Sentença de Julgado de Paz
Sentença
Parte Demandante:--- [PES-1], contribuinte fiscal número [NIF-1], residente na [...], nº 127 – r/c Fr. Esq., [Cód. Postal-1] Cascais.--- Mandatária: Dr.ª [PES-2], Advogada, com escritório na [...], n.º 37, R/C, dto./esq, 2745-147 Queluz.---
Parte Demandada:---- Condomínio sito [...], nº 127, [Cód. Postal-1] [...], entidade equiparada a pessoa coletiva com o NIPC [NIPC-1], com domicílio na [...], nº 127 – r/c Fr. Dto., [Cód. Postal-1] [...], Mandatária: Dr.ª [PES-3], Advogada, com escritório na [...], n.º 189, 2.º, escritório 12, [Cód. Postal-2] [...]
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Matéria: Direitos e deveres de condóminos, al. c), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho, doravante designada por Lei dos Julgados de Paz. --- Objeto do litígio: Responsabilidade pelo pagamento de despesas respeitantes à manutenção e conservação de terraço de cobertura com uso exclusivo.---
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Relatório: --- O Demandante instaurou a presente ação, nos termos do requerimento inicial constante de fls. 1 a 5, que aqui se declara integralmente reproduzido, pretendendo obter decisão que declare quem deve ser responsabilizado pelo custo das despesas decorrentes de obras de reparação de um terraço de cobertura do edifício.---
Para tanto, alegou em síntese que, é proprietário da fração “U”, com direito ao uso do terraço contíguo à mesma, conforme consta do título constitutivo da propriedade horizontal.---
Verifica-se que há necessidade de realizar obras no terraço, designadamente, a reparação de fissuras e impermeabilização, de modo a resolver problemas de infiltração de água em frações do edifício, cujo referido terraço serve de cobertura.---
O condomínio recusa assumir o custo de obras no referido terraço, por considerar que cabe exclusivamente ao Demandante assumir esse encargo.---
Concluiu pela procedência da ação, juntou documentos e procuração forense. ----
Regularmente citado, o Demandado apresentou contestação de fls. 41 a 48, defendendo-se por exceção e impugnação.---
O Demandante excecionou, suscitando a ilegitimidade passiva dos administradores do condomínio.--- Por impugnação, o Demandado alegou em síntese que, o referido terraço encontra-se descrito no título constitutivo da propriedade horizontal e no regulamento do condomínio, como parte integrante da fração da propriedade do Demandante.--- As situações semelhantes têm sido sistematicamente apreciadas pela assembleia do condomínio, no sentido de considerar que são os donos das frações com terraço que têm que assumir as despesas de um bem que é seu.---
O terraço em causa só pode ser acedido através da fração do Demandante.---
Concluiu pela procedência da exceção e improcedência da ação, juntou procuração forense e documentos.---
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O Demandado prescindiu da fase de mediação.--- *
A exceção de ilegitimidade passiva foi previamente julgada improcedente por não verificada, conforme despacho proferido nos autos a fls.96 e 97.---- Aliás, cumpre mencionar que a Demandada suscitou especificadamente a ilegitimidade, mas alegou matéria respeitante à falta de personalidade do condomínio, sendo certo que essa questão deve considerar-se prejudicada pela regularidade da representação do Demandado através das pessoas que exercem o cargo de administrador, nos termos do disposto no art.º 12.º. al. e), do Código de Processo Civil.--- *
O objetivo de justiça próxima e pacificadora, que caracteriza o processo em Julgado de Paz já poderia ter sido apropriadamente alcançado nos presentes autos em sede de Mediação, ou por via de conciliação. --- Os presentes autos são apenas mais um exemplo de como as relações sociais ainda estão condicionadas por um acentuado espírito de litigância, que determina à rejeição da resolução amigável e construtiva dos conflitos. ---
