Sentença de Julgado de Paz
Objecto: direitos e deveres de Condóminos.
(alínea c), do nº 1, do artigo 9º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho - LJP)
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
Mandatário: D
RELATÓRIO:
O Condomínio Demandante, devidamente representado pelos seus administradores, melhor identificado a fls. 1 e 2 dos autos, intentou contra os demandados, também melhor identificados a fls. 2 dos autos, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de € 680 (seiscentos e oitenta euros) relativa às quotas de condomínio vencidas e não pagas desde o mês de Junho de 2006, acrescida das vincendas na pendência da acção.
Para tanto, alegou os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 4 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, alegando, em síntese, que os demandados são proprietários da fracção designada pela letra “N”, correspondente ao sexto andar direito do prédio sito em, Agualva, Cacém, Sintra; a quota mensal da responsabilidade dos demandados ascende à quantia mensal de € 20 no ano de 2006 e € 30 nos anos de 2007 e 2008; Os demandados deixaram de efectuar o pagamento da quota mensal em Junho de 2006, situação que se mantém, perfazendo a quantia em dívida, à data de entrada da acção em tribunal, o montante de € 680. Juntou 5 documentos (de fls. 5 a 17) que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
Regularmente citados, os demandados contestaram (de fls. 29 a 37 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidas), pedindo a improcedência da acção, defendendo-se por excepção (alegando a ilegitimidade activa dos administradores, por careceram de deliberação da Assembleia de condóminos a autorizar a propositura da presente acção) e por impugnação, alegando terem acordado com a anterior administração do condomínio que os demandados efectuariam uma reparação na fracção – cuja execução foi anteriormente deliberada em Assembleia de condóminos e só não executada por a administração não dispor de capacidade financeira para tanto – cujo custo (fixado pelas partes em € 2.895, acrescido de IVA) seria mensal e gradualmente deduzido no valor das quotas, e outras despesas, a suportar, no futuro, pelos demandados. Mais formula pedido reconvencional, alegando serem credores do condomínio demandante na quantia de € 2.215. Juntaram procuração forense e 10 documentos (de fls. 38 a 70) que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
Regularmente notificado do teor da reconvenção, o condomínio demandante nada disse.
As partes aderiram à mediação, tendo esta sido realizada em 11 de Julho de 2008, durante a qual as partes não lograram obter qualquer acordo. Foi marcada data para realização da audiência de julgamento, para o dia 17 de Setembro de 2008, tendo as partes, e mandatário, sido devidamente notificados para o efeito.
Iniciada a audiência, na presença dos legais representantes do condomínio demandante, dos demandados, e seu mandatário, a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no nº 1, do artº 26º, da LJP, não tendo esta diligência sido bem sucedida.
Foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no artigo 57º da LJP, e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, como resulta da respectiva acta.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE FACTO
Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – E e F são administradores do condomínio do prédio sito em Agualva, freguesia do Cacém, conselho de Sintra.
2 – Os demandados são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “N”, correspondente ao sexto andar direito do prédio identificado no número anterior.
3 – O montante da contribuição mensal da fracção identificada no número anterior para as despesas do condomínio ascendia no ano de 2006 a € 20 (vinte euros) e nos anos de 2007 e 2008 a € 30 (trinta euros).
4 – Na assembleia geral de condóminos realizada em 3 de Julho de 2001 foi deliberado, por unanimidade, a aprovação do orçamento apresentado por G, no valor de Escudos: 1.700.000$00, ao qual acresce IVA, para reparação do telhado do edifício.
5 – Na assembleia geral de condóminos realizada em 3 de Julho de 2001 foi deliberado, por unanimidade, a aprovação do orçamento apresentado por H, no valor de Escudos: 400.000$00, ao qual acresce IVA, para reparação dos danos existentes na fracção dos demandados.
6 – A administração do condomínio não executou as obras de reparação da fracção dos demandados.
7 – Em 3 de Maio de 2002, a Câmara Municipal de Sintra efectuou uma vistoria de higiene e salubridade à fracção, cujo auto, a fls. 46 e seguintes, dá-se aqui por integralmente reproduzido.
