. Deu conta de um erro, e por isso não se podia fazer a escritura, e sugeriu que o demandante integrasse a área do prédio vendido, nos seus, pois, o demandado emitia uma declaração de venda. Ele queria aquele prédio. Diz que o art. …45 não é aquele prédio, mas, nas …, o do seu cunhado estará omisso. O prédio vendido pelo cunhado foi o art. …94. O demandante pagou, e ficaram à espera dele para decidir como queria resolver. O cunhado é que cuidou do prédio, mais o seu pai, (vendeu os eucaliptos) a pessoa que o vendeu, nunca cá pôs os pés.”
MM, foi madeireiro de profissão, nada sabia do negócio realizado entre as partes, localizou o prédio em discussão nos autos, explicando que, “comprou os eucaliptos nele existentes, quer ao pai do demandado quer a este.”
GG, sobrinho e afilhado do demandado, prestou um depoimento de forma muito crispada, nervoso, ansioso, (possível de detetar fisicamente) também com grande animosidade com o demandante, tendo por sido revelado pouca isenção. Explicou, que “em 2014, realizou um levantamento topográfico ao demandante, para legalizar a casa de …. Quanto ao negócio, o prédio vendido é ao pé da casa do demandante, posterirmente constataram o lapso, ( na partilha dos seus avôs) mas, todos sabiam de que prédio falavam. O problema resolvia-se fazendo uma justificaçao, foi o combinado num almoço em … com o demandante. Foram ao notário, o seu tio justificava e depois vendia. O prédio que foi vendido ao demandante pelo … localiza-se mais para baixo. O negócio não se concretizou porque o demandante não quis.”
Quanto aos factos não provados, os mesmos resultam de não ter sido produzida prova por qualquer meio pelas partes, a quem competia o respetivo ónus.
4-O DIREITO
Aqui chegados, vamos centrar-nos no pedido do Demandante, o pagamento pelo demandado do valor recebido pela aquisição de um prédio rústico cuja escritura de compra e venda não foi formalizada.
O caso em apreço refere-se ao incumprimento de um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, o qual é regulado pelo art.º 410 e segs do C.C.
O art. 410, nº 1 do C.C. prescreve, “À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido...” sublinhado nosso.
Especificando o nº 2, “Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.”
Ora, o contrato promessa é um contrato bilateral, e relativo a coisa imóvel carece sob pena de invalidade, de ser celebrado por documento escrito, o que não ocorreu.
No domínio da iniciativa privada, vigora o princípio da liberdade contratual ou da autonomia da vontade – artigo 405º, nºs 1 e 2, do Código Civil, que consiste na faculdade que as partes têm, dentro dos limites da lei, de fixar, de acordo com a sua vontade, os limites dos contratos.
Por isso, o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei - artigo 406º, nº 1.
Com base nesse princípio as partes verbalmente, celebraram um contrato em que o demandante prometeu comprar determinado prédio, convencido que, o demandado era o seu proprietário, razão pela qual, procedeu ao pagamento imediato do valor acordado, através da emissão de cheque, cuja cópia se encontra junta aos autos.
Da factualidade assente resulta que as ambas as partes tinham conhecimento, de qual era o prédio, o que se localizava junto dos prédios urbanos de que o demandante é proprietário em …, e só aquele.
Nunca as partes no âmbito do negócio referiram, qual era objetivamente o artigo matricial.
O demandante, adquiriu naquele mesmo local outros prédios (que confinavam com os seus prédios urbanos) nomeadamente os artigos rústicos nº …44, …46 e …47.
O prédio que faltava e na sequência matricial e tendo em conta a localização era o …45, que alegadamente pertencia ao demandado, cujo negócio formalizaram.
Contudo, para formalizar a escritura de compra e venda, o demandado constatou que, teria havido um lapso na partilha por óbito dos seus pais, facto esse que, não conseguiu provar, nem resolver, por forma a conseguir formalizar o contrato de compra e venda com o demandante.
