Sentença de Julgado de Paz
RAPPEL
Processo nº 273/2013-JP
A demandante ………………………………………, LDA., melhor identificada a fls. 3, intentou em 1/11/2013, contra o demandado ……………………………., melhor identificado a fls. 3, ação declarativa para obtenção de cumprimento de obrigação pecuniária, formulando os seguintes pedidos:
- Ser o demandado condenado a pagar à demandante a quantia de €12.189,30, acrescida dos juros moratórios comerciais até integral pagamento.
Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 3 a 12 dos autos, que se dá por integralmente reproduzido. Juntou 2 (dois) documentos. Em audiência juntou 2 (dois) documentos.
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Foi agendada sessão de pré-mediação para o dia 13/11/2013, a qual não se veio a realizar por desistência da demandada (fls. 48).
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Regularmente citada a demandada (fls. 30) apresentou a contestação de fls. 31 a 36, que se dá por integralmente reproduzida, impugnando em suma os factos constantes do requerimento inicial e pugnando pela improcedência da ação.
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Houve realização de audiência de julgamento em 7/3/2014, com continuação em 19/3/2014, como das respetivas Atas se infere.
Cumpre apreciar e decidir
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras exceções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Fixo à causa o valor de €12.189,30.
Fundamentação da Matéria de Facto
Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – A demandante e demandado mantiveram durante anos uma relação comercial com fito de promoção e mediação imobiliária e venda de imóveis.
2 – No âmbito dessa relação comercial, a demandante promoveu, angariou clientes/interessados e mediou a venda de imóveis.
3 – Em 8/7/2011, ambas as partes reforçaram a relação comercial existente outorgando um contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária.
4 – No âmbito desse contrato forma estabelecidas obrigações recíprocas entre as partes visando a promoção e venda de vários imóveis.
5 – E, para além das obrigações de promoção e mediação, foram estabelecidas as respetivas obrigações remuneratórias pelos serviços de mediação
6 – Na clausula oitava desse contrato são mencionadas as condições de liquidação e pagamento das comissões devidas à demandante, remetendo a sua especificação para os Anexos 2 e 3 do Contrato.
7 – O Anexo 2 designado “Comissão de Mediação” estabelece duas vertentes distintas e cumulativas de retribuição, um valor de comissão e um valor de rappel.
8 – As comissões de venda são variáveis, de acordo com escalões de preço de venda estabelecidos na Tabela de Comissões, aferindo-se a comissão pelo valor efetivo de venda.
9 – O valor de rappel, que consta da Tabela de Rappel é determinado por escalões em função do número de vendas, atribuindo-se ao 1º escalão – lote de 10 a 40 imóveis escriturados – um rappel de 1%.
10 – E o cálculo para atribuição da comissão adicional – Rappel – é feita em função do número de imóveis escriturados em cada ano civil.
11 – A demandante no ano de 2011 promoveu, angariou e concluiu 10 vendas de imóveis propriedade do banco demandado, os quais foram escriturados no ano de 2011.
12 – Por via disso, a demandante emitiu ao banco demandado a fatura nº 245, datada de 9/1/2012, com o valor de comissão de rappel, no valor de €12.189,30 (com IVA incluído), respeitante à comissão de rappel de 1% sobre os 10 imóveis escriturados que mediou em 2011.
13 – Tal fatura foi devolvida pelo banco demandado, que recusou o pagamento dessa comissão à demandante, alegando o não preenchimento dos critérios convencionados, no período que medeia entre julho e dezembro de 2011, posição de que a demandante discorda. *
A fixação da matéria fáctica dada como provada resultou da audição das partes, dos factos admitidos, da análise dos documentos juntos aos autos de fls. 14 a 25, 58 e 59, 61 e 62, do depoimento das testemunhas, além de outros. Nomeadamente as testemunhas da demandante, que foram consideradas isentos e credíveis, comprovando o conhecimento dos factos em discussão, nomeadamente, relatando em suma que em finais de 2010 e inícios de 2011, as partes demandante e demandada, tiveram e deram conhecimento, respetivamente, de uma nova politica de comissionamento relativa a venda de imóveis para o ano de 2011, o que foi confirmado por escrito, através da outorga do contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária, que estabelecia valores de retribuição distintas, de comissão e de rappel, devidamente especificados em Tabelas, corroborando dessa forma a tese da demandada. As testemunhas do banco demandado tiveram, no seu conjunto, depoimentos considerados pouco esclarecedores e imprecisos, na medida em que expuseram que o contrato de intermediação era aplicável ao 2º semestre de 2011, definindo critérios diferenciados quanto ao pagamento das retribuições de comissionamento, demonstrando um conhecimento limitados dos factos em discussão, deste modo fragilizando o ponto de vista do banco demandado.
