Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A , identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 8 de Janeiro de 2007, contra B, melhor identificado, também, a fls.1 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 1.098,00 € (Mil e noventa e oito euros), relativa às quotas de condomínio, ordinárias, vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de Julho de 2004 e Dezembro de 2006; quotas extraordinárias para instalação dos pesa cargas nos elevadores e coima de 20% a quinze dias por falta de pagamento e coima de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança. Mais pediu a condenação do Demandado no pagamento de juros, vencidos e vincendos, até à sentença e bem assim no pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias que se vencerem até à sentença.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que aqui se dá por reproduzido, dizendo, em síntese e no que à presente decisão importa, que: o Demandante é representado pela sua administradora C; o Demandado é proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “U”, correspondente ao quinto andar, letra A, do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito no concelho do Seixal; em Fevereiro de 2003, foi aprovada pela assembleia de condóminos a aplicação de uma multa fixada em 20% a qual se aplica sobre o valor da quota mensal, aos condóminos que não efectuem o pagamento após 15 dias a contar do seu vencimento; em Abril de 2004, a quota mensal de condomínio, por deliberação da assembleia de condóminos, fixou-se no valor de 20,00 €; em Fevereiro de 2005 foi aprovada a quota mensal de 22,50 €; na mesma data foi aprovada, pela assembleia de condóminos a aplicação de uma coima de 250,00 €, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança, a aplicar aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses; o Demandado teve conhecimento desta deliberação através de colocação de cópia simples da acta na caixa do correio, nunca tendo impugnado a deliberação; na mesma data foi aprovada, pela assembleia de condóminos, o pagamento de uma quota extraordinária de 65,00 € para instalação do pesa cargas nos elevadores; em Fevereiro de 2006, foi deliberado, pela assembleia de condóminos, manter o valor da quota mensal de condomínio no valor de 22,50 €; o Demandado foi regularmente notificado das deliberações tomadas; o Demandado não paga as suas prestações ao condomínio, estando em dívida as quotas mensais de condomínio relativas ao período compreendido entre o mês de Julho de 2004 e Dezembro de 2006; a quota extraordinária para instalação do pesa cargas e os valores das coimas aprovadas pela assembleia de condóminos; o que perfaz o valor em dívida de 1.098,00 € e o demandado, apesar de interpelado, não efectuou o pagamento dos valores em dívida.
Juntou 7 documentos (fls. 7 a 45) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citado, o Demandado, nada disse.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação do Demandado de pagar as quotas de condomínio e bem assim a quota extraordinária aprovada, ao incumprimento desta obrigação e às consequências desse incumprimento face às deliberações tomadas em Assembleia de Condóminos.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
Tendo o Demandante recusado o recurso à Mediação para resolução do litigio (fls. 6) e tendo decorrido o prazo para a apresentação da Contestação, sem que tal se tivesse verificado, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (Fls.94).
Aberta a Audiência e estando apenas presente a representante do Demandante, foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte do Demandado, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da LJP, o que não aconteceu, pelo que se profere sentença.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a confissão por parte do Demandado, operada pela ausência de Contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento. Foi ainda tomado em consideração o documento de fls. 11 a 18, considerando-se provados todos os factos alegados pelo Demandante.FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o Art.º 58.º, n.º 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante.
In casu, o Demandado encontra-se regularmente citado, não apresentou contestação escrita, não compareceu à Audiência de Julgamento e não justificou a sua falta.
Opera, assim, a cominação prevista no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pelo Demandante.
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte do Demandado, das suas obrigações de condómino, pela falta de pagamento da quota mensal de condomínio e bem assim da quota extraordinária aprovada pela assembleia de condóminos para instalação do pesa cargas nos elevadores.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
Sendo certo que a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo, o que lhe confere poderes de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração. O mesmo é dizer que a assembleia de condóminos é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim ao seu estado de conservação e manutenção.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
Sendo função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais e bem assim as extraordinárias a pagar por cada condómino.
Ora, resulta provado que o valor da quota mensal da responsabilidade do Demandado, para o ano de 2004 era de 20,00 € e que, para os anos de 2005 e 2006, se fixou em 22,50 €.
Igualmente resulta provado que, por deliberações de Fevereiro de 2005, foi aprovado o pagamento de uma quota extraordinária para instalação do pesa cargas no elevadores, no valor de 65,00 €, quota que o Demandado não pagou.
O Demandado, na qualidade de condómino, não pagou as quotas mensais de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de Julho de 2004 e Dezembro de 2006, estando em dívida, o valor de 660,00 €.
O que perfaz o valor global em dívida de 725,00 € (Setecentos e vinte e cinco euros).
Mais resulta provado que a situação de incumprimento se mantém até à presente data.
Assim, em consonância com o pedido formulado pelo Demandante tem de apurar-se que prestações se venceram entre a propositura da acção e a presente data. É o que faremos de seguida:
Não foi junta aos autos qualquer deliberação de pagamento de quotas extraordinárias neste período, pelo que nada é devido a esse título. Mas venceram-se, entretanto, as quotas ordinárias de condomínio relativas aos meses de Janeiro, Fevereiro e Março de 2007, no valor global de 67,50 €. –
Assim, este valor terá de acrescer ao valor pedido, o que perfaz a quantia de 792,50 € (Setecentos e noventa e dois euros e cinquenta cêntimos).
É inequívoca a responsabilidade do Demandado quanto ao valor da dívida, uma vez que se trata de obrigação legal que não desconhece, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diríamos que o Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das quotas mensais aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
O Julgado de Paz, pelas suas características, tem, nesse particular, um importante papel a desempenhar, o que sempre faz quer com a presença das partes, promovendo o cumprimento das obrigações voluntariamente, quer coercivamente com as sentenças aí proferidas nos termos da lei vigente.
Face ao exposto, não pode deixar de proceder o pedido formulado pelo Demandante, quanto a esta parte.
Vem o Demandante pedir a condenação do Demandado no pagamento da “multa de 20% a quinze dias, no valor de 123,00€; “coima” de 250,00€ para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança e bem assim no pagamento de juros à taxa legal até integral pagamento. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Neste caso, as partes haviam já convencionado o pagamento de uma penalização de 20% sobre o valor em dívida, penalização de que o Demandado foi notificado.
Viriam os condóminos a deliberar no sentido de aplicar uma coima de 250,00 €, aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais, voltando a estabelecer, por via dessa deliberação, a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Ao deliberar neste sentido teria a assembleia de condóminos que se pronunciar sobre a manutenção, ou não, da penalização anteriormente aprovada, o que não fez, ou, pelo menos, não foi alegado que tivesse feito.
Acresce que, o exercício da liberdade contratual, apenas pode vincular aqueles que aderiram à deliberação, quer expressa quer tacitamente, sendo certo que da prova carreada para os autos não resulta provado que o Demandado tomou conhecimento da referida deliberação, conhecimento que é imprescindível à sua vinculação.
De facto, o Demandante alegou que o Demandado havia tomado conhecimento da deliberação através de cópia simples depositada na sua caixa de correio, sendo certo que na carta que lhe enviou, em 1 de Setembro de 2006 (cfr. fls. 39), para o interpelar para o pagamento das quantias em dívida não faz qualquer menção à aplicação da referida coima.
Assim, não resulta provado que a acta da assembleia de condóminos em que a deliberação foi tomada tenha sido regularmente notificada ao Demandado, já que não participou na deliberação, cerceando, dessa forma, a possibilidade de a impugnar.
Tal requisito é imposto pelo n.º 6 do Art.º 1432.º do Código Civil, citando-se a propósito Sandra Passinhas, in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, 2ª Edição, Almedina, p. 248: “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. O legislador quis ter a certeza de que o condómino teve conhecimento efectivo da deliberação, por isso se exige o aviso de recepção. (…) Os condóminos (rectius, aqueles que têm o direito de voto) têm 90 dias, após a recepção da carta registada para comunicar por escrito, à assembleia de condóminos, o seu assentimento ou discordância, sendo que o seu silêncio vale como aprovação da deliberação comunicada”.
Não cumpriu, conforme se vem expendendo, o Demandante esta sua obrigação, não bastando, neste caso, o depósito da cópia simples da deliberação na caixa do correio do condómino ausente.
Pelo que tratando-se de indemnização convencional que afasta a regra geral, apenas pode ser aplicada àqueles que a aceitam, carecendo essa aceitação de prova, conforme se referiu.
Assim, apenas pode proceder o pedido de pagamento do agravamento de 20% peticionado, uma vez que não só se verifica a circunstância de haver duas deliberações que, ou se anulam, ou se complementam, o que tem de ser, inequivocamente declarado na deliberação, como também não resulta provado que a segunda deliberação tenha sido regularmente notificada ao Demandado.
Vem, ainda, o Demandante pedir a condenação do Demandado no pagamento de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa legal até integral pagamento, vejamos:
Conforme supra se expendeu, o incumprimento de obrigações pecuniárias gera para o faltoso a obrigação de indemnizar o credor e essa indemnização, na falta de convenção em contrário, corresponde aos juros de mora à taxa legalmente fixada.
Conforme igualmente se referiu a primeira indemnização convencionada aplica-se ao Demandado, pelo que as partes quiseram afastar, e afastaram, a regra geral do pagamento de juros à taxa legal.
Improcede, assim, o pedido do Demandante quanto a esta parte. DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar o Demandado – B – a pagar ao A, a quantia de 915,50 € (Novecentos e quinze euros e cinquenta cêntimos), relativa às quotas mensais de condomínio vencidas, e não pagas, no período compreendido entre os meses de Julho de 2004 e Março de 2007, inclusive; quota extraordinária aprovada pela assembleia de condóminos para instalação do pesa cargas nos elevadores e penalização por falta de pagamento.
Mais decido absolver o Demandado do pagamento da penalização de 250,00 € e de juros, vencidos e vincendos, até à sentença.
As custas serão suportadas pelo Demandante e pelo Demandado, na razão do decaimento e na proporção respectiva de 17% e 83%, declarando-se ambas parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro e 446.º do C.P.C.).
Registe.
Seixal, 28 de Março de 2007
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)