I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
II – OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagarem a quantia de € 3.500,00 (três mil e quinhentos euros), relativa ao valor das rendas não pagas (€ 1.300,00), indemnização mensal de 50% da renda por cada pagamento em atraso (€ 2.000,00, contabilizados à data de entrada da presente acção - 09.01.2012) e despesas relacionadas com o processo (€ 200,00 à data de entrada da acção, ao qual acrescem outras eventuais despesas); e ainda os juros a que haja lugar até integral pagamento; bem como a suportar as custas do processo.
Alegou, para tanto e em síntese, que, o Demandante, como senhorio, e a Demandada, como inquilina, celebraram um contrato de arrendamento de um apartamento tipo T2, situado em Gaia, sendo fiador o segundo Demandado; as rendas deviam ser pagas até ao dia 8 do mês anterior a que se referem; sem excepção, todas as rendas que foram pagas, foram-no atrasadas e só após inúmeras insistências e diligências do Demandante, bem como inúmeras justificações infundadas e promessas de pagamento não cumpridas; encontra-se em dívida a 09.01.2012, parte do mês de Novembro de 2011 (€ 100,00) e os meses de Dezembro de 2011, Janeiro e Fevereiro de 2012 (€ 1.200,00); no dia 06.12.2011, a Demandada rescindiu o contrato, informando que pretendia sair da casa durante o mês de Dezembro, o que não veio a acontecer; como o art.º 1º do contrato estabelece 90 dias ou mais de pré-aviso, a data efectiva de resolução é 31.03.2012, a liquidar de 1 a 8 de Fevereiro de 2012; o art.º 2º do contrato contempla uma indemnização mensal de 50% da renda por cada pagamento em atraso, a qual ascende, a 09.01.2012, ao montante de € 2.000,00; o art.º 8º do contrato imputa aos Demandados todas as despesas relacionadas com a presente acção, atribuindo a este título o Demandante um valor simplificado de € 200,00 para deslocações e telefones, acrescendo custas e outras eventuais despesas que advierem; o art.º 7º do contrato prevê renda tripla caso a habitação não seja desocupada até à data de resolução.
Juntou documentos.
O Demandante recusou a fase da Mediação.
Os Demandados, regularmente citados, não apresentaram Contestação, tendo faltado à Audiência de Julgamento, não justificando as respectivas faltas.
Cumpre decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Atento o disposto no art.º 58º n.º 2 da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, julgo confessados os factos alegados pelo Demandante.
Consideram-se ainda por reproduzidos os documentos de fls. 3 a 6.
IV - O DIREITO
Perante os factos articulados e dados como assentes, é inequívoco que entre as partes se celebrou um típico contrato de arrendamento.
A primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art.º 1038º, do C. Civil, é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art.º 1022º C. C.), e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art.º 1039º C. C.), sob pena de constituir o locatário em mora (art.º 1041º C.C.).
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (art.º 1.075º, n.º 2, C.C.).
No caso vertente, atendendo à matéria de facto dada como provada em razão da confissão dos factos, a Demandada arrendatária não pagou parte da renda referente ao mês de Novembro de 2011 (€ 100,00) e a totalidade das rendas referentes aos meses de Dezembro de 2011, Janeiro e Fevereiro de 2012 (3x € 400,00= € 1.200,00), devendo um total de € 1.300,00.
Sendo certo que,
O contrato em causa teria a validade de cinco anos, podendo ser denunciado, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
Ora, a Demandada terá comunicado a sua intenção de entregar o arrendado no dia 06.12.2011, o que não chegou a acontecer no mês de Dezembro, tanto é que assinou o Aviso de Recepção da citação para a presente acção, a 28.02.2012, ainda na morada do arrendado, pelo que a denúncia só operaria em Março de 2012, constituindo-se assim na obrigação de pagar as rendas vencidas até essa data.
Por outro lado,
as partes estipularam na cláusula Segunda do contrato sub judice que os pagamentos atrasados estão sujeitos a indemnização moratória de 50% do valor da renda por cada mês ou fracção, pelo que, segundo a interpretação do Demandante, tendo as rendas em dívida vencido, respectivamente, até ao dia 08.10.2011 (Novembro 2011), 08.11.2011 (Dezembro 2011), 08.12.2011 (Janeiro 2012) e 08.01.2012 (Fevereiro 2012), tal indemnização, contabilizada à data da propositura da acção – 09.01.2012 –, cifra-se em € 2.000,00.
