Sentença de Julgado de Paz
I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E OBJECTO DO LITÍGIO
A presente acção vem proposta por A, como Demandante contra B, e tem por objecto direitos e deveres de condóminos enquadrando-se, quanto à matéria, na alínea c) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho. Analisado o teor do requerimento inicial e o pedido, ainda que este possa estar formulado em termos linguisticamente menos claros, pretende o Demandante que seja apreciada a obrigatoriedade, ou não, de contribuir para as despesas inerentes a determinadas partes do prédio; que lhe sejam devolvidos, pelo Demandado, € 488,88 cobrados, a mais, em 2005 e fixado o valor de € 15,00 de comparticipação relativamente ao ano de 2006, reduzindo-se em 50% o custo com limpeza e porteira.
Alega, para tanto, que é proprietário da loja “A” do prédio em regime de propriedade horizontal a que corresponde o Condomínio Demandado e que, nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal, está excluído da compropriedade do estacionamento privativo do prédio; dos dois elevadores (ascensor e monta-cargas) e de uma arrecadação de utensílios de limpeza sita na cave. Tendo tomado conhecimento das rubricas das despesas, inerentes àquelas partes comuns, que foram efectuadas no exercício de 2005 e verificando que, com base nelas, foi fixado o valor da sua comparticipação mensal, pretende que tal critério de repartição seja alterado, incluindo, a diminuição da parcela que lhe compete suportar nas despesas com porteira e limpeza do edifício. Não obstante o Demandante ter já manifestado a sua discordância em anteriores Assembleias, o Condomínio Demandado tem-lhe exigido, incluindo em 2003 e 2004, o pagamento de valores superiores aos devidos e prepara-se para, em 2006, em face do orçamento aprovado, que impugna, manter tal procedimento, no que deve ser impedido.
Junta 10 documentos ( de fls. 7 a 47 ) e procuração forense.
Regularmente citado, o Condomínio Demandado apresentou contestação, na qual alega, em resumo que, a fracção do Demandante é composta, também, por uma arrecadação, sita na cave do prédio; que o Regulamento de Condomínio expressa que o portão da garagem e a garagem, localizada na subcave, são partes comuns do prédio e que o Demandante pode utilizá-la para carregar e descarregar mercadorias embora ali não possa parquear a sua viatura; que o portão da garagem visa, também, garantir a segurança do edifício e na subcave estão os pilares, as vigas, as canalizações e, entre mais, as estruturas de estabilidade do prédio; as comparticipações são fixadas de acordo com a permilagem de cada fracção; o orçamento para o ano de 2006 foi aprovado; o Demandante, agora, só pode impugnar as contas de 2005 e não as dos anos anteriores.
Juntou 1 documento (fls. 65 a 74).
As partes recorreram aos serviços de mediação sem que tenham logrado alcançar acordo.
De fls. 93 a 96, o Demandado veio juntar documentos e, posteriormente, juntar requerimento complementar da contestação com documentos.
Realizou-se audiência de julgamento na qual, após ter sido proferido despacho de desentranhamento daquele requerimento complementar, o Demandado juntou os documentos que o acompanhavam - fls. 136 a 169 -; o Demandante juntou os documentos de fls. 170 a 185; foram ouvidas as partes sem que tenha sido possível obter a sua conciliação e inquiridas testemunhas, tudo com observância das formalidades legais aplicáveis como da respectiva acta se alcança.
Cumpre apreciar e decidir.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor.
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, inexistindo questões prévias ou nulidades que obstem ao conhecimento do mérito da causa ou invalidem totalmente o processo.
