Sentença de Julgado de Paz
(N.º 1, do artigo 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Processo n.º 728/2012
Matéria: Direitos e deveres de condóminos
(alínea c), do n.º 1, do artigo 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objeto do litígio: Pagamento de prestações de condomínio relativas a despesas, serviços e obras dos elevadores e respetiva penalização.
Demandante: Administração do Condomínio do prédio sito na Praceta x, Arrentela, Seixal, entidade equiparada a pessoa coletiva n.º x, representada por L, pessoa coletiva n.º x, com sede na Avenida x, Amora.
Mandatária: Dr.ª V, advogada estagiária, com escritório na Rua x, Amora.
Demandados (2): N e S, ambos residentes na Praceta x, Arrentela, Seixal.
Valor da ação: €343,36 (trezentos e quarenta e três euros e trinta e seis cêntimos).
Do requerimento Inicial:
O Condomínio do Prédio sito na Praceta x, Arrentela, Seixal, através da sua administradora, alega que os Demandados são proprietários da fração designada pela letra “E”, correspondente ao segundo andar direito do mesmo Condomínio, estando em dívida para com este com o montante de €343,36 (trezentos e quarenta e três euros e trinta e seis cêntimos), relativos a duas prestações extraordinárias para despesas, serviços e obras dos elevadores, vencidas em Dezembro de 2010 e Novembro de 2011, e respetiva penalização, acrescida de juros.
Pedido:
Requer o pagamento de €343,36 (trezentos e quarenta e três euros e trinta e seis cêntimos), acrescido de juros.
Contestação:
Os Demandados apresentaram contestação conjunta, em 8 de Janeiro de 2013, onde alegam só terem adquirido a fração em 15 de Julho de 2010, livre de ónus e encargos, sendo que as dívidas que a Demandante vem exigir foram constituídas antes de os Demandados serem condóminos, pelo que estas não lhes devem ser imputadas, acrescentando ainda que a Demandante nem indica a data em que foi constituída a dívida, nem a partir de que momento contabilizou os juros. Requereram ainda a condenação da Demandante como litigante de má-fé.
Tramitação:
Após a apresentação da contestação, foi agendada audiência de julgamento para o dia 24 de Janeiro de 2013, a qual se realizou, com a presença de ambas as partes. Nessa audiência, a Demandante juntou sete documentos e o Demandado três, tendo o Demandante requerido ainda prazo para junção de outra documentação, relativa ao momento da constituição das dívidas, o que foi deferido, pelo prazo de cinco dias, não só pela possibilidade de acordo manifestada pelas partes caso a mesma documentação fosse esclarecedora, mas também pelo princípio da descoberta material da verdade, caso as partes não transacionassem, sendo desde logo agendada continuação da audiência para o dia 31 de Janeiro de 2013. Em 29 de Janeiro de 2013, a Demandante veio apresentar requerimento do qual constava a alegação de factos, juntamente com os documentos cuja junção tinha sido deferida. Porém, face a doença da Juíza de Paz titular do processo, foi a continuação da audiência alterada para a presente data, com notificação dos documentos aos Demandados, para eventual pronúncia, nesta nova data designada, pronúncia que realizaram, após a qual foi proferido despacho para que o requerimento fosse tido por não escrito, por não admissível, e os documentos admitidos, tendo as partes informado ainda que, apesar da documentação junta, não era possível o acordo, pelo que, face à ausência de mais prova a produzir, e à pronúncia hoje efetuada, foi desde logo proferida por apontamento a presente sentença (cfr. ata de fls. anteriores), tendo sido posteriormente redigida.
Factos provados com relevância para a decisão da causa:
Com base nas declarações das partes e documentos juntos ao processo, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – O Condomínio do Prédio sito na Praceta x, Arrentela, Seixal, entidade equiparada a pessoa coletiva n.º x, é administrado por L, pessoa coletiva n.º x, com sede na Avenida x, Amora.
