Sentença de Julgado de Paz
A, melhor identificado a fls. 1, e B, melhor identificada a fls. 1, intentaram contra “C”, melhor identificada a fls. 2, a presente acção declarativa de condenação (a fls. 3 a 5, que aqui se dão por reproduzidas), pedindo a condenação desta a entregar-lhes o cheque nº x sobre o BPI, emitido por D e E, com o valor de € 2500,00 (Dois mil e quinhentos euros), e que foi entregue à Demandada a título pagamento de reserva de fracção propriedade dos Demandantes. Alegam, em síntese, terem celebrado contrato de mediação com a Demandada, tendo, após o mesmo, celebrado “contrato de reserva” com D a E, interessados na compra do referido imóvel, tendo igualmente a Demandada subscrito oeste último contrato. O supra mencionado cheque ficou na posse da Demandada enquanto fiel depositária do mesmo. Os interessados na compra do imóvel desistiram da compra do mesmo, por vontade própria, devendo o cheque reverter a favor dos Demandantes, o que entendem dever ser efectuado pela Demandada.
Juntaram 4 (seis) documentos (a fls. 6 a 10), que aqui se dão por reproduzidos.
Regularmente citada para contestar, veio a Demandada a fazê-lo (a fls. 38 a 40, que aqui se dão por reproduzidas). Alegou, em síntese, e por excepção, a ilegitimidade da Demandada, atendendo ao facto de as obrigações contratuais terem sido assumidas entre Demandantes e terceiras pessoas, e a Demandada lhes é alheia, na qualidade de fiel depositária. Por impugnação, alega, em síntese, que não pode a Demandada entregar o cheque emitido por terceiras pessoas aos Demandantes, tanto mais que tendo sido lavrada reclamação efectuada por estes, veio o IMOPPI decidir a questão ordenando a entrega do supra referido aos respectivos titulares, não podendo a Demandada desobedecer a decisão deste Organismo, sob pena de incorrer em crime de desobediência previsto e punido nos termos do Código Penal.
Juntou 4 (quatro) documentos (a fls. 41 a 51, que aqui se dão por reproduzidas).
Tendo sido agendada sessão de Pré-Mediação para 18 de Dezembro de 2006, a ela compareceram as partes, que decidiram, na mesma data aceder a sessão de Mediação, não tendo sido atingido acordo, pelo que se procedeu a marcação de audiência de julgamento.
Aberta a Audiência de Julgamento e estando presentes ambas as partes, foram estas ouvidas, nos termos do disposto no art. 57º da LJP explorando-se todas as possibilidades de acordo, nos termos do nº 1 do art. 26º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, tendo-se procedido à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, pelo que se profere sentença.
DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA DEMANDADA
Veio a Demandada, em Douta Contestação, arguir a excepção da ilegitimidade, alegando o facto de as obrigações contratuais terem sido assumidas entre Demandantes e terceiras pessoas, a Demandada é alheia, na qualidade de fiel depositária.
Compulsados os autos, verifica-se ter sido junto aos autos um contrato de mediação imobiliária (a fls. 6) apenas subscrito pela Demandada, mas que as partes acordam em terem celebrado, não cabendo aqui averiguar das exigências de forma de que o mesmo carece.
O contrato de mediação pode definir-se “como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição (…). São assim elementos caracterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; actividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição.” (C. Lacerda Barata, Contrato de Mediação, in Estudos do Instituto do Direito do Consumo, I, 192 e 193). Neste sentido, e segundo Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa (11.11.2004, www.dgsi.pt), a intervenção da mediadora “no processo negocial subsequente será meramente acessória e sempre dependente da solicitação dos interessados”.
A actividade do mediador consistirá numa “actividade preparatória da contratação, apresentando-se o contrato de mediação como acessório e instrumental em relação ao negócio que se pretende celebrar.” (Acórdão do tribunal da Relação do Porto (29.03.2003, www.dgsi.pt).
A fls. 7, juntaram ainda os Demandantes um documento intitulado “Reserva”, em que são subscritores a Demandada, que declara receber, na qualidade de fiel depositária, o cheque emitido por D e E a favor de A e B, no valor de € 2500,00 (Dois mil e quinhentos euros), bem como o Demandante A, na qualidade de vendedor, e E, na qualidade de compradora.
Neste documento, para além do supra mencionado cheque, que foi mencionado na qualidade de “caução e reserva de uma fracção (…) sita em Santa Marta do Pinhal, no valor de € 105.000,00 (Cento e cinco mil euros)”, era ainda referido que o contrato promessa de compra e venda, seria realizado no prazo de 60 dias, com a entrega de um sinal no valor de € 10500,00 (Dez mil e quinhentos euros). Acrescenta ainda que o cheque objecto dos presentes autos servia “de reserva e princípio de sinal de compra da casa acima referida, não sendo descontado no banco, sendo devolvido aos Promitentes Compradores, no acto do contrato promessa de compra e venda. Se a entidade bancária, fizer empréstimo insuficiente para a efectivação desta compra, este cheque é devolvido aos Promitentes Compradores e anulado este processo, salvo se as partes estiverem de acordo em prosseguir de igual modo com o processo de compra e venda. No caso de haver desistência desta compra, por decisão dos Compradores, este cheque reverterá a favor dos Promitentes Vendedores. Se a desistência for por parte dos Vendedores, estes indemnizarão os compradores no valor desta reserva (…)”.