Conjugando a causa de pedir que vem alegada e o pedido formulado a final e, bem assim, a forma como o Demandado interpretou e contestou tal requerimento, entende-se que o Demandante pretende que o tribunal se pronuncie sobre as seguintes questões:
a) O Demandante está, ou não, obrigado a comparticipar nas despesas inerentes à cave, elevadores e subcave/garagem do prédio em face do teor do registo predial, fundado na escritura de constituição da propriedade horizontal, e do regulamento de condomínio;
b) O Condomínio Demandado deverá, ou não, devolver ao Demandante a quantia de € 488,88 por este paga a mais em 2005;
c) A quota do Demandante para 2006 deverá ser fixada em €15,00 por via da exclusão das despesas com elevadores e garagens e redução em 50% das referentes à limpeza e porteira.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Pelas declarações prestadas pelas partes, pelos depoimentos das testemunhas inquiridas, pelos documentos juntos aos autos, que se mencionam e, salvo expressa ressalva, se dão por reproduzidos, julgam-se provados, com interesse para a decisão da causa os seguintes factos :
A) O Demandante é proprietário do rés-do-chão, loja, que corresponde à fracção autónoma, designada pela letra “A” , do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em C, descrito na 5ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº .............., da freguesia de ..........., concelho de Lisboa ( cfr. certidão predial de fls. 8 a 12);
B) A fracção “A” tem a seguinte descrição predial “ RÉS-DO-CHÃO – loja – 1 ampla divisão, instalações sanitárias, 1 arrecadação e extensão em galeria localizada no piso intermédio do prédio, e ainda mais 1 arrecadação na cave, individualizada pela referência à fracção a que respeita – …” ( cfr. certidão predial referida);
C) Na descrição predial consta que o prédio é “ constituído pelas fracções autónomas seguintes : A, … e T – a casa da porteira, localizada na cave com uma divisão assoalhada, cozinha, casa de banho e hall, é comum a todas as fracções autónomas; são partes comuns a todas as fracções autónomas, excepto a fracção “A” : a) o estacionamento privativo dos inquilinos situado na cave, b) os dois elevadores do prédio (ascensor e monta-cargas) e respectiva casa das máquinas, localizada no desvão do telhado e c) um compartimento destinado a arrecadação de utensílios de limpeza do prédio localizado na cave – ao nível da sub-cave localiza-se o estacionamento privativo dos inquilinos - …” ( cfr. certidão predial referida);
D) Da escritura de constituição de propriedade horizontal relativa ao prédio dos autos, junta de fls. 14 a 18 dos autos, consta que :
“… SÃO PARTES COMUNS A TODAS AS FRACÇÕES AUTÓNOMAS:
a casa da porteira, localizada na cave, com uma divisão assoalhada, cozinha e casa de banho, e hall;
“ SÃO PARTES COMUNS A TODAS AS FRACÇÕES AUTÓNOMAS – exceptuada a fracção A) – loja :
a) o estacionamento privativo dos inquilinos situado na subcave;
b) os dois elevadores do prédio (ascensor e monta-cargas) e respectiva casa das máquinas, localizada no desvão do telhado;
c) um compartimento destinado a arrecadação de utensílios de limpeza do prédio, localizado na cave;--- ….”
E) A administração do prédio, em 2005, imputou à fracção do Demandante custos inerentes às seguintes partes comuns (cfr. “contas” de fls. 19 a 24 e discriminação a fls. 21 e 22):
- Quadro eléctrico e disjuntores para portão automático da garagem (€140,00);
- Reparação porta da garagem (€ 35,70);
- Elevadores (assistência e reparação) (€ 1.372,12);
- Elevadores (balanças electrónicas) (€ 1.999,20);
- Reparação e pintura parte do tecto e paredes da garagem, canto SO (€220,15);
- Comandos da porta eléctrica (€1.108.31);
- Colocação portão da garagem – 1ª e 2ª tranche (€ 1.618, 51 e € 1.011.39);
- Caixa para guardar chave portão da garagem (€ 28,66);
- Moldura de alumínio para instruções em caso de bloqueio do portão (€14.50);
- Electricidade da garagem (€ 121,42);
- Electricidade dos elevadores ( € 1.026.55);
F) No exercício de 2005 as referidas despesas inerentes à garagem comportaram € 4.299,64 e as despesas com elevadores, comportaram € 4.397,87;
