Sentença de Julgado de Paz
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
II – OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante propôs contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na alínea g) do nº 1 do art. 9º da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de € 1.235,00 (mil duzentos e trinta e cinco euros), referente a valor pago adiantadamente a título de rendas (€ 1.200,00), e às custas com a entrada da presente acção (€ 35,00).
Alegou, para tanto e em síntese, que em 5 de Dezembro de 2005 celebrou com a Demandada um contrato de subarrendamento de um imóvel sito em Vila Nova de Gaia, mediante o pagamento de uma renda de € 600,00. Esta, por sua vez, celebrou um contrato de arrendamento em 1 de Dezembro de 2005, com a proprietária do imóvel, a imóvel C. No dia da assinatura do contrato de subarrendamento, a Demandante liquidou dois meses de renda, no total de € 1.200,00. Quando recebeu as chaves do arrendado em 6 de Dezembro de 2005 dirigiu-se ao mesmo acompanhado do administrador da Demandada e verificou que havia várias anomalias que deveriam ter sido reparadas pelo que foi aconselhada a dirigir-se à firma “D”, para que esta mandasse reparar os defeitos. Como tal não aconteceu a Demandante enviou uma carta à Demandada a rescindir o contrato e em resposta foi-lhe comunicado que teria de pagar mais um mês de renda.
Juntou documentos.
A Demandada devidamente citada, contestou e reconviu. Contestou alegando que a Demandante antes de celebrar o contrato de arrendamento viu a habitação e gostou dela. A habitação fica ao lado de uma loja e havia um pretendente para arrendar as duas. Assim, para garantir o arrendamento da habitação não se importou com os retoques que ainda faltavam dar naquela, pelo que aceitou celebrar o contrato de subarrendamento, tendo inclusive aceite o aumento de renda inicialmente pedida de € 500,00 para € 600,00, pelo que ficou surpreendida com a recepção das chaves e com a carta enviada à Demandada pelo que em resposta pede o remanescente do período de 90 dias que a Lei impõe para a denúncia do contrato pelo inquilino e o valor dos dois meses de renda pagos pela Demandante.
Assim, em reconvenção a Demandada considera que foi notificada da carta da Demandante em 28 de Dezembro de 2005, pelo que aquela deve pagar o montante de 3 meses de pré-aviso da denúncia do contrato, o correspondente aos meses de Janeiro, Fevereiro e Março de 2006. Como a Demandante já tinha pago o correspondente aos meses de de Dezembro de 2005 e Janeiro de 2006, só tem agora de pagar o valor de 2 meses de renda, ou seja € 1.200,00, o que agora requer.
E resposta à reconvenção, a Demandante diz que nada deve à Demandada e que não era possível habitar o imóvel sem as reparações acordadas com a Demandada. Aliás, não compreende porque é que a Demandada vem agora pedir o montante de € 1.200,00, que corresponde a 2 meses de renda, uma vez que na missiva de 10 de Janeiro de 2006 interpela-a apenas, para o pagamento de 1 mês de renda, ou seja, € 600,00.
Não houve acordo em sede de Mediação.
A citação foi efectuada regularmente.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Cumpre apreciar e decidir.