A prova mencionada devidamente conjugada com as regras de experiência comum e critérios de razoabilidade ajudou a alicerçar a convicção do Tribunal.
Não ficaram provados outros factos relevantes para a decisão da causa, dada a sua insuficiência ou inexistência, nomeadamente não ficou provada a aplicação de nova politica de comissionamento do banco demandado, relativa a intermediação imobiliária da demandante, para o 2º semestre de 2011, no que respeita ao período de vigência do ano 2011.
Fundamentação da Matéria de Direito
A demandante intentou a presente ação peticionando a condenação do banco demandado no pagamento da quantia de €12.189,30, relativo ao valor do rappel de vendas realizadas pela demandante durante o ano de 2011, alegando em sustentação desse pedido a celebração de um contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária com Anexos com a demandada, junto a fls. 14 a 24 dos autos, o qual não foi integralmente cumprido pela demandada e que a demandante tem direito, segundo alega.
A relação material controvertida circunscreve-se a incumprimento contratual, dispondo o artigo 405º do Código Civil sobre o princípio da liberdade contratual, com os limites previstos na lei. No âmbito dos contratos, dispõe o nº 1 do artigo 406º do Código Civil que, uma vez celebrados os contratos devem ser pontualmente cumpridos, e só podem modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei, o que reflete o princípio da força vinculativa ou obrigatoriedade dos contratos. Assim, as obrigações contratuais devem ser cumpridas nos exactos termos em que são assumidas (pacta sunt servanta) e segundo as normas gerais da boa fé (artigo 762º do Código Civil). Ainda nos termos do artigo 227º, nº 1 do Código Civil, quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na sua formação, proceder segundo as regras de boa fé, sob pena de ter de responder pelos danos que culposamente causou à outra parte, quer no caso das negociações serem interrompidas, quer no caso do contrato se consumar.
O caso dos autos refere-se a responsabilidade contratual, sendo que a culpa do devedor, neste caso, do demandado se presume, incumbindo-lhe nessa medida provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procedeu de culpa sua (artigos 798º e 799º do Código Civil).
Assim, do ponto de vista da demandante, esta teria direito à comissão de mediação no respeitante ao rappel de 1%, do ano 2011, considerando a escrituração de um lote de 10 imóveis nesse ano.
Por sua vez, a demandada veio tomar posição nos autos, aceitando a existência desse rappel de 1%, caso a demandante tivesse esse desempenho relativamente a mediação efetivada durante o 2º semestre de 2011, considerando a outorga do contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária em 8/7/2011.
Assim, a declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida (artigo 224º do Código Civil).
Da prova produzida, resulta que o contrato de prestação de serviços objeto dos autos, foi estudado, formado, concluído e conhecido do destinatário, no caso a demandante, aquando da sua formação, o que levou a que a demandante tivesse expetatitvas criadas pelo banco demandado de que a politica de comissionamemto para o ano 2011 seria mais vantajosa, de modo a possibilitar o acréscimo de vendas de imóveis nesse ano, o que foi concretizado com a outorga desse contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária, que apesar de assinado em 8/7/2011, se reportava a todo o ano civil, isto é, de 1 de janeiro a 31 de dezembro desse ano de 2011, como forma de incentivo à comercialização.
Resultou, portanto, da prova, a existência de uma publicitação prévia à nova politica de comissionamento desde o fim de 2010 e inicio de 2011, daí que seja legítimo e válido que a demandante considere a aplicação das novas politicas de comissão criadas pelo banco a todo o ano de 2011, nomeadamente no que concerne ao rappel.
Além de que o banco demandado, com uma posição contratante dominante, nomeadamente com um departamento jurídico próprio, elaborou o contrato de prestação de serviços mencionado e seus anexos, que fazem parte integrante desse contrato, sendo razoável percecionar que estaria ciente do sentido literal da declaração, nomeadamente inteirado de que, sem ressalvas, estaria a estender a todo o ano de 2011 a nova politica de comissionamento, sem prever qualquer exceção, por exemplo, a um período determinado e válido para aquele ano de 2011, como pretende fazer valer a tese do demandado. Ademais, salienta-se que da parte do banco existe discrepância relativamente a cálculo de Rappel e regras para o seu pagamento, não existindo uma tese única, como se demonstra nomeadamente no e-mail do banco demandado enviado à demandante e datado de 1/2/2012.
