Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A, viúva, reformada, contribuinte fiscal n.º x, com residência na Rua x, n.º x, x, xxxx-xxx Lisboa;
Demandada: B, Contribuinte fiscal n.º x, com residência na Rua x, n.º x, x, xxxx-xxx Lisboa.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante intentou contra a Demandada uma acção declarativa de condenação, enquadrada na alínea g), do n.º 1, do artigo 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, respeitante a arrendamento urbano, pedindo que o Tribunal aprecie se ao presente contrato de arrendamento se aplica o acordo celebrado entre as partes em 2007 e não o regime de actualização das rendas decorrente da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto e que, em consequência condene a Demandada no reembolso de quantias que indevidamente recebeu mensalmente e ainda no pagamento de juros a contar da citação.
Alegou, para tanto e em síntese, foi celebrado um contrato de arrendamento para habitação entre C e D, então cônjuge da ora Demandante, pelo qual o primeiro deu de arrendamento ao segundo o 5.º esquerdo da Rua x, n.º x, em Lisboa. Alegou ainda que, em 1964, foi registado o direito ao usufruto vitalício do prédio acima referido em nome da Demandada e que, em 27/11/2007, foi celebrado um aditamento ao contrato de arrendamento, nos termos do qual a Demandada acordou com o falecido e primitivo arrendatário, D, a actualização da renda, de forma faseada entre o ano de 2007 e o ano de 2016. Dado que o contrato de arrendamento se transmitiu para a Demandante, entende esta que a Demandada não poderá proceder à actualização da renda ao abrigo da Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto, como manifestou em carta enviada à demandada em 12/05/2013.
A Demandada, regulamente citada, contestou, alegando, em síntese, que apesar de existir um acordo assinado de actualização de renda, entende que há lugar à actualização da renda ao abrigo dos artigos 30.º e seguintes da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, 14 de Agosto de 2012 e, por isso comunicou à Demandante a actualização de renda. Tendo a Demandante mais de 65 anos, não aceitou o valor de actualização da renda, o que se traduziu por parte da Demandada na fixação de uma renda correspondente a 1/15 do valor tributário do locado, ou seja, €: 336,50 mensais com início na renda a vencer no mês de Setembro, tendo a Demandante recusado tal aumento de renda, por entender que a Demandada não pode revogar o acordo celebrado em 2007.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com a observância do legal formalismo, como da acta se alcança.
Cumpre apreciar e decidir.
Verificam-se os restantes pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
III – FUNDAMENTAÇÃO
A prova produzida resulta da documentação junta aos autos de fls. 12 a 25, 41 a 47, dos factos provados por acordo e por confissão.
O n.º 1 artigo 60.º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho refere que da sentença deve constar uma sucinta fundamentação.
Da prova produzida, constatou-se que, foi celebrado um contrato de arrendamento, para habitação entre C e D, então cônjuge da ora Demandante, pelo qual o primeiro deu de arrendamento ao segundo, o 5.º esquerdo da Rua x, n.º x, em Lisboa. Constatou-se ainda que em 1964 foi registado o direito ao usufruto vitalício do prédio acima referido a favor da Demandada. Resulta igualmente provado que em 27/11/2007, foi celebrado um aditamento ao contrato de arrendamento, nos termos do qual a Demandada acordou com o falecido e primitivo arrendatário, D, a actualização da renda, de forma faseada entre o ano de 2007 ao ano de 2017.
Resulta ainda da factualidade provada que o contrato de arrendamento se transmitiu para a Demandante, em conformidade com os artigos 1106.º, n.º 1, alínea a ) e artigo 58.º, n.º 1, alínea a) da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção que resultou da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto.
A Lei n.º31/2012, de 14 de Agosto altera o regime supletivo da actualização de rendas e o da prorrogação legal forçada dos contratos de arrendamento, criando um mecanismo de actualização de renda e passagem dos contratos para o novo regime, que se baseia num princípio de negociação particular e que contém um conjunto de regimes de excepção para determinadas situações, o que permite que nos chamados “arrendamentos vinculísticos”, as rendas sejam actualizadas em função dos valores de mercado. A Demandada ao abrigo dos artigos 30.º e seguintes da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, 14 de Agosto de 2012, comunicou à Demandante a actualização de renda. Tendo a Demandante mais de 65 anos, não aceitou o valor de actualização da renda, o que se traduziu por parte da Demandada na fixação de uma renda correspondente a 1/15 do valor tributário do locado, ou seja, €: 336,50 mensais com início na renda a vencer no mês de Setembro, tendo a Demandante recusado tal aumento de renda, por entender que a Demandada não pode revogar o acordo celebrado em 2007 e que vigora até 2017.
A questão central deste processo é a de saber se a entrada em vigor da Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto permite à Demandada revogar o contrato (de aditamento ao contrato de arrendamento) celebrada entre senhoria e arrendatária. Este Tribunal entende que não, na medida em que nesta matéria, vigora a regra prevista no n.º 1, do artigo 1077.º do Código Civil, onde se refere que “As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime.” No caso em apreço, as partes acordaram por escrito e por um período de 10 anos o regime de alteração de rendas, estipulando igualmente que tal actualização é automática sem necessidade de quaisquer comunicações entre as partes contratantes (cf. aditamento ao contrato de arrendamento a fls. 17 e 18). Além disso, o regime de actualização da Lei n.º 31/2012, não é um regime imperativo, depende da vontade do senhorio e, portanto, tendo o senhorio manifestado a sua vontade no sentido da aplicação de outro regime de actualização, violou o princípio do “pacta sunt servanda “significa que o contrato é lei entre as partes, ou seja, possui força obrigatória independente da situação dos contratantes e que, em regra, não não pode ser modificado, que vem aflorado, no n.º 1, do artigo 406.º do Código Civil, onde se refere que “O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contratantes ou nos casos admitidos por lei”.
Não pode proceder a alegação da Demandada no sentido em que tal entendimento se traduziria numa expropriação sem indemnização e consequentemente, numa violação do direito de propriedade constitucionalmente consagrado, na medida em que, por um lado, o interesse prosseguido pelo acordo assinado pelas partes em 2007 é o mesmo que se pretende com o regime da Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto, ou seja, a actualização de rendas e, por outro lado, o presente acordo apenas vigora por dez anos, podendo a partir dessa data a senhoria actualizar a renda de acordo com o regime legal em vigor.
Importa ainda acrescentar que o aditamento ao contrato foi celebrado na vigência da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), que a actualização das rendas foi efectuado no âmbito da liberdade contratual e não pela aplicação da referida legislação (NRAU), e que, o facto do senhorio ter renunciado, nesse aditamento ao direito de actualização de renda previsto no artigo 1077.º, n.º 2, alínea a) do Código Civil, não pode deixar de ser entendido à luz do artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil, como um reforço da ideia de que as referidas quantias elencadas no aditamento ao contrato, já têm em conta a evolução do índice geral de preços e, portanto, não há lugar, como em regra acontece com todos os contratos de arrendamento, às actualizações anuais de acordo com a inflação.
Por fim, não pode ser entendida como uma aceitação tácita o pagamento da renda proposta pelo senhorio, na medida em que a Demandante expressamente recusou tal actualização, quer com a sua carta datada de 18 de Julho de 2013 (cf. doc. a fls 23, doc. 7), quer com a entrada da presente acção em 14/10/2013, onde pede que o Tribunal se pronuncie sobre a questão e pede a restituição das quantias pagas em excesso.
IV- DECISÃO
Em face do exposto, considera-se procedente a presente acção e declara-se válido e eficaz o aditamento ao contrato de arrendamento celebrado entre as partes, e, em consequência, é a Demandada, B, condenada a restituir à Demandante os valores pagos em excesso em cada renda mensal, por referência ao que resulta do acordo junto, bem como nos juros de mora a contar da data da citação e do recebimento das referidas quantias, respectivamente, até à prolação da sentença.
Custas de €: 35 a pagar pela Demandada, B, com a restituição de €: 35 à Demandante, nos termos dos artigos 8.º e 9.º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
A Demandada deverá efectuar o pagamento das custas em dívida num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, incorrendo numa sobretaxa de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme disposto nos números 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Decorridos dez dias sobre o termo do prazo supra referido sem que se mostre efectuado o pagamento, será enviada certidão para execução por custas aos Serviços do Ministério Público junto dos Juízos Cíveis de Lisboa, pelo valor então em dívida, que será de € 135,00 (cento e trinta e cinco euros).
A data da leitura da sentença foi previamente agendada.
Registe e arquive, após trânsito em julgado.
Lisboa, 16 de Janeiro de 2014
Processado por meios informáticos
Revisto pelo signatário. Verso em branco
O Juiz de Paz
(João Chumbinho)