III – FUNDAMENTAÇÃO
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) Em 5 de Dezembro de 2005 a Demandante celebrou com a Demandada um contrato de subarrendamento de um imóvel sito em Vila Nova de Gaia;
B) Por sua vez, a Demandada celebrou em 1 de Dezembro de 2005 um contrato de arrendamento com a proprietária do imóvel supra, C;
C) O contrato de subarrendamento prevê uma renda de € 600,00 mensais;
D) Aquando da assinatura do contrato referido em A) a Demandante pagou à Demandada a quantia de € 1.200,00, referente a dois meses de renda, Dezembro de 2005 e Janeiro de 2006;
E) Em dia, que não se conseguiu apurar, mas que foi seguramente logo a seguir à assinatura do contrato de subarrendamento, a Demandante recebeu as chaves do arrendado;
F) Quando se dirigiu ao arrendado, verificou que faltava:
- o suporte de chuveiro na banheira da cada de banho;
- acabamentos na leira e respectiva pintura da respectiva chaminé:
- a iluminação do jardim, o relvado e patelas de acesso ao arrendado;
- o respiro na casa de banho;
- de fechadura eléctrica no portão;
- na lavandaria encontravam-se vários materiais de limpeza e pintura pertencentes à Demandada;
G) Em 22 de Dezembro de 2005, a Demandante enviou uma carta à firma “D” onde rescindia o contrato de subarrendamento em virtude da habitação não se encontrar em perfeitas condições de habitabilidade e procedia à entrega das chaves;
H) Na carta referida em G) a Demandada também, pedia o reembolso do montante de € 1,200,00, referente às rendas de Dezembro de 2005 e Janeiro de 2006;
I) A Demandada, apesar de lhe não ter sido dirigida a carta referida em G) considerou que foi dela notificada e 28 de Dezembro de 2005
Não ficou provado que:
1 – A clarabóia não tivesse vidro;
2 – As anomalias referidas em F) impedissem o uso da habitação.
Motivação dos factos provados:
Para dar como provados os factos descritos na alínea A), B), C) e D) consideram-se admitidos por acordo – nº 2 do art. 490º do Código de Processo Civil e teve-se também, em conta os documentos de fls.5 a 9.
Para os restantes factos teve-se em conta o depoimento das testemunhas E, F, G, que num depoimento coerente credível descreveram como estava a habitação, embora houvesse alguma imprecisões quanto à existência da clarabóia. Também se teve em conta o depoimento da testemunha H, funcionário da Demandada, que num depoimento coerente e credível, confirmou algumas das anomalias referidas pela Demandante à excepção da clarabóia, que referiu que a mesma tinha telha de vidro. Referiu ainda que a Demandante tinha visitado várias vezes a habitação antes de assinar o contrato de subarrendamento. Também se teve em conta os documentos de fls. 10 a 22.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível que permitisse o Tribunal aferir da veracidade dos factos após a análise dos documentos juntos e da inquirição de todas as testemunhas arroladas.
Estes os factos.
IV – O DIREITO
- DA RECONVENÇÃO
Nos presentes autos, veio a Demandada deduzir reconvenção.
A Jurisprudência maioritária, quase unânime, considera que a reconvenção só é de utilizar mo caso do crédito invocado pela Demandada seja superior ao da Demandante e de aquela pretender exigir desta o pagamento da parte excedente.
Por conseguinte, a reconvenção sé será admissível, nos termos do art. 274º, nº 2, al. b) do C.P.C. se o crédito pelo qual a Demandada pretende seja paga, seja superior àquele em que seja demandada, operando a excepção de compensação até ao valor que é demandada e pedindo o excedente em sede de reconvenção.
Ora, in casu, o valor da acção é de € 1.200,00 e o valor da “reconvenção” é de
€ 1.200,00, sendo o valor desta igual ao daquela, a reconvenção é inadmissível, sendo contudo lícito à Demandada – como o fez - invocar a excepção da compensação.
Posto isto,
Evidencia a factualidade assente a existência de um contrato de subarrendamento para habitação celebrado entre a Demandante, na qualidade de arrendatária, e a Demandada, como inquilina, o qual teve por objecto o imóvel sito em Vila Nova de Gaia, contrato assinado em 5 de Dezembro de 2005 e por um período de limitado de 5 anos e mediante o pagamento de uma renda mensal de € 600,00. Na data da assinatura do contrato de subarrendamento, a Demandante pagou o montante de € 1.200,00 relativo aos meses de Dezembro de 2005 e Janeiro de 2006.
Nos termos do art. 1088º do Código Civil a autorização para subarrendar deve ser dado por escrito o que aconteceu e consta da cláusula quinta do contrato de arrendamento.