Certamente que, uma solução obtida por acordo traria os ganhos resultantes de uma utilidade imediata e tangível para as partes, e poderia ser capaz de lhes transmitir maior grau de satisfação das suas necessidades concretas e amplitude de reconhecimento, do que eventualmente resultará de uma decisão impositiva, limitada por estritos critérios de prova produzida e da legalidade aplicável. ---
No entanto, não foi esse o caminho que as partes entenderam seguir, devendo ser respeitada a sua decisão de não haver acordo, e desse modo, terem optado por fazer depender a resolução do litígio da decisão a tomar na sentença que agora se declara. ---
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As questões a decidir pelo tribunal são as seguintes: --- - Decidir se cabe ao Demandado custear as despesas relacionadas com o terraço descrito nos autos.---
- A responsabilidade pelas custas da ação. ---
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Nos termos do art.º 60.º, n.º 1, al. c), da Lei dos Julgados de Paz, a sentença inclui uma sucinta fundamentação. --- *
Fundamentação – Matéria de Facto: --- Incumbe ao Demandante o ónus de provar os factos que constituem o direito invocado na presente ação (cf., n.º 1, do art.º 342.º, do Código Civil). --- Por outro lado, cabe ao Demandado fazer prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pelo Demandante (cf., nº2, do artigo 342º, do Código Civil). ---
Com interesse para a resolução da causa, tendo em conta as várias soluções jurídicas plausíveis, ficou provado que: ---
1. Desde 26-09-2013, o Demandante tem registada a seu favor a fração autónoma designada pela letra “U”, do edifício descrito na ficha n.º 350, da 1.ª Conservatória do Registo Predial de [...], correspondente ao rés-do-chão frente esquerdo, do edifício constituído em propriedade horizontal, sito na [...], n.º 127, [Cód. Postal-1] [...], fls. 22 a 26 e 117 a 120.---
2. A referida fração está descrita na escritura pública de constituição da propriedade horizontal nos seguintes termos: “FRACÇÃO U – terceiro piso (rés do chão frente esquerdo), um fogo com três divisões assoalhadas, cozinha, casa de banho, corredor, marquise, terraço, e uma arrecadação no primeiro piso (sub cave)” (sic), fls. 49 a 58:---
3. No regulamento do condomínio consta o seguinte: “São bens exclusivos das frações designadas pelas letras “U, V e X” os terraços de cobertura existentes ao nível do rés do chão, fazendo os mesmos pare integrante das referidas fracções” (sublinhado nosso), cf. fls. 64 a 76;---
4. O referido terraço serve de cobertura a diversas frações situadas no piso inferior, no qual está instalado um centro comercial;---
5. O Demandante utiliza o referido terraço com exclusão de qualquer outro condómino;--
6. Em 2019/2020, o proprietário das lojas 12, 17 e 18, do centro comercial, correspondentes às frações designadas, respetivamente, pelas letras “M”; “R”; e “S”, do referido edifício, comunicou ao administrador do edifício que as mencionadas lojas tinham sinais de infiltrações com origem no terraço que integra a fração do Demandante; ---
7. O administrador do condomínio, forneceu o contacto do Demandante ao proprietário das lojas; ---
8. O Demandante tentou articular com o condomínio a resolução do problema;---
9. O condomínio rejeitou assumir qualquer tipo de custo relativamente à intervenção necessária para resolver as infiltrações nas mencionadas lojas;--- 10. O administrador do condomínio não tomou qualquer tipo de medida destinada a eliminar as deficiências que estão na origem do problema.---
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Motivação da Matéria de Facto: --- Os factos provados resultaram da conjugação da audição de partes, dos documentos constantes dos autos, e do depoimento testemunhal prestado em sede de audiência de julgamento, tendo os vários elementos de prova sido apreciados de forma a compatibilizar toda a matéria de facto adquirida, tendo em conta os dados da experiência de senso comum e as características próprias a relação controvertida vivenciada pelas partes. ---Nos termos do n.º 2, do art.º 574.º, Código de Processo Civil, aplicável ex vi, art.º 63.º, da Lei dos Julgados de Paz, consideram-se admitidos por acordo os factos constantes nos números 4 a 6. - Pela prova documental consideram-se provados os factos suportados pelo teor dos documentos indicados de forma especificada, na enumeração do probatório supra, nomeadamente, a certidão do registo predial, na qual consta a inscrição da aquisição da fração identificada nos autos a favor do Demandante. ---