2 - Os Demandados são proprietários da fração designada pela letra “E”, correspondente ao segundo andar direito do mesmo Condomínio,
3 – a qual adquiriram em 15 de Julho de 2010, livre de ónus ou encargos;
4 – Da ata número 2/2010, que resultou da Assembleia de Condóminos realizada em 2 de Dezembro de 2010, consta o seguinte: “Constatou-se ainda que os valores recebidos para quotas extraordinárias foram canalizados para o pagamento de outras despesas, que não as que as quotas extraordinárias se destinavam”;
5 – Da mesma ata consta ainda: “foi informado a Assembleia que o valor em dívida à E é de €1587,49. Como tal, para regularização desta dívida, a E elaborou a pedido da Administração, um Acordo de Regularização de Dívida a liquidar em 12 prestações, sendo a 1.ª no valor de €474,76 e as restantes 11 no valor de €112,42. O valor desse acordo inclui a reparação do Elevador N.º 2, que se encontra parado, no valor de €236,20. O Acordo deverá ter inicío em Janeiro de 2011. Nesta sentido, ficou mandatada a L para assinatura do Acordo de Regularização da Dívida pela unanimidade dos condóminos presentes, nos termos atrás mencionados. Ainda no que respeita aos elevadores, além do valor existente em dívida para com a E, é necessário proceder à Inspecção dos Elevadores, que se encontram sem Inspecção desde Abril de 2009. Para o efeito das reparações nos dois elevadores para que fiquem em condições de serem aprovados é de €1276,47 já com o valor da Inspecção. Como tal, e uma vez que não existe saldo para efetuar os pagamentos anteriormente mencionados, serão efetuadas quotizações extraordinárias para o efeito”,
6 – Tendo ainda sido aprovadas como prestações extraordinárias para a fração 2.º Dt.º, quanto à dívida à E, o montante de €103,46 (cento e três euros e seis cêntimos, a liquidar em 12 prestações, com início em Dezembro de 2010 e termino em Novembro de 2011,
7 – E para a mesma fração, para a reparação dos elevadores para inspeção, o montante de €82,87 (oitenta e dois euros e oitenta e sete cêntimos), a liquidar até 30 de Dezembro de 2010;
8– Os Demandados não se encontravam presentes na assembleia realizada em 2 de Dezembro de 2010,
9 – mas foram para esta convocados por meio de carta registada expedida em 16 de Novembro de 2010,
10 – e notificados das deliberações constantes da ata por meio de carta registada expedida em 10 de Dezembro de 2010;
11 – Foi celebrado acordo entre a Demandante e a E em 4 de Janeiro de 2011, para regularização de dívida e plano de pagamentos,
12 – Do qual constava que a dívida já anteriormente faturada pela E e não liquidada pelo Condomínio até 3 de Novembro de 2010 era no montante de €1587,50 (mil quinhentos e oitenta e sete euros e cinquenta cêntimos),
13 - Referentes às faturas abaixo descriminadas:
a) €101,52 (cento e um euros e cinquenta e dois cêntimos), relativos à manutenção dos elevadores de 18 de Janeiro de 2010 a 18 de Fevereiro de 2010;
b) €375,24 (trezentos e setenta e cinco euros e vinte e quatro cêntimos), relativos à manutenção dos elevadores de 1 de Abril de 2010 a 1 de Maio de 2010;
c) €354 (trezentos e cinquenta e quatro euros), relativos à manutenção dos elevadores também de 1 de Abril de 2010 a 1 de Maio de 2010;
d) €378,37 (trezentos e setenta e oito euros e trinta e sete cêntimos), relativos à manutenção dos elevadores de 1 de Julho de 2010 a 1 de Agosto de 2010;
e) €378,37 (trezentos e setenta e oito euros e trinta e sete cêntimos), relativos à manutenção dos elevadores de 1 de Outubro de 2010 a 1 de Novembro de 2010;
14 – Os Demandados foram interpelados para efetuarem o pagamento.
15 –Da ata número 1/2012, a qual resultou assembleia de condóminos realizada em 29 de Março de 2012, consta o seguinte: “Em relação á dívida existente, relativamente á fracção correspondente ao 2.º direito, deverá seguir as vias judiciais, pois após tentativa de entendimento, não foi possível qualquer decisão favorável ao pagamento da mesma, posto isto deverá ser imputado ao respetivo condómino todos os custos inerentes ao advogado bem como todas as taxas de justiça.”;
16 – Bem como: “A Administração propôs ainda que a partir da presente data 29 de Março de 2012, os condóminos que tiverem as prestações das despesas do condomínio em dívida e cuja cobrança tenha de ser feita através das instâncias judiciais, devem assim ser suportadas pelo condómino faltoso todas as despesas processuais, incluindo os honorários dos advogados. Submetida a votação dos condóminos, a proposta foi aprovada por unanimidade sem votos contra.”
Fundamentação:
A Demandante, administradora do condomínio, vem requerer a condenação dos Demandados no pagamento de €343,36 (trezentos e quarenta e três euros e trinta e seis cêntimos), relativos a duas prestações extraordinárias para despesas, serviços e obras do condomínio relativas aos elevadores do mesmo, vencidas em Dezembro de 2010 e Novembro de 2011, e respetiva penalização, acrescida de juros.
Da prova produzida foram dados como provados os factos constantes da rubrica acima com o mesmo nome, com base essencialmente nos documentos.
A presente ação funda-se no incumprimento de uma obrigação dos condóminos, enquadrando-se na alínea c), do n.º 1, do artigo 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Face à contestação dos Demandados, era à Demandante que cabia fazer prova dos factos que alegava, nos termos do disposto no artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil, o que esta fez, mas apenas nos termos supra expostos.
Assim, existem algumas questões na presente ação que devem ser clarificadas.
Em primeiro lugar, a Demandante alegou que as Assembleias supra descritas vinculam os Demandados ao pagamento do valor por si peticionado na presente ação.
Vejamos se lhe assiste razão.
Resulta provado nos autos que os Demandados apenas adquiriram a fração em apreciação em 15 de Julho de 2010, e que as prestações para obras peticionadas apenas foram aprovadas em 2 de Dezembro de 2010, sendo que parte destas respeitavam a dívidas à empresa que efetuava a manutenção dos elevadores em período em que os Demandados ainda não eram proprietários da fração.
A questão subjacente é a de saber se as deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos de 2 de Dezembro de 2010, vinculam ou não os Demandados, e daí extrair as consequências legais.
No presente caso, os Demandados já eram proprietários quando foi convocada a assembleia que aprovou a deliberação que lhes imputou a totalidade do montante ora peticionado. Mas parte desse valor respeita especificamente a dívidas de manutenção dos elevadores não liquidadas de 18 de Janeiro de 2010 a 14 de Julho de 2010. Aliás, resulta também provado que existiram vicissitudes na administração do condomínio, antes da alteração para a atual administradora, precedida de um período em que os valores entregues pelos condóminos foram canalizados para outras verbas que não as aprovadas. Na lógica do orçamento anual aprovado para fazer face a despesas e serviços previsíveis do condomínio, como são os de manutenção dos elevadores, estas teriam de ser devidamente orçamentadas, e os pagamentos mensais destinados às mesmas efetivamente entregues, o que não sucedeu. Não se discute nesta ação se tal foi responsabilidade da anterior administração ou dos condóminos. O que está em causa, e importa, é que a Demandante, a partir de 18 de Janeiro de 2010, deixou de cumprir com o contrato de manutenção dos elevadores que tinha celebrado com a E, deixando de liquidar as faturas que foram por esta sucessivamente emitidas, e já vencidas desde essa data até 3 de Novembro de 2010; e que só em 2 de Dezembro de 2010 a assembleia aprovou que ia proceder a acordo para regularização da dívida. Mas parte dessa dívida era muito anterior, e respeitava a período em que os Demandados ainda não tinham adquirido a fração.
Dispõe o artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”, sendo em função do valor relativo destas, que se encontra prefixado no título constitutivo da propriedade horizontal, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, como vem complementado pelo artigo 1418.º, do mesmo diploma legal, que se opera a participação de cada um nessas despesas.
Existe alguma discussão na doutrina e na jurisprudência sobre se as obrigações de condomínio acompanham ou não a tradição do bem, imputando ao novo proprietário dívidas que respeitem a período anterior à aquisição. Mas tem-se entendido que, em caso de transmissão do direito de propriedade sobre a fração, as despesas a que alude o artigo 1424.º continuam a ser da responsabilidade do transmitente, enquanto titular do direito real sobre a coisa, à data da sua constituição, pois que não se tratará de uma “obrigação ambulatória”, recaindo sobre cada condómino apenas na medida em que este deve contribuir periodicamente com uma prestação pecuniária para as despesas e serviços do condomínio, por se tratar de prestações que são devidas como contrapartida da fruição das partes comuns, pelo que seria ilógico e infundado fazer recair sobre o adquirente da fração o pagamento de prestações em atraso e da responsabilidade do alienante, radicadas em serviços de que o adquirente não usufruiu, e com dívidas para as quais não contribuiu. É que a obrigação de pagar os encargos do condomínio deverá ter uma relação direta com a fruição da fração autónoma a que os mesmos dizem respeito, pelo que o proprietário desta só fica vinculado às obrigações constituídas na vigência do seu direito. Além disso, não é justo imputar aos futuros adquirentes das frações dívidas que, muitas vezes, só por inércia da administração do condomínio não foram atempadamente cobradas aos condóminos ou pagas aos fornecedores.
Pelos motivos expostos, é excessivo imputar aos Demandados, enquanto adquirentes de uma fração autónoma, dívidas anteriores à aquisição do imóvel. Além do mais, reitera-se que os Demandados não usufruíram dos serviços prestados pela E antes de 15 de Julho de 2010, e em nada colaboraram para a existência da dívida anterior a esse período, desconhecendo inclusive a sua existência aquando da aquisição da fração.
Sendo o princípio geral em matéria de repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum, primariamente, o que tiver sido estabelecido pelas partes, no título constitutivo ou em estipulação adequada, vigorando, na falta de disposição negocial, como critério supletivo, o princípio da proporcionalidade, segundo o qual cada condómino paga, “em proporção do valor da sua fração”, o qual só pode ser afastado, por acordo unânime dos condóminos, formalizado por escritura pública, e não por deliberação maioritária da assembleia de condóminos.
Apesar da permissão legal no sentido do afastamento da regra supletiva da proporcionalidade, consagrada pelo artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil, os condóminos, fora das situações excecionais previstas nos números 3 e 4, deste normativo legal, têm a obrigação irrenunciável de comparticipar nos encargos decorrentes da conservação e fruição das partes comuns, bem como dos relativos ao pagamento de serviços de interesse comum, ou seja, não podem escusar ou recusar o cumprimento desse dever jurídico, não podendo distribuir os encargos e despesas, de tal maneira que alguns deles fiquem isentos ou só suportem, de maneira desequilibrada e/ou abusiva, algumas vertentes dos mesmos, dessa maneira moldando, a seu belo prazer e conveniência, tal dever, em desfavor, à custa e com sério prejuízo dos demais, pelo que, ao instituírem os condóminos presentes que o valor das prestações relativas a dívidas que foram contraídas quando os Demandados ainda não eram proprietários da fração, e como tal, ainda não eram condóminos, tal deliberação, ao derrogar e violar, intencionalmente, as normas que se mostram contidas nos artigos 1420.°, n.º 2 e 1424.°, enferma de nulidade, porque o seu objeto não se limita a afastar a norma supletiva, mas infringe o normativo legal, pelo que está ferido de nulidade, com base no preceituado pelo artigo 280, nº 1, todos do Código Civil. No entanto, esta nulidade apenas respeita à dívida relativa ao período anterior a 15 de Julho de 2010, pois só relativamente a esse período se gera o vício, mantendo-se o demais válido, e, como tal, vinculando os Demandados.
Assim sendo, declara-se a nulidade da deliberação constante da ata n.º 2/2010, na parte em que fixa o pagamento pelos Demandados de dívida anterior ao período em que estes adquiriram a fração.
Deste modo, importa apurar qual o valor de que estes efetivamente são devedores.
Nos termos do provado, resulta que, dos valores peticionados, venceram-se despesas de manutenção dos elevadores desde que os Demandados adquiriram a fração num total de €756,74 (setecentos e cinquenta e seis euros e setenta e quatro cêntimos), dos quais, nos termos supra expostos, os Demandados apenas terão de liquidar o valor correspondente à sua permilagem de 57%o, num total de €43,13 (quarenta e três euros e treze cêntimos), pelo que é nesse valor, quanto à manutenção dos elevadores, que os Demandados são condenados.
Já no que concerne às obras de reparação e inspeção dos elevadores, ao contrário do que sucede com as despesas de manutenção, estas referem-se a período em que os Demandados já eram proprietários da fração, pelo que, com os argumentos já expostos, desta vez, “ad contrario”, estes das obras beneficiaram e beneficiam, devendo para as mesmas contribuir.
Assim, a ação procede parcialmente, por provada, impendendo sobre os Demandados a obrigação do pagamento apenas da quantia de €126 (cento e vinte e seis euros), relativos a despesas, serviços e obras nos elevadores.