8 – A administração do condomínio remeteu à Câmara Municipal de Sintra a carta a fls. 50 dos autos, que aqui se dá aqui por integralmente reproduzida.
9 – Na assembleia de condóminos realizada em 7 de Janeiro de 2003 foi deliberada a substituição do orçamento referido em 4 supra, pelo orçamento a fls. 51 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
10 – O telhado do edifício foi reparado no verão de 2004.
11 – Em Maio de 2006 os demandados efectuaram as obras de reparação da sua fracção.
12 – Em 1 de Junho de 2006 a administração do condomínio emitido o recibo nº x, a fls. 58 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
13 – Em 10 de Maio de 2006 a administração do condomínio emitido o recibo nº x, a fls. 70 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
14 – No mapa de resultados mensais referente ao mês de Dezembro de 2006, consta como despesa efectuada em Junho de 2006, referente a “reparações em apartamentos” a quantia de € 2.895.
15 – No mapa de recebimentos de 2006, consta como recebido em Junho, pelo condómino da fracção correspondente ao sexto andar direito a quantia de €2.895.
16 – No mapa de quotizações em dívida, datado de 10 de Julho de 2007, consta a fracção dos demandados como credora da quantia de € 2.395.
17 – Na Assembleia de condóminos realizada em 31 de Janeiro de 2007 foram apresentadas e provadas a contas referentes ao exercício de 2006.
18 – Em Maio de 2006 a administração do condomínio e os demandados acordaram que estes efectuariam a reparação da sua fracção e o custo das mesmas seria deduzido nas contribuições da fracção dos demandados nas despesas comuns do Edifício vincendas.
Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitidos (sendo de referir que os administradores do condomínio reconheceram ter sido deliberado, em assembleia de condóminos, a realização de obras na fracção dos demandados, com custas a cargo de todos os condóminos e que a administração precedente não efectuou tais obras) e os documentos juntos aos autos. Quanto ao depoimento das testemunhas apresentadas pelos demandados cumpre referir que os mesmos revelaram-se essenciais para fixação como provado do facto dado como provado em 11 supra (por ambas as testemunhas terem conhecimento pessoal e directo, da realização dessas obras pelos demandados, nessa data).
Não ficou provado:
1 – A administração do condomínio e os demandados acordaram a obtenção de orçamentos actualizados para a reparação do telhado e dos danos no interior da fracção dos demandados.
2 – Na assembleia de condóminos realizada em 7 de Janeiro de 2003 foi deliberada a substituição do orçamento identificado em 5 de factos provados.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao tribunal aferir da veracidade desses factos, após a análise dos documentos juntos aos autos e da audição das partes e testemunhas.
FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE DIREITO
A) Da admissibilidade da reconvenção:
Nos presentes autos, vieram os demandados deduzir reconvenção.
Conforme jurisprudência maioritária, a reconvenção é de utilizar no caso do crédito invocado pelo demandado seja superior ao do demandante e aquele pretender exigir deste o pagamento da parte excedente. Ou seja, a reconvenção é admissível, nos termos do artigo 274º, nº 2, al. b), do Código de Processo Civil, quando o crédito alegado pelo demandado é superior ao crédito alegado pelo demandante, operando a excepção de compensação até ao valor que é demandado e pedindo o excedente em sede de reconvenção.
Ora, nos presentes autos, o valor da acção é de € 680 e o valor da reconvenção é de € 2.215; sendo o valor desta superior ao daquela, a reconvenção é admissível, nos termos do disposto no artigo 48º da LJP.
Acresce que, dispõe o nº 1 do artigo 306º, do Código de Processo Civil, que se pela acção se pretende obter qualquer quantia certa em dinheiro, é esse o valor da causa e, o nº 2 do artigo 308º do mesmo diploma legal, que o valor do pedido formulado pelo réu, quando distinto do deduzido pelo autor, se soma ao valor deste.
Ora, no caso em apreço, os demandados não somam o valor da reconvenção ao valor do pedido deduzido pelo demandante, o que se faz agora, oficiosamente, fixando-se o valor da acção em € 2.895.
B) Da excepção da ilegitimidade:
Na Contestação os demandados alegam que os administradores do condomínio não estão devidamente autorizados pela Assembleia de Condóminos para demandá-los.