Foi ainda considerado o teor da escritura pública de constituição da propriedade horizontal, que por se tratar de documento autêntico goza de força probatória plena, (artigos 371.º, n.º 1, e 376.º, n.º 1, do Código Civil), e o regulamento do condomínio que, tratando-se de documento particular, não foi impugnado.---
A testemunha [PES-4], declarou ter sido administrador do condomínio entre 2004 e 2022, mostrou-se conclusivo e com forte adesão à versão dos factos do Demandado.—
Todavia, o respetivo depoimento foi tido em consideração para dar como provados os factos constantes do s números 7 a 10.---
As restantes duas testemunhas, no essencial, limitaram-se a aderir às alegações do Demandado, mostrando-se conclusivas e não afirmaram razão de ciência sobre os factos essenciais da causa.- Consigna-se que, para apuramento da matéria de facto não foi considerado o teor dos articulados, com matéria tida por irrelevante, conclusiva ou de direito. --
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Fundamentação – Matéria de Direito: --- A causa de pedir na presente ação respeita à repartição dos custos relacionados com intervenções necessárias à manutenção e conservação do terraço que consta no título da propriedade horizontal, como parte integrante da fração pertencente ao Demandante.---- Dos pedidos deduzidos pelo Demandante extrai-se que, para além do mais, pretende que o Demandado seja (numa citação adaptada) «condenado a suportar os custos necessários à reparação e impermeabilização do terraço».---
Vejamos se lhe assiste razão, perspetivando dar resposta à questão acima enunciada: ---
Convém ter presente que não faz parte da discussão da causa a imputação concreta da origem dos danos nas frações lesadas, nem o Demandante teria interesse em peticionar a resolução de infiltrações com evidência e prejuízo em propriedade alheia de terceiros, como são as lojas do centro comercial que, alegadamente têm danos.---
Deste modo, a ação destina-se a declarar a imputação da responsabilidade pelos custos de intervenções no terraço de cobertura parcial do edifício, que está afeto ao uso exclusivo do Demandante.---
Por outro lado, não está em causa a execução de obras devidamente determinadas e com um custo especificadamente orçamentado.---
Com efeito, não foi peticionada uma prestação de facto concreta, nem o pagamento uma determinada quantia, mas sim a tutela de situações respeitantes à imputação da responsabilidade por custos futuros, ou a determinar no futuro, sem discussão da respetiva causa na presente ação.---
Assim, sendo, a ação é declarativa, de simples apreciação, tendo por objeto definir quem tem o dever de responder pelos custos de manutenção e conservação do terraço identificado nos autos (como face contrária ao correspondente direito de exigir as obras necessárias), cf. art.º 10.º, n.º 3, da al. e), do Código de Processo Civil.---
A propriedade horizontal encontra-se regulada, designadamente, nos artigos. 1414.º e seguintes do Código Civil. ---
Salvo o devido respeito por opinião contrária, as declarações que constam na escritura de constituição da propriedade horizontal, têm que ser interpretadas à luz das regras da interpretação dos negócios jurídicos.---
Neste sentido, o facto de ser declarado na referida escritura pública que o terraço faz parte integrante da fração autónoma identificada nos autos, não pode corresponder à derrogação do disposto no art.º 1421.º, n.º 1, al. b), do Código de Processo Civil, por se tratar de uma norma legal imperativa.---
A questão da qualificação como terraço de cobertura, isto é, com função de proteção do imóvel, foi debatida na jurisprudência, encontrando-se suficientemente esclarecida e resolvida na atual redação do preceito (que, a nosso ver esclarece a questão, mesmo quanto aos edifícios construídos anteriormente à alteração legislativa resultante do DL n.º 267/94, de 25/10). ---