Assim, quando a demandante apresenta a fatura ao banco relativa a comissões de vendas de imóveis durante 2011, a qual é devolvida pelo banco, cada funcionário do banco, chamado a pronunciar-se, parece interpretar de forma diversa e própria a politica implantada, em vez de existir uma politica única de comissionamento, o que fragiliza a tese do banco, uma vez que se considera, do que foi percetível, que a interpretação dessa politica de comissões se adequa às conveniências do banco, segundo as circunstâncias que lhe sejam mais vantajosas.
E a verdade é que só a posteriori existe a versão do demandado de que o contrato de prestação de serviços se aplica após 1/7/2011, não obstante o contrato estar datado de 8/7/2011, então porque considera o banco que no ano 2011 o contrato pode retroagir 7 dias e não um semestre? Não parece existir uma explicação lógica da parte do demandado para tal argumentação.
Assim, atendendo às clausulas do Contrato firmado entre as partes de Prestação de Serviços de Mediação Imobiliária bem como aos Anexos integrantes do mesmo, se considera o sentido normal da declaração, o que equivale a dizer que a declaração negocial vale com um sentido que um declaratário normal, colocado na posição de real declaratário possa deduzir do comportamento do declarante, sendo que se o declaratário conhecer a vontade real do declarante é de acordo com ele que vale a declaração emitida (artigo 236º do Código Civil). E, no caso de negócios formais, a declaração vale se tiver um mínimo de correspondência no documento em causa (artigo 238º).
Ora, se analisarmos o anexo 2 (fls. 22), intitulado Comissão de Mediação, no ponto 2 existem as expressões “ao longo do ano” e “ano civil” e adiante na Tabela de Rappel contem a anotação de lote de 10 escrituras “…no ano até esta data, …”
E a verdade é que o banco aceita que ano civil quer significar o período entre 1 de janeiro e 31 de dezembro, como é, aliás, comummente aceite. Só não aceita que o contrato seja para aquele ano de 2011!
Pelo que se conclui que o demandado não cumpriu escrupulosamente com a obrigação a que estava vinculado, nomeadamente não fazendo os pagamentos de comissionamento contratualmente acordados pelas vendas de imóveis intermediados pela demandante durante o ano 2011, considerando ainda a relação entre as partes de longa data e a existência de uma relação de confiança entre elas, desconsiderando, por via disso, o acordado.
Pelo exposto, se conclui que incumbe ao demandado o pagamento à demandante do valor de €12.189,30, respeitante à comissão de rappel de 1% sobre os 10 imóveis escriturados e mediados pela demandante em 2011, considerando que o mero calculo desse valor nunca foi posto em causa.
Peticiona ainda a demandante juros comerciais, na medida em que verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, a ora demandante (artigo 804º do Código Civil). Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar do dia de constituição em mora (artigo 806º do Código Civil). Deste modo, tem a demandante direito a receber juros de mora vencidos e vincendos, à taxa comercial, que para o 2º semestre de 2013 é de 7,50% e 1º semestre de 2014 é de 7,25% (artigo 102º do Código Comercial e Aviso 10478/2013 e a o relativo a 2014), desde a data de citação do demandado – 6/11/2013 - até efetivo e integral pagamento.
Decisão
Em face do exposto, julgo a ação procedente, por provada e, em consequência, condeno o …………………………….. a pagar à demandante a quantia de €12.189,30 (doze mil cento e oitenta e nove euros e trinta cêntimos), acrescida de juros vencidos e vincendos, à taxa comercial correspondente, desde a data de citação - 6/11/2013 – até efetivo e integral pagamento.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de dezembro, condeno o demandado …………………………………… no pagamento das custas totais do processo no valor de €70,00 (setenta euros), pelo que tendo pago o valor de €35,00 de taxa de justiça, deve ainda o demandado …………………….. a pagar o valor de €35,00 (trinta e cinco euros) em falta, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso.
Devolva à demandante o valor de €35,00 (trinta e cinco euros).
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A Sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária) foi proferida nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, alterada pela Lei nº 54/2013.
Na data de leitura de sentença – 28/3/2014, pelas 16H30 – as partes e mandatários não estiveram presentes, pelo que se procede a notificação via postal.
Notifique e Registe.
Julgado de Paz de Coimbra, em 28 de março de 2014
A Juíza de Paz (em acumulação de serviço),
(Iria Pinto)