A Administração das partes comuns do edifício compete, nos termos do nº 1, do artigo 1430º, do Código Civil, à assembleia de condóminos e ao administrador, o qual tem, por direito próprio, que não lhe pode ser retirado pela assembleia de condóminos, legitimidade para agir em juízo em representação do condomínio, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro na execução das funções que lhe pertencem, ou seja, no que respeita às partes comuns do edifício e à prestação de serviços de interesse comum (cfr. arts. 1436º e nº 1 do art. 1437º do Código Civil). Pelo exposto, e de acordo com a matéria fáctica dada como provada, a administração do Condomínio demandante tem a legitimidade necessária para, por si só e independentemente de qualquer deliberação da Assembleia de condóminos, representar o condomínio em pleitos judiciais quando o objecto dos mesmos se inserirem na execução das suas funções, o que é o caso (cfr. alínea e) do nº 1 do artigo 1436º e artigo 1437º do Código Civil).
C) Do mérito da causa:
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, mais concretamente ao incumprimento por parte do demandado das suas obrigações de condómino, pela falta de pagamento da quota mensal de condomínio. A posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação. Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o artigo 1424º, do Código Civil, que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. artigo 1430º, do Código Civil), cabendo a este, entre outras, a função de cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (alíneas d) e e) do artigo 1436º, do Código Civil).
No caso em apreço, os demandados alegam que por terem acordado com a administração do condomínio efectuarem a reparação da sua fracção e o respectivo valor ser mensal e gradualmente deduzido valor no valor das quotas e/ou outras despesas de condomínio que tivessem de pagar, procederam, desse modo ao pagamento das contribuições para as despesas comuns do edifício peticionadas.
Face à matéria provada, é indubitável que a Assembleia de condóminos deliberou, e aprovou, a realização de obras na fracção dos demandados (cfr. Acta nº 35, a fls. 41 e seguintes dos autos), e que a então administração do condomínio demandante não executou tal deliberação, ou seja não executou tais obras, tendo sido os demandados que, na sequência de acordo com a então administração as executou. Verifica-se, porém, que as obras aprovadas – e referimo-nos somente as a executar na fracção dos demandados – são as constantes do orçamento a fls. 45 dos autos, orçamento que foi, também aprovado. Ou seja, são essas obras, e por esse preço (Escudos 400.000$00, acrescido de IVA, ou seja € 1.995,15, acrescido de IVA), que foram aprovadas e que a administração do condomínio tinha o dever de executar. Sabemos que não o fez e, após acordar com os demandados que estes efectuassem tais obras, creditou-lhe na sua “conta corrente”, em 1 de Junho de 2006, a quantia de € 2.895, a título das contribuições da respectiva fracção nas despesas mensais do condomínio de Junho a Dezembro de 2006, as primeiras seis no valor de € 20 cada (valor que corresponde ao montante aprovado em assembleia de condóminos para contribuição mensal da fracção dos demandantes) e a última no valor de € 2.775. Ou seja, do documento a fls. 58 dos autos, podemos concluir que a então administradora do condomínio, contrariando o deliberado na Assembleia de condóminos realizada em 3 de Julho de 2001 (e, note-se, que na Assembleia realizada em 7 de Janeiro de 2003 não foi – ao contrário do alegado pelos demandados – aprovado qualquer orçamento para realização de obras na fracção dos demandados que substituísse o aprovado na Assembleia de condóminos realizada em 3 de Julho de 2001), acordou com os demandados o pagamento, por dedução, do custo de obras com valor superior ao deliberado e aprovado. Fê-lo exorbitando os seus poderes, já que só a assembleia de condóminos tem poderes para aprovar orçamentos, obras e respectivos custos, como o ora em causa. Porém não podem os demandados ser prejudicados por tal facto, pelo qual só poderá responder a então administradora, se a assembleia de condóminos assim deliberar.