Ora, ficou provado nos autos que, o terraço em causa serve de cobertura à algumas lojas do centro comercial, que também são frações do mesmo edifício, conforme consta da escritura pública de constituição da propriedade horizontal e da certidão do registo predial.--- Assim, é inquestionável que o referido terraço também tem a função de cobertura do edifício, ainda que parcial, sendo imperativamente uma parte comum, nos termos do citado art.º 1421.º, n.º 1, al. b) do Código Civil.--- Deste modo, ainda com o devido respeito, o referido terraço tem natureza de zona comum, embora esteja afeto ao uso privativo do proprietário da fração, ora Demandante.---
O facto de ser terraço de cobertura (parcial), e de estar destinado ao uso exclusivo de um condómino, corresponde a uma dupla função do referido terraço, que não prejudica a sua natureza essencial de elemento estrutural do edifício, com relevância para o interesse coletivo em relação a toda a construção, que não pode ficar dependente da vontade individual de um ou alguns condóminos.---
Deste modo, deve ser reconhecido ao condomínio a possibilidade de impor a vontade coletiva de realizar obras no terraço de cobertura afeto ao uso exclusivo de determinado condómino, mesmo contra a vontade deste, no caso de tais obras serem necessárias para assegurar a integridade da construção.---
Aqui chegados, consideramos que a questão da responsabilidade pelos custos com as intervenções necessárias no terraço difere na medida em que tais intervenções devam ser consideradas de manutenção, ou de conservação.---
O Código Civil não dá a definição de trabalhos de manutenção, nem de trabalhos de conservação.- Assim, teremos de preencher o conceito socorrendo-nos do sentido corrente de cada uma das expressões.---
Conforme consulta ao dicionário Ciberdúvidas:--- “
– o termo conservação evoca o bom estado do equipamento ou do espaço em apreço – ou seja, o termo refere-se à integridade da coisa conservada; – o termo manutenção refere-se ao que se faz para um equipamento estar capaz de funcionar ou um espaço ter condições de utilização – ou seja, o termo remete para a funcionalidade daquilo que é objeto de manutenção.” (in Ciberdúvidas da Língua Portuguesa,[Endereço web-1] [consultado em 21-02-2024]”.---
Assim, os trabalhos de construção civil que se destinem a resolver problemas de infiltrações com origem no referido terraço relacionadas com o desgaste do edifício, designadamente, pela idade, ou pela exposição aos elementos meteorológicos, são indiscutivelmente obras de conservação, para as quais todos os condóminos devem ser chamados a comparticipar em correspondência da permilagem das respetivas frações, nos termos do art.º 1421.º, n.º 1, do Código Civil.—
Isto, claro está, exclui as situações que que a causa das infiltrações decorra de atos praticados voluntariamente, dado que nesta situação, o enquadramento jurídico dos factos terá de ser encontrado no âmbito da responsabilidade civil.---
Ora, o entendimento que acima se expôs não implica a alteração do título constitutivo, dado que, não se trata de qualquer alteração ao que já existe, mas sim, à interpretação dos títulos negociais tal qual os mesmos estão redigidos, nomeadamente, a escritura de constituição da propriedade horizontal, e o regulamento do condomínio, salvo o que, teríamos que entender que tais instrumentos padecem de nulidade por disporem de matéria consagrada em norma imperativa, e portanto, excluída da disponibilidade das partes, nomeadamente, o art.º 2.º, al. b), do regulamento do condomínio.—
Aliás importa ter presente que o regulamento interno do condomínio disciplina a repartição dos encargos correspondentes às várias zonas do edifício, incluindo, zonas com partes comuns afetas ao uso de determinada fração ou conjunto de frações, omitindo precisamente qualquer regime específico de contribuição para as despesas originadas pelo terraços com uso exclusivo das frações “U”, “V”, e “X”, cf. arts. 7.º a 11.º, inclusive.---
Deste modo, não estando previsto qualquer regime específico relativamente às despesas respeitantes a estes terraços, e constituindo os mesmos partes imperativamente comuns do edifício, a comparticipação nas despesas deve considerar a diferenciação do tipo de despesa em causa, em resultado da afetação exclusiva do uso a que tais zonas se encontram.--- Esta solução resulta, ainda, da redação atual do art.º 1424.º, n.ºs 3 e 4, do Código Civil (dada pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro), na medida em que a lei se refere ao estado de conservação das partes comuns do edifício afetas ao uso exclusivo de determinado condómino.—
Segundo o atual regime legal o condómino que beneficia do uso exclusivo de uma parte comum do edifício participa nas reparações necessárias na medida da sua permilagem, salvo se a necessidade de proceder a tais reparações lhe seja imputável.---
Assim, a ação deve ser declarada procedente na parte em que se pretende obter declaração que responsabilize o condomínio (ou seja, o conjunto de todos os condóminos) no que respeita à comparticipação em obras de conservação no terraço de uso exclusivo da fração do Demandante.-
No que se refere a obras de manutenção, resultante do desgaste provocado pelo uso, os respetivos encargos devem ser suportados pelo Demandante.---
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Decisão: --- Atribuo à causa o valor de €6.800,00 seis mil e oitocentos euros), que corresponde ao montante indicado no requerimento inicial, cf., normas conjugadas dos artigos 306.º, n.º 1; 297.º, n.º 1; e 299.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil, aplicáveis ex vi, art.º 63.º, da Lei dos Julgados de Paz. --- Pelo exposto, e com os fundamentos acima invocados declaro o seguinte: --- 1 - O terraço que está afeto ao uso exclusivo da fração designada pela letra “U”, do edifício identificado nos autos é, imperativamente, uma parte comum do mesmo edifício.---
2 - As despesas e custos respeitantes a intervenções de conservação do referido terraço que sejam necessárias para assegurar a integridade do imóvel, devem ser comparticipadas por todos os condóminos na medida da permilagem das respetivas frações. ---
Custas:---
Custas no montante de €70,00 (setenta euros) a cargo do Demandado, por ter ficado vencido, nos termos da primeira parte, da al. b), do n.º 1, do art.º 2.º, da Portaria n.º 342/2019, de 1 de outubro.---
O pagamento deverá ser feito no prazo de três dias úteis, mediante liquidação da respetiva guia de pagamento (DUC), emitido pela secretaria do Julgado de Paz.---
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Extraia e notifique a guia de pagamento (DUC), ao responsável pelo pagamento das custas juntamente com cópia da presente decisão.--- Após os três dias úteis do prazo legal para o pagamento, aplica-se uma sobretaxa no montante de €10,00 (dez euros), por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação, até ao máximo de €140,00 (cento e quarenta euros).---
O valor da sobretaxa aplicável acresce ao montante da taxa de justiça em dívida.---
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Após trânsito, verificando-se a falta de pagamento das custas, mesmo após o acréscimo da referida sobretaxa legal, conclua para emissão de certidão para efeitos de execução fiscal, a instaurar junto dos competentes serviços da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), pelo valor das custas em dívida acrescidas da respetiva sobretaxa. ---- *
Registe.--- Notifique pessoalmente em sede de audiência de discussão e julgamento, nos termos do disposto no artigo 60.º, n.ºs 1 e 2, da Lei dos Julgados de Paz. --- Envie cópia da presente decisão aos intervenientes processuais que faltaram à sessão, cf., artigo 46.º, n.º 3, da Lei dos Julgados de Paz. ---
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Julgado de Paz de Cascais, 21 de fevereiro de 2024 O Juiz de Paz
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Carlos Ferreira