Sentença de Julgado de Paz
Aos 26 de Março de 2008, pelas 18.45h, no Julgado de Paz do Porto, teve lugar a leitura de sentença em que são partes:
Demandantes:1 - A e 2 - B
Demandada: C
Feita a chamada não se encontrava ninguém presente.
Reaberta a audiência, foi pela Mtª Juíza proferida a seguinte:
SENTENÇA
Os Demandantes vieram propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 691,10, referente à renda do mês de Maio de 2006 (€ 330,00) e (165,00) pela mora e (€ 196,10) de despesas de condomínio.A Demandada, regularmente citada, apresentou contestação nos termos plasmados a fls. 33 a 39, deduzindo reconvenção por benfeitorias, à qual respondeu a Demandante a fls. 59 a 62.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo como da respectiva acta se alcança.
FACTOS PROVADOS
A. Entre o Demandante marido e a Demandada foi celebrado em 13 de Maio de .../, um contrato de arrendamento para comércio, relativo à fracção "BK", espaço ao nível do 1° andar "D" do prédio em propriedade horizontal, sito na cidade do Porto.
B. O supra referido contrato, foi celebrado pelo prazo de seis meses, sucessivamente renováveis, com início em 01 de Junho de 2002, pela renda mensal de € 300,00, paga no primeiro dia útil do mês anterior a que diz respeito e na residência do procurador dos Demandantes, no Porto.
C. A sociedade comercial por quotas D arrendatária no contrato de arrendamento, posteriormente à celebração deste contrato, alterou a natureza jurídica de sociedade comercial para civil sob a firma" C".
D. A renda actual era de 330,00 euros mensais.
E. Em 03 de Fevereiro de .../, a Demandada comunicou ao Demandante marido a rescisão do contrato de arrendamento, comprometendo-se a entregar as chaves o mais tardar até 30 de Abril de .../.
F. A Demandada ocupou o locado até 30 de Abril de .../, tendo pago a renda desse mês.
G. A Demandada não pagou a renda referente ao mês de Maio de .../ no valor de 330,00 euros.
H. Nos termos da cláusula 8ª do contrato de arrendamento comercial: "Todas as obras de conservação e limpeza, interiores do mesmo arrendado bem como as despesas normais de condomínio, tendo em conta a permílagem daquele arrendado, serão de conta da inquilina.”
I. As despesas de condomínio da fracção “BK” referentes aos meses de Fevereiro de 2005 e de Setembro de 2005 a Maio de 2006 importam no montante de 196,10 euros (10 x 19,61 = 196,10).
J. A Demandada, então denominada "D”, entrou na posse do arrendado, desde 24 de Abril de .../, por via da celebração do contrato promessa de arrendamento comercial celebrado, nessa data, entre o Demandante marido e E, sendo que era prometido o arrendamento ao próprio ou a sociedade onde o mesmo seja sócio.
K. Na cláusula 10ª do referido contrato promessa de arrendamento comercial consta que "O promitente senhorio permite ao promitente inquilino a tomada de posse do local arrendado, desde já, comprometendo-se este a pintar o local arrendado a expensas suas. "
L. A Demandada procedeu na fracção arrendada a expensas suas, à instalação eléctrica, instalação de cablagem de telefone, calhas técnicas, tomadas de telefone e iluminação; estruturação e criação de rede informática.
M. Tendo despendido montante não apurado.
N. A Demandada celebrou em 15 de Maio de .../, com as respectivas entidades, contratos de fornecimento de energia eléctrica e de prestação de serviço fixo de telefone.
O. O arrendado já tinha instalação eléctrica, tomadas de telefone e de iluminação.
P. O referido E era, à data de 14 de Maio de .../, sócio da sociedade "D".
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
O Tribunal formou a sua convicção com base na conjugação dos documentos constantes dos autos e no depoimento testemunhal prestado em sede da audiência final.
Foi relevante o depoimento da testemunha F, actual arrendatário da fracção “BK”, cujo depoimento se revelou isento e credível e o depoimento da testemunha G, sobrinho dos Demandantes, cujo depoimento se revelou coerente, isento, tendo demonstrado conhecimento directo dos factos aqui em discussão.
A testemunha H, não fez um depoimento coerente, tendo baralhado alguns factos, daí não ter sido relevante.
Foram ainda considerados os depoimentos das testemunhas I e J, que se revelaram isentos e credíveis.