G) Ao Demandante foi imputada, durante o ano de 2005, relativamente àquelas despesas (no total de € 8.697,51) e segundo a permilagem da sua fracção (3,75%), a quantia de €326,16, o que corresponde a um valor mensal de € 27,18;
H) Durante o ano de 2005, o Demandante pagou uma contribuição mensal de condomínio de €54,12, que inclui o valor referido na alínea antecedente;
I) O Demandante tomou conhecimento das rubricas de despesas efectuadas no exercício de 2005, montantes e forma de repartição do seu custo, após a realização da Assembleia de Condóminos de Fevereiro de 2006 que as aprovou;
J) A administração do Condomínio Demandado pretende manter em 2006, nos termos do orçamento aprovado (cfr. fls. 20), o mesmo critério de repartição de despesas que passa pela não exclusão das que respeitam às partes que não são comuns ao Demandante;
K) O Demandante apresentou nas Assembleias Gerais de Condóminos de 27.01.1997 (fls. 174 a 178), de 20.01.1998 (fls.170 a 174) e de 02.02.2002 (fls. 179 a 182) e perante a administração, a sua discordância em relação às contas e critérios seguidos para imputação das despesas;
L) Não existe orçamento de custos com porteira e limpeza diferenciado segundo a parte habitacional, garagens e lojas;
M) Na Assembleia de Condóminos de 02 de Fevereiro de 2006, foi aprovado o orçamento para o ano de 2006, no qual se mostra prevista uma actualização das quotas de condomínio de 2,3%;
N) Existe uma escada no prédio que permite o acesso da fracção A à arrecadação de que dispõe na cave, podendo tal escada ser acedida, directamente, pela porta de serviço do edifício;
O) O nº 3 do artº 6º e o artigo 7º do Regulamento de Condomínio (fls.10 a 47) estabelecem, respectivamente, que a fracção A (loja) não participa na compropriedade da garagem do prédio nem das condutas do lixo e que são partes comuns os elevadores e duas arrecadações para material de limpeza, uma sita na cave e outra na subcave do prédio;
P) Na subcave do prédio – garagem – estão os pilares do prédio, as canalizações, os esgotos, os cabos de electricidade, entre outros;
Q) Os elevadores do prédio dão acesso à cave onde se encontram as arrecadações, incluindo a do Demandante.
Com interesse para a decisão da causa não existem factos “não provados”.
Fundamentação dos factos provados e não provados
Para fundar a sua convicção o tribunal ponderou a prova documental junta aos autos, as declarações das partes e o depoimento das quatro testemunhas oferecidas pelo Demandado, a última das quais é porteira do prédio e explicou, entre mais, a forma como faz a limpeza do edifício e a forma como vê o Demandante aceder à arrecadação da cave, afecta à sua fracção.
Do enquadramento de facto e de direito
Como se referiu supra, a questão fundamental prende-se com a existência, ou não, da obrigação do Demandante contribuir para as despesas com os elevadores e garagens.
Nos termos do artº 1420 º do Código Civil, a qualidade de proprietário de uma fracção autónoma, independente, confere ao respectivo titular, também, uma parcela na compropriedade das partes comuns do edifício, tornando-se os dois direitos indissociáveis. Por sua vez, o nº 1 do artº 1424º do mesmo diploma, sujeita o titular de tais direitos à obrigação de contribuir para as despesas de conservação e fruição das partes comuns e para o pagamento de serviços de interesse comum, na proporção do valor das suas fracções.
São imperativamente partes comuns do prédio, não podendo os interessados acordar em sentido diferente, todas as enunciadas no nº 1 do artº 1421º do mesmo Código.
Por outro lado, presumem-se comuns, se nada resultar em contrário, as partes do prédio enunciadas no nº 2 do mesmo normativo, designadamente, os ascensores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro, as garagens e outros lugares de estacionamento.
Como escreve Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Almedina, 2001, pag. 77, as partes, referidas neste nº 2, não são partes que integrem a estrutura do prédio nem que afectem a normal utilização de cada fracção e, por isso, podem ser excluídas do regime da comunhão, ou, o mesmo é dizer, podem ser afectadas apenas a determinada fracção ou fracções.