Relativamente à penalização de €150 (cento e cinquenta euros) a título de honorários requerida pela Demandante, resulta efetivamente do artigo 1434.º, n.º 1, 2.ª parte do Código Civil que os condóminos podem fixar penas pecuniárias. Mas estas não podem ser arbitrariamente fixadas, por exemplo, para uns em detrimento de outros, sob pena de nulidade. Nos presentes autos, os condóminos, em 29 de Março de 2012, aprovaram duas deliberações: a primeira, especificamente para os Demandados e só para estes; a segunda para todos os proprietários. Quanto à deliberação especificamente aprovada para a fração 2.º andar direito, não se pode considerar que esta deliberação é válida, por enfermar de nulidade, visto que não se trata de penalização aprovada para todos os condóminos, mas apenas e especificamente para os Demandados, descriminação negativa e que a Lei não permite. Mas ainda que assim não fosse, quer esta, quer a segunda deliberação aprovada (esta sim, já, corretamente, com a indicação que valeria só a partir de 29 de Março de 2012, data da sua aprovação), só vale para o futuro, não tendo aplicação retroativa às prestações em divida aquando da propositura da presente ação. Sempre se dirá que, ainda que não tivesse sido aprovada em tais termos, nunca poderia ser aplicada aos valores em dívida antes da sua aprovação, porquanto não pode ter eficácia retroativa, visto que tem de ser dado conhecimento ao devedor de qual a consequência no caso de incumprimento para que, quando este entra nessa situação, esteja plenamente ciente das consequências do incumprimento. É certo que ninguém pode invocar desconhecimento da Lei, nem da obrigação de contribuir para as partes comuns do edifício. Mas os Demandados não podiam saber, quando incumpriram antes de 29 de Março de 2012, que o seu incumprimento geraria a aplicação de uma penalização que ao tempo nem sequer existia! Recorde-se que as prestações em análise, nas palavras da própria Demandante, se venceram em 30 de Dezembro de 2010 e Novembro de 2011, respetivamente, pelo que há muito se encontravam vencidas aquando da aprovação da penalização. Aliás, ambas as partes foram peremptórias em afirmar que os Demandados sempre têm sido cumpridores das obrigações de condomínio, ficando apenas por liquidar as ora peticionadas, em virtude do desacordo vertido nos autos.
Por conseguinte, no que se refere ao pedido da Demandante da condenação dos Demandados na penalização de €150 (cento e cinquenta euros), este improcede.
No que aos juros peticionados respeita, estes são devidos, nos termos do disposto no artigo 559.º, n.º 2 do Código Civil. Deste modo, por não terem pago atempadamente as prestações mensais, os Demandados entraram em mora, pelo que além das prestações em dívida são devidos os juros de mora vencidos, desde a data em que deveriam ter cumprido com cada uma das prestações, contabilizados apenas sobre o valor de €126 (cento e vinte e seis euros), até efetivo e integral pagamento, com a limitação do requerido, à taxa legal, atualmente de 4%, nos termos dos artigo 804.º, n.º 1, artigo 805.º, n.º 1, e artigo 559.º, todos do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril, os quais se contabilizam até esta data no montante de €7,43 (sete euros e quarenta e três cêntimos).
Quanto ao pedido de condenação da Demandante como litigante de má-fé:
Como supra exposto, apesar de parcialmente vencida, a Demandante não o foi na totalidade, porquanto houve pedidos que procederam.
Também não resulta dos autos que a Demandante tenha apresentado pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, ou que tivesse adulterado a verdade dos factos, ou ainda que tivesse feito um uso manifestamente reprovável do processo. Antes pelo contrário, a administração do Condomínio, enquanto representante do mesmo, poderia, isso sim, ser responsabilizada caso não cumprisse com as suas obrigações, nomeadamente, a de proceder à cobrança dos valores aprovados pela assembleia como encontrando-se em falta.
Assim, apesar das versões distintas das partes, o que está em causa é a sua prova ou não, e respetivas consequências que a Lei impõe, pelo que só com estas fundamentações procederam e improcederam os pedidos formulados.
Deste modo, considero não estarem preenchidos os requisitos constantes do artigo 456.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, pelo que absolvo o pedido de condenação da Demandante como litigante de má-fé.
Decisão:
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras exceções ou nulidades de que cumpra conhecer para além das supras conhecidas.
Em face do exposto, condeno os Demandados a pagarem ao Demandante a quantia total de €133,43 (cento e trinta e três euros e quarenta e três cêntimos), relativos a despesas, serviços e obras dos elevadores do condomínio, e respetivos juros, contabilizados até à presente data, e devidos até efetivo e integral pagamento.
Custas:
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, e do artigo 447.º-D do Código de Processo Civil, face ao decaimento, considero ambas as partes responsáveis pelas custas do processo, em partes iguais, as quais já se encontram liquidadas.
Esta sentença foi proferida e notificada aos presentes nos termos do artigo 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, declarando os mesmos ficarem cientes do seu conteúdo, tendo sido posteriormente redigida.
Envie cópia da mesma às partes e ilustre mandatária do Demandante, face à notificação que antecede.
Julgado de Paz do Seixal, em 13 de Fevereiro de 2013
(processado informaticamente pela signatária)
A Juíza de Paz
(Sandra Marques)