(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Processo n.º 228/2013
Matéria: Arrendamento Urbano.
(alínea g) do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Devolução de metade da caução.
Valor da acção: €1.250,00 (Mil duzentos e cinquenta euros).
Demandante: A
Demandado: B
Mandatário: C
Do requerimento inicial: fls. 1 a fls. 3.
Pedido: fls. 3.
Face ao exposto deve a presente acção ser julgada procedente por provada e em consequência ser o Demandado condenado a devolver à Demandante a quantia de € 1.250,00 referente aos 50% restantes da caução entregue pela Demandante ao Demandado para garantia do bom estado de conservação do imóvel e dos bens móveis existentes dado que o mesmo se encontrava de acordo com a devolução do imóvel sem ter referido qualquer encargo adicional.
Junta: 8 documentos.
Contestação: de fls. 22 a fls. 32.
Tramitação:
A demandante não aderiu à mediação.
Foi marcada audiência de julgamento para o dia 29 de maio de 2013, pelas 15:30, ficando agendada segunda sessão para o dia 29 de junho de 2013.
Em 03 de junho de 2013 a demandante veio juntar requerimento de protecção jurídica pelo que ficaram os autos a aguardar nomeação de patrono.
Foi marcada audiência para o dia 11 de fevereiro de 2013, pelas 12h.
Audiência de Julgamento.
A audiência decorreu conforme acta de fls. 83 e 84.
Questão prévia.
Da admissibilidade da reconvenção :
Na contestação apresentada a fls. 22 a 32, vem o demandado formular um pedido reconvencional, no último segmento, em sede de pedido, a fls. 32, cujo teor se considera aqui integralmente reproduzido, sendo que, em síntese, pede que declare nula a declaração por si emitida e dirigida à demandante na qual prescinde de pré aviso, porque a mesma foi emitida sob uma falsa realidade, e que a demandante seja condenada a pagar os €1250,00 correspondentes ao valor da renda que devia ser paga até ao dia 8 de agosto de 2012; condenar a demandante a pagar a quantia de €625,00 de penalização uma vez que só contatou o demandado em 10 de agosto; condenar a demandante a devolver-lhe os €1250,00, pois só lhos entregou porque acreditou na história que a demandante contou como motivo da resolução do contrato.
Dispõe o n.º 1, do art.º 48.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi atribuída pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho, que “Não se admite a reconvenção, excepto quando o demandado se propõe obter a compensação ou tornar efectivo o seu direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega lhe é pedida”. Assim sendo, a reconvenção no âmbito dos Julgados de Paz, só é possível em três casos: a) compensação; b) efetivação de direito a benfeitorias; ou c) efetivação de despesas relativas à coisa cuja entrega é pedida.
Ora, a compensação é o meio de o devedor se livrar da obrigação, por extinção simultânea do crédito equivalente de que disponha sobre o seu credor, verificando-se que estejam os requisitos constantes do n.º 1 do art.º 847.º, do Código Civil, a saber: a) a existência de dois créditos recíprocos; b) a exigibilidade do crédito do autor da compensação; c) as obrigações sejam fungíveis e da mesma espécie e qualidade; d) a não exclusão da compensação pela lei; e e) a declaração de vontade de compensar.
E, assim, ainda que se entendesse que demandante e demandado fossem reciprocamente credor e devedor, em momento algum do seu articulado o demandado declara pretender compensar o seu crédito. Acrescente-se que também não se verifica qualquer outra das situações previstas no citado art.º 48.º da referida Lei n.º 78/2001, de 13 de julho.
Face ao exposto, e com os invocados fundamentos, não admito a reconvenção deduzida pelo demandado, por legalmente inadmissível, sem prejuízo do direito do demandado, em ação própria, poder fazer valer os seus alegados direitos.
Contudo, no texto de formulação do pedido reconvencional, admite o demandado que declarou prescindir do prazo de pré aviso, facto que será valorado em sede de fundamentação fática, na medida em que, do alegado como motivação para tal declaração não fez o demandado prova alguma.
Fundamentação fáctica.
Com relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 - Em .../.../..., a Demandante e Demandado celebraram um contrato de arrendamento, para habitação, da fracção correspondente ao 2º andar do prédio sito em Lisboa (crf. Doc1, fls. 4 a 6, cujo teor se dá por integralmente reproduzido);
2 - O contrato teve início em .../.../..., conforme cláusula Terceira do supra mencionado contrato;
3 – A renda mensal foi fixada em €1.250,00, com vencimento ao primeiro dia útil do 4.º mês anterior aquele a que respeita (crf. clausula quinta);
4 - Em 25 de Abril de 2012, a Demandante entregou ao Demandado a quantia de €5.000,00, sendo € 2.500,00 a título de caução, e €2.500,00 referentes aos meses de julho e agosto de 2012, conforme previsto na cláusula sexta do Contrato de Arrendamento, e quitação do demandado (crf. Doc 2, fls. 8, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.);
5 – Em agosto de 2012 a demandante comunicou ao demandado a resolução do contrato;
6 – Em 28 de setembro de 2012 a demandante entregou as chaves do locado ao demandado tendo este atestado que o mesmo lhe era entregue em bom estado de conservação (crf. Doc 4, fls. 10 dos autos cujo teor se considera aqui integralmente reproduzido);
7 – Em 15 de outubro de 2012 o demandado devolveu apenas 50% do valor da caução (doc 6, fls. 12);
8 – O demandado prescindiu do prazo de pré aviso (confessado na contestação).
Factos não provados.
Não se provaram quaisquer outros factos, alegados pelas partes e com relevância para a decisão da causa.
Motivação.
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, nos documentos apresentados e referidos nos respectivos factos, complementados pelos esclarecimentos das partes que se tiveram em consideração ao abrigo do princípio da aquisição processual. Quanto à testemunha apresentada pela demandante, disse a mesma que vivia com a demandante e juntamente com o demandado, depois da demandante ter comunicado a sua saída, mostrou a casa a potenciais interessados. Quanto a reuniões ou conversas entre a demandante e o demandado não assistiu, sabe o que a demandante lhe disse, tendo confirmado a versão da mesma nestes autos. Quanto ao demandado indica três testemunhas na sua contestação mas não apresentou nenhuma em audiência de julgamento.
Do Direito.
Da matéria fáctica provada resulta que entre a demandante qualidade de inquilina, e o demandado qualidade de senhorio foi celebrado um contrato de arrendamento para fim habitacional, junto a fls. 4 a 6. O contrato em apreço rege-se pelas disposições previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado e anexo pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, ao qual se aplica também as normas constantes do Código Civil, relativa a princípios gerais em matéria contratual, e as normas especiais previstas para a locação em particular. É delas que resulta a noção de arrendamento. O arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no artigo 1022.º do Código Civil (“Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.”). Como negócio bilateral que é, emergem do referido contrato direitos e obrigações para ambas as partes, consistindo uma dessas obrigações, a cargo do locatário (a aqui demandante), pagar a renda no montante e demais termos acordados, conforme estipulam a alínea a), do artigo 1038.º, e artigo 1039.º, ambos do Código Civil. No nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade contratual, consagrado no artigo 405º do Código Civil, de acordo com o qual podem as partes fixar livremente o conteúdo dos contratos que celebram, desde que dentro dos limites da lei.
O litígio em apreço pode resumir-se no seguinte: aquando da celebração do contrato de arrendamento a demandante entregou ao demandado a quantia de €2.500,00, como garantia das obrigações decorrentes do contrato, “valor a restituir à demandante no final do mesmo, após verificação de que o locado, bem como as coisas móveis, que integram o presente contrato (descritas no anexo I), se encontra em bom estado de conservação” (cláusula sexta). Diz o demandado, no documento de quitação junto pela demandante a fls. 8 que “recebeu a importância de €2.500,00 referentes à caução acordada, e que essa importância será devolvida quando terminar o contrato se o locado com os respectivos acessórios sanitários e demais equipamentos descritos no anexo I estiverem em bom estado de conservação e funcionamento, salvaguardando uma utilização normal dos mesmos”. Também está assente que “Em 28 de setembro de 2012 a demandante entregou as chaves do locado ao demandado tendo este atestado que o mesmo lhe era entregue em bom estado de conservação (ponto 6 dos factos provados). Ora, assim sendo, deveria o demandado ter entregue à demandante os €2.500,00 e não apenas metade como aconteceu.
Argumenta o demandado que reteve o restante por conta da demandada não ter respeitado o pré aviso. Vejamos se tem razão. O n.º 2 da cláusula décima estabelece para o arrendatário um pré aviso de denúncia de 90 dias.
Diz a demandante que o demandado a libertou do pré aviso. Dos factos provados resulta que efectivamente assim foi. É certo que o demandado vem alegar que emitiu tal declaração no pressuposto de uma situação pessoal que a demandada invocou e que ele agora sabe não corresponder à verdade. Contudo, não fez prova alguma do alegado e, a matéria da reconvenção não pode ser apreciada nesta acção conforme supra já se decidiu. O que releva nos presentes autos é a razão da prestação de caução e das condições previstas para a sua devolução. Acresce ainda, que o demandado libertou a demandante do pré aviso conforme supra dado por provado.
Decisão.
Em face do exposto, considero a presente acção procedente por provada e em consequência condeno o demandado a devolver à demandante a quantia de €1250,00 (mil duzentos e cinquenta euros), conforme pedido.
Custas.
Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, alterada nos seus n.ºs 6.º e 10.º pela Portaria n. 209/2005, de 24 de Fevereiro, custas pelo demandado, pelo que deve proceder ao pagamento da quantia de €35,00, correspondentes à segunda parcela, no prazo de três dias úteis, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de €10,00 por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida portaria em relação à demandante. Esta sentença foi proferida e notificada às partes nos termos do artigo 60.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de julho).
Julgado de Paz de Lisboa, em 24 de março de 2014
Maria Judite Matias