A escritura de constituição da propriedade horizontal é, justamente, o instrumento, ou título, através do qual são definidas as partes do edifício correspondentes a cada fracção (artº 1418º, nº 1 do mesmo diploma) ou, melhor dizendo, a individualização de cada fracção e o quinhão das partes comuns do edifício.
Mostrando-se expressamente estabelecido em tal título, com eficácia real, que determinada fracção não quinhoa em determinadas partes comuns tem de considerar-se que, quanto a essas partes e fracção, está ilidida a presunção (juris tantum) de comunhão estabelecida no referido nº 2 do artº 1421º .
É o que sucede no caso dos autos. De facto, como vem provado, a escritura de constituição de propriedade horizontal e o teor do registo predial, excluem da comunhão, relativamente à fracção A-loja, algumas partes comuns, concretamente: o estacionamento privativo (situado na subcave); os dois elevadores do prédio, e um compartimento destinado a arrecadação de utensílios de limpeza situado na cave. Impõe-se, por tanto, concluir que aquelas partes não são comuns, não integram o direito de compropriedade do Demandante e que, consequentemente, não está este obrigado a comparticipar nas despesas de conservação e fruição de tais partes comuns.
A tanto não obsta o facto de no regulamento de condomínio se estabelecer, em contrário, a compropriedade, relativamente à fracção A, dos elevadores e da arrecadação, já que este instrumento, disciplinador das relações entre condóminos e do uso das coisas comuns, não é apto a alterar o que resulta do título constitutivo da propriedade horizontal, antes está tal disposição ferida de nulidade (cfr. Ac. do STJ de 10.11.92, in www.dgsi.pt). Aquele título só pode ser alterado por escritura pública havendo acordo de todos os condóminos (artº 1419º, nº 1 do Código Civil). E, como vem de dizer-se, não basta que os pilares do prédio, as canalizações de incêndio ou outras, inerentes à estrutura, sustentação e segurança do edifício, se encontrem na garagem para tornar esta parte comum do Demandante.
Também aqui não releva que a fracção do Demandante possa ser servida pelo elevador para o efeito aceder à arrecadação sita na cave, sendo que também é servida por escada e, até, directamente da rua através da porta de serviço do prédio, pois, se o fizer (e não foi alegado nem provado que o faça) estará a usar abusivamente uma parte que lhe não pertence, conferindo aos demais proprietários o direito de, para além de eventual reparação pelos danos causados, tomarem as medidas necessárias a que tal uso não se verifique. Antes entendemos que deve prevalecer o que resulta do título constitutivo da propriedade horizontal, atenta, como se disse, a sua natureza real e, por conseguinte, a eficácia erga omnes do estatuto que nele se contém.
Chegados à conclusão da não obrigação do Demandante contribuir para as despesas inerentes às partes que não lhe são comuns importa, agora, analisar o direito deste à devolução da quantia peticionada paga a mais em 2005.
Como ficou provado, o valor da comparticipação mensal do Demandante foi calculado aplicando ao total das despesas de conservação e fruição de todas as partes comuns do prédio a permilagem da fracção de que é proprietário, o que significa que lhe foi exigido o pagamento de despesas pelas quais não é responsável e que, por isso, estamos perante um acto ilegal e ilegítimo da administração do condomínio, porque desconforme à lei (artº 1424º, nº 1 e al. e) do artº 1436º do Código Civil).
Assiste, assim, ao Demandante, o direito de pedir que a sua quota seja calculada sobre as despesas de conservação e fruição das partes comuns do prédio expurgadas das que são inerentes às partes que não lhe são comuns e, verificando-se que pagou a mais, exigir a restituição do que indevidamente lhe foi exigido.
Em face da factualidade assente, o valor mensal pago a mais em 2005 ascende a € 27,18, o que corresponde a um valor anual de €326,16, que o Demandado deve devolver ao Demandante. O mesmo é dizer que este, ao invés de ter pago €54,12 mensalmente deveria ter pago € 26,94.