Parece-nos, contudo, que esta interpretação é absolutamente desajustada.
Desde logo, nos termos do artigo 1041º n.º 1 do Código Civil), constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (estabelece, portanto, a própria lei para a mora indemnização que deve ser suportada pelo locatário que não cumpre ou que cumpre tardiamente). A fixação legal da indemnização impede que o locador exija uma indemnização superior, dando a indemnização fixada legalmente, total satisfação ao prejuízo sofrido em consequência de mora do locatário.
Ora, no caso, a indemnização legal pela mora da Demandada arrendatária, contabilizar-se-ia em € 650,00 (metade do valor das rendas em dívida - € 1.300,00), ao passo que o valor peticionado pelo Demandante, a este título, de acordo com os seus cálculos, decorrentes, a nosso ver, de uma interpretação errónea da dita cláusula Segunda, atinge os € 2.000,00, quantia manifestamente superior à que se chegaria por aplicação do disposto no referido preceito. Pelo que, o valor a considerar em termos indemnizatórios, seria € 650,00.
No entanto,
à disposição do n.º 1 do Art.º 1041º do Código Civil prevendo a possibilidade de o locador, em caso de mora do locatário no pagamento das rendas, poder exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento, está subjacente a faculdade que o locatário tem de sobrestar no despejo mediante o pagamento ou depósito do montante das rendas em dívida acrescido da referida indemnização (purgação da mora).
Constituindo esta disposição um estímulo ao pagamento pontual, é perfeitamente legítimo ao senhorio peticionar as rendas acrescidas da indemnização numa acção em que o que se pretende não é o despejo - para o qual o Julgado de Paz nem sequer tem competência – mas sim o pagamento das rendas em dívida, até porque o locador, se fosse essa a sua intenção, poderia ter optado pela resolução do contrato e subsequente despejo, e o locatário se quisesse manter o arrendamento teria para todos os efeitos que pagar a sobredita indemnização a acrescer às rendas em dívida.
Acontece que, ao que sabemos, a Demandada já terá entregue o locado.
Ora, tal como, verificando-se a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas, nos casos em que o locatário não proceda aos pagamentos supra referidos, o locador não terá o direito a receber a referida indemnização conjuntamente com a resolução do contrato e subsequente restituição do locado, também no caso vertente, são apenas devidas as rendas em atraso, em singelo.
Outra questão,
Quanto à renda tripla a pagar pelo arrendatário, caso a habitação não seja desocupada até à data de resolução, prevista na Cláusula Sétima, a norma constante do art.º 1.045º, n.º 1, do Código Civil tem natureza imperativa, retirando às partes, num contrato de locação, a possibilidade de fixar a indemnização pelo atraso na restituição da coisa locada em termos diversos dos ali previstos, pelo que, a indemnização devida é a correspondente apenas ao valor do dobro da renda em vigor.
No entanto, a Demandada terá entregue a habitação dentro do prazo da cessação do contrato, pelo que não tem aplicação tal penalização.
Mais,
ao abrigo do princípio da liberdade contratual, as partes estipularam na Cláusula Oitava do contrato, que o arrendatário é responsável pelo pagamento de todas as despesas judiciais e extra judiciais, nomeadamente, custas e honorários de profissionais forenses, caso o senhorio tenha necessidade de accionar judicialmente para assegurar o cumprimento do presente contrato, tendo o Demandante liquidado, até à data de entrada da presente acção, o valor de tais despesas em € 200,00, no qual vai a Demandada condenada, bem como nas despesas que vierem a ser apuradas, a liquidar em execução de Sentença.
O Demandado C, na qualidade de fiador, é solidariamente responsável pelo cumprimento de todas as cláusulas constantes do contrato de arrendamento que outorgou.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência, condeno, solidariamente, os Demandados a pagarem ao Demandante a quantia de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros), acrescida dos juros, à taxa legal, vencidos desde a citação até efectivo e integral pagamento; e ainda todas as despesas (judiciais e extrajudiciais), a liquidar em execução de Sentença, que advenham ao Demandante, decorrentes do incumprimento do contrato de arrendamento em apreço.
Custas na proporção do decaimento e reembolso nesses precisos termos. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe.
Vila Nova de Gaia, 20 de Novembro de 2012
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)