Assim, no caso em apreço, a Demandante sustenta que quando recebeu as chaves do arrendado e dirigiu-se ao mesmo e constatou que existiam várias anomalias referidas em F) da matéria de facto provada e que impediam o uso da habitação.
Do dever genérico estabelecido no art. 1031º do Código Civil (assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina) resulta para o senhorio a obrigação específica de efectuar as reparações ou outras despesas essenciais ao gozo da coisa locada, prevendo-se regimes distintos, consoante a urgência da necessidade.
Aliás, é precisamente tendo em vista o cumprimento pelo locador do dever de assegurar o gozo da coisa para o fim a que se destina que recai sobre o locatário a obrigação prevista no art. 1038º, al. h) do Código Civil, de o avisar imediatamente, sempre que tenha vícios na coisa.
A falta de cumprimento pelo senhorio da obrigação de assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina, nomeadamente a obrigação de fazer obras, fá-lo incorrer em responsabilidade contratual, com o correspondente dever geral de indemnizar, presumindo-se a sua culpa (art. 799º do C.C.). Contudo, o dever de indemnizar supõe a mora do senhorio, sejam ou não urgentes as reparações a efectuar e a mora pressupõe a interpelação (art. 805º, nº 1 do C.C.) que, seja judicial ou extrajudicial terá que ser acompanhada do estabelecimento de um prazo, dada a natureza específica da prestação do senhorio; caso contrário a sua omissão não se poderá considerar culposa ou ilícita, excluindo assim, a sua responsabilidade.
In casu, da matéria dada como provada, só consta dos autos uma carta datada de 22 de Dezembro de 2005 dirigida não à Demandada B, mas à firma D onde afirma a sua pretensão de proceder à rescisão do contrato de subarrendamento efectuado com aquela em virtude da habitação não se encontrar em perfeitas condições de habitabilidade, enumerando-as e, também procede à devolução das chaves, entregues no dia 7 de Dezembro de 2005. Na referida carta a Demandante também solicita a devolução do montante de € 1.200,00 entretanto pagos e referente aos meses de Dezembro de 2005 e Janeiro de 2006, pelo facto de nunca ter usufruído da habitação. Para além desta carta e de uma outra enviada pela Demandada em resposta àquela, que embora a mesma não lhe tenha sido dirigida, ela aceita-a, considerando que foi notificada da mesma no dia 28 de Dezembro de 2005, onde não aceita a restituição de qualquer montante, não existe mais nenhuma a interpelar a Demandada para diligenciar no sentido da realização dos melhoramentos na habitação subarrendada.
Acresce que a Demandante não logrou provar que as anomalias referidas por si e descritas na alínea F) da matéria de facto provada impedissem o uso da habitação nem que a Demandada foi interpelada judicialmente ou extrajudicialmente, acompanhada de um prazo para cumprir. Só depois de ter sido dado um prazo é que a locador entre em situação de mora e fá-lo incorrer em responsabilidade contratual.
Pelo exposto, dos factos apurados, a Demandante não tinha direito a denunciar o contrato de subarrendamento e ao fazê-lo deveria respeitar o pré-aviso dos noventa dias, o que não aconteceu. Assim, tendo procedido a excepção da compensação, assiste à Demandada o direito de lhe serem devolvidos o montante de € 1.200,00, referentes aos dois meses de renda em falta.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo improcedente a presente acção por não provada e em consequência a Demandada absolvida do pedido e procedente o reconvenção, sendo a Demandante condenada ao pagamento da quantia de € 1.200,00 correspondente ao valor não pago de pré aviso para a denuncia do contrato de subarrendamento.
Declaro a Demandante como parte vencida, correndo as custas por sua conta com o correspondente reembolso à Demandada, em conformidade com os art. 8º e 9º da Portaria nº 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 31 de Janeiro de 2007
A Juíz de Paz
(Maria Manuela Freitas)
(Maria Manuela Freitas)
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Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO. |
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