Por último, cabe tratar a questão relativa à fixação da quota mensal de condomínio, a cargo do Demandante, para o ano de 2006.
Pretende este que seja reduzido a 50% o valor relativo a despesas com porteira (remuneração e demais encargos) e limpeza, aplicando-se a este valor a permilagem da sua fracção o que, em seu entender, daria lugar a uma comparticipação mensal de € 15,00.
Vejamos.
Embora não resulte da matéria apurada é do conhecimento corrente que a limpeza dos prédios onde existe porteira é, em regra, efectuada por esta. O prédio dos autos é composto por subcave destinada a garagens, cave, rés-do-chão, piso intermédio e 10 andares, servidos por 2 elevadores, e o Demandante não tem comunhão na subcave nem nos elevadores. Por outro lado, dispõe o nº 3 do artº 1424º do Código Civil, que as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem. Daqui resulta que, a limpeza das escadas da parte habitacional, dos elevadores e das garagens não deve ficar a cargo do Demandante posto que delas não se serve ou não é comproprietário.
Mas importa igualmente considerar que as funções normais da porteira não se limitam à limpeza do edifício, antes lhe cabendo diligenciar por apoio diverso aos condóminos, informações, tomada e transmissão de recados, entre outras, e o Demandante não alegou que a porteira não lhe prestava quaisquer serviços. Atenta a diversidade de funções e, sobretudo, a disponibilidade, a remuneração da porteira não é normalmente fixada em atenção exclusiva aos serviços de limpeza mas, antes, à sua globalidade, sendo indiscutível que presta serviços de interesse comum.
Nesta conformidade, e tudo ponderado, parece adequado que às despesas de limpeza e porteira orçamentadas para 2006 seja deduzida uma percentagem de 30% e, sobre o resultado apurado, calculado o valor que, quanto a estas, o Demandante deverá suportar.
Não obstante o que antecede, verifica-se que, do orçamento apresentado, entenda-se previsão das despesas para 2006 (fls. 20), não decorre qualquer separação das despesas de garagens e elevadores (há uma rubrica geral de reparação e manutenção) embora seja possível individualizar as que se referem a porteira e limpeza. Queremos dizer que, em rigor, é improvável que sem a elaboração de orçamentos separados seja possível à administração do condomínio, nesta data, fixar o valor da quota do Demandante nos termos que supra se deixam decididos. Tem-se, assim, por prudente e equilibrado que a comparticipação do Demandante, para o ano de 2006, seja fixada em valor igual ao do ano de 2005 - € 26.94 – sem embargo de, para o exercício de 2007 e seguintes, se tornar indispensável a elaboração de orçamentos de despesa separados para as garagens e elevadores/demais partes comuns e à redução, na percentagem de 30%, das despesas de porteira e limpeza encontrando-se, por tal forma, o valor que servirá de base ao cálculo da comparticipação do Demandante.
III – DECISÃO
Por tudo o exposto, julgo a acção parcialmente procedente e, em consequência condeno o Demandado a :
a) reconhecer que o Demandante não está obrigado a comparticipar nas despesas de manutenção e conservação das garagens e elevadores do prédio dos autos por não revestirem, quanto a ele, a natureza de partes comuns;
b) a devolver ao Demandante a quantia de € 326,16, correspondente ao valor por este pago a mais, durante o ano de 2005, a título de comparticipações em despesas de condomínio;
c) a fixar, para o ano de 2006, a quota mensal do Demandante em € 26,94;
d) a calcular, para os exercícios futuros, o valor da comparticipação mensal do Demandante, expurgando do valor orçamentado as despesas afectas à conservação e manutenção das garagens e elevadores do prédio e considerando, na rubrica com porteira e limpeza, apenas 70% do valor orçamentado.
Declaro vencidas ambas as partes e ambas responsáveis pelas custas do processo.
Custas: € 70,00, encontrando-se integralmente pagas.
Registe.
(Texto elaborado e revisto pela própria por meios informáticos)
Julgado de Paz de Lisboa, 30 de Maio de 2006
A Juíza de Paz
Maria de Ascensão Arriaga