E, se entendemos que a administração do condomínio tinha o direito de acordar a referida dedução, ou seja dedução dos custo das obras nas prestações vincendas do condomínio – que, refira-se, era do conhecimentos de todos os condóminos desde a data de apresentação e provação das contas referentes ao exercício de 2006, ou seja desde, pelo menos, da Assembleia de condóminos realizada em 31 de Janeiro de 2007 – cfr. décimo parágrafo da mesma), por considerarmos que a mesma nada mais é do que uma forma de execução do deliberado, por outro lado, defendemos também que só é licito fazê-lo nos exactos termos do acordado: o custo da reparação ser deduzido – ou seja imputado – às contribuições da fracção dos demandados nas despesas comuns vincendas, por considerarmos que, só deste modo, não onera o condomínio de modo mais gravoso do deliberado.
Cumpre, também, pronunciarmo-nos quanto à peticionada reconvenção: condenação do condomínio a pagar aos demandados/reconvintes a quantia de € 2.210. No artigo 20º da contestação, os demandados alegam que “(…) em Maio de 2006 ficou acordado entre ambos que (…) os demandados efectuariam a reparação no interior da sua fracção conforme entendessem, e o respectivo valor (…) seria mensal e gradualmente deduzido valor no valor das quotas e/ou outras despesas de condomínio que estes viessem a ter de pagar”, acrescentando no artigo 24º que “(…) por via do pagamento e da compensação com o crédito relativo a quotizações de condomínio acordada (…)”, ou seja, alegam – e defendem – que acordaram que o custo da reparação seria mensal e gradualmente deduzido nas contribuições vincendas, da fracção dos demandados, nas despesas comuns do edifício. Tal acordo terá de ser tido como livremente celebrado pelas partes e por ser legal, como defendido supra, deve ser pontual e integralmente cumprido. Ora, o agora pretendido pelos demandados – a devolução, em singelo do custo das obras, subtraído das comparticipações entretanto vencidas – revela-se absolutamente contraditório com os factos alegados pelos próprios demandados, no seu articulado, que defendem a existência de um acordo em que o custo das obras seria deduzido mensal e gradualmente no valor das contribuições vincendas. E, por essa razão, consideramos que o peticionado consubstancia um manifesto abuso de direito, traduzido num “venire contra factum proprium”, atendo o disposto no artigo 334º, do Código Civil: é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. Além desta razão, cumpre referir que a compensação (mútua extinção de créditos recíprocos) não se confunde – nem se pode confundir, como pretendem os demandados, com a figura da imputação ou dedução, que consiste em abater ao montante de um crédito, para o reduzir à sua justa expressão numérica, a importância de certos factores, como no caso de despesas (em obras) realizadas. E basta analisar os acordo celebrado pelos demandados e a administração do condomínio, nos precisos termos em que os demandados o deram a conhecer a este tribunal, para concluir que o acordo entre as partes foi esta dedução ou imputação e, será o que terá de ser pontual e integralmente cumprido pelas partes.
Acresce que, considerando o documento a fls. 58 dos autos, à data do mesmo, os demandantes tinham um crédito na “sua conta corrente” no montante de € 2.755 (e note-se que, de acordo com o documento a fls. 58 dos autos, ao montante pago referente ao mês de Dezembro de 2006 há que descontar o montante da respectiva contribuição mensal) e considerando que não procederam ao pagamento autónomo das contribuições vencidas entre Janeiro de 2007 e Junho de 2008 (data de entrada da acção em tribunal), que ascendem a € 540 (ou seja € 30 x 18 meses), há que concluir que, à data da entrada da presente acção no Julgado de Paz, os demandados tinham, na sua “conta corrente”, um crédito de € 2.215 (montante também liquidado pelos demandados), crédito este que deverá, nos termos do acordado, e em fiel cumprimento dos princípios da liberdade contratual e da boa fé, mensal e gradualmente deduzido ao valor das contribuições para as despesas comuns vincendas.
DECISÃO
Em face do exposto, julgo a presente acção improcedente, por não provada, assim como julgo a reconvenção improcedente, por não provada.
CUSTAS
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, demandante e demandados são condenados nas custas em partes iguais, que se encontram integralmente pagas.
A presente sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada ao condomínio demandante, ao demandado e seu mandatário, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficaram cientes de tudo quanto antecede.
Notifique a demandada.
Registe.
Julgado de Paz de Sintra, 30 de Setembro de 2008
A Juíza de Paz,
A Juíza de Paz,
(Sofia Campos Coelho)