O DIREITO
Pretendem os Demandantes com a presente acção, invocando a celebração de um contrato de arrendamento comercial, obter o pagamento da renda de Maio de .../, acrescida da respectiva multa pelo atraso no pagamento, assim como das despesas de condomínio que, por via do contrato celebrado entre as partes, a Demandada se obrigou.
Na contestação, a Demandada alegou que não obstante do contrato de arrendamento comercial junto aos autos constar a data de 13 de Maio de .../ como data em que a Demandada entrou na posse do arrendado e ainda que o referido contrato produziria os seus efeitos em 1 de Junho de .../, o certo é que já desde 24 de Abril de .../ (data que rectificou a fls. 69 pois tinha sido alegado 14 de Abril de .../), a Demandada, então denominada "D" possuía o arrendado em questão, mercê do contrato promessa de arrendamento comercial celebrado, nessa data, entre o Demandante marido e E, tendo o mesmo celebrado em 15 de Maio de .../, com as respectivas entidades, contratos de fornecimento de energia eléctrica e de prestação de serviço fixo de telefone. Mais alegou que o contrato de arrendamento comercial junto aos autos enferma, desde logo, de erro na declaração, porquanto existe divergência entre a declaração negocial e o negócio que efectivamente, quis realizar no que concerne à produção dos seus efeitos jurídicos, uma vez que a vontade declarada no referido contrato de arrendamento não corresponde, por erro, à vontade real da Demandada no que concerne ao início de produção dos seus efeitos jurídicos, atenta a posse do imóvel por força do contrato promessa que celebrou e a que supra se alude, pelo que a essencialidade do elemento sobre que incidiu o erro para a Demandada - data de início de produção dos efeitos - é patente bem como o conhecimento desse erro por parte dos Demandantes e do qual, em manifesto abuso de direito, os Demandantes pretendem prevalecer. Invoca a anulabilidade do negócio, nos termos dos artgºs 247º e 287º nº2 do Cód. Civil.
Ora, divergência não intencional entre a vontade e a declaração ocorre sempre que o declarante inadvertidamente, faz constar da sua declaração algo que não coincide com aquilo que queria declarar: é o chamado erro na declaração, também designado erro obstáculo. A declaração afectada por erro obstáculo será anulável, dependendo, no entanto de dois pressupostos: a essencialidade e a cognoscibilidade. A essencialidade verifica-se sempre que se conclua que o erro incida sobre um elemento do negócio que seja determinante da sua celebração, ou seja, que a parte que errou não o teria celebrado se se tivesse apercebido do erro. Por sua vez, a essencialidade só por si não é suficiente, pois é ainda necessário que a mesma essencialidade seja conhecida, ou não deva ser ignorada da outra parte.
A demonstração dos pressupostos da essencialidade e da cognoscibilidade constitui ónus de quem invoca o erro, ou seja, in casu, caberia à Demandada a demonstração dos factos através dos quais se pudesse aferir a existência, quer da essencialidade do erro, quer do conhecimento pela parte contrária dessa essencialidade.
Vejamos se o logrou fazer.
Nesta matéria provou-se que foi celebrado em 24 de Abril de .../, um contrato promessa de arrendamento, da fracção "BK", espaço ao nível do 1° andar "D" do prédio em propriedade horizontal, sito na cidade do Porto, em que foram outorgantes o Demandante marido, na qualidade de senhorio e E, sendo que era prometido o arrendamento ao próprio ou a sociedade onde o mesmo seja sócio.
Mais se provou que nessa data, a Demandada tomou posse do arrendado, tendo-se comprometido nos termos da cláusula 10ª do referido contrato promessa de arrendamento comercial, a pintar o local arrendado a expensas suas.
Em 13 de Maio de .../, foi celebrado o contrato definitivo de arrendamento para comércio, relativo à fracção "BK", pelo prazo de seis meses, sucessivamente renováveis, com início em 01 de Junho de .../, pela renda mensal de € 300,00, paga no primeiro dia útil do mês anterior a que diz respeito e na residência do procurador dos Demandantes, no Porto.
Normalmente as partes tendo já acordado nos termos essenciais do contrato e querendo vincular-se definitivamente, mas não o podendo fazer por causa de obstáculos materiais ou jurídicos, celebram um contrato promessa para assegurar o contrato prometido que dentro de algum tempo estarão em condições de o realizar
E foi o que aconteceu. Em 13 de Maio de .../, foi celebrado o contrato definitivo, para produzir efeitos a partir de 1 de Junho de .../, data esta, aliás já prevista na promessa de arrendamento.
Se bem que a jurisprudência tem entendido, chamando à colação a teoria da impressão do destinatário, consagrada no nº1 do artº 236º do C.Civil, segundo a qual, a declaração negocial deve ser interpretada como um declaratário medianamente sagaz, diligente e prudente a interpretaria, colocado na posição concreta do declaratário, e em muitas situações se tem vindo a decidir que o contrato promessa de arrendamento, é na realidade um verdadeiro contrato de arrendamento, pois as partes não chegam a realizar o contrato definitivo, mantendo-se na posse do arrendado com o pagamento da respectiva renda mensal.
Na questão que se discute nos presentes autos, as partes celebraram o contrato definitivo, constando do mesmo a produção dos seus efeitos a partir de 01 de Junho de .../, daí que, mesmo com o recurso à teoria supra referida, não se vislumbra que outro sentido poderia ter sido dado a essa cláusula do contrato, a qual exprime sem margem para dúvidas, o início da produção dos seus efeitos.
Não logrou pois, a Demandada provar sequer a essencialidade do alegado erro obstáculo ou erro na declaração do contrato definitivo quanto à produção dos seus efeitos e muito menos, que a outra parte tivesse conhecimento dessa essencialidade.
Resulta da matéria de facto acima descrita que entre o Demandante marido e a Demandada foi celebrado um contrato de locação, designadamente, arrendamento comercial – artgºs 1022º e 1023º do Cód. Civil, ao qual é também aplicável o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15.09.
Em 03 de Fevereiro de .../, a Demandada comunicou ao Demandante marido a denúncia do contrato de arrendamento, comprometendo-se a entregar as chaves o mais tardar até 30 de Abril de .../, data em que deixou o locado.
Tendo sido o contrato em questão celebrado pelo período de seis meses, renováveis, a denúncia tinha de ser efectuada nos termos da alínea c) nº1 do artº 1055º do Cód. Civil, com trinta dias de antecedência, quando o prazo for de três meses a um ano, reportando-se esta antecedência ao fim do prazo do contrato ou da renovação, isto é, a denúncia efectuada pela Demandada, só produziu efeitos para esta data, nomeadamente para 31 de Maio de .../, não obstante na mesma, ter feito constar que entregaria as chaves do locado até 30 de Abril de .../.
Assim, será devida a renda relativa ao mês de Maio de .../.
Peticionam ainda os Demandantes a quantia de € 165,00, referentes a 50% da renda do mês de Maio de .../.
O artº 1041º do Cód. Civil prevê a possibilidade do locador, em caso de mora do locatário no pagamento das rendas, poder exigir além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. O locatário tem assim, a faculdade de sobrestar ao despejo imediato mediante o pagamento ou depósito do montante das rendas em dívida acrescido da referida indemnização (purgação da mora). Constitui, assim, esta disposição um estímulo ao pagamento pontual da renda.
In casu, a Demandada ocupou o locado apenas até 30 de Abril de .../, contudo a denúncia que efectuou apenas produziu efeitos na data de renovação do contrato, isto é, em 31 de Maio de .../. Entende-se no entanto que, embora tendo direito ao pagamento da respectiva renda, como já supra referido, não é aplicável a estas situações a mora prevista no artº 1041º do Cód. Civil, atenta a ratio legis desta norma, pelo que improcede, nesta parte, o pedido.
Peticionam ainda os Demandantes o pagamento da quantia de € 196,10 referentes a despesas de condomínio relativas à fracção arrendada relativas aos meses de Fevereiro de 2005 e de Setembro de 2005 a Maio de .../.
Nos termos da cláusula 8ª do contrato de arrendamento comercial é referido que "Todas as obras de conservação e limpeza, interiores do mesmo arrendado bem como as despesas normais de condomínio, tendo em conta a permilagem daquele arrendado, serão de conta da inquilina.
Ora, tal é permitido nos termos dos artgºs 40º e 41º do RAU, regime aplicável ao contrato em questão, uma vez que se interpreta como despesas normais, as que abarcam apenas as quotizações de fruição e as despesas de interesse comum, não se incluindo as despesas de conservação.
As despesas de condomínio peticionadas não se encontram discriminadas, pelo que não é possível apurar a que se reportam, daí que, terá que se relegar para o que se apurar em liquidação de sentença.
Do pedido reconvencional:
Alega a Demandada que levou a cabo obras de beneficiação na fracção arrendada e que consistiram nomeadamente, na realização de instalação eléctrica - instalação de cablagem de telefone, calhas técnicas, tomadas de telefone e iluminação, estruturação/ criação de rede informática, para o que aqui importa considerar, uma vez que a pintura dos tectos e paredes, embora tenham sido realizados, foi numa obrigação contratual, pelo que não foram englobados no pedido reconvencional.
Alegou ter gasto a quantia de € 2.172,74, sendo que quando entregou o arrendado aos Demandantes deixou aí instalada a aludida calha de rede informática, a qual é extremamente útil para futuros ocupantes do escritório, valorizando, dessa forma, o arrendado, possibilitando aos Demandantes rentabilizar melhor esse espaço. Tais benfeitorias foram integradas no arrendado, sem possibilidade de a Reconvinte proceder ao seu levantamento sem detrimento da coisa benfeitorizada.
Entende assim que as obras que realizou, constituem benfeitorias úteis uma vez que, embora não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, lhe aumentaram o seu valor económico, conforme, aliás, o disposto no art. 216°, n° 3 do Código Civil. E porque, segundo entende, não podem ser levantadas sem detrimento da coisa benfeitorizada tem direito a ser indemnizada pelo valor das benfeitorias, face ao disposto no Art. 1273° do Cód. Civil.
Prescreve o artº 1273° do Cód. Civil: - tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela. Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa (n° 2).
Segundo o art. 216º n.º 1 do Cód. Civil, benfeitorias são todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa. Podem ser (n.ºs 2 e 3 do mesmo artigo): necessárias – as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis – as que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias – as que, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.
Como parece evidente, estas obras não se destinaram a evitar a perda, destruição ou deterioração do arrendado, mas também não se provou que tivessem melhorado a fracção, aumentando o seu valor ou potencialidade de gozo. A Demandada instalou esse equipamento específico para utilização na sua actividade profissional, conforme relatou a testemunha I, o que não significa que fosse utilizável para outra actividade profissional. Nessa medida não se pode afirmar que a calha em questão tivesse aumentado o valor da coisa. Acresce que não ficou provado que o equipamento em questão estivesse em pleno funcionamento. O posterior arrendatário, referiu nunca ter utilizado a calha técnica de rede informática, não tendo a mesma para si qualquer utilidade e que a mesma se encontrava danificada.
Embora as testemunhas I e J, tivessem afirmado que o equipamento, quando fizeram as mudanças do escritório tivesse ficado em perfeitas condições, o certo é que a Demandada procedeu à pintura do locado, posteriormente a esta mudança, daí que estas testemunhas não pudessem saber do que se passou depois da respectiva mudança.
Face à prova produzida, não se pode qualificar as benfeitorias realizadas como úteis, pois a calha eléctrica, por ser específica para uma determinada actividade, não aumentou o valor da fração, nem tão pouco se podem qualificar em qualquer dos outros conceitos enquadráveis no artº 1275º, ou seja necessárias nem voluptuárias, uma vez que também não se destinavam ao recreio do benfeitorizante, mas sim, era utilizado na sua actividade profissional. Trata-se pois, de um equipamento de trabalho específico, que em nada valorizou o arrendado.
Sempre se diz que, ainda que se tratasse de uma benfeitoria útil, nunca teria a Demandada direito à indemnização peticionada, que aliás não foi apurada em concreto, matéria essa impugnada pelos Demandantes e da factura junta aos autos, a fls. 48, constam elementos, nomeadamente, serviço de instalação e configuração do equipamento, cujos valores não estão discriminados e não é esclarecido a que equipamento em concreto se reportam, não tendo a prova testemunhal mostrado conhecimentos sobre os respectivos valores. uma vez que não se provou que a calha eléctrica não poderia ser levantada sem o detrimento da coisa.
Face ao exposto, terá que improceder o pedido reconvencional.
DISPOSITO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção e, em consequência, condeno a Demandada , sociedade civil com personalidade jurídica:
a) a pagar aos Demandantes a quantia de € 330,00 (trezentos e trinta euros);
b) na quantia que se vier a apurar em liquidação de sentença no que concerne às despesas de condomínio que sejam de fruição e de interesse comum, pois só essas serão devidas;
c) absolvo a Demandada do demais peticionado.
d) Julgo improcedente a reconvenção, absolvendo os Demandantes do peticionado.
As custas fixam-se em partes iguais (artº 8º e 9º da Portaria nº 1456/2001 de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Para constar se lavrou a presente Acta que vai ser assinada.
Registe e notifique.
Porto, 26 de Março de 2008
A Juíza de Paz
(Dra. Cristina Mora Moraes)
A Técnica do Apoio Administrativo
(Liliana Moreira)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Jlgado de Paz do Porto