O demandante, pagou o valor acordado, sendo o ónus de realizar a escritura do vendedor/ demandado, o que não sucedeu.
É que, juridicamente estando o prédio inscrito e registado a favor de terceiro, não é possível ao demandado a realização de escritura nem com o acordo deste, o demandante fazer escritura de usucapião.
O demandante pagou a totalidade do valor acordado, ou seja, €500,00, (art.º. 440º nº 1, do C.C.) e face há impossibilidade legal do demandado outorgar a escritura prometida tem de o devolver, conforme já foi interpelado, recusando-se a faze-lo.
É fácil de ver que, o demandante cumpriu o acordado, sendo que, o demandado incumpriu o prometido, ao não resolver o lapso que diz ter ocorrido aquando da partilha dos seus pais, (seu ónus) e posteriormente marcar a escritura e convocar aquele para o efeito, o que não fez.
Estamos perante um caso de incumprimento do contrato promessa, matéria essa regulada, no art.º 442 do C.C.
Provado ficou que, esse comportamento é imputável ao demandado o que geraria a possibilidade de aplicar o disposto no art.º 442, n.º 2 do C.C.
A situação emergente da inscrição e descrição na C.R.P. (a favor de terceiro) do prédio objeto do negócio, configura uma impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa e, assim, do contrato definitivo de compra e venda, pois a titularidade do prédio objeto do negócio pertencia a outra pessoa, que, entretanto, o vendeu ao demandante.
No que toca à impossibilidade de cumprimento neste caso, originária pois respeita às situações de impossibilidade (física ou legal) reportadas ao momento de constituição da obrigação e cujas consequências se traduzem na nulidade do negócio jurídico (arts. 280.º e 401.º, n. º1, ambos do Código Civil).
Por outro lado, o negócio realizado sofre de vicio formal, pois, não foi reduzido a escrito como exige o nº 2, do art. 410º do C.C.
Em conformidade e aplicando a regra geral relativa ao efeito da declaração de nulidade contida no n. º1 do artigo 289.º do Código Civil, que tem efeito retroativo, deve por isso, ser restituído tudo o que tiver sido prestado.
O demandado é, pois, obrigado a restituir ao demandante a título de preço - precisamente a quantia de €500,00 o valor recebido aquando da promessa de compra e venda do prédio.
O contrato promessa origina apenas a obrigação de prestação de facto quanto ao vendedor, de celebrar o contrato definitivo, o que, o demandado não fez.
Não tendo o demandante por via, do supra exposto de restituir o prédio, objeto do negócio que não se chegou a concretizar com o demandado, mas com um terceiro, estando titulado por escritura de compra e venda junta aos autos.
Face a tudo o que antecede, o pedido do Demandante tem de proceder, recebendo do Demandado a quantia peticionada que entregou ao demandado relativamente ao prédio objeto do negócio não concretizado.
DECISÃO
Em face do exposto e das disposições legais aplicáveis, julga-se a presente ação totalmente procedente por provada e em consequência, condena-se o Demandado a pagar ao Demandante o valor de € 500,00.
Custas:
A cargo do Demandado que se declara parte vencida, art.º. 2º, nº1, alínea b) da Portaria 342/2019 de 1 de Outubro, devendo ser pagas, neste Julgado de Paz, no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença, (nº3, do supra citado art.) sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação, art. 3º, nº4 da referida Portaria, até ao máximo de 140,00 €.
Decorrido o termo do prazo acima concedido, será emitida certidão e instaurado o processo para efeitos de execução por falta de pagamento de custas no competente Serviço da Autoridade Tributária pelo valor das custas em dívida, acrescido das respetivas sobretaxas, com o limite previsto no art.º 3.º da citada Portaria.
Notifique, e o demandado também para o pagamento das custas.
Registe e após trâmites legais arquive.
Miranda do Corvo, em 29 de fevereiro de 2024
A Juíza de Paz,
Filomena Matos Processado por meios informáticos e
revisto pela signatária. Verso em branco.