SENTENÇA
Processo nº x
RELATÓRIO:
A, melhor identificada a fls. 1, intentou contra B, melhor identificada, também, a fls.1, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que esta seja condenada ao pagamento do montante de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), quantia titulada por um cheque, cuja fotocópia juntou aos autos.
Para tanto alegou os factos constantes do requerimento inicial, a folhas 1 a 2 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Juntou 4 documentos (de fls. 3 a 6) que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
Regularmente citada, a Demandada apresentou contestação, na qual se defendeu por exceção, arguindo a ilegitimidade passiva e por impugnação quanto à versão dos factos apresentados pela Demandante. Para tanto alegou os factos constantes da sua contestação de fls. 16 a 18 dos autos, que dá por reproduzida.
Cumpre, antes de mais, apreciar e decidir a exceção de ilegitimidade passiva, arguida na contestação.
Veio a Demandada arguir a exceção de ilegitimidade passiva alegando ser alheia à relação pré-contratual existente entre a Demandante e os interessados na aquisição do imóvel. Vejamos.
No artº 26º nº1 do C.P.C., aplicável ex vi pelo artº 63º da Lei nº78/2001 de 13 de julho, é-nos dado o conceito de legitimidade: “O autor é parte legítima quando tem interesse em demandar, o qual se exprime pela utilidade derivada da procedência da ação, o réu é parte legítima quando tem interesse direto em contradizer.”.
Com a nova redação introduzida no nº3 do artº 26ºdo CPC, adotou-se uma formulação de legitimidade assente na titularidade da relação material controvertida, tal como a configura o autor.
Assim, a ilegitimidade de qualquer das partes apenas ocorrerá quando em juízo se não encontrar o titular da alegada relação material controvertida ou quando legalmente não for permitida a titularidade daquela relação.
Posto isto, interessa, antes de mais, apurar, face ao conteúdo do requerimento inicial, como a Demandante configura, no caso, o direito invocado e a posição que esta Demandada, perante o pedido formulado e causa de pedir, têm na relação material controvertida por ela posta.
Ora, alega o Demandante no requerimento inicial que, a Demandada no âmbito da sua atividade comercial recebeu um cheque reserva dos interessados na aquisição do seu imóvel, peticionando na presente ação o valor do referido cheque.
Ora, face à relação controvertida tal como é configura pela Demandante, é a Demandada parte legítima na presente ação, porquanto foi esta que rececionou o cheque em causa nos presentes autos.
Pelo exposto, julgo improcedente a exceção da ilegitimidade passiva.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território. As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem exceções de que cumpra conhecer ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
Aberta a audiência e estando presentes ambas as partes, foram estas ouvidas nos termos do disposto no Artº 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no nº 1 do artº 26º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, tendo-se procedido à audiência de julgamento, com observância do formalismo legal como da ata se infere.
Factos Provados:
Resultaram provados os seguintes factos com relevância para a decisão da causa:
a) A Demandada foi contratada pela Demandante para intervir como mediadora na venda do imóvel sito em Massamá, concelho de Sintra.
b) Em 26 de abril de 2012, C e D efetuaram uma visita ao imóvel supra identificado, acompanhados por uma representante da Demandada.
c) No mesmo dia, os “promitentes compradores” C e D assinaram uma participação de proposta de compra e a título de reserva entregaram um cheque à ordem da Demandada, no valor de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros).
d) Dá-se por reproduzida a participação de proposta de compra, junta aos autos a fls. 4.
e) De acordo com a participação de proposta de compra, “no caso de desistência da presente proposta de compra, após a aceitação dos proprietários, a quantia entregue a título de reserva reverterá a favor dos promitentes vendedores.”
f) A Demandada comunicou à Demandante que os interessados na aquisição do imóvel desistiram da sua compra.
g) A Demandada informou a Demandante que devolveu o cheque reserva aos “promitentes compradores”.
h) O cheque reserva não foi descontado pela Demandada.
Factos não Provados:
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes, com interesse para a decisão da causa.
Motivação:
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos, nomeadamente, de fls. 3 a 6 e depoimento testemunhal prestado em sede de audiência final, sendo que os factos constantes nas alíneas a) a c) se consideram admitidos por acordo – artº 490º nº2 do C.P.C.. Quanto aos factos não provados, eles resultaram da ausência de prova ou de prova convincente sobre os mesmos.
O DIREITO:
Fixada a matéria de facto, cumpre agora fazer o seu enquadramento jurídico.
De acordo com o respetivo regime legal (Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de agosto, com a redação dada pelo Decreto-Lei nº 69/2011), a atividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel.
Como se esclarece no nº 2 do artigo 2 do referido Decreto-Lei “A atividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de: ações de prospeção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente e ações de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretende realizar negócio jurídico, designadamente, através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões”.
Por tal contrato, o mediador obriga-se a conseguir (ou diligenciar por conseguir) interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado do comitente (com vista a que estes possam estabelecer as condições do negócio).
Da matéria fáctica assente resulta que, a Demandante celebrou com a Demandada um contrato de mediação imobiliária para venda de um imóvel. Foi efetuada uma visita ao imóvel, tendo a Demandante e os “promitentes compradores” assinado uma participação proposta de compra cedida pela Demandada.
Ora, consta da supra referida proposta de compra que “a título de reserva será entregue um cheque com a quantia de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), do qual a B é fiel depositária.” E, ainda que, “no caso de desistência da presente proposta de compra, após a aceitação dos proprietários, a quantia entregue a título de reserva reverterá a favor dos promitentes vendedores.”.
Provado ficou que, a Demandada comunicou à demandante a desistência da compra por parte dos “promitentes compradores” e a devolução àqueles do cheque reserva em seu poder.
Ora, dispõe o nº 1 do art.º 17 do supra referido diploma que “consideram-se depositada à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias que lhe sejam confiadas, nessa qualidade, antes da celebração do negócio ou da promessa do negócio visado com o exercício da mediação. O nº 2 do mesmo artigo estipula que “as empresas de mediação estão obrigadas (…) a restituir, a quem as prestou, as quantias mencionadas no número anterior”.
Mais, ao depósito efetuado nº nº 1 do supra referido artigo aplicam-se as disposições previstas no código civil para o contrato de depósito (depósito é o contrato pelo qual uma das partes entrega à outra uma coisa, móvel ou imóvel, para que a guarde, e a restitua quando exigida – art.º 1185.º C.C.).
Ora, conforme previsto na alínea c) art.º 1187.º do código civil, o depositário é obrigado a restituir a coisa. Assim, sendo certo que, apesar de contraditório com a proposta de compra que disponibilizam aos seus clientes, a Demandada é fiel depositária, devendo restituir o cheque a quem o emitiu. E foi o que esta fez. Se a demandada cumpriu os deveres previstos no art.º 16.º do citado Decreto-Lei, nomeadamente o de não induzir em erro os interessados, é outra questão, que não está em discussão nos presentes autos, não podendo o Tribunal sobre ela decidir (art.º 661.º C.C.P.)
Quanto ao contrato celebrado entre a Demandante e os interessados na aquisição do imóvel, como é consabido, a regra geral do regime contratual português é a da autonomia da vontade, segundo a qual, podem as partes fixar livremente o conteúdo dos contratos e até, adotar formas contratuais diferentes das legalmente previstas, desde que não violem os limites da lei (artigo 397º e 405º do Código Civil).
A relação negocial estabelecida entre a Demandante e os “promitentes vendedores” consubstancia um contrato atípico, no âmbito do qual foi ainda estabelecida uma cláusula penal para o caso de incumprimento das partes.
Ora, resultou claro que, a Demandada é alheia a tal contrato, improcedendo o pedido contra ela formulado.
Quanto à peticionada condenação da Demandante em multa por litigância de má fé, refira-se que tal instituto radica na própria boa fé, a qual deverá sempre nortear a atividade das partes de modo a que estas, conscientemente, não formulem pedidos injustos, não articulem factos contrários à verdade e não requeiram diligências meramente dilatórias. Não agindo segundo tais ditames, ficam as partes sujeitas às sanções do artigo 456º do Código de Processo Civil.
De acordo com o n.º 2 daquele artigo, deverá ser considerado litigante de má fé quem, com dolo ou negligência grave, tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar, o que tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes, o que tiver praticado omissão grave do dever de cooperação, o que tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer ou protelar, sem fundamento sério, a ação da justiça.
Há porém que ter presente que a interpretação a dar ao artigo 456º não poderá ser restritiva, de forma a inviabilizar o amplo direito de acesso dos cidadãos aos tribunais e a permitir o pleno exercício do contraditório.
Na realidade, a apresentação de uma determinada construção jurídica, julgada manifestamente errada, não revela, por si só, que o seu autor a apresentou em violação dos princípios da boa fé e da cooperação, havendo por isso que ser-se prudente no juízo a fazer sobre a má fé processual.
No caso vertente o comportamento da Demandante não é indiciador de uma litigância de má fé, julgando-se aquela pretensão improcedente.
DECISÃO
Pelo exposto e nos termos dos fundamentos de Direito invocados, julgo a invocada exceção improcedente e a presente ação improcedente, por não provada e em consequência, absolvo a Demandada – B - do pedido contra si formulado.
Custas pela Demandante (artº 8 da Portaria 1456/2001 de 28 de dezembro).
Registe.
Julgado de Paz de Sintra, 20 de junho de 2012
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – artº 138/ 5 do C.P.C - Verso em Branco)
Gabriela Cunha