Nos presentes autos, vieram os Demandantes peticionar a condenação da Demandada na entrega do supra mencionado cheque, alegando terem ao seu valor direito, em virtude do vertido no documento supra referido.
Cabe averiguar se, a terem direito ao valor em causa, tem a Demandada legitimidade passiva para ser demandada nos presentes autos.
Demandantes e Demandada alegam ter celebrado contrato de Mediação Imobiliária, tendente à venda de um imóvel então propriedade dos Demandantes.
Ora, pese embora o que os Demandantes peticionam, nos presentes autos, ser a entrega do cheque no valor de € 2500,00 (Dois mil e quinhentos euros), materialmente a sua pretensão fundamenta-se no direito que alegam ter face a D e E, e à desistência de compra da fracção não fundamentada em empréstimo insuficiente por parte da entidade bancária, de que os primeiros eram proprietários.
Nos termos dos nº 1 do art. 17º do D.L. 211/2004, de 20 de Agosto, “consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias que lhe sejam confiadas, nessa qualidade, antes da celebração do negócio ou da promessa do negócio visado com o exercício da mediação”, acrescentando o nº 2 que “ as empresas de mediação são obrigadas, até à celebração da promessa do negócio ou, não havendo lugar a esta, do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, a restituir, a quem as prestou, as quantias mencionadas no número anterior”.
Ademais, a posição assumida pela Demandada no documento acima referido foi a de fiel depositária do cheque emitido. Dispõe o art. 1185º do C.C. que “depósito é o contrato pelo qual uma das partes entrega à outra uma coisa, móvel ou imóvel, para que a guarde, e a restitua quando for exigida”, acrescentando o art. 1189º do mesmo Código “que o depositário não tem o direito de usar a coisa depositada nem de a dar em depósito a outrem, se o depositante o não tiver autorizado”. No caso sub judice, não só o depositante não autorizou que o cheque fosse entregue aos Demandantes pela Demandada, como ainda lavrou reclamação, em livro próprio, face à recusa da Demandada em lhe devolver o cheque emitido. Face a tal, a Demandada enviou a reclamação para a entidade que tutela o exercício da actividade imobiliária (IMOPPI – Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário), que se pronunciou pela entrega do cheque aos compradores. Ademais, não pode o depositário recusar a restituição ao depositante com o fundamento de que este não é o proprietário da coisa nem tem sobre ela outro direito (art. 1192º nº 1 do C.C.).
Independentemente da decisão do IMOPPI supra referida, que não vincula os tribunais, entre os quais se incluem os Julgados de Paz, parece-nos que a pretensão dos Demandantes é a de fazer sua a quantia titulada pelo cheque emitido pelos terceiros supra mencionados. Neste sentido, e independentemente do peticionado nos presentes autos, é perante esses terceiros que os Demandantes querem fazer valer aquilo que consideram serem os seus direitos, e não perante a Demandada. Parece-nos que se retira do próprio requerimento inicial que o que os Demandantes pretendem, pese embora o peticionem formalmente à Demandada é materialmente que esses terceiros procedam ao pagamento de determinada quantia, a que os primeiros alegam ter direito. E que se presume que esses terceiros neguem esse direito. Neste sentido, em Acórdão do Tribunal da Relação do Porto (14.07.2001, www.dgsi.pt), e no seguimento do anteriormente defendido em Acórdão do tribunal da Relação de Lisboa (04.06.1987, CJ III, 111), considera-se que, “na verdade o mediador não é garante do cumprimento das obrigações das partes”.
Face ao que antecede, e sem necessidade de maior fundamentação, entendemos não se encontrar preenchida a legitimidade passiva da Demandada nos presentes autos.
Acrescenta o art. 26º nº 1 do C.P.C. que “o réu é parte legítima quando tem interesse directo em demandar”, que se exprime, nos termos do nº 2 do mesmo artigo “pelo prejuízo que dessa proveniência advenha”.
Configura-se a excepção dilatória da ilegitimidade da Demandada “C”, sendo, inclusive, a mesma de conhecimento oficioso. Em face do exposto, declara-se procedente a excepção arguida, declarando-se, igualmente, a Demandada, parte ilegítima nos presentes autos, o que constitui uma excepção dilatória, nos termos do disposto no art. 494º e) do C.P.C. Em consequência, não pode este Julgado de Paz conhecer do mérito da causa no que lhe diz respeito, pelo que decido absolver da instância a Demandada (art. 493º nºs 1 e 2 do C.P.C. e art. 63º da LJP).
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, decido declarar a Demandada parte ilegítima nos presentes autos e absolvê-la da instância.
Custas a cargo dos Demandantes, nos termos do disposto no art. 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe.
Seixal, em 11 de Janeiro de 2007
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino