Sentença de Julgado de Paz
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Acções que respeitem direitos e deveres de condóminos.
(Alínea c) do n.º do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Objecto: impugnação de deliberações tomadas em Assembleia de condóminos.
Valor da Acção: € 5.000,00 (cinco mil euros).
Demandante: A
Demandado: B
Mandatário: C
Do requerimento inicial:
Alega o demandante, em síntese, no requerimento inicial de fls. 1 a 58, cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido, que foi convocado para a Assembleia Geral de Condóminos realizada em 26 de Abril de 2010, da qual foi lavrada a acta n.º 21; que teve conhecimento da respectiva ordem de trabalhos, tendo os pontos 1 e 2 o seguinte conteúdo: “Ponto 1 – Aprovação da inclusão do défice de anos anteriores no orçamento para o ano de 2010; Ponto 2 – Análise, discussão e aprovação do Plano de Intervenções de Manutenção Geral em alguns sectores do Condomínio”, assembleia à qual não pôde comparecer e da qual foi lavrada a ata n.º 21, cujas deliberações se resumem da seguinte forma: ” O valor do défice acumulado, no final do ano de 2009, foi de €23.000,00. A administração propôs que este montante fosse coberto através de duas quotizações extraordinárias, a cobrar, respectivamente, em Maio e Outubro de 2010; quanto ao ponto 2, foi deliberado substituir os relvados dos canteiros situados em espaço comum de uso geral espaço comum de uso exclusivo, cujo custo foi estimado em €13.000,00”.
Pedido: Pede que as deliberações tomadas na Assembleia Geral de Condóminos realizada em 26 de Abril de 2010, relativamente aos Pontos 1 e 2, sejam anuladas porque contrárias à Lei e ao Regulamento do Condomínio.
Junta: 08 documentos de fls. 10 a fls. 58.
Contestação: fls. 65 a fls. 98.
A demandada Administração do Condomínio apresentou contestação na qual invoca a excepção de ilegitimidade, com fundamento no facto de, estando em causa o pedido de anulação de deliberação social, deveria a presente acção ser intentada contra todos os condóminos que votaram favoravelmente a mesma e não contra a administração.
Tramitação:
Foi proferido o despacho de fls. 139 e citados os respectivos condóminos.
Foi marcada audiência de julgamento para o dia 19 de Novembro de 2010, pelas 14h, posteriormente desmarcada e designou-se em substituição o dia 16 de Dezembro de 2010, pelas 14h.
Audiência de Julgamento.
A audiência decorreu conforme acta de fls. 179 e 180.
Fundamentação fáctica.
Com relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 – O demandante é titular do direito de propriedade sobre a fração “EP”, correspondente ao 7.º andar, letra “B”, do B;
2 – A D, é administradora do B;
3 - A gestão do condomínio é acompanhada por uma comissão composta por um representante de cada um dos blocos de edifícios;
4 – Em 26 de Abril de 2010 realizou-se uma Assembleia Geral de Condóminos, cuja convocatória especificava na ordem de trabalhos, os pontos 1 e 2, com o seguinte teor: 1) Aprovação da inclusão do défice de anos anteriores no orçamento para o ano de 2010; 2) Análise, discussão e aprovação do Plano de Intervenção de Manutenção Geral em alguns sectores do condomínio;
5 – O demandante pediu esclarecimentos por escrito quanto aos assuntos a tratar nessa assembleia a que a administração não respondeu;
6 – A Assembleia Geral deliberou, relativamente ao ponto 1 da ordem de trabalhos, que o défice acumulado no final de 2009, no montante de €23.000,00, fosse coberto com o pagamento de duas prestações extraordinárias;
7 - Os défices acumulados foram referenciados nos relatórios e contas de cada ano;
8 - Relativamente ao ponto 2, a Assembleia Geral deliberou a substituição dos relvados dos canteiros ao nível do R/C (da lomba para fora), cuja intervenção foi estimada em €13.000,00.Não se consideram por não provados quaisquer factos com relevância para a decisão da causa.
Para tanto concorreram as declarações das partes proferidas em audiência, o depoimento das testemunhas apresentadas e, em particular, os documentos juntos aos autos.
O Direito
Estamos perante uma ação de impugnação de deliberações tomadas em Assembleia Geral de Condóminos. Em síntese, o administrador do condomínio convocou uma Assembleia Geral Ordinária, constando da convocação a ordem de trabalhos, tendo os pontos 1 e 2 a redação que se transcreveu supra (ponto 4 dos factos provados), em relação aos quais a assembleia deliberou conforme supra (pontos 6 e 8 dos factos provados). Alega o demandante que quando recebeu a convocatória pediu esclarecimentos à administração, por entender que a convocatória não enunciava de forma clara os pontos a tratar na assembleia, esclarecimentos que não lhe foram prestados. Mais alega que não pôde comparecer na referida assembleia.
O Decreto – Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, introduziu alterações ao regime então vigente, tanto no que respeita à convocação e funcionamento da assembleia de condóminos como no que respeita à impugnação das respectivas deliberações, sendo que tais alterações foram motivadas pela intenção do legislador em levar os condóminos a ter uma maior intervenção na vida do condomínio, participando nas respectivas assembleias, presentes ou representados e devidamente preparados para intervir e votar, relativamente aos assuntos aí a tratar.
Resulta no n.º 2, do artigo 1432.º, do Código Civil, que a convocatória tem de indicar, para além do dia, hora e local, a respectiva ordem de trabalhos, bem como, sendo caso disso, a informação sobre as deliberações que exigem uma aprovação unânime dos condóminos. Ou seja, para a generalidade dos casos basta a mera indicação do assunto a deliberar na assembleia, e só nos casos específicos que requeiram deliberação por unanimidade é que a lei impõe informação sobre esses assuntos, por forma a que os convocados se possam aconselhar, refletir e documentar, para que livre e esclarecidamente sobre eles possam depois tomar posição. Ou seja, é contra a possibilidade de deliberações surpresa e ou eventuais prejuízos dos condóminos ausentes, que a lei impõe que os assuntos a deliberar em assembleia de condóminos constem da respectiva ordem de trabalhos expressa na convocatória, desvalorizando-se as questões a abordar em rubricas designadas “outros assuntos de interesse dos condóminos”, ou outras designações do género. No caso em apreço, as matérias a tratar relativamente ao ponto 1 (Aprovação da inclusão do défice de anos anteriores no orçamento para o ano de 2010), estão perfeitamente identificadas, sendo que os défices acumulados foram referenciados nos relatórios e contas de cada ano, encontrando – se aí a necessária informação. Quanto a outra informação, que o demandante “acusa” o administrador de não lha ter dado, conforme pedido seu, sempre se dirá que, naqueles termos, não tem de o fazer. O administrador explica-se, presta contas, aos condóminos em assembleia geral; é a esta e não aos condóminos individualmente considerados, que presta esclarecimentos, cabendo à assembleia determinar se está ou não esclarecida. Deste modo, não há nada que inquine a deliberação tomada quanto a esta questão. Quanto à deliberação relativa ao ponto 2 não nos merece a mesma avaliação. É certo que não se trata de deliberação que careça de unanimidade, no sentido do n.º 2 do artigo 1432.º. Contudo, não se tratou de uma deliberação de mera gestão corrente. Se o fosse, estaria devidamente especificada. Se o tal “Plano de Intervenção de Manutenção Geral em alguns sectores do condomínio”, não se traduzisse numa modificação estrutural (substituição dos relvados dos canteiros ao nível do R/C (da lomba para fora), cuja intervenção foi estimada em €13.000,00, então a especificação poderia ter sido suficiente. Ou seja, admitamos, a título de exemplo, que se tratava de determinar a que horas e durante quanto tempo funcionam os aspersores; se alteram a qualidade do fertilizante etc. Acresce que esse tal plano implicou a aprovação de uma despesa a suportar pelos condóminos que, de acordo com o texto da convocatória, não é razoável exigir aos ausentes que pudessem contar com ela. Deste modo, entendemos que a deliberação relativa ao ponto 2 da ordem dos trabalhos é inválida, por estar insuficientemente especificada na ordem de trabalhos, tendo em vista os objectivos do legislador com as alterações operada pelo supra referido Decreto – Lei n.º 267/94, e as consequências para os condóminos decorrentes desta deliberação.
Decisão.
O Julgado de Paz é competente, não foram suscitadas outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, considero esta ação parcialmente procedente por parcialmente provada, mantendo válida a deliberação reportada ao ponto 1 da ordem de trabalhos relativa à Assembleia Geral de Condóminos, do B, realizada no dia 26 de Abril de 2010 e consignada na acta n.º 21, declarando-se anulada e de nenhum efeito a deliberação referente ao ponto 2, da mesma ordem de trabalhos e constante da mesma acta.
Custas.
Custas em igual proporção já inteiramente satisfeitas.
A sentença foi proferida e notificada às partes nos termos do artigo 60.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando o mesmo ciente de tudo quanto antecede.
Julgado de Paz de Lisboa, em 18 de Março de 2010
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias